sunnuntai 21. toukokuuta 2023

Asuntosijoittaminen 2025 suunnitelma

Olen omistanut yksiön nyt kohta 7v. Asuin asunnossa itse ensin 2 vuotta ja tämän vuoden kesäkuussa asunto on ollut vuokrattuna 5v ihan kohtuullisella 97,1% käyttöasteella.

Tavoitteenani on saada 400€/kk "passiivista" nettokassavirtaa/-osinkotuloja vuodesta 2025 alkaen. Ideana oli alkujaan saada n. 200€/kk osingoista ja n. 200€/kk asunnosta. Tällä hetkellä korkojen voimakkaan nousun takia tämä näyttää mahdottomalta.

Sijoitusasuntokeissi näyttää 5% kokonaiskorkotasolla seuraavalta:

  • Vuokra 665€/kk
  • Hoitovastike 123€/kk
  • Rahoitusvastike 464€/kk
    • lyhennystä 264€/kk
    • korkoa 200€/kk
  • Sijoituslainan lyhennys 177€/kk
  • Sijoituslainan korko 170€/kk
  • Verotettava vuokratulo 0€/kk
  • Vero 0€/kk
  • Nettokassavirta -269€/kk
Ei näytä omien tavoitteiden suhteen kovin hyvältä. Juuri nyt tilanne ei tietenkään ole aivan yhtä karu, sillä taloyhtiölainan kokonaiskorko on vain 3,17% ja oman lainan 2,51%. Näiden tarkistukset ovat tämän kuun lopulla (6kk EB) ja 09/2023 (12kk EB).

Asunnosta olen alkujaan vuonna 2016 maksanut 143 000€, josta tällä hetkellä on taloyhtiölainaa 48 400€ ja omaa sijoituslainaa 40 900€. Sitoutunut oma pääoma on siis 53 700€ (38% hankintahinnasta) ja vieras pääoma 89 300€ (62%).

Olen aiempien pohdintojen perusteella päättänyt myydä sijoitusasuntoni lähinnä taloyhtiöön liittyvien riskien takia. Ajoitus epäonnistui kyllä täysin, sillä tällä hetkellä mikään ei liiku. Sanoisin jopa, että asunnon myyntiyritys tässä tilanteessa on yhtä tyhjän kanssa.

Tästä johtuen asunnon vuokraamista on jatkettava. Nyt kun eletään toukokuuta 2023, niin tässä on enää 1,5v tavoitteeni alkamishetkeen eli vuoteen 2025. Asunto on tällä hetkellä vuokrattuna määräaikaisella sopimuksella kesän loppuun ja kohta onkin edessä uuden asukkaan löytäminen. Tavoittelen siis asunnon vuokraamista vielä vuoden 2024 loppuun asti. Tämä mahdollistaa ainakin seuraavat asiat:

1. En joudu polkumyymään asuntoani nyt, kun kysyntä on romahtanut ja tarjontaa riittää runsaasti.
2. Nykyinen 4-5% korkotaso saattaa stabiloitu hieman alemmalle tasolle inflaation kuristuessa.
3. Yleinen vuokrataso on mahdollisesti ehtinyt nousta nykyisestä poikkeuksellisen edullisesta tasosta suhteessa asunnon kukuihin.
4. Tulot ovat parantuneet vuokralais- ja ostajaehdokkailla hieman nykyisestä.

Kaikki edellä mainitut asiat ovat makropuolen mahdollisia kehityssuuntia, jotka edesauttavat asunnon myyntiä itseäni tyydyttävään hintaan tulevaisuudessa. Kaikki kohdat vaikuttavat asunnon ostajiin ja kohdat 3 ja 4 vuokramarkkinaan.

Kohtaa 2 voi myös katsoa euribor ennusteen avulla:

Tämän lisäksi aion likviditeetin varmistamiseksi korontarkistuksen yhteydessä 09/2023 kilpailuttaa pankit, siirtyä lyhempään viitekorkoon ja samalla pidentää laina-aikaa sekä todennäköisesti ottaa lyhennysvapaata vuoden 2024 loppuun asti. Tämä tulee parantamaan myös nettokassavirtatilannetta asunnon myyntihetkeen asti. Toisin sanoen homma pysyy paremmin omissa käsissä ja esim. lyhennysvapaasta huolimatta voin tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä lainaani likvideillä varoilla tai sijoittaa ne osakkeisiin jonkinlaisessa syväkyykyssä. Ylipäätään saan itse päättää miten käytettävissä olevat varat käytän tavoitteeni saavuttamiseksi.

Toinen vaihtoehto olisi oman 41k€ sijoituslainan takaisinmaksu käyttämällä likvidin käteisen ja myymällä osaksalkusta noin 15%. Tämä vaihtoehto sitoisi enemmän pääomaa asuntoon, mutta takaisi positiivisen kassavirran. Lisäksi asunnon myyntihetkellä vapautuva pääoman määrä olisi kohtuu suuri suhteessa salkkuun mikä vaikeuttaa sen uudelleen sijoittamista osakkeisiin. Toisaalta vuoteen 2025 ajoittuu todennäköisesti muutto nykyisestä vuokra-asunnosta, jolloin olisi oman asunnon ostaminen mahdollista käyttämällä pääomat omarahoitusosuuden hoitamiseksi.

On tietenkin mahdollista, että mikään kohdista 1-4 ei toteudu. Uskon kuitenkin, että ostettavien asuntojen kysyntä normalisoituu jollain aikavälillä, korkotaso jää heilumaan jonnekin 2,5% - 3,5% välille, vuokrataso nousee tarjonnan heiketessä pääkaupunkiseudun vetovoimaisuuden pysyessä/kasvaessa ja palkat nousee, sillä 3-5% indeksikorotuksista on sovittu monilla aloilla. 

Kun aloitin asunnon vuokraamisen 2018, niin vuokra oli 700€/kk. Koronassa (12/2020) tinkasin vuokran 630 euroon ja sen jälkeen (01/2022) vielä 620 euroon. Näkisin, että realistinen vuokrataso olisi n. 660-680€/kk tällä hetkellä, mutta inflaatio huomioiden vuokrat pitäisi olla jo lähempänä kahdeksaa kuin seitsemää hunttia. Toki asumistuki ja muut kelan tuet vaikuttavat melko vahvasti yksiöiden vuokratasoon. Oman asunnon kohdalla vuokralaisehdokkaat eivät ole olleet aivan parhaasta päästä mikä on osaltaan vaikuttanut matalampaan vuokrapyyntöön. En tiedä miten onnistun ensi vuokrauskerralla, mutta toivottavasti saan kohtuullisella vuokralla pidettyä alkuvuosien kohtuullisen käyttöasteen ylhäällä ilman tyhjiä kuukausia ja samalla vielä onnistun löytämään hyvän ja luotettavan vuokralaisen.

lauantai 20. toukokuuta 2023

Kilpailuttamista ja säästämistä, mistä karsia yli 300€/kk?

Tässä kun työpaikan vaihdon myötä tulot laski, vuokra nousee, ruoka ja diesel on kalliimpaa, päiväkotimaksuun tuli korotus jasijoituskämpän korotkin nousee, niin on aika miettiä hieman säästökohteita. Vakuutukset, netin, sähkön ja koron kilpailutin 3v sitten. Tämän jälkeenkin on vakuutus kilpailutettu ja sähkösoppari uusittu viime vuonna.

Autolla ajelua olen koittanut vähentää ja tehdä noin 50% etätyötä. Säästö n. 10-20€/kk, riippuen laskeeko mukaan muunkin kuin polttoaineen. Ehkä tästä voisi myös jollain aikavälillä luopua ja ottaa työsuhde-etuna sähköfillari tilalle.

Työpaikkaruokailukin muuttui uuden työpaikan mukaan eikä siihen saa mitään tukea. Eväitä on alkanut ilmestymään omaan läppärilaukkuun useammin kun onhan tommosen 12,7 euron buffetin hinta jo aika kova. Tästä tulee säästöä n. 100€/kk alkuvuoden perusteella. Hassu juttu tässä on se, että ruokakauppakulut eivät ole kasvaneet vaikka olen enemmän eväitä alkanut syömään. Ehkä tuo ruuan hinnan nousu on ajanut valitsemaan hieman edullisempia tuotteita?

Järjestöjen jäsenmaksut katkaisin kaikki. Liityin liittoon vähän ennen työsuhteen päättymistä viime vuonna ja nyt kun koeaika on ohi eikä mitään hämminkiä ollut uudessa firmassa, niin turhaa rahan hukkaa tuommoinen 350€/v. Samaan syssyyn meni yksi ammatillinen järjestö, joka ei oikeen alan vaihdon takia ole järkevää enää -> säästö 40€/v. Tiputin myös OSKL-jäsenyyden pois, kun eipä siitä mitään etua saa enää Lynx-jäsenedun loputtua. Lehtiäkin tulee turhan usein, että niitä ehtisi lukea. Säästö reilu 30€/v.

Suoratoistot Netflix ja Disney plussa joutaisivat tauolle kesäksi tai ainakin toinen pitäisi ottaa pois. Säästö n. 10€/kk.

Vuokra, vesi, sähkö ja netti ovat jo tällä hetkellä melko reilassa, eikä niitä pysty kovin helposti kilpailuttamaan meidän tilanteessamme. Vuokra nousi vain 2% vaikka olisi indeksin mukaan voinut nousta jopa 15%. Vettä menee noin 60€/kk, josta tasauksen yhteydessä tulee takaisin 5€/kk. Sähkösopparin otin reilu 10c/kwh hinnalla viime kesänä, ja sillä mennään kun on 2v kiinteä. Tässä voisi säästää ottamalla paljun pois kokonaan (sähkön kulutus n. 80€/kk käyttökuukausilta), mutta se on hinnan väärtti. Ehkä tänä vuonna jo syyskuussa talviteloille eikä marraskuussa kuten viime vuonna -> säästö 160€/v. Muuttaminen olisi yksi vaihtoehto karsia kuluja ja se tuleekin vastaan oletettavasti vuonna 2025.

Sijoituskämpän laina pitäisi kilpailuttaa ennen korontarkistusta 09/2023. Marginaali on nyt 0,59% ja tähtäilen tuonne 0,4% tienoille. Lisäksi 12kk EB:n vaihdan samalla lyhyempään. Myös lisälyhennys on mielessä tai jopa koko 40 900€ oman lainan takaisinmaksu loppuvuonna. Käteistä olisi heti tarjolla 12 000€, osinkoja on 2000€ tileillä ja loput tulisi sitten osakkeiden myynnistä (n. 18 000€) sekä loppuvuoden säästöistä/osingoista ja normaaleista lyhennyksistä. Tästä tulisi säästöä n. 1700€/v (oletuksena 4,3% kokonaiskorko 40k€ lainasta).

Vakuutukset olen kilpailuttanut tai oikeastaan vertaillut, mutta niistä en saanut revittyä halvempaa hintaa esille. Auton kaskon voisi ensi vuonna muuttaa osakaskoksi, kun 10v ikä tulee täyteen ja arvokin enää noin 9000€.

Näiden lisäksi ollaan koitettu vähän miettiä tätä pikkulapsiperheen tavaran paljoutta. Muutamia leluja on myyty ja kaupaksi valikoituu koko ajan lisää. Ehkä näistä ylimääräisistä jonkun 200€ saa. Tuleepahan tilaakin lisää samalla.

Yhteenveto

Säästöt yhteensä 309€/kk:

  • Autoilun vähentäminen 10€/kk
  • Lounasbuffet eväisiin 100€/kk
  • Järjestöjen jäsenmaksut 35€/kk
  • Suoratoiston keventäminen 10€/kk
  • Palju aiemmin pois 13€/kk
  • Lainan takaisinmaksu 141€/kk