tiistai 17. toukokuuta 2022

SHB:n osinkona jakaman INDU:n verotus?

Nyt kun esitäytetyn veroilmoituksen korjaaminen on ajankohtaista, niin tässä käyn vielä läpi miten olen ymmärtänyt osakeosingon verotuksen.

Omistan 335 Svenska Handelsbankenin A osaketta, joiden perusteella minulle jaettiin viime vuonna 5,153846 Industrivärdenin A osaketta. Näitä jaettiin siten, että jokaista 65 omistaamasi SHB:tä kohden sait yhden INDU:n.

Ensinnäkin SHB:ltä saamien INDU osakkeiden hankintahinnan on määrännyt ruotsin veroviranomainen ja se on 278,4 SEK. Tämä on esillä mm. SHB:n sivuilla täällä. Lisäksi täällä on Ruotsin veroviranomaisen päätelmä siitä, että kyseessä on verotettava tapahtuma.

Kun katsoo Nordnetin tapahtumista ja laskelmista, niin INDU:t ovat irronneet 22.10.2021, jolloin salkkuun tuli edellä mainitut 5,15 osaketta INDU:a. Ennakonpidätystä tai lähdeveroa ei mennyt. 1.11.2021 murto-osat 0,15 kpl on lunastettu ja tilalle on tullut käteistä. Nordnet näyttää lunastushinnaksi 282,97 SEK per osake. Lisäksi olen myynyt salkkuun jääneet 5kpl myöhemmin vuoden 2022 puolella hintaan 284 SEK. Tässä on siis kolme eri tapahtumaa:

  1. Osakkeiden saaminen, joka lasketaan osingoksi
  2. Murto-osien lunastus, joka lasketaan luovutukseksi
  3. Kokonaisten myynti, joka on myös luovutus.

Katsotaan ensin kohta 1 eli osakeosinko. Tästä löytyy verottajan sivuilta tietoa nimellä "In natura -osingot". Siellä mainitaan myös varainsiirtoverosta, johon palaan myöhemmin. Lisäksi toiselta sivulta löytyy tarkemmat ohjeet osakeosingon verotukseen. Näiden perusteella on mielestäni selvää, että kohta 1 tulee käsitellä ja ilmoittaa osinkotulona siten, että osingon suuruus on 278,4 SEK/kpl * 5,153846 kpl = 1434,83 SEK. Koska tästä ei mennyt lähdeveroa, niin Suomen verottaja perii tästä 25,5% veron.

Kohta 2 ja murto-osien lunastus pitää käsitellä luovutusvoittona tässä tapauksessa, sillä lunastushinta (282,97 SEK) on suurempi kuin hankintahinta (278,4 SEK). Tämän ilmoitin viime vuoden verotuksessa luovutusvoittona. Ihan mitätön tapahtuma absoluuttisesti euroissa mitattuna, mutta koitetaan nyt laittaa oikein.

Kohta 3 ja kokonaisten myynti onkin ihan peruskauraa, mutta olennaista on oikean hankintahinnan käyttäminen. Nämä tulen ilmoittamaan luovutusvoittona tämän vuoden verotuksessa.

tiistai 29. maaliskuuta 2022

Ostin lisää Puuiloa

Kirjoitin jonkin aikaa sitten Puuilosta ja samalla meiningillä ostin lisää Puuiloa tänään.

Morjesta pöytään, salkkuun tuli 150 kpl osakkeita lisää aiempien 350 kpl kaveriksi. Aiemmassa tekstissäni kävin läpi perusteluni Puuiloon sijoittamiseksi. Osakkeet lähti markkinoilta saatanalliseen 6,66 euron kappalehintaan, kun ensimmäisen erän ostin 7,8 euron hujakoilla. Tämä on salkkuni ainut alle miljardin markkina-arvolla treidaava yritys, joten tietyllä tapaa ainut kunnon lyhyen aikavälin kasvupotentiaalin sisältävä sijoitus. Tästä johtuen halusin panostaa siihen lisää.

Lisäksi hinta on mielestäni erittäin edullinen. Ehkä joku muu tietää jotain jo ennen ylihuomenna tulevaa tilinpäätöstä kun hinta on lasketellut viime aikoina melko urakalla. Toisaalta niin näyttää käyneen myös mm. Tokmannille. 10v päästä osakkeen hinnan uskon kuitenkin olevan jotain ihan muuta. Liiketoiminta on helposti ymmärrettävää, kassavirralla kasvavaa, vähän pääomaa vaativaa ja melko vähäsyklistä.

Tässä lopuksi vielä Puuilon perustajan Kauppalehden haastattelu, joka on mukavaa luettavaa.

sunnuntai 27. maaliskuuta 2022

First post in English: Goals and target setting for investing

I have been long struggling to set targets that feel challenging but still achievable for my investments. When I first started 2012, I just tried to put extra money to work and get some decent returns instead of just laying the money to standard bank account with low interest rates. Shortly after I started this blog which was absolutely one of the best decisions related to my investments. Writing down ideas, goals and targets helped me to find out what I am looking for and expecting from investments. Right around the time my son was born I felt an urge for safety and thus somewhat added focus to risk management. This feeling has not gone away especially in this geopolitical situation, we have war in Europe, and I still feel that I am missing some important aspects from my goals and targets.

In this text, I try to justify to myself the adequacy of my plans in relation to the goals and targets for investing.

Status quo

Currently, my goal is to get 400 euros per month in net income or cash flow in year 2025. I am targeting to reach this with my rent apartment (net cash flow about 200€/month) and with my dividend growth portfolio (net dividends about 200€/month).  I call these assets as Freedom Apartment and Freedom Fund.

For long I have been working with projects which are always somewhat uncertain and there is increased risk for unemployment from standard engineering jobs. If the project I am currently working on is decided to be cancelled for example due to geopolitical reasons, it may be such that my employer does not find another one and ends up laying me off. In a way, this would be quite a disaster because I would say that my expertise is really focused. So it would not be easy to find another job, at least one paying as well as the current one. Thus, I have been preparing for this by saving and investing.

Due to war in Ukraine, which is very sad and shocking, the above-mentioned risk for unemployment is more real than ever. Urge for safety is also more real than ever. Moreover, there is uncertainty on inflation, interest rates and low demand on single room apartments in Helsinki area.  Partly due to pandemic and the massive relief measures taken by central banks. Also the law environment is about to change. All in all, my current investments are subject to many different risks that I feel are elevated now.  Mainly these are affecting to my rent apartment which is mostly funded with debt. 

Plans for Freedom Apartment

As brought forth above, there are several risk related to the Freedom Apartment. Main problem with these risks are that I have no control over them:

  • I cannot control the interest rates,
  • I cannot control demand and supply for single room rent apartments,
  • I cannot control laws related to capital taxes and allowed deductions,
  • I have very limited control over maintenance charges.
However, there are some countermeasures to control these.

Apartment is partly funded with my personal loan and with debt of the condominium. I can change to fixed rate on my personal loan and through the board of condominium I could propose to do the same with debt of the condominium. However, I assume this would require approval by the general meeting of the participants of the housing cooperative. Also, there is the option to sell the apartment. All these should be done now before the expectations for future interest rates are increased.

For the demand and supply, the only thing I can effect is to set rent price to be desirable i.e., cheap. Also, I can offer something unique, like excellent land lord services and communication or furnishing by taking into account needs of a tenant. This is actually something I already had to do when finding reliable tenant few months back. If the demand is low for renting, option to sell the apartment is also valid here at least if the buy demand is higher.

There has been discussion by Finnish politics that they would like to change the allowed deductions in relation to real estates. Currently, the interest and principal payment for debt of the condominium (funding charge) can be fully deducted from the rent income when the taxable income is calculated. Currently, this can be done if funding charges are recognised as revenue by the condominium. If the deduction would not be anymore allowed, this would increase tax payments, like a lot. Effect of this change could be minimised by paying down the principle in full and take personal loan instead. However, in this case only the interest would be deductible and tax payments would still be increased but not that much. Once again, option to sell the apartment is valid to get this risk out of the way. If one is buying the apartment for a home to live in, one would not be effected by this. However, I suppose there would be increased supply of apartments and once again this would be required to be done before the legislation is changed.

Through the board of the condominium, I have some control over the maintenance charges. However, significant part of the charges consist of electricity, waste treatment and rates of estate manager. So maintenance charges will most likely go up inline with inflation and energy prices. I don't see this as a big thing but is it easier to sell apartment when buyer can see low maintenance charge.

Current rent income is following:

  • Rent 640 €
    • Maintenance charge 100 €
    • Funding charge 270 €
    • Personal loan interest 20 €
    • Personal loan principal 178 €
    • Taxable income 250 €
    • Tax (30%) 75 €
  • Net cash flow -3 €
  • Net rent income 411 €

For now, I have rented the place out with fixed term contract until summer 2023. I feel that I have found reliable tenant and I am quite confident that none of the aforementioned risks related to rent apartment could be realised during the following dozen of months. Thus, summer of 2023 could be optimal time to sell the apartment.

If I would sell the apartment for example in august 2023, the numbers could look like this:

  • Selling price 150 000 € - 166 000 €,
    • Personal loan 40 400 €,
    • Condominium debt 47 300 €,
    • Expenses for selling (decoration, broker fees, etc.) 5000 €,
  • Net proceedings 57 300 € - 73 300€.
If I would sell, then I would have a new problem. How to invest the net proceedings to support my goal?

Plans for Freedom Fund

This is the one I feel is going to solve all the problems and provide adequate risk management by generating "passive" dividend income from diverse sources.

First lets go through the current status of the Freedom Fund. Current portfolio value is about 116 000 € out of which about 3 000 € is in cash. Forward dividend yield is about 2,5 % which mean about 180 € net dividend income per month. About 80 % is nominated in U.S dollars and about 60% is invested to companies with consequent dividend increase history of more than 10 years. Overall, I expect that portfolios dividend income will increase about 6,5% annually. This would translate to ~210 € net dividend income per month in year 2025.  

Of course this will not happen certainly and there are some risks to consider. I feel that these are much more manageable than the ones effecting the Freedom Apartment. However, these are also much more probable to occur, I would say. First of all, companies can decide to cut down the dividend fully or partially. Also, they can choose not to increase it at all or just with very limited increments. Just to give few examples from the Freedom Fund, Disney suspended the dividend fully, Strategic Education has not continued to increase it and 3M has managed to increase it only 1% per year or so.

For all these cases, one has to remember that there are about 10 000 publicly traded companies so this can be managed by selling the dividend cutter and buying something else to replace it. However, even now I have about 10% of my portfolio invested to companies which don't pay dividends. So there is already possibility to do the trades if I would like to maximise the yielding positions. All in all, the most important aspect here is that there are means to limit and effect to these risks by myself.

Current position which don't pay dividends:

  • Booking Holdings 4000€,
  • Disney 3700€,
  • O'Reilly Automotive 3700€.
If I would re-invest these with yield-on-price 2,5%, I would receive additional 18€ net dividends per month. I leave this idea brewing because I think these belong to the top operators of their industries. It is never only the dividends but also the quality. I would like to prevent trade offs and have both i.e., dividend and quality if possible. I am lucky, that most of the times these two go hand-in-hand :)

I have made a follow-up list which includes about 50 companies and their discounted cash flow and dividend valuation models. Most of the times, there is only limited number of undervalued companies. Thus, there is basically a risk related to re-investments with adequate pricing. In case I would liquidate my Freedom Apartment, I have been thinking to put money to ETFs if individual stocks cannot be purchased with decent pricing. When pricing is once again decent in my follow-up list, I would transfer funds from the ETF position to individual stock. At least with this kind of solution, capital would be exposed to market returns and not be just swiped away by (currently increasing) inflation. Other option would be also to find new stock picks to follow which would allow more possibilities to find adequately priced investments.

When going back to the beginning of this chapter i.e., to the target which is to generate passive NET income from dividends, one cannot forget the taxes. Normally in Finland, 85% of the dividends are taxed at 30% capital tax giving effective tax rate of 25,5%. When receiving dividends from U.S. there is 15% tax going to U.S. and Finland taxes the remaining 10,5%. This is based on tax treaty to limit double taxation. In some case however, tax treaty is not followed because of asset manager, custodian or sub-custodian. For example, Finland and Ireland have tax treaty: dividends shall be taxed at 0% in origin country. In this case, Finland as receiving country is taking the full 25,5%. However, due to above-mentioned reasons my Irish Medtronic dividends are taxed at 20% or at 25% (depending on custodian) which is not in-line with the tax treaty. So the overall tax rate on Irish dividends is 45,5% -50,5% which is way too much in my opinion. To limit excess taxes, one could recover the taxes from Ireland but I think it is too much of a hassle for limited gain. Same with Denmark and Novo Nordisk and even there is clear guidelines for recoving, there is no guarantee those can be collected back. Thus, I am planning to focus purely on U.S. based companies and also use approach above and go with ETFs instead if there is nothing to replace with.

Currently I have only two position with excess taxes: Medtronic and Novo Nordisk. Average dividend tax for these are 48,5% and 37,5% with the yields-on-price (YOP) at 2,37% and 1,41%. My plan is to exit fully from my Medtronic position and hold but not to add to Novo Nordisk position to limit excess taxes. Novo Nordisk is just too wonderful business to sell. And to be honest, excess tax accounts for only about 13€ per year currently.

The biggest hurdle I see is definitely investing the proceedings from the Freedom Apartment if I end up selling it. What should I target for compared to keeping the Freedom Apartment?

Let's assume that I would pay down my personal loan just like I would be investing in stock (no leverage personally, but companies I invest have it). This would mean from net cash flow point-of-view as follows:

  • Rent 640 €
    • Maintenance charge 100 €
    • Funding charge 270 €
    • Taxable income 270 €
    • Tax (30%) 81 €
  • Net cash flow 189 €

Basically, by replacing this Freedom Apartment with stocks, I need to target at least 190€ net dividend income per month. What would it then mean from dividend yield? Let's see.

Assuming net proceedings between 57 300 € - 73 300 and 25,5% dividend tax, pre-tax dividend should be at least 255€ per month and 3060€ annually. Depending on the proceedings, YOP should be between 4,17% - 5,34% in order to receive same amount of passive net income. This is basically double compared to my portfolios current YOP.

Where can I find yields like this?

Oh, wait, just recently (only in Finnish) I covered several REITs as potential investment candidates. Average yield of O, NNN, WPC, STOR and STAG is about 4,7%. That fits just in the middle and looks promising. If ESS is also accounted for from the top 6 triple nets, that would bring down the average YOP to 4,3%, give or take.

In addition, there are still the 10 000 stocks to choose from. I can also go with Nordic companies which does not have possibilities to invest as much for growth and prefer dividends over buybacks, thus providing quite high yields. But then again, I prefer quality and diversification. Nevertheless, I feel I have several ways to play this and most importantly, it's me who is doing the decisions and really effect to the outcome.

Other topic to consider is that I receive the proceedings instantly and depending on the market pricing, re-allocation of capital could be timely diversified. Other option would be putting everything in ETFs while waiting decent prices of the individual companies I would like to own, just like above.

Well, I guess we will see what happens. At least I feel comfortable with the plans and possibilities it provides.

Plans for sudden unemployment

First things to do would be to cut back on expenses and apply for new jobs. I have already updated my curriculum vitae and identified interesting companies to work for, partly which I have contacts which I could use like under the table job application. Actually, there are also other things I have already started and will continue to execute in order to prepare myself for sudden unemployment.

Cash is king they say. Well, exactly that.

I have started several activities to ensure adequate liquidity. I am saving cash from wages and planning on tendering current expenses and to apply for "payment holiday" for my personal loan related to Freedom Apartment.

I am saving all the excess I get but I am not really focused on this. I take full responsibility to support my family on all the needs we have. Currently, rate of savings is something above 500 € per month. I most likely will tender the standard set of expenses which can be easily tendered in Finland i.e., insurance, internet connection and interest margin on loan. We have been looking also cheaper apartment to rent for our home with poor success. Pandemic has increased demand for bigger apartments which we also need as a family. But there is no reason to stop the search but instead maybe we should figure out some new ways to find it.

In addition to tendering, in case of sudden unemployment it would be wise to really cut back expenses. There are several ways to do this but it is important to apply here the old proverb: Small streams end up to a big river. One can cancel monthly subscriptions, put car on seasonal insurance and avoid (excess) driving, instead of restaurants make more food at home and avoid buying alcohol, candy, sweets, sodas or any other discretionary groceries.

Also I know there is possibility to apply payment holiday for like 2 years during which there is no need to make payments towards principle but only interest fees. This will provide about 180€ per month flexibility if approved (but will cost once 100 € which can be paid from bank bonuses).

Conclusion

Writing down ideas, goals and targets has helped me to find out what I could be looking for and expect from my investments. I try to continue that because thinking is not easy. It's really not and writing really helps. This time I wanted to try it out in English which I have tried to continually improve.

To conclude, I am preparing for the worst and hoping for the best. Basically I am saving all the excess to ensure flexibility and financial security for my family. I have plans for the Freedom Apartment and for the Freedom Fund. By selling my Freedom Apartment, I get rid of most of the risks which are not in my control. At the same time I can switch fully to dividend growth investing following K.I.S.S. principle.

I am really looking forward what does the future has for us even though I am quite happy with the current situation. Nevertheless, I want to keep improving and take full responsibility of my actions. I would like to finalize this self-critic rant with a quote from Jordan Petersson:

Pick something up and carry it, make it heavy enough so that you can think, ‘Useless as I am at least I could move that from there to there'

perjantai 25. maaliskuuta 2022

Yrityksen perustaminen, alustava kulu- ja tulolaskelma

Olen tässä miettinyt kaiken näköistä viime aikoina. Oman yrityksen perustaminen on yksi asia, joka on tullut mieleen. Vaikka yrityksen nimen valitseminen on yksi ensimmäisistä ja varmaan yksi tärkeimmistä asioista, niin ei olla siellä vielä. Käytännössä olen alkanut miettimään mitä kaikki maksaa ja kuinka paljon laskutettavaa pitäisi tehdä, että yhden hengen konsulttifirmalla eläisi edes kädestä suuhun. Tässä tekstissä käyn läpi kuluja ja tuloja. Toivon ehdottomasti kommentteja tähän kaikilta kynnelle kykeneviltä, sillä mitään kokemusta minulla tästä ei ole.

Liikevaihdon perusteet

Lähtökohtana olisi siis firma, joka työllistää (aluksi) vain itseni. Liikevaihto tulisi erilaisista asiantuntijapalveluista, mutta käytännössä siis liikevaihdon perusteena olisi laskutettavat tunnit. Kaikenlaisia lukuja olen pyöritellyt, mutta päädyin lopulta seuraaviin:

  • Laskutettavat tunnit kuukaudessa 75h (todellinen työmäärä isompi)
  • Tuntilaskutus 130€ + 24% ALV, joka on yhteensä 161,2€/h
  • Työskentely kuukaudet 11kk vuodessa
  • Laskutettava yhteensä vuodessa 133k€, josta ALV:n osuus 25,7k€
Tälläisen yrityksen liikevaihto olisi siis noin 107k€. Ehkä optimistinen tuntihinta, mutta toisaalta aika lailla linjassa tuntemieni alojen konsultointihinnoista. Lisäksi laskutettavien tuntien määrä on melko pieni, mutta eihän tässä todellisuudessa olla kuin arvailujen äärellä vasta.

Kulut

Kulupuolelle olen koittanut jotain yleisimpiä lähinnä pistää ylös, mutta tässä menee kyllä hyvin nopeasti käsien heilutteluksi. Kulut voidaan käytännössä jakaa liiketoiminnan kuluihin ja palkkakuluihin. En oikeen osaa sanoa puuttuuko tästä jotain, mutta päällisin puolin kulupuoli näyttää melko pieneltä. Alla olevat kulut ovat vuotuisia arvioita.

  • Pankkipalvelut 240€ (arvio 20€/kk)
  • Kirjanpitäjä 1000€ (poimin arvion netistä)
  • Tilintarkastus 0€ (ei tarvetta aluksi kun tase, liikevaihto ja henkilömäärä pienet)
  • Konsulttivakuutus 700€ (2 miljoonaan asti, en lähtenyt vielä vakuutusyhtiöiltä kyselemään)
  • Nettiyhteys, tietokone ja tarvikkeet 1000€ (tasattu, 4v välein uusinta)
  • Työvaatteet 500€
Liiketoiminnan kulut olisivat siis vajaa 3500€ vuodessa. Pääseeköhän ihan näin halvalla? Toisaalta jos töitä tekisi kotoa käsin tai asiakkaan tiloissa, niin kai se olisi mahdollista?

Palkkakulut onkin sitten käytännössä itse päätettävissä, sillä itsehän siitä olisi päätämässä. Jostain poimin, että tuloja ei kannata yli 40k€ vuodessa nostaa verotuksen takia.

  • Palkka 40 000€
  • Km-korvaukset 1000€ (200km per kk, 0,46€/km)
  • Päivärahat 2000€ (4krt yli 10h matka per kk, 45€/pvä)
  • YEL-vakuutus 7520€ (laskettu suoraan palkan mukaisesti, 25% alennus huomioitu ekan 4v ajan)
  • Työnantajan sairausvakuutusmaksu 540€ (1,34% palkasta, jos oikein ymmärsin)
Palkkakulut olisivat siis yhteensä noin 51k€ vuodessa.

Tuloslaskelma

Eli lähdetään liikevaihdosta ja vähennetään kulut. Katsotaan mitä verojen jälkeen tulee nettotulokseksi.
  • Liikevaihto 107k€
  • Liiketoiminnan kulut 3,5k€
  • Palkkakulut 51k€
  • Verotettava tulos 52,5k€
  • Yhteisövero 10,5k€ (20%)
  • YLE-vero 0,15k€ (140€ + 0,35% 50k€ ylittävästä)
Nettotulos olisi siis vajaa 42k€. Ei kuulosta lainkaan pahalta tuollainen 40% nettomarginaali?

Mitä jää käteen?

Tarkastellaan ensin yritykseen jäävää nettotulosta. Kuten aiemmin sanoin, että yli 40k€ ei kannata nostaa, niin nyt selvii miksi. Osingot voi nostaa osittain verovapaasti, kun ne täyttävät tietyt ehdot. Tämä lähteen osakkeen matemaattisen arvon määrittämisestä. Oletetaan, että osakkeita on 1 ja yrityksen nettovarallisuus vastaa ensimmäisen vuoden nettotulosta eli on 42k€. Ei kai tämä nyt hirveästi metsään mene, kun ei siellä taseessa juuri muuta ole (pl. läppäri)?

Osakkeen matemaattinen arvo on siis 42k€. Osingoista 75% on verotonta tuloa, jos sitä nostetaan alle 8% osakkeen matemaattisesta arvosta. 8% vastaa 3400€ summaa. Tällöin puhutaan pääomatulo-osingosta. Eli 30% pääomatulojen vero kohdistuu 25 % osuuteen tuosta, joten vero-% on 7,5% (0,3*0,25).
  • 8% matemaattisesta arvosta 3400€
  • Vero 300€ (7,5%)
  • Netto-osinko 3100€
Entäs sitten se loppu-osa nettotuloksesta eli reilu 38k€? Tämän voi nyt sitten sijoittaa firman sisällä kasvuun, ylläpitoon tai oikeastaan mihin. Sillä voi ostaa vaikka osakkeita firmalle ja lähteä rakentamaan sijoitusyhtiötä. Jos omistaja (eli minä itse) tarvitsee rahaa, niin sen voi myös jakaa osinkoina. Tällöin lähtee kuitenkin suurempi osa verokarhulle kuin edellä.

Kun osinkoa jaetaan yli 8% osakkeen matemaattisesta arvosta, niin tätä osinkoa kutsutaan ansiotulo-osingoksi. Verokarhu on tässä tapauksessa flipannut prossat päälaelleen eli vain 25% on verotonta tuloa, kun yllä se oli 75%. Toinen huomioitava seikka tässä on se, että tämä ei enää menee pääomatulona 30% verolla vaan ansiotulo menee progressiiviseen ansiotuloverotukseen. Eli pitkällä aikavälillä on kannattavampaa sijoittaa yrityksen kautta ja siten kasvattaa nettovarallisuutta sekä osakkeen matemaattista arvoa, mikä johtaa myöhemmin vain 7,5% osinkoverotukseen. Kuulostaa lupaavalta.

Olettaen, että tekee niinkuin Shaq O'Neil neuvoo eli laittaa tuloista puolet sivuun ja jäljelle jäävästä vielä sijoittaa puolet ennen kuin pistää hiluakaan kulutukseen. Eiku hetkonen, ollaan parempia kuin legendaarinen koripalloilija, sijoitetaan kaikki ylijäävä 38k€, mutta katsotaan mitä jää nettona käteen.

Palkkatulo oli bruttona siis 40k€, joka vero-% laskurin mukaan verotetaan 17% ansiotuloverolla. Eläkevakuutusmaksua (TYEL, 7,15%) ei tarvitse maksaa, kun on jo YEL-vakuutettu? Työttömyysvakuutusmaksu (TVR) pitää kuitenkin hoitaa ja se on 1,5%. Tässä kohtaa nämä kuulostaa hieman liian hyvältä ollakseen totta, en usko ihan tähän. Onko jollain parempaa tietoa?
  • Bruttopalkka 40 000€
  • Vero + TVR 7400€ (17%+1,5%)
  • Verottomat päivärahat ja km-korvaukset 3000€
  • Netto-osingot 3100€ 
Nettona tämä siis tekee vuodessa 38700€, joka tekee tasaisena 12kk nettotulona reilu 3200€/kk. Not too shabby, ey? Tämän lisäksi jäisi vielä 38k€ (eli samanlainen 3,2k€/kk) muhimaan firmaan sijoitettavaksi. Kaikesta ainakin voi unelmoida.

Lopuksi

Onko tosiaan näin, että verottaja ohjaa rankasti ottamaan riskejä ja oman firman perustamiseen? Vai meneekö omat laskelmat jossain kohtia ihan mettään ja koko homma kaatuukin omaan mahdottomuuteensa?
  1. Olenko unohtanut jotain olennaista kuluista?
  2. Meneekö YEL ja muut työnantajan sivukulut oikein tai edes sinne päin?
  3. Onko tuloslaskelman vähennykset oikein?
  4. Voiko TYEL:n jättää maksamatta jos on YEL-vakuutettu? Entä TVR?
  5. Mokasinko jotain muuta?
Pari linkkiä tähän vielä mitä käytin:

https://www.vero.fi/yritykset-ja-yhteisot/verot-ja-maksut/osakeyhtio-ja-osuuskunta/tuloverotus/


https://www.vero.fi/tietoa-verohallinnosta/uutishuone/esitys_ja_opetusmateriaali/ylevero/


https://www.ilmarinen.fi/yrittaja/yel-vakuutus/kenelle-ja-milloin-yel-vakuutus/

ps. Oy:n perustaminen ei maksa kuin 240€ netissä ja ilmeisesti ALV- ja ennakkoperintärekisteriin liittymiset eivät maksa mitään?

perjantai 11. maaliskuuta 2022

Kurssiheilunnasta huolimatta, osinkotulot ei juuri heilu?

Pitkäaikaiselle sijoittajalle osinkotulot ovat merkittävä osa tuottoa. Varsinkin kun niiden uudelleen sijoitukset otetaan huomioon. Ne eivät myöskään ole aivan niin volatiilit kuin osakekurssit itsessään. Vaikka monet indeksit ja erityisesti korkeilla kertoimilla arvotetut kasvuyhtiöt ovat tulleet kymmeniä prosentteja alas, niin osingot eivät.

Oma salkku on noin 10% alempana kuin all time high lukemat 4. tammikuuta. Katsotaanpa miten alkuvuoden osingot ovat kehittyneet suhteessa viime vuoteen?

Nordnet salkussa on alkuvuonna 1.1.-11.3.2022 tullut osinkoja yhteensä 199 euroa.  Medtronic, Visa, Aflac, Fastenal ja Tractor Supply ovat maksaneet kvartaaliosingot sekä Koneen 2,1 euron osinko tuli pari päivää sitten. Näissä omistuksissa ei ole ollut edes muutoksia vuoden takaiseen nähden, joten tiedot ovat täysin vertailukelpoiset.

Vuonna 2021 samaan aikaan 1.1.-11.3. välillä osinkoja tuli 192 euroa. Tästä sama porukka maksoi 180 euroa ja lisäksi Skyworks Solution ehti maksaa kvartaaliosingon viime vuonna jo ennen 11.3. Eli vertailukelpoisesti ajatellen osingot ovat alkuvuonna kasvaneet 10,8%.

Kurssit tulee alas, mutta osingot ylös? Onko sama sitten Lynxin puolella?

Lynx salkussa on alkuvuonna 1.1.-11.3.2022 tullut osinkoja yhteensä 201 euroa. ADP, MO, ITW, MDT, SYK, TXN, UI, SBUX, AFL, V, FAST and TSCO ovat maksaneet kvartaaliosinot. Näihin on kylläkin tullut jonkin verran muutoksia vuoden aikana.

Vuonna 2021 samaan aikaan välillä 1.1.-11.3. tuli osinkoja 161 euroa. Sama porukka maksoi yhteensä 155 euroa ja lisäksi Skyworks oli ehtinyt maksamaan 9.3. kvartaaliosingon.

Medtronicia eikä Visaa ollut Lynx salkussa vielä vuosi sitten. Lisäksi ADP:ta ja UI:ta olen lisännyt vuoden aikana. Eli tämän vuoden puolella on osinkojen kasvuun ollut myötävaikuttamassa 4 osaketta ADP:ta, 3 osaketta UI:ta, 18 osaketta MDT:tä ja 4 osaketta Visaa, jotka sylkivät yhteensä vajaa 17 euroa. Eli vertailukelpoisesti ajatellen osingot ovat alkuvuonna kasvaneet 19,2 %.

Kaiken kaikkiaan alkuvuonna 2021 sain osinkoja 354 euroa, jotka ovat nyt kasvaneet summaan 401 euroa. Osingon korottajat, uuden pääoman ja osinkojen uudelleen sijoitukset (sekä maksuaikataulumuutokset) ovat kasvattaneet osinkotulojani 13,4% voden takaiseen nähden.

ps.

Medtronicin osingot verotetaan väärin. Tämä oli tiedossa jo Nordnetin kanssa ja sieltä meni 20% ennakkopidätys verosopimuksen 0% sijaan. Kotipaikka Medtronicilla on Irlanti. Toivoin parempaa Lynxin osalta ja pieleen meni, kuten Saksalainen jo varoitteli Sharevillessä. Pidätystä meni 25 %. Miten tämä voi olla näin vaikeaa, missä se myyntinappula on? Pitää tehdä taas hieman tarkempaa suunnittelua osana koko portfolion allokointisuunnitelmaa ja tavoitteiden asettamista.

perjantai 4. maaliskuuta 2022

Uusi yritys seurantaan: Teradyne (TER)

Uusi yritys seurantaan, mikä on tällä kertaa nimeltään Teradyne. TER tikkerillä kulkeva yritys on automaattisia testijärjestelmiä kehittävä ja myyvä yritys. TER tarjoaa palvelujaan pääosin puolijohdevalmistajille, mutta myös yleiseen teollisuuteen ja niiden automaatioon (system test, wireless test). Mukana on myös nopeasti kasvava yhteistyörobottisegmentti, jossa kehitetään ja myydään Cobotteja (collaboration robots).

Kuulostaako futuristiselta? Ehkä hieman, mutta TER on perustettu jo 1960 Bostonissa kahden MIT-opiskelukaverin toimesta. Liiketoiminta on perustunut alusta lähtien elektroniikan testaamiseen ja ensimmäinen myyty tuote oli logiikkakontrolloitu go/no-go diodi testeri, joka myytiin Raytheonille (RTX) vuonna 1961.

Liikevaihto on kasvanut n. 15,8% ja EPS n. 18,7% viimeiset 5 vuotta. Lisäksi viimeisen 5 vuoden aikana keskimäärin 19% nettomarginaali, 27% ROE ja 15,6% ROA kertovat hyvästä kannattavuudesta. Tase on hyvässä kunnossa ollen nettovelaton (käteistä 1,4 miljardia, velkaa 180 miljoonaa) ja interest coverage on erinomainen about 50.

TER maksaa pientä osinkoa $0,44 per vuosi antaen yieldiksi vain 0,4%. Osinkoa on kasvatettu 7 vuotta putkeen ja osingonmaksusuhde on vain 6,7%. FY22 EPS konsensusennuste on $4,91, josta saa P/E(f)-luvuksi 23,2 nykyisellä 114 dollarin hinnalla. Vapaa kassavirta on ollut nettotuloksen suuruinen (2980M vs. 2973M) viimeisen 5v aikana.

10% tuotto-odotuksella TER:n fair value on mielestäni about $92. Oletin vain 7% liikevaihdon ja FCF kasvua seuraavalle 10 vuodelle, sillä ala on syklinen. Periaatteessa on mahdollista, että ollaan jo testeissä huipulla ja sykli kääntyy alas. Toisaalta puolijohdepula on ollut nyt niin paha, että vaikea sanoa kun investoinnit lähivuosina foundreihin ovat luokkaa 100 miljardia dollaria. Osake vaikuttaa jonkin verran yliarvostetulta vaikka on lasketellut jo reilu 30% $168 huipuista. Tässä kuitenkin firma, joka tarjoaa syklistä, mutta selvästi kannattavaa liiketoimintaa puolijohdetesteissä ja lisäksi sisältää nopeasti kasvavan robottisegmentin tulevaisuutta varten.

Jatketaan yrityksen tutkimista ja katotaan jos hinta jatkaa laskuaan (tai arvo nousuaan).

tiistai 1. maaliskuuta 2022

Nokian Renkaiden venäjäriskit: 20% liikevaihdosta ja 82% tuotannosta on Venäjällä

Nokian Renkaat on ottanut osumaa pörssissä tänä vuonna ihan urakalla. Osakekurssi oli vuoden alussa noin 33 euroa ja tänään 1.3. kurssi heiluu hieman 16 euron alapuolella. Laskua on tullut siis jo yli 50%. Eikä se mikään ihme ole, Nokian Renkailla on merkittävä määrä sekä myyntiä että tuotantoa Venäjällä. Kuten aiemmin Fortumin tapauksessa haluan selvittää myös Nokian Renkaiden venäjäriskit.

Historia

Nokian Renkaiden historia alkaa 1800-luvun puolelta, mutta Venäjälle yritys lähti tuotannon osalta vasta vuonna 2005 kun Nokian Renkaat käynnisti Vsevolozhskissa Pietarin lähellä uuden tehtaan. Myyntiyhtiö Venäjälle perustettiin kuitenkin vuonna 1998 ja sen nimeksi tuli Nokian Shina. Lisäksi Venäjään liittyen perustettiin seuraavat myyntiyhtiöt:

  • 2006 Nokian Shina TOV Ukrainaan,
  • 2007 TOO Nokian Tyres Kazakstaniin,
  • 2010 Nokian Shina LLC Valko-Venäjälle.
Nokian Renkaat otti Vianor-nimen käyttöön vuosituhannen vaihteessa kaikissa myyntiketjun liikkeissään. Vuoden 2006 tilinpäätöksessä Renkaat kirjoitti:
"Venäjällä renkaiden jakeluverkosto on monikerroksinen. Maassa on muutama suuri tukkukauppias, joiden kautta renkaat myydään lukuisalle joukolle erityppisiä ja -kokoisia tukkukauppiaita eri puolilla maata. Pitkän ketjun läpi kuljettuaan renkaat päätyvät vähittäiskauppiaille ja kuluttajamyyntiin. Yhä useammat rengasvalmistajat pyrkivät perustamaan maahan omia rengasketjujaan pystyäkseen vähentämään jakeluketjun välikäsien määrää ja hallitsemaan paremmin renkaittensa jälleenmyyntiä. Nokian Renkailla oli vuoden 2006 lopussa Venäjällä yhteensä 70 Vianor-pistettä, joista se omistaa itse kaksi ja muut ovat partnerpisteitä."

Vuonna 2011 Vianor myyntipisteitä oli jo 23 maassa yhteensä 910 kappaletta. Venäjällä ja IVY-maissa (eli Armenia, Azerbaidžan, Kazakstan, Kirgisia, Moldova, Tadžikistan, Uzbekistan, Valko-Venäjä, mutta Ukraina erosi IVY:sta 2008) pisteitä oli 491 kappaletta.

Vuonna 2017 Vianor myyntipisteitä oli jo 1466, josta omia oli 194 ja partnereiden 1272. Vianor oli Venäjän ja IVY-maiden suurin rengasketju. Lisäksi Renkailla oli N-Tyre verkoston kautta 127 myyntipistettä Venäjällä ja IVY-maissa.

Lisäksi Venäjän tehdasta on laajennettu useaan otteeseen.

Aluksi tehtaalla oli vain 2 tuotantolinjaa. Vuonna 2006 tehtaaseen lisättiin varastotiloja ja sekoitusosasto, jonka ansiosta sekoitusten valmistus paikallisesti alkoi kahdella linjalla. Vuonna 2007 tuli käyttöön kolmas tuotantolinja. Vuonna 2011 lopussa tuotantolinjoja oli jo 10 ja kapasiteetti 11 miljoonaa hlöautorengasta vuodessa. Vuonna 2011 käynnistyi uuden tehtaan ja varaston rakentaminen nykyisen yhteyteen. Vuonna 2012 Venäjällä otettiin käyttöön uusi tehdas ja sen tuotantolinjat 11 ja 12 asennettiin. Kapasiteetti nousi näiden myötä 14 miljoonaan hlöautorenkaaseen vuodessa ja Venäjän tuotantolaitoksiin oli tehty investointeja yli 700 miljoonaa euroa yhteensä tähän mennessä.

Laajentaminen jatkui:
  • Vuonna 2013 Venäjällä otettiin käyttöön uudet tuotantolinjat 12 ja 13. Tuotannon vuosikapasiteetti nousi 18 miljoonaan renkaaseen.
  • Vuoden 2014 loppuun mennessä Venäjän tuotantolaitoksiin on tehty investointeja yli 800 miljoonan euron arvosta. 80% hlöautorenkaista tuotettiin vuonna 2014 Venäjällä.
  • Vuonna 2015 kapasiteetti ei ollut täysin käytössä. Venäjän tuotannosta noin 70 % meni vientiin, ja euromääräisten vientitulojen ja ruplissa toteutuvien tuotantokustannusten välinen marginaali  kasvoi ruplan devalvoitumisen myötä.
  • Vuonna 2016 86% hlöautorenkaista tuotettiin Venäjällä.
  • Vuonna 2017 otettiin uusi ja viimeisin tuotantolinja 14 käyttöön ja Venäjän-tehtaassa valmistettiin sadas miljoonas rengas.
  • Vuosina 2018, 2019 ja 2020 84%, 85% ja 87% hlöautorenkaista tuotettiin Venäjällä.
  • Vuonna 2021 tuotannonsopeutukset oli lopetettu ja Venäjän tehdas ajeli koko vuoden täydellä kapasiteetilla.

Liikevaihto Venäjällä

Venäjä on maailman toiseksi suurin talvirengasmarkkina ja Nokian Renkaat on Venäjällä maan suurin rengasvalmistaja sekä markkinajohtaja A- ja B-segmentin renkaissa. Nokian Renkaiden liikevaihto vuonna 2021 oli 1714 miljoonaa euroa, josta suurin osa 1199 miljoonaa (net sales) tulee henkilöautorenkaista. Raskaiden renkaiden myynti oli 254 miljoonaa euroa ja 343 miljoonaa euroa tuli Vianor-segmentistä (eliminoinnit olivat -82M). Henkilöautorenkaat segmentti on kannattavin (24,9% liikevoitto-%), minkä jälkeen tulevat Raskaat (15,9%) ja Vianor (1,2%).

Nokian Renkaat myynti- ja jakeluverkosto koostuu 1047 Vianor-palvelupisteestä, joista suuri osa 873 kpl on partnereita. Lisäksi verkostoon kuuluu 2346 NAD myymälää ja 110 N-Tyre myymälää. Vianor palvelupisteitä on 14 maassa ja noin 1/3-osa (336kpl) niistä on Venäjällä (Vianor on Venäjän suurin renkaiden myyntiketju). Lisäksi N-Tyres myyntipisteet sijaitsevat kaikki Venäjällä (tai Kazakhstanissa). Myös NAD:lla on muutamia pisteitä Venäjällä. Vuoden 2021 lopussa Venäjällä oli yhteensä noin 450 palvelu- tai myyntipistettä Nokian Renkailla. Tämä ehkä antaa osviittaa Venäjän osuudesta Nokian Renkaiden liikevaihdossa?

Nokian Renkaiden johto seuraa liikevaihdon jakaumaa seuraavien maantieteellisten alueiden mukaan:

  • Pohjoismaat (liikevaihto 2021 oli 685 miljoonaa euroa eli 40%)
  • Muu Eurooppa (465M€, 27%)
  • Venäjä ja Aasia (336M€, 20%)
  • Amerikka (229M€, 13%)

Vaikka mukana on Venäjä ja Aasia yhtenä alueena, niin käytännössä se on 90%:sta Venäjältä tulevaa myyntiä. Esimerkiksi vielä vuonna 2019 pelkästään Venäjän liikevaihto oli 303M€ ja Muut maat alueelta tuli vain 28M€.

Vuonna 2021 keskimääräinen ruplan euro-kurssi oli 87,2 rub/eur. Jos kurssi tuplaantuisi 170 rub/eur, niin Venäjältä tuleva liikevaihto laskisi 310M€:sta (oletetaan, että 27M€ tulee muualta) noin 160M€:oon. Nokian Renkaiden liikevaihto laskisi tässä tapauksessa noin 9%. Jos liikevaihto Venäjältä lakkaisi kokonaan, niin vaikutus olisi hieman suurempi noin 18%. Ei siis mikään katastrofi, mutta kuitenkin ihan merkittävä vaikutus. Tällä ei ole kuitenkaan mitään merkitystä suhteessa Venäjällä tapahtuvaan Nokian Renkaiden tuotantoon liittyen.

Tuotanto Venäjällä

Nokian Renkaat sanoo itse, että "Erittäin tehokas suuren mittakaavan tuotantotoiminta paikan päällä antaa yhtiöllemme vahvaa kilpailuetua". Eli sen lisäksi, että tuotannon mittakaava on suuri, yritys kokee saavansa siitä vahvaa kilpailuetua. Ei hyvältä kuulosta ainakaan heti alkuun.

Vuoden 2011 tilinpäätöksessä selvennetiin asiaa hieman ja sanottiin, että "Renkaiden tuotantokustannukset ovat Venäjällä selvästi alhaisemmat kuin Suomessa ja muissa länsimaissa. Toimintaa Venäjällä ovat tukeneet myös investointien määrään perustuvat verohelpotukset sekä tehtaan sijainti tullimuurien sisäpuolella (Venäjällä tuontirenkaille 20 %:n tullimaksu)." On siis täysin ymmärrettävää miksi tuottaa renkaita Venäjällä. Tästä on kuitenkin yli 10 vuotta aikaa, mutta kuten Historia kappaleesta nähtiin, niin investointeja Venäjälle on tehty yhteensä varmaan yli miljardilla eurolla (>800M€ vuonna 2014 oli viimeisin ilmoitettu lukema).

Vuoden 2018 vuosikatsauksessa sanotaankin seuraavaa: "Konserni on investoinut merkittävästi Venäjälle rakentamalla sinne tuotantolaitoksen. Konsernin venäläisillä yhtiöillä on merkittävä määrä omaa pääomaa, jonka euromääräiseen arvoon ruplan valuuttakurssikehityksellä saattaa olla merkittävä vaikutus."

Jos nyt oikein olen ymmärtänyt tilinpäätöksiä ja taloudellisia katsauksia läpikäydessä, niin Venäjän tuotantolaitos Pietarin lähellä Vsevolozhskissa koostuu kahdesta tehtaasta. Ensimmäisessä tehtaassa on 10 tuotantolinjaa ja toisessa tehtaassa on 4 tuotantolinjaa. Vuonna 2021 näiden kahden tehtaan pyöriessä täydellä kapasiteetilla Nokian Renkaat tuotti 82% henkilöautorenkaistaan (kpl-määrästä) Vsevolozhskissa. Sitten kun yhdistämme tämän edellä esitettyyn liikevaihto- ja voittoon, niin huomaamme, että henkilöautorenkaat segmentti on Nokian Renkaiden suurin (70%) ja kannattavin (tuo 88% liikevoitosta). Tehdään pieni laskelma:

  • 82% tuotannosta + 70% liikevaihdosta eli jos tuotanto Venäjällä päättyisi, niin Nokian Renkaiden liikevaihto laskisi vajaa 58%
  • 82% tuotannosta + 88% liikevoitosta eli jos tuotanto Venäjällä päättyisi, niin Nokian Renkaiden liikevoitto laskisi noin 72%.

Ei näistä luvuista pääse yli eikä ympäri. Lisäksi on hassua, että vaikka 82% renkaista tuotettiin Venäjällä, niin siellä on vain kolmasosa työntekijöistä (1612 vs. 4915 vuoden 2021 lopulla).

Uusi tehdas investointi USA:aan tulee näyttelemään varmasti suurta roolia Nokian Renkaiden tulevaisuudessa. Jos prosessit, osaaminen ja muutkin Vsevolozhskin edut saadaan käyttöön myös Daytonassa, niin toivoa on pitää yllä järisyttävän korkeita marginaaleja. Riskit ovat kohonneet kuitenkin aivan uudelle tasolla ja uskon, että niihin suhteutettuna osakekurssin lasku on jossain määrin perusteltukin.

Linkkejä

Historiaa: https://www.nokianrenkaat.fi/yritys/perustietoa/historia/

Vuosikertomukset: https://www.nokianrenkaat.fi/yritys/sijoittajat/talousinfo/vuosikertomukset/

Osarit ja tilinpäätökset: https://www.nokianrenkaat.fi/yritys/sijoittajat/talousinfo/osavuosikatsaukset-tilinpaatokset/

Wikipedia: https://en.wikipedia.org/wiki/Nokian_Tyres

Phoebus katsaus Nokian Renkaista: https://www.seligson.fi/resource/seligson_rahastot_1-2020.pdf

Ostin osakkeita ja seuraavana päivänä Venäjän RTS-indeksi romahti 50%

Seurantalistani on alkanut muuttua yhä enemmän vihreäksi kertoen aliarvostuksesta. Kirjoitin hetki aikaa sitten potentiaalisista ostokohteista ja siellä oli mukana Starbucks ja Air Products & Chemicals. Nämä osakkeet ovat usein olleet yliarvostettuja mielestäni ja tästä johtuen SBUX:n paino on pysynyt hyvin matalalla ja APD ei ole salkkuuni edes päässyt. Vaikka nämä ei olleet aliarvostetuimmat, niin päätin ostaa näitä salkkuuni.

Tuplasin 23.2. Starbucks positioni hinnalla $89.5. 10kpl avauspositio tuli ostettua 79 dollarilla aika tarkkaan 2v sitten ja nyt tuli salkkuun toiset 10kpl.

SBUX on globaali jättiläinen ja nykysukupolvien mäkkäri, joka porskuttaa edelleen, mutta kotimarkkinoilla USA:ssa on alkanut haasteet työntekijöiden päästä. Käsittääkseni lakot, liittojen muodostumiset ja heikko työntekijöiden saatavuus on nostanut riskejä ja normaalisti hyvä ja vakaa kannattavuus on uhattuna. Tästä johtuen hintakin on tullu hieman alas vaikka ei sitä ehkä halvaksi vielä voisi sanoa. P/E 28 ja osinkotuotto 2,1% ovat suhteessa melko korkeisiin kasvuodotuksiin kuitenkin kohtuulliset.

Ostin 23.2. myös Air Products & Chemicalsin osakkeita salkkuuni. APD (ei siis ADP eli Automatic Data Processing, joka löytyy myös salkustani) tuli täysin uutena positiona ja lisäksi tämä on ensimmäinen sijoitukseni materiaalit sektorille Tikkurilan jälkeen. Teollisuuskaasufirmat muodostavat tietyllä tapaa paikallisia monopoleja ja business on hyvin sticky. Linde ja Air Liquid ovat suurimmat kilpailijat.

APD on myynyt heikommin kannattavia omaisuueriä ja spin-offina tuli myös Versum Materials. Kannattavuus alkaa paranemaan ja ehkä se liikevaihtokin lähtee tosta kasvuun uusien investointien myötä sekä transformaation loputtua lopettaen samalla liiketoiminnoista luopumisen.

Ostin 8 kpl osakkeita hintaan $234.85 plus $3.5 kulut. Avauspositio oli siis ihan kohtuullisen kokoinen (~1700e) ja APD on nyt salkustani n. 1,6%.

tiistai 22. helmikuuta 2022

Fortumin venäjäriskit: 57% lämmöntuotannosta ja 38% sähköntuotannosta on itärajan takana

Omassa salkussa Fortum ja Nokian Renkaat ovat ihan kohtuullisen kokoisella panoksella. Fortumin osakkeita on 200 kpl, Nokian Renkaita 150 kpl ja ne edustavat salkustani tällä hetkellä noin 4,1% ja 3,5% osuuksia. Olen aina tiennyt, että molempiin yrityksiin liittyy riskejä (ja tietenkin myös mahdollisuuksia) Venäjään liittyen, sillä molemmat yritykset toimivat melko isosti itärajan takana. Tässä tekstissä käyn läpi hieman Fortumin bisneksiä Venäjällä lähinnä muistuuttaakseni itseäni niistä.

Investoinnit Venäjällä alkoivat

Fortum hankki 30% osuuden Lenenergosta (=kaukolämpö- ja sähköjakeluyritys Pietarin alueella) Venäjällä vuosina 2002-2004 ja muutama vuosi myöhemmin kasvatti osuuden yli 1/3-osaan. ROA UES:n  kanssa tehtiin aiesopimus ja hankittiin 12,5% osuus St. Petersburg Generating Companysta vuosina 2005-2006. Tämä johti TGC-1 (= Territorial Generating Companyt No. 1 = karjalanalueen tuotantoyhtiö) käynnistymiseen uudelleen yhtiöittämisen takia eli omistusosuudet edellä mainituissa antoi 25,7% osuuden TGC-1:stä.Vuoden 2006 tilinpäätöksen mukaan Fortum oli toiseksi suurin TGC-1:n omistaja ROA UES:n jälkeen. TGC-1 meni pörssiin Joulukuussa 2006.

Helmikuussa 2008 Fortum osti TGC-10:n, joka toimii Uralin ja Länsi-Siperian öljyn- ja kaasuntuotantoalueella. Vuoden 2008 lopulla Fortum oli saanut haltuunsa 93% TGC-10:sta ja sijoituksen suuruus oli jo tehdyt investoinnit mukaan lukien ollut 2,5 miljardia euroa. TGC-10:n kautta sitouduttiin merkittävään noin 2 miljardin lisäinvestointiohjelmaan, joka jatkuisi vuosia ja nostaisi sähköntuotantokapasiteetin 3000 MW:sta aina 5300 MW:iin asti. Lämmöntuotantokapasiteetti TGC-10:llä oli 15300 MW (ennen investointiohjelmaa). Käytännössä TGC-10 sisälsi Tjumenin, Tobolskin, Tseljabinskin, Argajasin, Njaganin ja Kurgan Generationin (49%) kaasu- ja hiilivoimalaitokset. 

Vuoden 2010 tilinpäätöksessä oli jo nähtävissä, että TGC-10 oli uudelleen nimetty OAO Fortumiksi ja yhdessä TGC-1:n kanssa ne olivat yhdistelty Russia-raportointidivisioonan alle. Divari myi Kurgan Generation ja St. Petersburg Sale Company osuutensa.  Divari sisälsi vuoden lopulla 94,5% osuudet Tseljabinsk Energoment, OAO Fortum, TGC-10 Invest, Urals Heat Network yrityksistä ja täysin omistetun LLC Fortum Energyn. Vuonna 2010 Russia-divisioonan liikevaihto oli 804 miljoonaa euroa ja sidottu pääoma 2,82 miljardia. Investointiohjelman loppuosan arvoksi arvioitiin 1,5 miljardia euroa.

Vuoden 2012 lopulla Russia-divisioonan liikevaihto oli 1030 miljoonaa ja sidottu pääoma 3,85 miljardia euroa. Vuosina 2011 ja 2012 tehtiin vain pieniä järjestelyjä: Joulukuussa 2012 Fortumin venäläisen tytäryhtiön OAO Fortumin osakkeet poistettiin Moskovan pörssin kaupankäynnistä. Vuonna 2011 jäljellä oleva osa Fortumin St. Petersburg Sale Companyn osakkeiden myyntihinnasta maksetiin OAO Fortumin osakkeilla (3,04 %), jonka jälkeen Fortum omisti 97,6 % OAO Fortumin osakekannasta. TGC-10 Invest on muuttunut nimeen Fortum Invest ja omistusosuus noussut sataan prosenttiin.

Ukrainan kriisi

Vuoden 2014 tilinpäätöksestä löytyy seuraava teksti:

"Venäjä on altistunut poliittiselle, taloudelliselle ja sosiaaliselle epävarmuudelle sekä riskeille johtuen muutoksista lainsäädännössä, taloudellisessa ja sosiaalisessa kehityksessä ja muissa vastaavissa tekijöissä samoin kuin muut vastaavat maat. Ukrainan kriisi sekä EU:n ja USA:n sanktiot ovat lisänneet riskejä ja muuttaneet Venäjän liiketoiminnan liiketoimintaympäristöä haastellisemmaksi. Fortumilla on tilanteen osalta systemaattinen ja jatkuva seuranta ja valmius muuttaa toimintatapoja tarpeen niin vaatiessa."

Lisäksi vuonna 2008 vuodelle 2015 asetettu OAO Fortumin liikevoittotavoite 500 miljoonaa euroa muutettiin siten, että se on laskettu sen aikaisilla valuuttakursseilla (eli todellisuudessa 18,2 miljardia ruplaa). 2014 alkanut kriisi romahdutti ruplan kurssin, joten 500:n tavoitteesta oli jäljellä about puolet. Tässä vaiheessa riski osittain realisoitui. Jos sijoitat euroja rupliin, niin älä odota saavasi euroja takaisin. Saat ruplia takaisin ja kurssi on mitä on.

Vuonna 2014 Russia-divisioonan liikevaihto oli 1055 miljoonaa euroa ja sidottu pääoma 2,6 miljardia euroa. Investointiohjelman loppuosan arvo oli enää 200 miljoonaa. Hetkonen, mihin katosi juuri 1,3 miljardia sidotusta pääomasta vaikka liikevaihto on sama kuin pari vuotta sitten? No syy löytyy käsittääkseni valuutasta, sillä heikkenevä rupla vaikuttaa Fortumin tulokseen ja omaan pääomaan käännettäessä Russia-divisioonan tulokset ja nettovarat euroiksi. Eli kun katsoo sähköntuotantoa (TWh), niin vuosi 2014 oli parempi kuin yksikään aiempi Russia-divisioonassa. Ruplia on siis tullut enemmän kuin aiemmin sisään, mutta euroiksi käännettynä on johtanut samaan liikevaihtoon kuin pari vuotta aiemmin. Sidottu pääoma on kuitenkin mennyt toiseen suuntaan ruplan mukana vaikka investointeja onkin hieman lisätty, niin suuri osa oli jo sisällä.

Sivuhuomautuksena Fortum oli lisännyt omistusta vajaa viidenneksen TGC-1:ssä reilu 29 prosenttiin. Fortum Invest oli myös kadonnut, ehkä yhdistelty? Vuonna 2014 tapahtui kuitenkin jotain muuta huomattavasti kiinnostavampaa. Joulukuussa Fortum ja Gazprom Energoholding nimittäin allekirjoittivat pöytäkirjan aloittaakseen TGC-1:n omistustensa uudelleenjärjestelyn. TGC-1 siis omistaa ja operoi Venäjän luoteisosassa vesi- ja lämpövoimaa sekä Pietarin lämmönjakeluverkkoa. Taustalla oleva idea oli hyvä. Mikäli Fortum saa yli 75 % omistusosuuden TGC-1:n vesivoimatuotannosta, Fortum olisi valmis osallistumaan enintään 15 % vähemmistöosuudella Fennovoiman ydinvoimahankkeeseen. Tämä oli se vaihe, kun hanke oli ongelmissa matalan EU-alueen omistusosuuden takia. Jossain välissä Fennovoimaan lähti mukaan kroatialainen Migrit "bulvaani" Solarna. Miten tässä sitten kävi?

Vuoden 2016 tilinpäätöksessä esitettiin, että OAO Fortumin investointiohjelma oli päättynyt. Omistusosuudet olivat nyt nousseet 98,2 prosenttiin (vuonna 2012 97,6%). Russia-divisioonan liikevaihto oli enää 890 miljoonaa euroa, mutta nyt tuli about ensimmäisen kerran kunnolla voittoa nimittäin reilu 220 miljoonaa euroa. Sidottu pääoma oli 3,28 miljardia. Vuoden 2016 aikana Tobolskin laitos myytiin 2,6 miljardilla ruplalla (131 miljoonalla eurolla) SIBUR:lle. Fortum omisti edelleen TGC-1:stä 29% ja aikeet jäivät aikeiksi. Mutta hetkonen? Fortum päätti vuonna 2015 osallistua 6,6 prosentin osuudella Fennovoiman ydinvoimahankkeeseen. En tiedä oliko tämä sitten venäjäriski vai kotimaan riski, mutta Fortum ei saanut sitä mitä halusi ja siitä huolimatta joutui lähtemään mukaan sellaiseen mihin ei halunnut.

Uudet järjestelyt ja Uniper

Vuonna 2018 tilinpäätöksessä Russia-divisioonan liikevaihto oli 1070 miljoonaa, sidottu pääoma 2,79 miljardia ja liikevoitto 273 miljoonaa euroa. TGC-1 omistusosuus oli edelleen 29% ja OAO Fortumin eiku sorry, nyttemmin PAO Fortumin omistusosuus edelleen 98,2 %. Venäjälle alettiin tekemään tuuli- ja aurinkovoimainvestointeja ja omistukset taulukkoon oli ilmestynyt useita uusia rivejä.

Mielenkiintoisin muutos oli kuitenkin se, että vuoden 2018 toisella neljänneksellä Fortum sai
Uniper-järjestelylleen Venäjän kilpailulainsäädännön ja strategisia investointeja koskevan lain mukaiset viranomaishyväksynnät. Eli Fortum lähti mukaan Uniperiin. Vuoden 2018 lopulla Fortum omisti Uniperista 49,99% eli juuri himpun verran alle Venäjän viranomaisluvan. Tämä investointi oli suuruudeltaan noin 4 miljardia euroa.

Vuoden 2020 lopulla Uniper investointi oli noussut 76,1 % tasolle, josta lisää alla erikseen. Russia divisioonan liikevaihto oli 909 miljoonaa, liikevoitto 252 miljoonaa ja sidottu pääoma 2,4 miljardia euroa. Vuoden 2020 lopulla TGC-1 omistusosuus on 30% ja PAO Fortumin 98,2%.

Vuoden 2021 Q3 osavuosikatsauksessa oli yksi kiinnostava muutos. Venäjällä hyväksyttiin maaliskuussa 2021 muutoksia strategisia investointeja koskevaan lakiin. Lain mukaan Fortum saa omistaa 100 % Uniperista, joka on Unipro PJSC:n enemmistöomistaja. Lisäksi osarista nähdään Venäjän merkitys Fortumille rullaavan 12kk tietojen mukaan:
- Venäjän lämmöntuotanto 19,6 TWh vs. Fortum yhteensä 34,2 TWh eli 57,3%
- Venäjän sähköntuotanto 70,2 TWh vs. Fortum yhteensä 180,8 TWh eli 38,8%

Uniper

Uniperin kotisivujen mukaan Venäjä on yksi tärkeimmistä Uniperin markkinoista ja Uniper toimii energiantuotannossa, -myynnissä ja kaasun tuonnissa Eurooppaan. Samaan tapaan kuin Fortumin investointi TGC-10:iin, myös Uniper lähti Venäjälle jo vuonna 2007. Uniper omistaa 5 kaasu- ja hiililaitosta Venäjällä, jotka on järjestetty pörssilistatun Unipro-yhtiön alle. Unipron vuoden 2020 tilinpäätöksen perusteella Uniper omistaa Uniprosta hieman vajaa 84 % ja omistetut voimalaitokset ovat alla:
-2400 MW ligniinilaitos Berezovkaya,
-1500 MW kaasu/hiililaitos Shaturskaya,
-630 MW kaasu/hiililaitos Smolenskaya,
-5700 MW kaasulaito Surgutskaya,
-1050 MW kaasu/hiililaitos Yaivinskaya.

Vuonna 2020 Uniperin osuus Unipron liikevaihdosta oli 909 miljoonaa ja korjattu tulos ennen veroja ja korkoja (adj. EBIT) oli 226 miljoonaa euroa. Tämä Unipro ja POA Fortum ovat kuin kaksi marjaa. Tässä on kyllä aika paljon integrointimahdollisuuksia ja varmasti tullaan näkemän päällekkäisten tai rinnakkaisten rakenteiden optimointia sekä divestointeja.

Uniperi on lisäksi mukana kaasun tuonnissa, jota hankitaan lähinnä Venäjältä, mutta myös Alankomaista ja Saksasta. Pitkäaikaisia hankintasopimuksia oli yhteensä 368 miljardin kWh:n edestä ja kaasua myytiin jälleenmyyjille 218 miljardin kWh:n edestä vuonna 2020. Kaasulla treidattiin kuitenkin huomattavasti enemmän, sillä myynti yhteensä oli 2200 miljardia kWh ja ostot yhteensä about saman verran. Eli lähes 10x suhteessa varsinaiseen ulosmyyntiin.

Uniperin kaasun alkuperästä on hyvin vähän tietoa tilinpäätöksessä. Kaasuputkista oli mainittu rakenteilla oleva Nordstream 2 ja OPAL. Uniper omistaa OPAL:sta 20% ja se yhdistää Nord Streamin Saksan ja Tsekin rajalle asti. Nord Stream 2 on vielä rakenteilla ja Uniper on mukana siinä sijoittajana.

Yhteenveto

57% Fortumin lämmöntuotannosta ja 38% sähköntuotannosta on Venäjällä. Fortum omistaa 30% TGC-1:stä, 98,2% POA Fortumista ja Uniprosta noin 64%. Yhteensä, näiden omistusosuuksien mukainen liikevaihto  vuodessa on noin 1,8 miljardia ja liikevoitto noin 500 miljoonaa euroa. Lisäksi Fortum on sotkeutunut Uniperin kautta venäläisen kaasun Eurooppaan tuontiin, myyntiin, ostoon ja treidaamiseen.

---------------------------------
Linkkejä
Uniper: https://ir.uniper.energy/websites/uniper/English/3000/reporting.html
Fortum: https://www.fortum.fi/tietoa-meista/sijoittajille/raportit-ja-esitykset
Unipro: https://www.unipro.energy/en/
Nord Stream 2: https://www.nord-stream2.com/company/shareholder-and-financial-investors/

perjantai 18. helmikuuta 2022

Uusi yritys seurantaan: Keysight Technologies (KEYS)

Uusi yritys seurantaan, Keysight Technologies. KEYS tikkerillä kulkeva yritys on 2014 tapahtuneen spin-offin tulos. Agilenttiin jäi karkeasti kaikki kemian ja bio-analytiikan mittaukset ja Keysight sai elektroniikkamittaukset.

KEYS tuotteina ovat erilaiset mittausintrumentit ja siihen liittyvä softa. Mukana on mm. oskilloskooppeja, lasereita, logiikka-analysaattoreita ja ECAD softa. KEYS on matkan varrella ostanut Aniten, Ixian ja Eggplantin. Liikevaihto on kasvanut n. 10% ja nettoliikevoitto 12,5% vuodesta 2014 lähtien. Tase on hyvässä kunnossa ollen nettovelaton (käteistä 2 miljardia, velkaa 1,8 miljardia) ja interest coverage on erinomainen 13,7.

KEYS ei maksa osinkoa ja osakemäärä on kasvanut 1,6% vuodessa. FY22 EPS konsensusennuste on $6,53, josta saa P/E(f)-luvuksi 25,1 nykyisellä 164 dollarin hinnalla. Vapaa kassavirta on ollut noin 130% nettotuloksesta.

10% tuotto-odotuksella KEYS:n fair value on mielestäni about $158. Osake vaikuttaa hieman yliarvostetulta vaikka on lasketellut jo n. 20% huipuista. Yksi kilpailijoista on Cadence, joka treidaa lähes samalla hinnalla vaikka forward-EPS on 1/3 KEYS:n vastaavasta. Toisaalta Cadencen markkina-asema on paljon vahvempi, lähes monopolimainen tietyilla alueilla.

Jatketaan yrityksen tutkimista ja katotaan jos hinta jatkaa laskuaan (tai arvo nousuaan).

torstai 17. helmikuuta 2022

Poimintoja seurantalistaltani

Huomaan, että aina kun salkun käteispositio lähenee nollaa, niin seurantalistalta alkaa löytymään yhä enemmän sopivasti hinnoiteltua. Tämä johtunee siitä, että pyrkimykseni pitää 100% osakepaino johtaa OSTA-nappulan painamiseen jo melko varhaisessa vaihessa pientä laskua. Tälläkin hetkellä seurantalistalla on jo 8 eri yritystä, jotka olisivat painoltaan lisäystä vailla ja sopivasti hinnoiteltuja. Tai ainakin hyvin lähellä sitä. Alla lyhyt esittely näistä yrityksistä.

3M (MMM)

Matalan kasvun, korkean kannattavuuden monialayhtiö ja osinkoaristokraatti, joka painii oikeustaisteluissa. Riskit ovat koholla ja hinta sen mukainen. Lisäksi yleinen markkinatilanne on haastava. Toisaalta vaikuttaa myös siltä, että osa 3M:n haasteista johtuu yrityksestä itsestään. Kannattavuus on hyvä kaikissa segmenteissa ja tase on vahva, mutta ongelmana on ollut heikko kasvu. Hinnoittelu toisaalta sen mukainen eli P/E on 15,3 ja osinkotuotto 3,7%.

Oma keskihinta on $159.8 ja paino salkussa on 1,6%. Osakkeen hinta kirjoitushetkellä noin $160 ja olen valmis lisäämään alle $156 hinnalla.

Starbucks (SBUX)

Pandemia tuli ja meni, mutta SBUX pysyi kannattavana merkittävistä koronarajoituksista huolimatta. Globaali jättiläinen ja nykysukupolvien mäkkäri porskuttaa edelleen, mutta kotimarkkinoilla USA:ssa on alkanut haasteet työntekijöiden päästä. Käsittääkseni lakot, liittojen muodostumiset ja heikko työntekijöiden saatavuus on nostanut riskejä ja normaalisti hyvä ja vakaa kannattavuus on uhattuna. Tästä johtuen hintakin on tullu hieman alas vaikka ei sitä ehkä halvaksi vielä voisi sanoa. P/E 28 ja osinkotuotto 2,1% ovat suhteessa melko korkeisiin kasvuodotuksiin kuitenkin kohtuulliset.

Oma keskihinta on $79.4 ja paino salkussa on 0,8%. Osakkeen hinta noin $94 ja olen valmis lisäämään alle $92 hinnalla.

Gilead Science (GILD)

Pahalta näyttää viimeaikainen kehitys ja ainut mikä pitää pinnalla on pandemian mukana tullut COVID19 lääkitys Veklury, joka oli alunperin kehitetty Ebolaan. Do or Die hetket on menossa Gileadilla, joka ponnisti 100 miljardin luokkaan hepatiitti C lääkkeillä, mutta on sittemmin ollut pelkän HIV-lääke portfolion varassa. Ja viimeisin tulos näyttää heikolta myös tämän portfolion liikevaihdon kehityksen osalta. Tämä on ehkä salkkuni riskisin lappu. Nooh, yllätys yllätys niin on hintakin sen mukainen eli suoraan sanottuna halpa. Jos tällä hinnalla saisi mustia sukkia, niin taitaisin ostaa muutaman ylimääräisenkin parin vaatekaappin varuiksi. Do or Die menosta johtuen GILD:n P/E on vain 9,1 ja osinkotuotto jopa 4,6%.

Oma keskihinta on $63.6 ja paino salkussa on 3,6%. Osakkeen hinta noin $62 ja oma arvioni käyvästä arvosta on selvästi korkeampi. 

Moody's (MCO)

Yksi Buffetin lempilapsistä eli business, joka ei tarvitse lisäpääomia kasvuun ja pystyy jakamaan suurimman osan voitoista suoraan omistajille samalla kasvamaan mukavaa tahtia. Tietyllä tapaa tämä on ehkä paras poimintani, sillä bisnes on tasaisen kannattavaa, mukavasti kasvavaa ja vähän pääomia sitovaa. Luokitus-Oligopolissa on hyvä elää. On siinä ohella dataa ja muutakin bisnestä. Harmi vaan, että hyvää ei saa kovin halvalla tai ainakin tunnusluvut antaa ymmärtää moodsien olevan kalliita, sillä MCO:n P/E-luku on noin 27 ja osinkotuotto 0,85%.

Oma keskihinta on $292.2 ja paino salkussa on 2,7%. Osakkeen hinta noin $330, olen valmis lisäämään about näillä hinnoilla ja esim. viimeksi kävin ostoksilla $327 dollarissa tammikuun lopulla.

Intercontinental Exchange (ICE)

Vihaan joka kerta kirjoittaa tämän yrityksen nimeä, mutta ei nimi miestä pahenna sanotaan. ICE on kaiken sään kestävä toimija, mutta ongelmana mielestäni on hieman rönsyily. On sijoituksia BAKTT:ssa ja on tehty iso 11 miljardin yritysosto järkyttävän korkealla valuaatiolla (P/Sales ~12) asuntolainafirmaan Ellie Mae. Anyways, ICE omistaa NYSE:n eli New Yorkin pörssin ja paljon muita kauppapaikkoja, joissa se toimii ns. välistävetäjän roolissa. Meni markkina ylös tai alas, niin tuottoa tulee niin kauan kuin kauppaa tehdään. Olen ICE:n kaveriksi katsonut CME:tä, mutta ylläty yhä uudelleen ja uudelleen niiden hinnoittelu erosta. Taisi olla ainoastaan koronadropissa kun CME oli omilla mittareilla kohtuuhintainen, mutta ICE:n kohdalla näin on mielestäni nytkin. ICE:n P/E on noin 22 ja osinkotuotto noin 1,2%.

Oma keskihinta on $98.7 ja paino salkussa on 2,9%. Osakkeen hinta noin $125 ja olen valmis lisäämään about näillä hinnoilla, sillä fair value arvioni on itseasiassa noin $143-$153.

Visa (V)

Kaikki tuntee Visan? Eiks niin, mutta miten se tekee rahaa? Vaikka Visa teksti on tuttu pankki- ja luottokorttien kyljestä, niin Visa itseasiassa toimii vain maksunvälittäjänä. Pahin kilpailija on Mastercard, joka toimii hyvin samalla tavalla ja myös Discover on siellä. Sitten jos mennään American Expressiin, niin sieltä löytyy sitten jo credit businesta. Korona laski volyymeja, kun matkailu ja ravintolat kärsivät pandemiasta. Lisäksi Paypal ja BNPL-toimijat kuten Affirm tai suomalaisillekin tuttu Klarna ovat aiheuttaneet kilpailupainetta nettiostosten yhteydessä. Kaikestä tästä huolimatta tarina on ehjä ja käteisen käyttö vähenee, joten maksunvälitys business tulee kasvamaan. Visan ollessa monilta osin markkinajohtaja, joten kilpailukykyä on ja suuri osa kasvusta tulee tietenkin markkinjohtajalle kunhan markkinaosuuksista saadaan pidettyä kiinni. Visan prosessointi kulut ovat välillä 1,29% + $0.05 ja 2,54% + $0.1, joten sitä voi miettiä kuinka houkutteleva businessmalli tämä on? Kunnon välistävetoa ja mitä isompi volyymi, niin sitä isommat voitot vaikka taustalla toimisi yksi ja sama network. Visan P/E-luku on 32,6 ja osinkotuotto vaivaiset 0,66%.

Oma keskihinta on $100.3 ja paino salkussa on 4,5%. Osakkeen hinta noin $228, olen valmis lisäämään alle $217 hinnalla. Esim. viimeksi kävin ostoksilla $202 dollarissa marraskuussa.

Ubiquiti (UI)

Tikkeristä tulee heti mieleen käyttöliittymä eli user interface. Firman tavoitteena on kuitenkin demokratisoida internet. Eli mitä, onko tämä joku poliittinen firma? Viime osarin perusteella UI kärsii merkittävästi toimitusketjun ongelmista ja tilausta olisi enemmän kuin mitä pystytään toimittamaan. Historiassa UI on kasvanut markkinaa nopeammin ja esim. Enterprise WLAN alalla UI on kasvattanut viidessä vuodessa markkinaosuuden jo 10% tasolle (+3%). Vaikka UI on selvästi esim. Ciscoa pienempi toimija, niin sen kannattavuus on parempi. Tässä mennään taas kaavalla, josta erityisesti pidän: jos yritys on kannattavampi kuin kilpailijat ja kasvaa nopeammin kuin kilpailijat, niin yritys tekee jotain oikein. Osakeen hinnoittelu on ollut korkea, koska kasvu ollut todella väkevää. Hinnoittelu ottaa kuitenkin hyvin nopeasti osumaa kun normaalisti 30% kasvava kääntää liikevaihdon laskuun komponenttipulan takia. Kurssi kävi 400 dollarissa kun kaikki näytti hyvältä ja nyt mennään noin 40% alempana. Kaikesta tästä huolimatta luvut voivat vaikuttaa korkealta, sillä P/E-luku on noin 24 ja osinkotuotto prosentin.

Oma keskihinta on $197.3 ja paino salkussa on 1,6%. Osakkeen hinta noin $250, olen valmis lisäämään jopa noin $310 hinnalla. Esim. viimeksi kävin ostoksilla $265 dollarissa tämän kuun alussa juuri ennen tiputtavaa osaria.

Air Products & Chemical (APD)

Tämä erottuu muista siten, että tätä minulta ei salkusta löydy. Syykin selvisi viikonloppuna, sillä en ollut täysin ymmärtänyt APD:n historiaa ja sitä transformaatiota mikä on alkanut about vuodesta 2016. Erityisesti käsitykseni muuttui kun vastaan tuli APD:n esitys sijoittajille. Yksi haaste mikä itsellä oli ollut, oli vapaan kassavirran arviointi. APD on ollut viime aikoina niin intensiivisessä kasvuinvestointivaiheessa, että CAPEX on pääosin ollut kasvua eikä niinkään ylläpitoa. Jos ei tätä ole mitenkään erotellut toisistaa, niin FCF näytti olevan noin 50% raportoiduista nettotulos lukemista. Tiesin, että tässä on jotain hämärää, mutta en ollut vaan saanut aikaiseksi tutkia asiaa tarkemmin. Kun kasvuinvestoinnit ottaa pois FY2021 lukemista, niin FCF onkin noin $12.46 per osake vs. $9 EPS. Kun tähän toimialaan ensi kerran tutustuin, niin tykästyin heti. Teollisuuskaasufirmat ovat monipaikoin paikallisia monopoleja. Vaikka kilpailijoina on Linde ja Air Liquid, niin mielestäni APD on fokusoitunein välintä tästä joukosta. En itseasiassa Ranskaan haluaisi edes sijoittaa. APD:n hinnoittelu alkoikin näyttämään kohtuullisesta ottaen huomioon transformaation (liikevaihto ei ole kasvanut, kun osia on myyty/divestoitu) ja investoinnit (FCF ennen kasvuinvestoineja on 130% vs 50% nettotuloksesta). P/E-luku on 23.8 ja osinkotuotto 2,45%.

En omista APD:n osakkeita, mutta olisi valmis avaamaan position alle $237 hinnalla.

Yhteenveto

Yhteenvetona voisi vielä mainita, että olen käyttänyt P/E ja osinkotuotto lukujen laskennassa omia tiedostojani, joissa molemmat ovat eteenpäin katsovia tietoja päivitetty tammikuun aikana viimeksi. Molemmat olen ottanut Nasdaqin sivuilta. Virheitä datassa silti saattaa olla, joten tee oma tutkimus ja sijoituspäätöksesi aina itse.

Jos nyt olisi tonnin verran osinkoja kertynyt tilillä, niin haluaisin ostaa APD:tä, mutta tekesi mieli lisätä kahvia eli SBUX:ia. Lopulta harkitsisin kuitenkin UI:ta ja ICE:ä, mutta tekisin tyhmät ja ostaisin Gileadia. Tämä on se osakepoimijan haaste, indeksisijoittaminen olisi paljon helpomaa ja SP500:een laittaessa saisin kaikki yllä mainitut yritykset (pl. UI).

torstai 3. helmikuuta 2022

Morjensta pöytään, uusi yritys seurantaan: Puuilo

Viime vuoden syyskuussa Puuilon keskustelu sharevillessä pisti silmiin ja tutkin yrityksen lyhyesti läpi. Eka fiilisi oli: "Täähän on aika iloinen pulju tämä puuilo". Puuilo oli itselleni entuudestaan melko tuntematon firma, mutta hyvin nopeasti huomasin, että puuilolla on melko paljon yhteistä salkkuni suurimman yrityksen kanssa. Joten miksi ei sitten tutustua Puuiloon hieman tarkemmin?

Koska Puuilo listautui vasta viime vuoden kesäkuussa, niin yrityksen historiallista suoriutumista on saatavilla vain vuodesta 2018 lähtien. Puuilon tilikausi loppuun tammikuun lopulla ja tässä yhteydessä käytän esim. 31.1.2021 loppuneelle tilikaudelle nimeä "vuosi 2020".

Puuilo on lähes tuplannut liikevaihdon parissa vuodessa kasvun ollessa noin 33% vuodessa 136 miljoonasta 239 miljoonaan. Nettotulos on samalla aikavälillä keulinut kannattavuuden parantuessa vielä enemmän eli jopa noin 53% vuodessa 12 miljoonasta 29 miljoonaan. Kasvu on siis ollut varsin väkevää.

Tase on mielestäni kohtuullisessa kunnossa, mutta omapääoma on keinotekoisen matala, mikä nostaa debt-to-equity tunnusluvun yli 600 prosentin. Pitkäaikaista velkaa (vuokrasopimuksia ei huomioitu) on noin 70 miljoonaa ja käteistä taseesta löytyy noin 28 miljoonaa. EBIT-tulos oli 41,5 miljoonaa ja korkokuluja makseltiin 5,5 miljoonaa, joten interest coverage on sopivahko ollen noin 7,5. Velan määrä näyttää lisäksi olevan laskussa.

Puuilo avasi ensimmäisen myymälän 1998 ja nyt myymälöitä on 34. Nyt päästäänkin salkkuni suurimpaan sijoitukseen eli Tractor Supplyyn (TSCO), joka on hyvin saman tyyppinen, mutta toki isompi. Kasvu pohjautuu uusien myymälöiden avaamiseen, myynnin lisäämiseen vanhoissa myymälöissä ja verkkokaupan hyödyntämiseen. Puuilolla on 60 myymälän tavoite, mikä ilmeisesti perustuu yrityksen tekemään arvioon esim. kysynnästä ja kilpailutilanteesta. Tämä jo yksinään takaa pitkän kasvupotentiaalin. Lisäksi suurin osa nykyisistä myymälöistä on vielä "nuoria", joten niiden myynti tulee kasvamaan uusien asiakkaiden löytäessä paikalle ja vanhojen asiakkaiden ostaessa useammin ja enemmän kerralla. Tästä tekisi mieli kirjoittaa enemmänkin, mutta ei riitä aika.

Nettomarginaali on ollut keskimäärin 10% ja ROE erittäin korkea 165% matalasta oman pääoman määrästä johtuen. Kilpailijoiden vastaavat arvot ovat: Tokmanni 7,1% ja 33%, Byggmax 8,1% ja 29%. ROE ei ole vertailukelpoinen koska velkaisuus vaikuttaa siihen, joten katsotaan vielä kolmikon ROA: Tokmanni 9%, Byggmax 9,4% ja Puuilo 16,6%. Nice.

Myös kasvuvauhdilla Puuilo biittaa kilpailijansa 2x - 3x. Alkaako kuulostaa tutulta? Jos yritys on kannattavampi kuin kilpailijansa ja kasvaa nopeammin kuin kilpailijansa, niin silloin sen on pakko tehdä jotain oikein eikä siihen pelkkä tuuri riitä. Listautumisesitteen perusteella Puuilolla on myös halvemmat hinnat suhteessa valikoiman laajuuteen, joka näyttää tukevan suoriutumista.

ROA kertoo ehkä paremmin kuin ROE bisneksen vaatimasta pääomarakenteesta, joka Puuilon tapauksessa on kevyt. Juuri jotain sellaista mitä etsinkin. Lisäksi kasvu on halpaa eikä tarvitse merkittäviä investointeja, kyseessähän on kuitenkin vain logistiikkayritys. Ei siis tarvita 6 miljardia uuden ydinvoimalan rakentamiseen, minkä takaisinmaksuaika on 30 vuotta. Uusi liike on parin kuukauden sisällä kassavirta positiivinen ja parissa vuodessa maksanut itsensä takaisin. Tästä päästääkin itseasiassa sitten osinkoon. EPS ennuste (inderes) on vuodelle 2021 0,41€ per osake ja osinkopolitiikka on 80% nettotuloksesta. Aika korkea kasvuyhtiöksi? Se saattaa siltä kuulostaa, mutta tässä osa hienoutta piileekiin. Suuri osa tuloksesta voidaan maksaa ulos, koska investoinnit kasvuun tai ylläpitoon ei vaadi paljoa. Lisäksi vapaa kassavirta on ollut keskimäärin noin 1,1x suhteessa nettotulokseen, joten FCF pay-out-ratio on hieman matalampi.

Tutustuin lyhyesti myös firman johtoon eli toimitusjohtajaan ja hallitukseen. Mielestäni aika mukavat sijoittajasuhdesivut. Olin melko vakuuttunut johdosta, sillä sisäpiiriomistustakin löytyy kiitettävästi. Pääomistaja on Adelis Equity Partners Fund I, joka omistaa reilu 30 miljoonaa osaketta Puuilo Invest Holding AB:n kautta. Odotan step-by-step exittiä pääomistajalta ja siitä nähtiinkin merkkejä nyt lock-up jakson päätyttyä kun 12% osakekannasta pistettiin laitaan 7,9 euron kappalehinnalla.

Puuilo listautui pörssiin vuoden 2021 kesäkuussa 6,6 euron kappalehintaan. Osakemäärä annin jälkeen oli noin 84,8M kappaletta. Tällä hetkellä osakekurssi on 20% listautumishintaa korkeampi ja markkina-arvoltaa Puuilo on noin 670M euroa. Entäs se nykyinen arvostus sitten?

DCF-analyysini on lyhykäisyydessään seuraavanlainen:

  • Oletus: 0,41 EPS ja 113% FCF suhde -> FCF1= 0,46€
  • Kasvu ensimmäiset 10v 9% = 5% uusia liikkeita + 2% kauppojen trafiikin kasvu + 2% inflaatio
  • Terminal kasvu 11v-> 4% 

10% tuotto-odotuksella saan Puuilon arvoksi 11,85 euroa.

Puuilon tulevien osinkojen perusteella voidaan tehdä vastaava arvio (DDM), joka antaa 8% ja 6% kasvuoletuksilla arvoksi 10,39 euroa. FCF payoutratio 10v jälkeen olisi 65%, mikä on kohtuu hyvin tasapainossa kasvuoletusten kanssa (pitää jäädä rahaa myös investointeihin).

Eli 10% tuotto pitäisi irrota Puuilosta, jos osakkeesta maksaa korkeintaan 11 euroa. Tämä tarkoittaa samalla, että osake olisi omaan makuun selvästi aliarvostettu. Itseasiassa 7,9 euron hinta tarjoaa 12% tuottovaatimuksen. Kelpaa ainakin mulle.

Full disclosure:

Ostin Puuilon osakkeita 3.2.2022 yhteensä 350 kappaletta hintaan 7,854€/kpl + 7€ välityspalkkio. Tämä kauppa tehtiin (tietty) Nordnetin puolella ja on näkyvissä Sharevillessä. Päivitin myös salkkusivuni. Puuilo on nyt noin 2,5% positiolla salkussani. Morjensta sit vaan :)

torstai 27. tammikuuta 2022

Tammikuun ostot, Strategic Education ja Moodys

Ostin tammikuun alkupuolella Strategic Educationin (STRA) osakkeita ja täydensin tänään lisää. Ostin tänään myös Moodysin (MCO) osakkeita.

Ostot:

13.1.2022 STRA 20kpl @ $57,14,

27.1.2022 STRA 10kpl @ $57,45,

27.1.2022 MCO 4kpl @ $327,00.

Tein ostot Lynxin puolella, missä kaupankäyntikulut olivat 3,5 dollaria per kauppa. Näiden ostojen jälkeen STRA positio on käytännössä täynnä, sillä 100kpl positio on nyt noin 4,8% salkustani. MCO:sta on vielä varaa lisätä, sillä 10kpl potti on vasta n. 2,8% salkusta. Koko salkku näkyy, erillisellä salkkusivulla, johon ei kuitenkaan tämän päivän ostoja ole vielä päivitetty.

Olen kirjoittanut aiemmin Moodysistä juuri ennen pahinta koronadroppia ja viime oston yhteydessä, mutta STRA:sta olen tehnyt erillisen kiinteän yritysanalyysisivun. Näissä voi olla hieman vanhentunuttakin tietoa, mutta laatumielessä yritykset eivät ole juuri muuttuneet. Oma arvioni tällä hetkellä fair valuesta on Moodysin osalta $331 - $346 ja STRA osalta $92 - $95.

Omien laskelmien mukaan, kun ottaa huomioon seuraavien vuosien odotettavissa olevat osingonkorotukset, vuonna 2025 netto-osingot pitäisi ylittää tavoitteeni 200€/kk. Vaikka korotukset eivät ihan vastaisi odotuksiani, niin osinkojen uudelleen sijoitukset sekä viimeisen touhutonnin sijoittaminen pitäisi varmistaa tavoitteeni saavuttamisen. Ainakin siinä on pientä marginaalia. Toisaalta isompia osingonleikkauksia laskelma ei kestä, mutta sitten taas salkussa on Disney, jolta ehkä uskaltaa odottaa osinkoa vuonna 2025.

Tällä hetkellä eteenpäin katsova netto-osinkotuotto on n. 157€/kk, joka saadaan 2,4% efektiivisellä osinkotuotolla ja 25,5% verolla. Tästä on hyvä jatkaa vuotta 2022.

maanantai 17. tammikuuta 2022

Tarkastelussa top 6 triple-net REITtiä, pitäisikö ottaa kiinteistöt osaksi osakesalkkua?

Olen kirjoittanut aiemmin 2025 tavoitteestani, jonka mukaan tavoittelen sijoituksista 400€/kk nettotuloa/kassavirtaa. Tavoitteeni täyttyminen vaatii periaatteessa noin 3% efektiivistä osinkotuottoa (tai suurempaa salkkua), mutta nykyinen yield-on-price (YOP) on noin 2,2%. REIT-muotoiset yritykset maksavat yleensä korkeaa osinkotuottoa, sillä ovat pakotettu maksamaan tuloksestaan päöosan ulos. Tästä johtuen harkitsenkin position avaamista REIT:n kautta kiinteistösektorille, jota minulta ei toistaiseksi osakesalkusta löydy. Joskus alkuaikoina salkussani oli kyllä Technopolista ja Spondaa, jotka molemmat ostettiin pois Helsingin pörssistä.

Tämä teksti on alunperun kirjoitettu vuoden 2021 alussa luonnokseksi, mutta on jäänyt roikkumaan kirjoituspöydän nurkaan aivan liian pitkäksi aikaa. Tästä johtuen tekstissä saattaa olla hieman virheitä ja asioita, jotka eivät välttämättä pidä paikkansa enää. Olen koittanut päivittää tekstin nykyaikaan, korjata mahdolliset puutteet tai ainakin nostaa esiin vanhentuneet tiedot.

Esikarsinta

Koronavuonna 2020 seurasin REIT-osakkeiden syöksyä sivusta. Monet kiinteistöalan osakkeet ottivat todella pahasti osumaa kurssien laskiessa keskimäärin varmaan noin 50%. Vuoden 2020 marraskuun alussa tuli kuitenkin kertaheitolla kunnon tasokorjaus ylöspäin ja pahin aliarvostus näytti purkautuvan. Esimerkiksi FRT nousi parissa päivässä noin 50%. REIT-osakkeiden hinnoittelu on edelleen kiristynyt, kun bisnes on palautunut tai lähtenyt jopa kasvuun. Olen siis selvästi myöhässä.

Kävin läpi erilaisia listoja parhaista REITstä ottaen huomioon myös osingonmaksuhistorian. En tehnyt valintaa lainkaan osakkeiden hintatason perusteella. Pyrin valitsemaan hieman eri tyyppisiä yrityksiä, koska alusta alkaen ajatuksena oli hajautettu REIT-positio. Tässä esikarsinnassa seurantaan tuli alla olevassa taulukossa listatut REITit:

CompanySectorSymbol
Federal Realty Investment TrustRetailFRT
Universal Health Realty Income TrustHealthcare FacilitiesUHT
National Retail PropertiesRetailNNN
Realty Income CorporationRetailO
Essex Property TrustResidentialESS
W.P. CareyDiversifiedWPC
Omega Healthcare InvestorsHealthcare FacilitiesOHI
Digital Realty TrustOfficeDLR
Iron Mountain IncorporatedSpecialtyIRM
STAG IndustrialIndustrialSTAG
STORE Capital CorporationDiversifiedSTOR

Yhteistä näillä REITllä on se, että ne ovat maksaneet kasvavaa osinkoa vähintään 6 vuotta mukaan lukien koronavuoden 2020. Yritykset toimivat hieman eri sektoreilla ja kaikilla on hieman erilainen fokus vaikka kaikki REITtejä ovatkin. STAG ja O maksavat osingot joka kuukausi ja muut maksavat kvartaaleittain.

Karkea laatuarvio

Karsitakseni listaa pidemmälle teen ensin karkean laatuarvion, jossa huomioin seuraavat asiat:

  • Osingonmaksusuhde, mitä matalampi suhteessa rahavirtaan (Funds from operation, FFO) sitä parempi.
  • Osingonkorotushistoria, mitä pidempi sitä parempi. Tämä kertoo liiketoiminnan stabiilisuudesta ja yrityskulttuurista.
  • 5 vuoden liikevaihdon kasvu, mitä suurempi sitä parempi. Kertoo johdon kyvykkyydestä ja kiinteistöportfolion kysynnästä sekä vuokran korotus kyvystä.
  • 3 vuoden varallisuuden (assets) kasvu, mitä suurempi sitä parempi. Kertoo johdon kyvystä kasvattaa portfoliota ja mahdollisista alaskirjauksista.
  • Pitkäaikaisen velan suhde pääomaan, mitä pienempi sitä parempi. Kertoo konkurssiriskistä, johdon riskinottohalukkuudesta ja taseen laadusta.
  • Sisäpiirin omistusosuus, mitä suurempi sitä parempi. Mitä enemmän johto ja muu sisäpiiri omistaa yrityksestä, sitä paremmin johdon ja omistajien tavoitteet ovat linjassa toistensa kanssa.
  • Quick Ratio, suurempi on parempi, mutta ei liian suuri. Kertoo konkurssiriskistä, johdon riskinottohalukkuudesta ja taseen laadusta sekä tehokkuudesta.

Näiden avulla pyrin tunnistamaan top 5 yritykset esikarsitusta listasta tarkempaa analyysia varten. Käytännössä asetin jokaiselle kriteerille optimiarvon ja no-go arvon sekä pisteytin yritykset:

  • Optimi = +1
  • No-go = -1
  • Siltä väliltä = +0,5

Top 6 yritykset (jaettu 5. sija) karkean laatuarvion mukaan ovat seuraavat:

  1. Realty income (O) sai kaikista paitsi sisäpiiri omistuksesta täydet pisteet.
  2. W.P. Carey (WPC) sai myös lähes täydet pl. liikevaihdon kasvusta vain puolikkaan.
  3. STAG Industrial (STAG) sai puolikkaat sisäpiiri omistuksesta ja lyhyestä osingonkorotushistoriasta.
  4. STORE Capital (STOR) sama kuin STAG:lla.
  5. National Retail (NNN) jaetulla viidennellä sijalla sai puolikkaan sisäpiiri omistuksesta, liikevaihdon ja varallisuuden kasvusta.
  6. Essex Property (ESS) jaetulla viidennellä sijalla sai puolikkaan velkaisuudesta, liikevaihdon ja varallisuuden kasvusta.
O ja NNN toimivat lähinnä retail kiinteistöjen kanssa, WPC ja STOR ovat hajautettuja. ESS keskittyy vuokra-asuntoihin ja STAG pelkästään teollisuuskiinteistöihin.

Tarkemmassa laatuarviossa katson kiinteistöportfolion hajautusta ja laadusta kertovia parametreja, kuten vuokrausastetta, sopimuksien pituutta ja kerättyjä vuokria pandemian aikana. REIT-alan keskimääräinen vuokrausaste (ilman hotelleja ja healtcare puolta) on ollut noin 91% ja SP500 REIT sektorin pitkän aikavälin vuokrausaste on 93,8%, joten TOP6:lta odotan näitä korkeampia vuokrausasteita. Korkea vuokrausaste ja pitkät vuokrasopimukset kertovat laadusta sekä liiketoiminnan stabiilisuudesta. Lisäksi pandemian aikaiset korkeat vuokranmaksusuhteet  (paljonko erääntyvistä vuokrista on kerätty maksuun asti) kertovat kiinteistöjen vuokralaisten laadusta ja yrityksen kyvystä valita hyviä vuokralaisia.

Tarkastelen myös inflaation vaikutuksen REIT:hin, johon vaikuttaa lähinnä velan määrä (suhteessa liikevaihtoon), maturiteetti (yli 10v maturiteetin osuus, suurempi on parempi) ja mihin vuokrankorotukset (kuva alla) on sidottu (kiinteä sininen vai hintaindeksi punainen eli inflaatio). Teen myös FFO happotestin 10% korolla, jota voidaan odottaa inflaatiopiikin aikana alla olevan kuvan mukaisesti.

Top 6 laatuarvio

Aloitetaan taulukoimalla kaikkien hinta-, osinko- ja FFO-tiedot, sillä niitä varten me täällä ollaan. Lisäksi nämä on helppo päivittää tekstiin myöhemmin. Taulukossa POR tarkoittaa osingonmaksusuhdetta ja DGR on perättäiset osingonkorotusvuodet.

Taulukko täytetty 7.1.2022.

SymbolPriceDiv-fYield-fFFO-fP/FFO-fPOR-fDGR (y)
O71,412,9644,15%3,4620,6485,7%28
NNN47,932,124,42%2,8117,0675,4%32
WPC80,664,225,23%4,7317,0589,2%24
STOR34,241,544,50%1,8718,3182,4%7
STAG44,781,4523,24%2,0521,8470,8%8
ESS344,318,362,43%12,5327,4866,7%27

Vertailun ja huvin vuoksi oman sijoitusasunnon "vastaavat tiedot" ovat alla:
SymbolPriceDiv-fYield-fFFO-fP/FFO-fPOR-fDGR (y)
Asunto1680003380,20%492034,156,87%0

Jotenkin nämä REIT:t tuntuu järkevämmiltä ihan pelkästään näiden taulukoiden perusteella?

Retail alan REIT-yhtiöt O ja NNN

Realty Income (O) toimii retail alalla ja suurimpia vuokralaisia on mm. Walgreens, 7Eleven, Dollar General. Portfolioon kuuluu yli 6500 kiinteistöä (ennen VEREIT yhdistymistä) ja toiminta on hyvin hajautettua retail alan sisällä. Suurimpia ovat kaupat, kioskit, apteekit, alennusmyymälät, kuntosalit ja ravintolat. Muutamia kiinteistöjä (n. 180) löytyy myös teollisuus-, maanviljelys- ja toimistopuolilta. Vajaa 96% sopimuksista on USA:ssa ja loput briteissä. O on triple-net lease eli net of taxes, net of insurance ja net of maintenance. Vuokralainen maksaa siis kiinteistöverot, vakuutuksen ja kiinteistön huollon vuokran lisäksi.

Realtyn osalta teksti on out-dated eikä huomioi O ja VEREIT yhdistymistä tai Orion office spin-offia.

O on pitkään pystynyt pitämään yli 98% kiinteistöistään vuokrattuna (2007-2020 keskiarvo 98,1%) ja vuokrasopimukset ovat pitkiä, vuoden 2020 lopulla keskimäärin 9,0 vuotta. Vuonna 2020 O alkoi ilmoittamaan keräämiään vuokria (rent collection) huhtikuusta alkaen. Q2:lla O keräsi 86,5% vuokrista, Q3:lla 93,1% ja Q4:lla 93,6% keskiarvon ollessa 91,1%.

O kasvaa lähinnä ostamalla lisää kiinteistöjä ja vuokraamalla ne takaisin myyjälle. Tarkastellaan liiketoiminnan kehitystä välillä 2007-2020:

  • Liikevaihdon kasvu 14,0% vuodessa
  • Varallisuuden (assets) kasvu 15,8% vuodessa
  • Pitkäaikaisen velan kasvu 14,8% vuodessa

Pitkäaikaista velkaa on noin 8,85 miljardia, joka on 43% noin 20,7 miljardin varallisuudesta (assets). Korkokulut ovat noin 309 miljoonaa vuodessa, mikä tarkoittaa, että velan korko on noin 3,5%. Käteistä on taseessa noin 824 miljoonaa.

Velkaa on 5,4x suhteessa liikevaihtoon. Velkojen painotettu maturiteetti on 7,8 vuotta ja yli 10 vuoden maturiteetin osuus on noin 29%. Vuokrasopimuksien vuokrankorotustyypeistä ei löytynyt tarkempaa tietoa ja riippuu paljon sopimuksesta, mutta kaikkiin vuokriin on sovittu indeksiin sidottu, kiinteisiin portaisiin sidottu tai hybridimallin mukainen korotus. Keskimääräinen painotettu vuokrasopimuksen pituus on 9,0 vuotta, joka on hyvin linjassa velkojen keskimääräisen maturiteetin kanssa.

Jos korkotaso nousisi 10% tasolle, niin nykyisen taseen mukainen velkamäärä 8,85 miljardia aiheuttaisi korkokulujen nousun 885 miljoonaan (+576M). Kaikki velat ovat kuitenkin kiinteäkorkoisia, joten korkotason nousu ei vaikuta niihin kuin vasta uudelleen rahoituksen yhteydessä. Lisäksi inflaation nousu johtaisi aiempaa suurempiin vuokrankorotuksiin niiden sopimusten osalta, jotka on sidottu indeksiin. Vaikka vuokria ei pystyttäisi nostamaan, niin yritys olisi edelleen voitollinen, sillä nykyinen FFO on 1142 miljoonaa.

National Retail (NNN) toimii myös retail alalla ja suurimmat vuokralaiset ovat mm. 7Eleven, Mister Car Wash, Camping World ja LA Fitness. Portfolioon kuuluu yli 3100 kiinteistöä ja toiminta on melko hyvin hajautettu retail alan sisällä. Suurimpia ovat kaupat, kioskit, ravintolat ja autopalvelupisteet. Kaikki kiinteistöt sijaitsevat USA:ssa. Myös NNN on tikkerinsä mukaisesti triple-net lease REIT.

NNN:n pitkän aikavälin vuokrausaste (occupancy rate) on ollut 96% - 99 % välillä keskiarvon ollessa 98,1%. Vuokrasopimukset ovat yleensä 10 tai 20 vuoden mittaisia ja vuoden 2020 lopulla keskimääräinen sopimuksen pituus oli 10,7 vuotta. NNN pystyi keräämään pandemia vuonna 2020 Q2:lla 69% vuokrista, Q3:lla 90% ja Q4:lla 95,7%. Kokonaisuudessa erittäin hyvältä vaikuttaa vaikkakin Q2 kerätyt vuokrat ovat hieman matalat.

NNN:n liiketoimintamalli on hyvin samankaltainen O:n kanssa. Se ostaa kiinteistöjä ja vuokraa ne takaisin myyjälle. Tarkastellaan liiketoiminnan kehitystä välillä 2007-2020:

  • Liikevaihdon kasvu 10,2% vuodessa
  • Varallisuuden (assets) kasvu 8,8% vuodessa
  • Pitkäaikaisen velan kasvu 8,9% vuodessa

Pitkäaikaista velkaa on noin 3,21 miljardia, joka on 42% noin 7,6 miljardin varallisuudesta (assets). Korkokulut ovat noin 129 miljoonaa vuodessa, mikä tarkoittaa, että velan korko on noin 4,0%. Käteistä on taseessa tällä hetkellä noin 267 miljoonaa.

Velkaa on 4,9x suhteessa liikevaihtoon. Velkojen painotettu maturiteetti on 10,2 vuotta ja yli 10 vuoden maturiteetin osuus on noin 31%. Vuokrasopimuksien vuokrankorotustyypeistä ei löytynyt tarkempaa tietoa. Keskimääräinen painotettu vuokrasopimuksen pituus on 10,7 vuotta, joka on hyvin linjassa velkojen keskimääräisen maturiteetin kanssa.

Jos korkotaso nousisi 10% tasolle, niin nykyisen taseen mukainen velkamäärä 3,21 miljardia aiheuttaisi korkokulujen nousun 321 miljoonaan (+192M). Kaikki velat ovat NNN:lläkin kiinteäkorkoisia, joten korkotason nousu ei vaikuta niihin kuin vasta uudelleen rahoituksen yhteydessä. Lisäksi inflaation nousu johtaisi aiempaa suurempiin vuokrankorotuksiin niiden sopimusten osalta, jotka on sidottu indeksiin. Vaikka vuokria ei pystyttäisi nostamaan, niin yritys olisi edelleen voitollinen, sillä nykyinen FFO on 428 miljoonaa.

Hajautetut ja teollisuus REIT-yhtiöt WPC, STOR ja STAG

W.P. Carey (WPC) toimii toimialahajautetulla n. 1200 kiinteistöä sisältävällä kiinteistöportfoliolla. Suurimpia vuokralaisia ovat U-Haul, Hellweg, Adlalucian itsehallintoalue ja Metro Cash & Carry. WPC:n kiinteistöt ovat teollisuus- (24%), varasto- (28%), toimisto- (23%) ja retailkiinteistöjä (17%) sekä muita kiinteistöjä (8%). Kuten ehkä suurimmista vuokralaisista huomaa, niin WPC:llä on paljon kiinteistöjä myös Euroopassa (35%) vaikkakin enemmistö kiinteistöistä on USA:ssa (63%). WPC on myös triple-net-lease REIT.

WPC:n vuokrausaste on ollut todella vakuuttava ja keskiarvo väliltä 2007-2020 on 98,3%. Vuokrasopimusten pituus on keskimäärin ollut noin 10 vuotta ja vuoden 2020 lopulla keskimääräisen sopimuksen pituus oli 10,6 vuotta. WPC pystyi keräämään 96% vuokristaan vuoden 2020 Q2:lla, 98% Q3:lla ja jopa 99% Q4:lla. Erinomaista!

Jälleen liiketoiminta malli perustuu kiinteistöjen ostamiseen ja vuokraamiseen takaisin myyjälle. Välillä 2007-2020 liikevaihto on kasvanut noin 12,2% vuodessa, varallisuus on kasvanut 21,6% ja velan määrä 26,5%. Vuonna 2007 velkaa oli kiinteistöyhtiölle melko vähän (debt to assets <30%), mikä selittää suhteessa suuremman velkamäärän kasvun.

Pitkäaikaista velkaa on n. 6,7 miljardia, joka on noin 45% 14,7 miljardin kokonaisvarallisuudesta.  Korkokulut ovat noin 210 miljoonaa vuodessa, mikä tarkoittaa, että velan korko on noin 3,1%. Käteistä on taseessa 248 miljoonaa tällä hetkellä.

Velkaa on 5,7x suhteessa liikevaihtoon. Velkojen painotettu maturiteetti on vain 4,8 vuotta ja yli 10 vuoden lainoja ei ole laisinkaan. Vuokrasopimuksista n. 64% on sidottu indeksiin ja loput 36% kiinteisiin portaisiin. Keskimääräinen painotettu vuokrasopimuksen pituus on 10,6 vuotta eli noin 2x velkojen maturiteetti.

Jos korkotaso nousisi 10% tasolle, niin nykyisen taseen mukainen velkamäärä 6,7 miljardia aiheuttaisi korkokulujen nousun 670 miljoonaan (+459M). WPC:llä velkojen uudelleen rahoitus tulisi melko nopeasti vastaan. Toisaalta 64% vuokrista nousisi indeksin mukana ja sopimukset ovat selvästi maturiteettia pidempiä. Vaikka vuokria ei pystyttäisi nostamaan, niin yritys olisi edelleen voitollinen, sillä nykyinen AFFO on 829 miljoonaa.

STORE Capital (STOR) toimii hajautetulla noin 2600 kiinteistön portfoliolla ja keskittyy kiinteistöihin, joissa on vain yksi vuokralainen (STORE = Single Tenant Operation Real Estate). Tämä tarkoittaa erittäin laajaa hajautusta vuokralaisten osalta ja suurin vuokralainen tuo vain noin 3% yrityksen vuokratulosta vuokraamalla 27 kiinteistöä. Vuokralaisia on palveluissa (64%), retailissa (18%) ja valmistuksessa (18%) kuten ravintoloita, päiväkoteja, kuntosaleja, metallinjalostajia ja autohuoltamoita. Suurimpia vuokralaisia ovat Spring Education Group, Fleet Farm Group, Bass Pro Group, Cadence Education ja Dufresne Spencer Group. 99% portfoliosta oli triple-net typpisiä.

STOR:n vuokrausaste tutkimistani REIT:stä suurin, sillä keskiarvo väliltä 2014-2020 on 99,7%. Vuokrasopimusten pituudet ovat olleet pitkiä ja vuoden 2020 lopulla keskimääräisen sopimuksen pituus oli 14 vuotta. STOR pystyi keräämään 73% vuokristaan vuoden 2020 Q2:lla, 90% Q3:lla ja 90% Q4:lla. Kohtuullisen hyvä suoritus.

STOR:n liiketoiminta malli perustuu hyvien asiakassuhteiden ylläpitoon ja solmimiseen, jonka perusteella koitetaan löytää vuokralaisen tarpeita vastaava kiinteistö. Liiketoimintamallista on kirjoitettu niin ylevästi ja epäselvästi yrityksen omilla sivuilla, että asiaa pitää tutkia hieman lisää myöhemmin. Välillä 2014-2020 liikevaihto on kasvanut noin 24,1% vuodessa, varallisuus on kasvanut 20,7% ja velan määrä 19,4%. 

Pitkäaikaista velkaa on n. 3,7 miljardia, joka on noin 41% 9,0 miljardin kokonaisvarallisuudesta.  Korkokulut ovat noin 169 miljoonaa vuodessa, mikä tarkoittaa, että velan korko on noin 4,5%. Käteistä on taseessa 166 miljoonaa tällä hetkellä.

Velkaa on 5,4x suhteessa liikevaihtoon. Velkojen painotettu maturiteetti on vain 7 vuotta ja yli 10 vuoden lainoja on alle 10%. Vuokrasopimuksista n. 86% on sidottu indeksiin ja loput 14% kiinteisiin portaisiin. Keskimääräinen painotettu vuokrasopimuksen pituus on 14 vuotta eli noin 2x velkojen maturiteetti.

Jos korkotaso nousisi 10% tasolle, niin nykyisen taseen mukainen velkamäärä 3,7 miljardia aiheuttaisi korkokulujen nousun 372 miljoonaan (+203M). Kuten WPC:llä, niin myös STOR:llä velkojen uudelleen rahoitus tulisi melko nopeasti vastaan. Toisaalta 86% vuokrista nousisi indeksin mukana ja sopimukset ovat selvästi maturiteettia pidempiä. Vaikka vuokria ei pystyttäisi nostamaan, niin yritys olisi edelleen voitollinen, sillä nykyinen AFFO on 463 miljoonaa.

STAG Industrial (STAG) toimii noin 500 rakennuksen kanssa varasto-, logistiikka- ja valmistustoimitilojen vuokrauksessa. Kiinteistöt on hyvin hajautettu ympäri USA:a Chicagon ollessa suurin markkina noin 7% painolla vuokratuloista. Suurimpia vuokralaisia ovat  Amazon, XPO Logistics, Easter Metal Supply, FedEx, American Tire Distribution ja TriMas. Top 3 alat ovat auto-osat, lentorahti ja logistiikka sekä kontit ja pakkaaminen. STAG on myös triple-net.

STAG:n vuokrausaste (same store occupancy) on ollut tasaisen hyvä ja keskiarvo väliltä 2011-2020 on 95,0%. Vuokrasopimusten pituus on ollut lyhyin tarkastelluista yhtiöistä ja vuoden 2020 lopulla keskimääräisen sopimuksen pituus oli 5,2 vuotta. STAG pystyi keräämään 98% vuokristaan vuoden 2020 Q2:lla, 98,2% Q3:lla ja jopa 99,6% Q4:lla, mitkä ovat korkeimmat arvot tässä joukossa. Lyhyempiä vuokrasopimuksia ilmeisesti kompensoidaan laadukkaammilla vuokralaisilla? Oikeen hyvä!

STAG liiketoimintamalli perustuu lähinnä uusien kohteiden hankkimiseen ja niiden vuokraamiseen ilman mitään kiinteistöjen kehitysalustaa. STAG tarjoaa kuitenkin rakennusten laajennusta, muokkaamista ja päivittämistä vuokralaisen tarpeiden mukaan. Lisäksi tarjolla on jo tutuksi tullut sale-leaseback deal, mutta STAG tarjoaa myös mahdollisuuden ostaa vuokralaisen tarpeiden mukainen tila ja vuokrata se tai jopa ostaa tila, jossa vuokralainen on nykyään vuokralla. STAG perustettiin 2004 ja listattiin 2011. Perustamisen jälkeen STAG on hankkinut 487 rakennusta yhteensä 360 kaupassa, joiden yhteisarvo on noin 5,5 miljardia dollaria. Välillä 2011-2020 liikevaihto on kasvanut noin 27,8%, varallisuus on kasvanut 25,1% ja velan määrä 21,5%.

Pitkäaikaista velkaa on n. 1,7 miljardia, joka on noin 36% 4,7 miljardin kokonaisvarallisuudesta.  Korkokulut ovat noin 62 miljoonaa vuodessa, mikä tarkoittaa, että velan korko on noin 3,6%. Käteistä on taseessa 15 miljoonaa.

Velkaa on 3,5x suhteessa liikevaihtoon. Velkojen painotettu maturiteetti on vain 3,3 vuotta ja yli 10 vuoden lainoja ei ole. Lainaa on siis melko vähän suhteessa verrokkeihin, mutta maturiteetti on huomattavasti lyhyempi. Toisaalta velkojen maturiteetti on aika hyvin linjassa vuokrasopimuksien pituuden kanssa. Vuokrasopimuksista ei löytynyt tietoa, että ovatko ne sidottu indeksiin vai kiinteisiin portaisiin.

Jos korkotaso nousisi 10% tasolle, niin nykyisen taseen mukainen velkamäärä 1,7 miljardia aiheuttaisi korkokulujen nousun 170 miljoonaan (+108M). Velkojen uudelleen rahoitus tulee STAG:lla nopeasti vastaan. 94% veloista on kiinteäkorkoisia lainoja. STAG on ehkä riskisin tästä joukosta. Vaikka vuokria ei pystyttäisi nostamaan, niin yritys olisi edelleen voitollinen, sillä nykyinen ydin FFO on 288 miljoonaa.

Asuntosijoitus REIT

Essex Property (ESS) vuokraa reilu 60 000 asuntoaan länsirannikolla Washingtonin ja Californian osavaltioissa. Asunnoista suuri osa on San Franciscossa (85 kiinteistöä), Seattlessa (61), Los Angelesissa (44), Orange Countyssa (26) ja San Diegossa (20). Asuinkiinteistöjä on yhteensä noin 250 kappaletta ja ne tuottivat noin 99,4% vuoden 2020 liikevaihdosta. Lisäksi ESS:llä on kauppallinen kiinteistö, jossa firman toimisto myös sijaitsee seitsemän vuokralaisen kanssa.

ESS:n vuokrausaste (financial occupancy) on kohtuullisella tasolla, sillä keskiarvo väliltä 2007 - 2020 on 96,4%. Huomioitavaa lisäksi on, että vuokrausaste on ollut super stabiili vaihdelle tarkastelujaksolla välillä 95,8% - 97,0%. Vuokrasopimusten pituuksista ei ole tarkkoja tietoja saatavilla, mutta käytännössä kaikki asuntojen sopimukset ovat pituudeltaan vuoden tai alle. ESS pystyi keräämään 95,7% vuokristaan vuoden 2020 Q2:lla, 97,8% Q3:lla ja 97,3% Q4:lla. Hieno suoritus, mutta kuka ei nyt asunnon vuokria maksaisi?

ESS:n liiketoiminta sisältää melko monet puolet asuntojen vuokrauksesta. ESS ostaa, kehittää ja remontoi kiinteistöjä. ESS:n portfoliosta noin 9000 asuntoa tarjoaa myös joustavuutta ja mahdollistaa kiinteistöjen helpon myynnin, sillä ne voi muuttaa vuokra-asunnosta (from apartment) omistusasunnoksi (to condo). ESS liiketoimminnassa on mukana myös kumppanuusprojektit ja pääoma-/lainasijoitukset muiden kiinteistöprojekteihin. Välillä 2007-2020 liikevaihto on kasvanut noin 10,9% vuodessa, varallisuus on kasvanut 12,0% ja velan määrä 10,8%. 

Pitkäaikaista velkaa on n. 6,3 miljardia, joka on noin 48% 12,9 miljardin kokonaisvarallisuudesta.  Korkokulut ovat noin 220 miljoonaa vuodessa, mikä tarkoittaa, että velan korko on noin 3,5%. Käteistä on taseessa 73 miljoonaa.

Velkaa on 4,2x suhteessa liikevaihtoon. Velkojen (laskettu käyttäen tietoja pelkästään bondeista) painotettu maturiteetti on 9,4 vuotta ja yli 10 vuoden lainoja on noin neljäsosa. Lainoista 89% on myyty kiinteällä korolla. Vuokrasopimuksien vuokrankorotustiedoista ei löytynyt tietoja. Suurin liiketoiminnallinen ominainen ns. mekaaninen riski liittyy tietyllä tapaa kuitenkin vuokrasopimuksien lyhyyteen suhteessa velkojen maturiteettiin. Jos lyhyitä keskimäärin alle vuoden pituisia sopimuksia ei jostain syystä pystytä uusimaan, niin siinä jää hyvin nopeasti pata-akka käteen.

Jos korkotaso nousisi 10% tasolle, niin nykyisen taseen mukainen velkamäärä 6,3 miljardia aiheuttaisi korkokulujen nousun 625 miljoonaan (+405M). Veloista lähes 9 kymmenestä on kiinteällä korolla ja ovat maturiteetiltaan pitkiä, joten koron nousu ei tulisi kovin nopeasti vastaan. ESS:llä olisi hyvät mahdollisuudet siirtää nousseet korkokulut vuokrasopimuksiin. Vaikka vuokria ei pystyttäisi nostamaan, niin yritys olisi edelleen voitollinen, sillä nykyinen AFFO on 868 miljoonaa.

Arvostus

Tarkastellaan historiallista kasvua ja tietenkin pitkäaikaisen osakkeenomistajan silmien kautta eli osakekohtaisia lukuja. Kaikki tutkimani REIT:t ovat kasvattaneet voimakkaasti liikevaihtoa, varallisuutta ja FFO lukemia historiassa. TOP6 joukon liikevaihto on kasvanut keskimäärin 16,6% vuodessa, varallisuus 17,3% vuodessa ja FFO 20,5% vuodessa. Pinnalla näyttää aivan järkyttävän hyviltä luvuilta kun puhutaan tylsistä kiinteistöyrityksistä. Tässä takana on tietenkin uusien investointien rahoitus hyödyntämällä pörssin alkuperäistä tarkoitusta eli yritykset ovat keränneet pääomaa laskemalla liikkeeseen uusia osakkeita. Tämä on johtanut voimakkaaseen osakemäärän kasvuun ja aiempien omistajien dilutointiin. TOP6 joukon osakemäärät ovat kasvaneet keskimäärin 12,3% vuodessa.

Osakekohtaiset luvut alkavat kuulostamaan enemmän normaaleilta kasvuluvuilta:

  • Liikevaihdon kasvu 4,3% vuodessa
  • Varallisuuden kasvu 5,1% vuodessa
  • FFO kasvu 8,2% vuodessa

Katsotaan sitten yrityskohtaisia lukuja, sillä ne poikkeaa keskimääräisistä paljon. Tarkastellaan FFO/osake kehitystä historiassa, josta voidaan sitten ennustaa jossain määrin tulevaa. Alla olevassa taulukossa on historiallinen FFO/osake kehitys ja sen perusteella laskettu arvostus.

CompanyTickerPriceFFO-gDCF (10%)DCF (8%)
Realty Income CorporationO71,414,55%$53$72
National Retail PropertiesNNN47,932,98%$38$52
W.P. CareyWPC80,663,04%$65$87
STORE Capital CorporationSTOR34,2415,72%$42$56
STAG IndustrialSTAG44,7816,00%$46$63
Essex Property TrustESS344,317,13%$231$316

DCF-arvostuksessa käytin lähtökohtana FY2021 konsensus FFO/osake lukemaa. Taulukossa on sekä 10% että 8% tuottovaatimuksella lasketut fair valuet. STOR ja STAG osalta oletin, että historiallinen kasvu jatkuu "vain" seuraavat 5 vuotta ja muiden osalta seuraavat 10 vuotta, joiden jälkeen oletin kaikilla terminaalikasvuksi 2%.

STAG ja STORE näyttäisi tarjoavan jopa 10% tuottoa nykyisellä hinnalla (osakkeen hinta taulukossa @ market close 7.1.2021). ESS on ainut joka vaikuttaa selvästi yliarvostetulta ja loput ovat siinä välissä tarjoten käytännössä 8% tuottoa.

Yhteenveto

Yllätyin hieman tarkastelemieni REIT:n tasapaksusta, mutta hyvästä laadusta. Tarkastellut 6 yritystä ovat kaikki hieman erilaisia, mutta täyttävät mielestäni laatuvaatimukseni.

Nostetaan esiin vaikka pitkän aikavälin keskimääräinen occupancy, joka oli top6 yhtiöillä 95,0% - 99,7% keskiarvon ollessa 97,4% koko joukon yli. Nämä ovat kaikki parempia kuin SP500 REIT:n keskimääräinen pitkän aikavälin occupancy 93,8%.

Pitkäaikaista velkaa yrityksillä on 36 - 48% suhteessa varallisuuteen ja 3,5x - 5,7x suhteessa liikevaihtoon. Velkojen maturiteetti on keskimäärin 7,1 vuotta ja vuokrasopimusten pituus 9,9 vuotta (ESS:ää ei huomioitu). Velkojen painotettu korko vaihtelee välillä 3,1% - 4,5% ollen keskimäärin 3,7%. Lähes kaikki velka on laskettu liikkeelle kiinteällä korolla ja kiinteäkorkoisen velan osuus vaihtelee välillä 89% - 100%. Jos korko nousisi 10% tasolle, niin FFO laskisi 38% - 55%, mutta kaikki säilyisivät kannattavina.

Jos jaksoit lukea tänne asti tai vaikka keskeytit puolimatkassa, niin kerro mitä en huomannut, minkä unohdin tai minkä ymmärsin väärin. Olen kiitollinen aina kaikesta palautteesta!