Asuntosijoittaminen 2025 suunnitelma

Olen omistanut yksiön nyt kohta 7v. Asuin asunnossa itse ensin 2 vuotta ja tämän vuoden kesäkuussa asunto on ollut vuokrattuna 5v ihan kohtuullisella 97,1% käyttöasteella.

Tavoitteenani on saada 400€/kk "passiivista" nettokassavirtaa/-osinkotuloja vuodesta 2025 alkaen. Ideana oli alkujaan saada n. 200€/kk osingoista ja n. 200€/kk asunnosta. Tällä hetkellä korkojen voimakkaan nousun takia tämä näyttää mahdottomalta.

Sijoitusasuntokeissi näyttää 5% kokonaiskorkotasolla seuraavalta:

• Vuokra 665€/kk
• Hoitovastike 123€/kk
• Rahoitusvastike 464€/kk
• lyhennystä 264€/kk
• korkoa 200€/kk
• Sijoituslainan lyhennys 177€/kk
• Sijoituslainan korko 170€/kk
• Verotettava vuokratulo 0€/kk
• Vero 0€/kk
• Nettokassavirta -269€/kk

Ei näytä omien tavoitteiden suhteen kovin hyvältä. Juuri nyt tilanne ei tietenkään ole aivan yhtä karu, sillä taloyhtiölainan kokonaiskorko on vain 3,17% ja oman lainan 2,51%. Näiden tarkistukset ovat tämän kuun lopulla (6kk EB) ja 09/2023 (12kk EB).

Asunnosta olen alkujaan vuonna 2016 maksanut 143 000€, josta tällä hetkellä on taloyhtiölainaa 48 400€ ja omaa sijoituslainaa 40 900€. Sitoutunut oma pääoma on siis 53 700€ (38% hankintahinnasta) ja vieras pääoma 89 300€ (62%).

Olen aiempien pohdintojen perusteella päättänyt myydä sijoitusasuntoni lähinnä taloyhtiöön liittyvien riskien takia. Ajoitus epäonnistui kyllä täysin, sillä tällä hetkellä mikään ei liiku. Sanoisin jopa, että asunnon myyntiyritys tässä tilanteessa on yhtä tyhjän kanssa.

Tästä johtuen asunnon vuokraamista on jatkettava. Nyt kun eletään toukokuuta 2023, niin tässä on enää 1,5v tavoitteeni alkamishetkeen eli vuoteen 2025. Asunto on tällä hetkellä vuokrattuna määräaikaisella sopimuksella kesän loppuun ja kohta onkin edessä uuden asukkaan löytäminen. Tavoittelen siis asunnon vuokraamista vielä vuoden 2024 loppuun asti. Tämä mahdollistaa ainakin seuraavat asiat:

1. En joudu polkumyymään asuntoani nyt, kun kysyntä on romahtanut ja tarjontaa riittää runsaasti.

2. Nykyinen 4-5% korkotaso saattaa stabiloitu hieman alemmalle tasolle inflaation kuristuessa.

3. Yleinen vuokrataso on mahdollisesti ehtinyt nousta nykyisestä poikkeuksellisen edullisesta tasosta suhteessa asunnon kukuihin.

4. Tulot ovat parantuneet vuokralais- ja ostajaehdokkailla hieman nykyisestä.

Kaikki edellä mainitut asiat ovat makropuolen mahdollisia kehityssuuntia, jotka edesauttavat asunnon myyntiä itseäni tyydyttävään hintaan tulevaisuudessa. Kaikki kohdat vaikuttavat asunnon ostajiin ja kohdat 3 ja 4 vuokramarkkinaan.

Kohtaa 2 voi myös katsoa euribor ennusteen avulla:

Tämän lisäksi aion likviditeetin varmistamiseksi korontarkistuksen yhteydessä 09/2023 kilpailuttaa pankit, siirtyä lyhempään viitekorkoon ja samalla pidentää laina-aikaa sekä todennäköisesti ottaa lyhennysvapaata vuoden 2024 loppuun asti. Tämä tulee parantamaan myös nettokassavirtatilannetta asunnon myyntihetkeen asti. Toisin sanoen homma pysyy paremmin omissa käsissä ja esim. lyhennysvapaasta huolimatta voin tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä lainaani likvideillä varoilla tai sijoittaa ne osakkeisiin jonkinlaisessa syväkyykyssä. Ylipäätään saan itse päättää miten käytettävissä olevat varat käytän tavoitteeni saavuttamiseksi.

Toinen vaihtoehto olisi oman 41k€ sijoituslainan takaisinmaksu käyttämällä likvidin käteisen ja myymällä osaksalkusta noin 15%. Tämä vaihtoehto sitoisi enemmän pääomaa asuntoon, mutta takaisi positiivisen kassavirran. Lisäksi asunnon myyntihetkellä vapautuva pääoman määrä olisi kohtuu suuri suhteessa salkkuun mikä vaikeuttaa sen uudelleen sijoittamista osakkeisiin. Toisaalta vuoteen 2025 ajoittuu todennäköisesti muutto nykyisestä vuokra-asunnosta, jolloin olisi oman asunnon ostaminen mahdollista käyttämällä pääomat omarahoitusosuuden hoitamiseksi.

On tietenkin mahdollista, että mikään kohdista 1-4 ei toteudu. Uskon kuitenkin, että ostettavien asuntojen kysyntä normalisoituu jollain aikavälillä, korkotaso jää heilumaan jonnekin 2,5% - 3,5% välille, vuokrataso nousee tarjonnan heiketessä pääkaupunkiseudun vetovoimaisuuden pysyessä/kasvaessa ja palkat nousee, sillä 3-5% indeksikorotuksista on sovittu monilla aloilla. 

Kun aloitin asunnon vuokraamisen 2018, niin vuokra oli 700€/kk. Koronassa (12/2020) tinkasin vuokran 630 euroon ja sen jälkeen (01/2022) vielä 620 euroon. Näkisin, että realistinen vuokrataso olisi n. 660-680€/kk tällä hetkellä, mutta inflaatio huomioiden vuokrat pitäisi olla jo lähempänä kahdeksaa kuin seitsemää hunttia. Toki asumistuki ja muut kelan tuet vaikuttavat melko vahvasti yksiöiden vuokratasoon. Oman asunnon kohdalla vuokralaisehdokkaat eivät ole olleet aivan parhaasta päästä mikä on osaltaan vaikuttanut matalampaan vuokrapyyntöön. En tiedä miten onnistun ensi vuokrauskerralla, mutta toivottavasti saan kohtuullisella vuokralla pidettyä alkuvuosien kohtuullisen käyttöasteen ylhäällä ilman tyhjiä kuukausia ja samalla vielä onnistun löytämään hyvän ja luotettavan vuokralaisen.

Kilpailuttamista ja säästämistä, mistä karsia yli 300€/kk?

Tässä kun työpaikan vaihdon myötä tulot laski, vuokra nousee, ruoka ja diesel on kalliimpaa, päiväkotimaksuun tuli korotus jasijoituskämpän korotkin nousee, niin on aika miettiä hieman säästökohteita. Vakuutukset, netin, sähkön ja koron kilpailutin 3v sitten. Tämän jälkeenkin on vakuutus kilpailutettu ja sähkösoppari uusittu viime vuonna.

Autolla ajelua olen koittanut vähentää ja tehdä noin 50% etätyötä. Säästö n. 10-20€/kk, riippuen laskeeko mukaan muunkin kuin polttoaineen. Ehkä tästä voisi myös jollain aikavälillä luopua ja ottaa työsuhde-etuna sähköfillari tilalle.

Työpaikkaruokailukin muuttui uuden työpaikan mukaan eikä siihen saa mitään tukea. Eväitä on alkanut ilmestymään omaan läppärilaukkuun useammin kun onhan tommosen 12,7 euron buffetin hinta jo aika kova. Tästä tulee säästöä n. 100€/kk alkuvuoden perusteella. Hassu juttu tässä on se, että ruokakauppakulut eivät ole kasvaneet vaikka olen enemmän eväitä alkanut syömään. Ehkä tuo ruuan hinnan nousu on ajanut valitsemaan hieman edullisempia tuotteita?

Järjestöjen jäsenmaksut katkaisin kaikki. Liityin liittoon vähän ennen työsuhteen päättymistä viime vuonna ja nyt kun koeaika on ohi eikä mitään hämminkiä ollut uudessa firmassa, niin turhaa rahan hukkaa tuommoinen 350€/v. Samaan syssyyn meni yksi ammatillinen järjestö, joka ei oikeen alan vaihdon takia ole järkevää enää -> säästö 40€/v. Tiputin myös OSKL-jäsenyyden pois, kun eipä siitä mitään etua saa enää Lynx-jäsenedun loputtua. Lehtiäkin tulee turhan usein, että niitä ehtisi lukea. Säästö reilu 30€/v.

Suoratoistot Netflix ja Disney plussa joutaisivat tauolle kesäksi tai ainakin toinen pitäisi ottaa pois. Säästö n. 10€/kk.

Vuokra, vesi, sähkö ja netti ovat jo tällä hetkellä melko reilassa, eikä niitä pysty kovin helposti kilpailuttamaan meidän tilanteessamme. Vuokra nousi vain 2% vaikka olisi indeksin mukaan voinut nousta jopa 15%. Vettä menee noin 60€/kk, josta tasauksen yhteydessä tulee takaisin 5€/kk. Sähkösopparin otin reilu 10c/kwh hinnalla viime kesänä, ja sillä mennään kun on 2v kiinteä. Tässä voisi säästää ottamalla paljun pois kokonaan (sähkön kulutus n. 80€/kk käyttökuukausilta), mutta se on hinnan väärtti. Ehkä tänä vuonna jo syyskuussa talviteloille eikä marraskuussa kuten viime vuonna -> säästö 160€/v. Muuttaminen olisi yksi vaihtoehto karsia kuluja ja se tuleekin vastaan oletettavasti vuonna 2025.

Sijoituskämpän laina pitäisi kilpailuttaa ennen korontarkistusta 09/2023. Marginaali on nyt 0,59% ja tähtäilen tuonne 0,4% tienoille. Lisäksi 12kk EB:n vaihdan samalla lyhyempään. Myös lisälyhennys on mielessä tai jopa koko 40 900€ oman lainan takaisinmaksu loppuvuonna. Käteistä olisi heti tarjolla 12 000€, osinkoja on 2000€ tileillä ja loput tulisi sitten osakkeiden myynnistä (n. 18 000€) sekä loppuvuoden säästöistä/osingoista ja normaaleista lyhennyksistä. Tästä tulisi säästöä n. 1700€/v (oletuksena 4,3% kokonaiskorko 40k€ lainasta).

Vakuutukset olen kilpailuttanut tai oikeastaan vertaillut, mutta niistä en saanut revittyä halvempaa hintaa esille. Auton kaskon voisi ensi vuonna muuttaa osakaskoksi, kun 10v ikä tulee täyteen ja arvokin enää noin 9000€.

Näiden lisäksi ollaan koitettu vähän miettiä tätä pikkulapsiperheen tavaran paljoutta. Muutamia leluja on myyty ja kaupaksi valikoituu koko ajan lisää. Ehkä näistä ylimääräisistä jonkun 200€ saa. Tuleepahan tilaakin lisää samalla.

Yhteenveto

Säästöt yhteensä 309€/kk:

• Autoilun vähentäminen 10€/kk
• Lounasbuffet eväisiin 100€/kk
• Järjestöjen jäsenmaksut 35€/kk
• Suoratoiston keventäminen 10€/kk
• Palju aiemmin pois 13€/kk
• Lainan takaisinmaksu 141€/kk

Tuloskauden yhteenveto ja viimeisten salkkuyhtiöiden tulokset: Puuilo, Nike ja Elekta AB

Tähän yhteenvetoon sisällytän Puuilon vuoden 2022 ja Q4 tuloksen sekä Q3-kvartaalikatsaukset Nikeltä ja Elektalta. Pari viikkoa sitten 13.4. alkoikin jo salkussani seuraava tuloskausi, kun Fastenal raportoi Q1/2023 tuloksestaan, joten oli syytä pistää viime tuloskausi pakettiin.

Tämä teksti jatkaa koko vuoden 2022 ja Q4 tuloksen julkistaneiden yritysten esittelyä ja tilinpäätöksen arviointia. Olen kirjoittanut aiemmin seuraavasti:

• Fastenal, Sandvik, 3M ja Texas Instruments
• Tractor Supply, Kone, A.O. Smith, Stryker, Moodys
• Altria, Aflac, Novo Nordisk
• Gilead Science, Intercontinental Exchange, Illinois Toolwork
• Nokian Renkaat, Bufab, Handelsbanken ja O'Reillys
• Fortum, Strategic Education ja Booking

Lisäksi olen harvemmalla kammalla käynyt läpi salkkuyritysten Q1/Q2 tuloksia:

• ADP, V, ROK, SBUX, APD, BDX, UI
• SWKS, DIS

Puuilo (PUUILO)

"En....Tuun"-mainoksista tuttu Puuilo on sekatavaraketju vähän Tokmannin, Clash Ohlsonin ja Rustan tyyliin. Puuilo avasi ensimmäisen myymälän 1998, myymälöitä on nyt jo lähes 40 ja tavoitteeksi on asetettu 60 myymälän verkko Suomessa. Kasvu perustuu uusien myymälöiden avaamiseen, myynnin lisäämiseen vanhoissa myymälöissä ja verkkokaupan hyödyntämiseen. Puuilo on kannattavampi kuin kilpailijansa ja se myös kasvaa nopeammin. Jos yritys on kannattavampi kuin kilpailijansa ja kasvaa nopeammin kuin kilpailijansa, niin silloin sen on pakko tehdä jotain oikein eikä siihen pelkkä tuuri riitä. Puuilolla on myös halvemmat hinnat suhteessa valikoiman laajuuteen, joka näyttää tukevan suoriutumista. Puuilon markkinaosuus on vielä pieni, mutta tämä onkin selvä kasvuyritys.

Puuilon tulos oli hyvä. Liikevaihto kasvoi +9,7% ja oli jo lähes 300 miljoonaa. Same store sales kasvoi 5,5% ja verkkokaupan myynnissäkin oli kasvua 3,9%. Nettotulos kasvoi hieman, mutta vapaa kassavirta oli erittäin vahva ja lähes 10-kertaistui vuodesta 2021. EPS oli 0,41 euroa ja siitä ehdotettiin jaettavaksi osinkoina 0,34 euroa.

Tase on hyvässä kunnossa, sillä nettovelkaa on vain 41 miljoonaa (velka 70M ja käteinen 29M), joka on 54% omasta pääomasta ja 18% asseteista. 3M korkokulut katetaan 15-kertaisesti 47M EBIT-tuloksella (interest coverage). Nettovelka on siis about yhden vuoden tuloksen verran. Nettomarginaali oli viime vuonna 11,9%, ROE 46% ja ROA 15%, jotka ovat hyvin linjassa pitkän aikavälin (2018-2022) keskiarvojen kanssa 10,7%, 43% ja 13%.

Ohjeistus antaa ennusteen liikevaihdon ja oikaistun EBITA:n kasvavan vuoteen 2022 verrattuna. Toimitusjohtaja Juha Saarelan sanoin: "Kasvumme jatkui tilikauden loppuun saakka. Päättynyt tilikausi oli toimintaympäristön näkökulmasta vaihteleva ja haasteellinen. Puuilon kaikissa olosuhteissa menestyvä konsepti menestyi hyvin ja olemme koko vuoden suoritukseen tyytyväisiä. Onnistuimme edelleen kasvattamaan asiakasmäärää. Q4 aikana avasimme uudet myymälät Tornioon ja Lietoon. Kasvua tukevat peräti viiden uuden myymälän avaaminen alkaneella tilikaudella. Kaikki uudet myymälät sijaitsevat Uudellamaalla ja odotamme näille nopeaa käyntiinlähtöä hyvien liikepaikkojen vuoksi. "

Käypä arvo on oman arvioni mukaan n. 11,9 euroa per osake (nettovelka huomioituna 11,4€). Tällä hetkellä kurssi on noussut viime syksyn pohjista 7 euron tuntumaan, joka antaa P/E-luvuksi FY2023 inderes ennusteella 15,3 ja osinkotuotoksi 0,34€ osingolla 4,8%.

Nike (NKE)

Kaikki tietää Niken kengät, mutta tiesitkö, että niitä on tehty jo yli 50 vuotta? Lisäksi tiesitkö, että Nike myy tuotteistaan lähes 50% suoraan itse Nike Direct nettikaupan kautta? Cut the middle man, sanoivat jo huumekauppiaat aikaan.

Niken Q3 liikevaihto kasvoi 14% ja Nike Directin 17%. Nettotulos oli 0,79 dollaria per osake, jossa laskua 9%. Tämä johtui inventaarion vähentämistoimista eli hinnan alennuksista ja lisäksi tuotantokustannusten noususta. Liikevaihto kvartaalilla oli 12,4 miljardia, joilla tehtiin noin 10% nettomarginaalilla 1,2 miljardia tulosta. Osinkoa maksettiin 530M ja takaisinostot olivat 1,5 miljardia. 

Q3 lopuksi inventaario oli 8,9 miljardia ja käteistä oli 10,8 miljardia. Pitkäaikaista velkaa oli 8,9 miljardia eli Nike on nettovelaton taseeltaan, nice! Oma pääoma on noin 14,5 miljardia, jolle tehdään siis noin 1,2B per kvartaali nettotulosta antaen ROE:ksi reilu 30%.

Kvartaalin 12,4 miljardin liikevaihdosta 5B tulee jenkkilästä, 3,2 EMEA:sta, 2B Kiinasta ja loput 1,6 muualta Aasiasta tai Etelä-Amerikasta + Converse tuo 600M per kvartaali. Kengistä tulee 2/3-osaa.

Nykyisellä 127 dollarin hinnalla forward P/E on 40 ja osinkotuotto 1%. Itse ostin Nikea viime syyskuussa 83,5 dollarilla ja arvioni käyvästä arvosta on noin 96 dollaria. 

Elekta (EKTA-B)

Elekta on ruotsalainen lääketeknologiafirma, joka kehittää, valmistaa ja markkinoi sädettimiä sekä muita laitteita. Elekta on keskittynyt tuotteisiin, jolla voidaan varmistaa tarkka sädehoito syöpää vastaan. Elekta on toiminut jo pitkään ja ympäri maailmaa asennettu laitteisto tarjoaa hyvän pohjan uusiutuvalle liikevaihdolle huoltojen ja korvausinvestointien kautta. 4700 työntekijää ehtivät tehdä muutakin ja tuotteisiin sekä palveluihin voi tutustua lisää heidän kotisivuiltaan.

Elekta julkaisi helmikuun lopussa Q3 tuloksen, joka oli lupaava. Vakiovaluutoilla laskettaessa, tilaukset paisuivat 9%, liikevaihto 8% ja EPS laski 5% ollen 0,57 SEK per osake. Kannattavuus on siis hieman paineessa edelleen, mutta kulukuuri on menossa parhaillaan. Tilauskirja on yhteensä 43 miljardia kruunua, jota voi verrata 4,4 miljardin kvartaaliliikevaihtoon.

Kun liikevaihto kasvaa, 14% liikevaihdosta käytetään tutkimukseen ja kehitykseen ja kannattavuuskin saadaan paremmaksi, niin tästähän voi muodostua aika merkittävä vipu ylöspäin pidemmällä aikavälillä. Tähän tietenkin tarvitaan hyvä tase, että voidaan businesta kehittää pienistä töyssyistä huolimatta pitkä jänteisesti. Velkaa oli 4,6 miljardia ja käteistä 1,2 miljardia Q3 lopulla eli nettovelka oli 3,4 miljardia SEK. Oma pääoma on noin 9,6 miljardia ja taseen loppurivi (assets) oli 28 miljardia. Ei pahaa sanottavaa. FY2022 perusteella korkokuluja syntyi 150M, jotka katetaan 11-kertaisesti 1,65B EBIT-tuloksella, joten eiköhän toi tase kestä kasvun rahoittamisen, vaikka kannattavuus onkin aika ajoin paineessa.

Nykyisellä 86 kruunun kurssilla forward P/E on noin 34 ja osinkotuotto asettuu 2,4% tienoille. Ostin itse Elektaa viime vuoden marraskuussa 53,5 kruunun kurssilla. Mielestäni, Elektan käypä arvo on noin 63 kruunua (velattomana 59 kruunua).

Yhteenveto

Se olisi siinä se tuloskausi ja kuten alussa sanoin, niin uusi on jo alkanut ja tällä viikolla tulikin jo useamman firman kvartaalikatsaukset. En tähän tahtiin aio jatkaa itse näiden läpikäyntiä ja kirjoittamista. Loppuvuoden aikana tulee kuitenkin FY/Q4 tulosjulkkareita vielä ADP, V, ROK, SBUX, APD, BDX, UI, SWKS, DIS osalta kuten myös tämän tekstin Nikeltä ja Elektalta, jotka ovat suunnitelmissa käydä läpi. Mielestäni kerran vuodessa riittää katsoa firman tilanne ja numerot vähän paremmalla kammalla läpi, niin tietää taas missä mennään vai nouseeko jotain punaisia lippuja.

Happy investing ja hyvää Wappua!

2022 esitäytetty veroilmoitus korjattu

Viime vuosi oli eka kerta, kun tein luovutuksia Lynxin hallinnoimalla arvo-osuustilillä. Aikaisempina vuosina osingot olen jo tottunut ilmoittamaan itse, mutta nyt myös kaksi myyntiä piti itse täydentää omaveroon.

Luovutuksia tuli viime vuonna tehtyä yhteensä n. 16000 euron edestä, josta lopulta muodostui 1900 euroa luovutustappioita. Tässä Fortumin, Nokian Renkaiden ja Puuilon "veromyynnit" näyttelivät suurta osaa. Luovutusten ilmoittaminen oli huomattavan helppoa kun datan olin kerännyt ostojen ja myyntien yhteydessä etukäteen talteen. Riitti tarkastaa, että vuositiliotteessa tiedot täsmäsi ja sit vaan numerot omaveroon. Huomattavasti helpompaa kuin osinkojen ilmoittaminen.

Niinkuin luovutuksista, niin myös osingoista meni tiedot nordnetilta suoraan verottajalle aivan oikein. Lynxin osinkojen naputtelussa haasteeksi muodostui valuuttakurssin huomioiminen. En saanut mistään dataa tai raporttia, jossa osingot olisivat euroissa. Tästä johtuen päädyin käyttämään verottajan antamaan keskiarvo USD-EUR kurssia, joka oli 1,053 dollaria per euro. Otin CVS:n lynx datan ulos, importtasin exceliin (välimerkkinä pilkku ja desimaalierottimena piste), lisäsin valuuttakurssin ja filtteröin datan osakekohtaisesti. Puolen tunnin naputtelulla lynxin osinkotiedot oli omaverossa. Noin 0,5% heitto tuli kokonaissummaan eri valuuttakurssin käytöstä johtuen, joten close enough. Tuli jopa mun voitoksi. Osinkotuloja oli yhteensä bruttona noin 2950 euroa, joista pääosasta (n. 2400e) joutuu maksamaan vielä 10,5% verokarhulle.

Vuokraamisen tulot ja kulut oli helppo kirjata jälleen etukäteen tehdystä kirjanpidosta. Google drivessä vaan oma kansio, jossa sheetsilla data ja kuitit tallessa. Verotettava tulo oli noin 1600€.

Pääomatulojen vähennyksiin laitoin 460e kaavamaisem työhuoneen ja 50% nettiliittymästä eli yhteensä n. 600€. Tulonhankkimisvelan korkoja makselin viime vuonna n. 450€, joten nekin lasketaan mukaan. Muita velkoja ei ollutkaan.

Ansiotulopuolella tuli ekaa kertaa yli 50% etätöitä, joten sinne tuuttasin kaavamaisen 960€ työhuonevähennyksen. Myös työttömyyskassan kulut vähentävät verotettavaa ansiotuloa. Verotettavaa riittääkin, sillä viime vuonna tuli irtisanomiskorvauksia ja muuta bonusta sen verran, että nimi tulee lehteen marraskuussa.

Eiköhän nuo parin sadan mätky vaihdu parin huntin palautuksiin ja saapi tälle parin työlle taas jotain korvausta!

Sijoitusblogin peruslätinät: työt + osakkeet + osingot + sijoitusasunto + terveys

Olen viime aikoina käynyt ahkerasti läpi yritysten tulosjulkkareita. Vielä kolmen viimeisen osalta puuttuu läpikäynti vaikka pintapuolisin olen osareihin jo tutustunut. Tällä kertaa olisi vuorossa kunnon ajatuksen juoksua ja monesta blogista tuttua perustarinaa sijoittamisesta.

Vaalit on ohi ja valitsemani ehdokas sai alle 100 ääntä pääkaupunkiseudulla. Eipä ihme, että tuntuu välillä niin erikoiselta kuunnella tai lukea ministerien mielipiteitä ja puolueiden puheenjohtajien kannanottoja. Kokoomus ja persut edellä mennään seuraavalle eduskuntakaudelle. Mielestäni aika odotettu ja mieluisa lopputulos. En toisaalta odota juuri mitään merkittävää muutosta viime vuosiin, koska byrokratiaa vastaan on vaikea taistella eikä yhtenäistä rintamaa pystytä rakentamaan riittävän pitkäksi aikaa ennen kuin joku osapuoli taas älähtää riittävän radikaalisti ja tuhoaa pitkän aikavälin duunin keskittymällä taas seuraavaan vaalikiekkaan.

Kirjoitin jokunen aika sitten uudesta työpaikasta, jossa on nyt vierähtänyt jo useampia kuukausi siten, että koeaika on ohi. Toukokuussa palkka nousee 4% eli bruttoon tulee lisää 220€/kk. Pääosin olen ollut ihan tyytyväinen, mutta on tämä jotenkin mennyt erikoiseksi tämä touhu. Etätyöt mahdollistavat paljon, mutta luovat myös haasteita. Esimerkiksi, minulle tuottaa ongelmia olla yhteydessä vanhempaan asiantuntijaan 300 km päässä vaikka sen nykyaikana pitäisi olla helppoa. Sähköposteihin ei vastata, teams kokouksissa ei ole videota päällä ja muutenkin tieto välittyy todella heikosti maantieteellisesti usealle paikkakunnalle levittäytyneen firman sisällä eri konttorien välillä. Ihan kuin siinä olisi huonosti konffattu palomuuri välillä. Tai ehkä jopa ChatGPT, joka estää ainakin kritisoivien viestien välittämisen. Olen todennut, että etäisyyksistä johtuen pitää reagoida melko voimakkaasti vastapuolen käyttäytymiseen. Jos meiliin ei vastata, laita teams. Jos teamsiin ei vastata, soita. Jos ei soittoon vastata, ole yhteydessä esimieheen. Tai vielä parempi radiohiljaisuudess olevan henkilön esimieheen. Välillä tuntuu siltä, että tämä ei ole mun juttu käytännössä edellä mainitun takia. Toisaalta kohtaessa oikean tekijän, jonka kanssa tulee hyvin toimeen myös etänä ja sen lisäksi saa joitain hommia maaliin, niin se tunne on aivan yhtä hieno kuin ennenkin. Pitää seurata jatkossa, että näitä hyvän fiiliksen hetkiä on vaan reilusti enemmän kuin bad mood pohjia. Jos näin ei ole, niin ehkä on syytä vaihtaa firmaa.

Osakeiden kanssa en ole pelannut saati tehnyt ostoja. Viimeisin osto on jostain vuoden 2022 marraskuulta. Olen osakesalkkuun siirtänyt yhteensä 83 500 euroa ja nykyinen osakesalkun arvo on 140 500 euroa. Verovelkaa on noin 13 000 euroa tästä. Ihan onnistunutta touhua tämä on siis toistaiseksi ollut. Myös viime aikoina tälleen lyhyellä aikavälillä katsottuna olen onnistunut:

• Ostin Nikea syyskuun lopussa 83,5 dollarilla ja nyt osake on 120 dollaria. Viimeisen 52 viikon pohjat olivat 82,2 dollaria. Eli käytännön pohjille osuttiin.
• Ostin Elektaa marraskuun lopulla 53,5 kruunulla ja nyt osake on 82 kruunua. Viimeisen 52 viikon pohjat olivat 53,2 kruunua. Eli tässäkin pohjapilkki oli menossa.
• En ahnehtinut 3M:n kanssa vaan keskikurssini on 5 erillisen oston jälkeen vain 140 dollaria. No oikei, osake treidaa huntissa, joten ei tämä ehkä onnistuminen kaikkien kirjoissa ole.

Osinkoja tulee nettona viimeisimpien tietojen mukaan keskimäärin noin 220€/kk. Kaukana ollaan vielä tavoitteesta eli 400€/kk passiivisten nettotulojen tavoitteesta. Alkuvuonna on kuitenkin tullut ihan kiitettäviä korotuksia osinkoon lähes kaikilta firmoilta, jotka ovat osingosta kertoneet (FAST, GILD, TSCO, MMM, MCO, ICE, APD, PUUILO, BUFAB, SAND, SHB, NOVO). Näiden lisäksi Fortum leikkasi osinkoa, Nokian Renkaat ja Kone pitivät osingot ennallaan viime vuoteen nähden. Loppu vuodelle odotan vielä 14 eri "palkan korotusta". 

Tästä päästäänkin sopivasti sijoitusasuntoon aasinsiltana, sillä osakesalkun piti alkujaan tuottaa vain 200€/kk ja vuokrattavan asunnon toiset kaksi sataa. Ei osinkoja, mutta passiivista nettokassavirtaa eli rahaa, joka olisi käytettävissä elämiseen tarpeen mukaan. Tällä hetkellä tilanne on kuukausittain, lähinnä korkotason nousun johdosta, seuraava:

• Vuokra 620€
• Hoito- ja rahoitusvastike 515€
• Oman lainan korkokulut ja lyhennys 263€
• Verot 6€
• Nettokassavirta -164€

Eli +200€/kk sijaan joudun maksamaan 164€/kk siitä, että joku asuu asunnossani. Oman lainan korko on tarkistettu 9/2022 ja korko on 0,59% marginaali mukaan lukien yhteensä 2,51%. Taloyhtiön lainan korko on tarkistettu 11/2022 ja on 0,8% marginaali mukaan lukien yhteensä 3,17%. Kokonaisuudessaan asunnon velkojen painotettu keskiarvo on 2,87%. Tällä hetkellä euribor huitelee jo 2,89% - 3,63% välillä riippuen pituudesta (1kk-12kk), joten marginaalit mukaan lukien yli 4% korkotasoon ollaan ainakin vielä toistaiseksi menossa. Vähän ketuttaa, mutta toisaalta tämä oli kyllä tiedossa asuntoa ostaessa, että korkotaso voi nousta 4-6% tasolle seuraavan 10 vuoden sisällä. Niinhän siinä sitten kävikin. Viime vuoden syyskuussa oli ensimmäinen kerta kun oikeasti lainastani jotain maksoin. Siihen asti mentiin nollan prosentin viitekoroilla ja maksuun jouti ainoastaan marginaali. Olin ehtinyt omistaa asuntoni jopa 4,5 vuotta ennen kuin jouduin pennin pyörylää maksamaan viitekorosta. No eipä se paljon lohduta, kun tavoitteena olisi saada sijoitusasunnosta 200€/kk nettokassavirtaa. Vaikka maksaisin oman n. 41 000 euron pankkilainan pois kokonaan, niin nettokassavirta asettuisi vain noin +100€/kk tasolle. Impossible vai jopa italialaisittain immmposiiiible.

Rahaa on kulunut alkuvuonna ihan helvetistä. Ruuan hinta on noussut ja esimerkiksi:

• 3,29€ maksanut naudan jauheliha maksoi pahimmillaan 4,89€ per 400g paketti,
• kurkku oli vielä hilja reilu 2€/kg (ja talvellakin max 4,5€/kg), niin jossain vaiheessa mentiin jopa vajaa 6€/kg lukemissa,
• kesäiset alle euron kilo tomaatit osaavat kertoa korin yllä olevassa kyltissä hintaa 7,19€/kg
• Niin ja meidän perheen suurkulutustuote ohuen ohut kalkkuna siivu leivän päälle pompsahti reilu kahdesta eurosta noin neljään eruoon per paketti.

Tähän kun lisää shrinkflaation (+10%), dieselin hinnan nousun (+30%) ja potentiaalisen vuokran korotuksen elinkustannusindeksin mukaan (+13%), niin eihän se paljon naurata. Myös auto kaipasi remppaa, laitatin jarrut ja iskarit. Huoltamot on tunnettuja tonnin laskuista ja tälläkään kertaa peukolasääntö ei pettänyt. Onneksi vähintään 100% kalliimpaa sähköä on kulunut melko vähän, mutta kohta sekin muuttuu kun lumet sulaa ja takapihalle tulee palju takaisin talviteloilta. Budjetin mukaan säästöön pitäisi jäädä vajaa 500€/kk (13% nettotuloista), mutta en usko tähän kyllä pääseväni.

Kai tämän vuoden voisi ottaa vähän happea ja keskittyä täysillä perheeseen, uraan ja omaan terveyteen lähinnä kuntoilun ja ruokavalion kautta. Tämän mahdollistaisi helposti viime vuonna tehty ylimääräinen tili työpaikan vaihdon yhteydessä, josta on edelleen jälkellä 5000 euroa puskurissa ja 10 000 euroa toisella tilillä. Jälkimmäinen tili on kyllä sijoittamiseen korvamerkitty, mutta enpä siihenkään ole uskaltanut koskea näinä epävarmuuden aikoina.

Terveyteen keskittymisestä puheenollen, olen saanut nukutta aiempaa enemmän. Tämä on yksinkertaisesti onnistunut menemällä aikaisemmin nukkumaan eli puhelin/läppäri/telkkari on suljettu 23.30, joka on noin 2 - 3 tuntia aiemmin kuin "no limit" nukkumaanmenoaika 01 - 02. Tää on antanut paljon virtaa, mutta vielä riittää parantamisen varaa erityisesti viikonloppuina pitäisi vielä malttaa mennä aiemmin nukkumaan. Punttiksellakin on tullut käytyä noin 2x kuukaudessa eli samaan tahtia kuin laskettelemassa, jonka kausi alkaa olemaan ohi ainakin täällä etelässä.  Aika naurettavaa sanoisin, kun itsestä tuntuu siltä, että 2x kertaa viikossa pitäisi käydä. Juggernaut-ohjelman otin käyttöön viimeksi ja tavoitteetkin on asetettu (ilman aikarajaa). Penkistä pitää saada 80kg, kyykystä 120kg ja maastavedosta 160kg. Tämän hetken veikkaukset ovat 77kg, 95kg ja 120kg, mutta hetken päästä juggernautilla pystyy max settejä myös ennustamaan. Harmi vaan, että lähipunttis meni väliaikaisesti kiinni ja jouduin etsimään toisen huomattavasti huonommalla sijainnilla, varustuksella ja fiiliksellä rakennetun punttiksen. Lightweight baby! No ehkä olennaista tässä on kuitenkin käyntikertojen tihentäminen ja vaikka ei motivoi mennä, niin pelkästään paikalle ilmestyminen riittää. Treeni hoituu sitten kyllä itsestään, eikä siellä pukkarissa enää luovuttamisen tunnetta tule.

Vuoden 2022 tuloksia salkusta: Booking, STRA ja Fortum

Vielä riittää parin tekstin verran vuoden 2022 ja Q4 tuloksen julkistaneita. Olen alkuvuodesta esitellyt salkkuni yritykset ja arvioinut viime vuoden tilinpäätöksen. Kokoelmasivulta löytyy kaikki yrityskohtaiset tekstit.

Tällä kertaa vuorossa Booking Holdings, Strategic Education ja Fortum, jotka julkaisivat FY2022/Q4 tuloksensa 22.2.-2.3.2023.

Booking Holdings (BKNG)

Booking Holdings omistaa, operoi ja kehittää matkailualan yrityksiä ja niihin liittyviä varaussivustoja globaalisti. Monet tuntevat Booking.com sivuston, joka tarjoaa paikan majoituksen varaamiseen. Lisäksi BKNG omistaa Rentalcars.com (vuokra-autoja), Priceline.com (majoitus+lennot), Agodan (majoitus+lennot), KAYAK:n (metahakupalvelu) ja Opentable sivustot (ravintolavaraukset). Booking on yksi maailman suurimmista matkailupalveluiden välittäjistä netissä ja kilpailijoina on mm. Google, Expedia, TripAdvisor ja AirBnb. Yhdessä Expedian kanssa BKNG hallitsee yli 60% matkavarauksista USA:ssa ja Euroopassa. Booking.com sivun kautta tehdään noin 25% kaikista hotellivarauksista maailmassa. Vuonna 2021 matkustusappien varauksista Booking.com vei noin 35%, Airbnb 26% ja Expedia 7% (näissä luvuissa ei mukana tytärappeja kuten pricelineä).

BKNG:n tulos oli vahva. Liikevaihto kasvoi 56 % ja oli ennätyssuuri 17,1 miljardia dollaria. Kannattavuus parani selvästi about normaalille tasolla koronavuosien jälkeen ja nettotulos oli 3,1 miljardia (+162 %). Q4:lla varatut huoneyöt kasvoivat 39% vuoden takaiseen nähden. EPS oli 76,35 dollaria, jossa kasvua oli 171 %. BKNG ei maksa osinkoa, mutta ostaa omia osakkeitaan takaisin.

BKNG:n osingottomuus on poikkeus salkussani (O'Reillysin lisäksi). BKNG:n ollut vaikeat pari vuotta kun tulos kyykkäsi nollaan ja liikevaihdosta lähti noin 70%, mutta nyt ollaan liikevaihdon osalta takaisin ennätystasolla. Uskon, että takaisinostotkin aktivoituu enemmän epävarmuuden poistuttua.

Tase säilyi vahvana läpi koronavuosien ja bisnes oli hyvin skaalautuva. Velkaa on 12,5 miljardia käteisposition ollessa noin 12,2 miljardia. Nettovelkaa on sii vain 6,6 dollaria per osake. Nettovelan suhde OPO:aan on 9% ja assetteihin on 1 %. Korkokuluja tuli viime vuonna 391 miljoonaa, jotka katetaan 13-kertaisesti 5,1 miljardin EBIT-tuloksella (interest coverage). Nettomarginaali oli 17,9 %, ROE 110% ja ROA 12,0 %. Kannattavuudessa on vielä kirittävää pre-covid aikoihin, jolloin nettomarginali oli 20% - 30 %. ROE:n pitkän aikavälin (2007-2022) keskiarvo on 36,3% ja ROA:n 15,3%.

Vuodelle 2023 odotetaan vahvaa matkailun kysyntää, sillä ennakkotietona annettuna varatut huoneyöt oli 01/2023 26% korkeammalla tasolla suhteeessa 01/2019 ja 60% korkeammalla suhteessa 01/2022. Tämä näkyy myös ohjeistuksessa:

• Q1/2023 varatut huoneyöt kasvaa yli 30% suhteessa Q1/2022,
• Vuonna 2023 varaukset kasvaa 11% - 13% (low teens),
• Liikevaihdon osuus varauksista on suurempi kuin 2022,
• Liiketulos on suurempi kuin vuosina 2019 ja 2022.

CEO Glen Fogelin terveiset:

"Looking back at the full year of 2022, I am proud of our company’s performance during what was a challenging and competitive environment. We generated our highest-ever level of revenue of $17 billion in the year, which increased 56% versus 2021 and was 13% higher than in 2019.

We are encouraged by the continued strength and resiliency of demand from travelers last year and into the new year, which we believe speaks to our consumers’ strong desire to use our platforms when booking their travel."

Fair value arvioni on n. 3041 dollaria (nettovelka huomioituna 3035 dollaria). Tällä hetkellä kurssi on vajaa 2500 dollaria, joka antaa P/E-luvuksi FY2023 EPS konsensusennusteella 19,4. BKNG ei maksa osinkoa, mutta viime vuonna ostettiin osakkeita takaisin 3,2 % osakekannasta.

Strategic Education (STRA)

Strategic Education on yhdysvaltalainen voittoa tavoitteleva aikuiskoulutusyhtiö, joka tarjoaa yksityisten yliopistojensa kautta kanditaatin, maisterin ja tohtorin tutkintoihin tähtääviä ohjelmia ja kursseja. STRA koostuu kolmesta segmentistä: USA:n korkeakoulutus (Strayer University, Capella University, (online) MBA-ohjelmaa tarjoava Jack Welch Management Institute, webbi- ja mobiiliohjelmistokehityskursseja tarjoavat DevMountaina, Generation Code ja Hackbrigth Academy), Australia/Uusi-Seelanti (Torrens yliopisto, Think Education ja Media Design School) sekä muista koulutus palveluista (online koulutusalusta Sophia, kustomoitua koulutusta yrityksille tarjoava Workforce Edge). STRA on mallioppilas yksityisten yliopistojen joukossa ja on pyrkinyt laskemaan koulutuksen hintaa viimeiset reilu 10 vuotta. Q4/2020-Q3/2022 opiskelijoiden pysyvyys oli 87,7%, valtion opintolainoihin turvautuvien opiskelijoiden määrä on laskenut 5-15% vuodessa ja STRA:n opiskeljat defaultaa selvästi keskimääräistä harvemmin (6% vs. 10% 2017-2019).

Tulos oli mielestäni melko heikko. Liikevaihto laski -5,9% ja oli 1065 miljoonaa dollaria. Nettotulosta tehtiin 46,7 miljoonaa, jossa laskua oli -15,2%. Q4:lla liikevaihto laski vain -0,8%, mutta kannattavuus laski kuten koko vuonna. EPS oli 1,94 dollaria per osake. Vapaa kassavirta oli kuitenkin 83 miljoonaa eli lähes 2x EPS:iin nähden ja osinkoa maksetaankin 0,6 dollaria kvartaalissa.

Heikon tuloksen taustalla olivat opiskelijamäärät USA:ssa, jotka laskivat -6,5% (osuus liikevaihdosta n. 75%) Australiassa opiskelijamäärä kasvoi 0,2% (osuus liikevaihdosta 20%). USA:ssa opiskelijoita oli vuoden lopulla yhteensä n. 78 000 ja ANZ:ssa reilu 19 000. Teknologia/palvelusegmentin liikevaihto kasvoi +22%, mutta osuus koko liikevaihdosta oli vain n. 5%. 

Tase on STRA:lla nettovelaton. Käteistä on 214 miljoonaa, kun pitkäaikaista velkaa on 101 miljoonaa. Oma pääoma on 1635 miljoonaa ja assetit yhteensä 2161 miljoonaa. Vajaan 6 miljoonan korkokulut katetaan 12-kertaisesti 71 miljoonan EBIT-tuloksella (interest coverage). Nettomarginaali oli 4,4%, ROE 2,9% ja ROA 2,2%, jotka ovat heikkoja lukemia pidemmän aikavälin keskiarvoihin nähden. Viimeiset 5 vuotta vastaavat lukemat ovat olleet keskimäärin 7,4%, 4,7% ja 3,8%, kun taas koko tarkastelujaksolla (2007-2022) nämä ovat olleet selkeästi korkeammat 11,6%, 50,3% ja 17,6%. Näihin tuskin on paluuta lainsäädännöstä ja yleisestä markkinatilanteesta johtuen.  

Ohjeistus ei varsinaisesti annettu, mutta Australian opiskelijamäärien uskotaan kasvavan lähiaikoina kansainvälisten opiskelijoiden palatessa rajojen avauduttua. Toimitusjohtajan kommentit: "We are pleased with our progress in 2022 toward a return to growth and are very proud of the organization’s ongoing commitment to the success of our students. As we begin a new year, we are focused on continued recovery and investing in opportunities for growth within our diversified portfolio of offerings, including strength within our Education Technology Services segment, with the mission to promote economic mobility for working adults".

Fair value arvioni on n. 67 dollaria (nettovelattomuus huomioituna 72 dollaria). Tällä hetkellä kurssi on n. 86 dollaria, joka tarjoaa 2,8 % osinkotuoton ja antaa P/E-luvuksi FY2023 EPS konsensusennusteella 27.

Fortum (FORTUM)

Kaikkien tuntema energiafirma Fortum on Pohjoismaalainen valtio-omisteinen energian tuottaja, joka keskittyy vesivoimaan, ydinvoimaan ja sähkönmyyntiin. Energia ala on kokenut viimeisen 20 vuoden aikana merkittävia mullistuksia, mm. uusiutuvien ja nyt viimeisimpänä Ukrainan sodan myötä. Fortum on myös muuttunut merkittävästi suuntaan ja toiseen viime vuosina, mikä on pääosin ollut odotettavissakin. On investoitu Venäjälle, rakennettu aurinkovoimaa Intiaan, myyty sähkönsiirtoverkot, ostettu Uniper, yritetty ostaa vesivoimaa Karjalasta, osallistuttu Fennovoimaan, järjestelty kaukolämpöomistuksia Suomessa, Baltiassa, Norjassa ja Ruotsissa, laitettu sähkön kuluttajakauppa myyntiin ja myyty Uniper. Tällä hetkellä (Venäjän "myynnissä olevat" liiketoiminnot pois luettuna) Fortum on about palanut juurilleen: Viime vuonna Fortum tuotti sähköä 44,2 TWh (Pohjoismaat 43,5 TWh), lämpöä 5,3 TWh (Pohjoismaat 4,1 TWh) ja sähköntuotannosta 19,1 TWh tuli ydinvoimasta sekä 23,4 TWh vesivoimasta. Tämä sähkön- ja lämmöntuotanto on se missä Fortumin ydinbusiness ja arvo on. Pohjoismainen sähkönkulututus on noin 400 TWh vuodessa, joten Fortumin markkinaosuus on noin 10%, joka tekee siitä Pohjoismaiden 2. suurimman sähköntuottajan Ruotsin valtion Vattenfallin jälkeen (40 TWh ydinvoimaa ja 33 TWh vesivoimaa).

Tulosjulkaisu on hyvin sekavaa luettavaa, koska lukuja on oikaistu, Uniper on kirjattu lopetettaviin toimintoihin ja lisäksi Venäjä segmentti on monissa kohdissa eritelty. Liikevaihto kasvoi n. +30% ja 8,8 miljardia ja kannattavuus oli hyvällä tasolla nettotuloksen ollessa miljardin. Vapaa kassavirta oli 1,57 miljardia. Nämä siis jatkuvien toimintojen osalta. EPS oli 1,14 euroa per osake ja osinkoa ehdotettiin maksettavaksi yhteensä 0,91 euroa per osake, josta 0,46 euroa maksetaan huhtikuussa ja 0,45 euroa lokakuussa. 

Hyvää jatkuvien toimintojen kannattavuutta tuki korkea 59,9€/MWh saavutettu sähkön myyntihinta. Q4:lla mentiin jopa 80,5€/MWh lukemissa. Ensi vuodellekin Generationin tuotannosta 75% on suojattu 58€/MWh tasolle.

Viime vuonna Venäjä segmentin sähköntuotanto oli 28,6 TWh ja lämmöntuotanto 15,7 TWh, joilla tehtiin 1031 miljoonan euron liikevaihto ja 260 miljoonan vertailukelpoinen liikevoitto. Sidottu pääoma oli alaskirjausten jälkeen 1,7 miljardia. Tämä bisness on siis myynnissä ja vaikka tulosta periaatteessa tehtiin, niin ne on käsittääkseni ruplissa Venäjällä eikä varsinaisesti Fortumin käytettävissä: "Länsimaiden Venäjälle asettamien pakotteiden ja Venäjän vastapakotteiden vuoksi konsernin Venäjän toimintaan kohdistuu merkittäviä valuuttasiirtojen rajoituksia, jotka vaikuttavat rahavirtoihin ja mahdollisuuksiin siirtää varoja Venäjältä."

Uniper myytiin tappiolla, sillä Fortum oli sijoittanut Uniperiin yhteensä 7,2 miljardia euroa. Saksan valtio ostin Fortumin omistuksessa olevat n. 293 miljoonaa osaketta 1,7 euroa per osake eli yhteensä noin 0,5 miljardilla. Lisäksi järjestelyyn kuului 4 miljardin osakaslainan takaisinmaksu Fortumille. Jos lisäksi noin 0,9 miljardin saadut osingot lasketaan mukaan, niin Uniper seikkailussa hassattiin 7,2-0,5-0,9 = 5,8 miljardia euroa. Toisaalta tappiot vähentää hieman veroja, joten sieltä saadaan vielä jotain hiluja takaisin. Hyvin meni, jep joo.

Tase parani selvästi Uniper järjestelyn ansiosta vaikkakin alaskirjaukset vaikuttivat asiaan negatiivisesti. Venäjän osalta alaskirjattiin viime vuonna 1,7 miljardia. Solidiumin siltarahoitus vaikutti myös taseeseen hieman, mutta mielestäni se oli lähinnä ryöstö osakkeenomistajilta. Suurempi vaikutus oli nettovakuussaamisten lasku sähkön hinnan mukana elokuun reilu 5 miljardin tasolta 2,3 miljardiin vuoden lopulla. Vuoden lopulla korollista vierasta pääomaa oli 7,8 miljardia ja likvidejä varoja 3,9 miljardia. Oikaistu nettovelka oli vuoden lopulla 1,1 miljardia. Korkokuluja meni 179 miljoonaa, jotka katetaan 7-kertaisesti 1,28 miljardin EBIT-tuloksella. Oma pääoma on noin 7,7 miljardia ja assetit 23,6 miljardia. Nettovelan suhde OPO:oon on 14% ja assetteihin 4,6%. ROE oli 13,1% ja ROA 4,3%, jotka ovat linjassa pitkän aikavälin keskiarvojen (15%, 6,7%) kanssa.

Ohjeistusta Fortum ei anna, mutta strategia päivitettiin ja osana sitä annettiin uudet taloudelliset tavoitteet:

• Rahoitusnettovelan ja käyttökatteen suhde 2,0 - 2,5,
• Uusien puhtaan energian investointien tuottovaatimus on WACC + 1,5% - 4%, joita tehdään 2025 mennessä enintään 1,5 miljardia,
• Osinkoa maksetaan 60%-90% vertailukelpoisesta EPS:stä.

Toimitusjohtajan kommentit: "Vuosi 2022 Fortumissa käynnistyi Uniperin likviditeettihaasteiden selvittelyllä. Tunnelma markkinoilla oli hyvin hermostunut kaasun hinnan nopean nousun ja voimakkaan heilunnan vuoksi, ja se nosti Uniperin vakuusvaatimukset ennennäkemättömälle tasolle. Helmikuussa Venäjä hyökkäsi Ukrainaan. Siitä lähtien vuotta leimasivat sodan järkyttävät vaikutukset ja Euroopan täysimittainen energiakriisi, joka muutti toimintaympäristömme pysyvästi. Vuoden 2022 tuloksessamme keskeisessä asemassa oli Generation-segmentimme hyvä suorituskyky. Generation hyötyi korkeista hinnoista Pohjoismaissa ja onnistui erinomaisesti myös tuotannon optimoinnissa. Neljännellä vuosineljänneksellä segmentin vertailukelpoinen liikevoitto oli erittäin vahva, vaikka vesivoiman tuotantomäärien lasku heikensi sitä jonkin verran."

Fair value arvioni on n. 15,5 euroa (nettovelka huomioituna 14,3 euroa). Tällä hetkellä kurssi on n. 13,8 euroa, joka tarjoaa 6,6 % osinkotuoton ja antaa P/E-luvuksi FY2023 EPS konsensusennusteella 8,9.

Kymppitonni tilillä: lyhennänkö lainaa vai sijoitanko osakkeisiin?

Tällä hetkellä omalle tilille on jäänyt viime vuoden ylisuurista tuloista 10 000 euroa ylimääräistä ennakkoverojen jälkeen. Käyttötilillä ja puskurissa on tämän lisäksi sopiva summa ja onhan sitä luottokorttikin tukena hätätilanteessa. Nyt pitäisi keksiä käyttöä tuolle ylimääräiselle kymbsylle, kun ei sitä oikeen kulutuksenkaan kehtaa laittaa.

Käytännössä minulla on mielessä kaksi eri vaihtoehtoa. Ensimmäinen vaihtoehto on sijoitusasuntolainani lyhentäminen, mitä on jäljellä noin 41 000 euroa. Toinen vaihtoehto on tallettaa rahat arvo-osuustileille ja ostaa niillä lisää osakkeita osakesalkkuun.

Vaihtoehto 1: lainan lyhentäminen

Sijoitusasunnossani on pankkilainaa noin 41 000 euroa ja syyskuussa tapahtuneen korontarkistuksen jälkeen velan korko on 2,511% (0,59% + 12 kk EB). Lyhennyksen voisi tehdä suoraan pääomaan ns. ylimääräisenä lyhennyksenä tai ennakkolyhennyksenä. Jokatapauksessa vaikutus korkomenoihin olisi noin -250€/vv. Koska kyseessä on sijoitusasunto, niin nämä voidaan vähentää verotuksessa ja nettovaikutus on 30% pienempi. Jos katsotaan ihan kuukausitasolla, niin 10 000 euron ylimääräinen lainan lyhennys parantaisi nettokassavirtaa 15€/kk. Ensi syyskuun koron tarkistuksen jälkeen kokonaiskorko asettunee jonnekkin 4% tuntumaan, jolloin vaikutus on hieman suurempi n. 23€/kk.

Jos lyhennyksen tekisi ennakkolyhennyksenä, niin tämä poistaisi kuukausittaisen lainan lyhennyksen pitkäksi aikaa. Vaikka tämä parantaisi nettokassavirtaa väliaikaisesti, niin korot laskettaisiin kuitenkin todellisen pääoman mukaan, jossa ennakkolyhennyksiä ei huomioida. Tässä ei ole siis mitään järkeä, kun lyhennyksen suuruus on noin 25% koko lainan pääomasta.

Jos lyhennyksen tekisi ylimääräisenä lyhennyksenä suoraan pääomaan, niin tällöin seuraavien kuukausien lainan lyhennys pysyisi samana. Tämä johtuu siitä, että laina-aika lyhenee tasalyhenteisessä lainassa ylimääräisen lyhennyksen yhteydessä. Tämä siis vähentäisi korkomenoja välittömästi, mutta seuraava lyhennys pitäisi tehdä heti kuukauden päästä.

Kolmas vaihtoehto tässä on pankin vaihto tai kilpailuttaminen siten, että saisi lyhennysvapaan samalla pariksi vuodeksi. Tästä voisi tulla palvelumaksua 200-500€, mutta viime kerralla onnistuin sen puhumaan nolliin. Toisaalta pankin vaihto tarkoittaisi sitä, että viitekoroksi otettaisiin viimeisin lukema, joka on selvästi suurempi kuin viime syyskuun 1,921% lukema. Esimerkiksi 3kk EB oli perjantaina 2,621%.

Paras ratkaisu lienee ylimääräisen lyhennyksen teko ja sitten ennen seuraavaa korontarkistusta tehdä kilpailutus ja koittaa saada lyhennysvapaata ja 3kk EB sekä nykyistä parempi marginaali ilman palvelumaksua.

Vaihtoehto 2: Osakkeisiin sijoittaminen

Jotta saavuttaisin saman nettokassavirtavaikutuksen kuin vaihtoehdossa 1, niin minun tulisi sijoittaa 10 000 euroa vähintään 2,35% osinkotuoton osakkeisiin. Riski on tämän toteutumisesta osakkeissa tietenkin suurempi ja lisäksi vertailukohdan korko ei pysy nykyisellä tasolla aina vaan ensi vuoden syyskuusta alken odotan korkotason marginaali mukaalukien olevan jo noin 4%. Tällöin osakkeista pitäisi saada vähintään 3,75% osinkotuotto, jotta nettokassavirtavaikutus olisi vähintään sama.

Löydänkö mistään noinkin korkeaa osinkotuottoa, kun oman salkun nykyinen yield on vain 2,5%? Katselin päivittämääni follow-up listaa ja sieltä tuli tukku yrityksiä vastaan, jotka vaikuttavat aliarvostetulta. Nämä löytyvät hyvin pitkälti pohjoismaista yhtä poikkeusta lukuunottamatta.

Svenska Handelsbanken, Puuilo, Fortum ja Essex Property Trust tarjoavat korkeahkon osinkotuoton. Jotenkin ironista olisi sijoittaa pankkiin sen sijaan, että lyhentää lainaa pankille. Noh anyways, pystyisin sijoittamaan edellä mainittuihin neljään noin 6700€, jotta painotukset säilyisivät sopivana. Fortumille oletin 0,86€ osinkotason ja SHB:lle 7 SEK sekä lisäksi otin huomioon Puuilon ja ESS:n nykyiset osingot. Tällöin osinkotuotoksi muodostuisi 4,5%, joka antaisi 303€ vuodessa. Tämä olisi nettokassavirtavaikutukseltaan +19€/kk.

Lisäksi jäisi vielä 3300€ ylimääräistä, josta pitäisi saada nettona vähintään +4€/kk eli 1,95% osinkotuoton. Tähän olen pallotellut kahta seurantalistallani olevaa uutta tulokasta salkkuuni, nimittäin maaliruiskuvalmistajaa Gracoa ja teollisuusentsyymifirmaa Novozymesia. Molemmat ovat kalliin oloisia kasvavia laatufirmoja, joiden osinkotuotto on pieni. GGG:stä irtoaa noin 1,3% nykyisellä 72 dollarin hinnalla ja NZYM-B:stä 1,7% osakekurssilla 346 DKK. Sijoittamalla 3300€ fifty/fifty näihin saisin noin 1,52% yieldin eli pääsisin hyvin lähelle samaa hyötyä kuin asuntolainaa lyhentämällä.

Jatkopohdinnat

Sijoitusasunto ei tällä hetkellä ole mikään kultakaivos, mutta alunperin ostin sen 25 vuoten tähtäimellä. Toisaalta viime vuoden toukokuussa tein päätöksen sijoitusasunnosta luopumisen osalta. Koska päätös oli iso, niin sulattelin asiaa rauhassa. Toistaiseksi tämä oli väärä päätös, sillä kuluttajien ostovoiman hiippuessa ja korkojen noustessa valtaosa asunnon ostajista ovat siirtyneet varovaiselle kannalle ja odottelevat. Aktiivisia myynti-ilmoituksia on ennätyspaljon pääkaupunkiseudulla, markkinointiajat ovat venyneet jopa 80 päivään Uudellamaalla, aktiivisia vuokrailmoituksia on ennätyspaljon ja ylipäätään asuntokauppojen määrä on romahtanut. Tammikuussa myytiin -42% vähemmän asuntoja kuin viimeisen 5 vuoden aikana keskimäärin. Uusien asuntojen osalta luku oli vielä mykistävämpi, -82%.

Vaikka siis pistäisi asunnon myyntiin, niin joutuisin odottelemaan pitkän tovin ennen kuin se menisi kaupaksi tai joutuisin tinkaamaan merkittävästi hinnasta. Kiinteistövälitysalan keskusliiton toimitusjohtaja Tuomas Viljamaa arvioi, että "Asuntokaupan patoutunut kysyntä alkaa purkautumaan kevään ja kesän aikana". Ehkä, mutta ei se välttämättä hinnassa näy. Toisaalta sijoituasuntoni olisi hyvä ensiasuntokohde, kun pieni ja uusi yksiö on. ASP-lainalla saa korkotuen 10 vuodeksi ja asunnon arvioitu myyntihinta osuisi helposti ASP:n korotettuun maksimimäärään, joka on Helsingissä 215 000 € ja Espoossa sekä Vantaalla 160 000 €.

Tein nykyisen vuokrasopimuksen vuoden 2022 alussa, jolloin oli vielä haasteita löytää hyvää vuokralaista koronan takia. Ehkä tilanne on nyt muuttunut enkä joudu tinkaamaan vuokrapyynnöstä niin paljoa. Kesän lopulla nykyinen määräaikainen vuokrasopimus päättyy, jolloin asunnon myynti ensiasuntoa havittelevalle tulisi houkuttelevammaksi tai vaihtoehtoisesti olisi hyvä mahdollisuus nostaa vuokraa markkinavuokran tasolle. Toisaalta riskinä on tyhjät kuukaudet, jos asunto ei käykkään kaupaksi edes vuokralaiselle.

Vaikka nostaisin vuokran muun markkinan tasolle, niin silti nettokassavirta olisi reilu 100€ pakkasilla nykyisilläkin koroilla. Jos korot olisivat yhteensä 4%, niin nettokassavirta korotetulla vuokralla olisi -160€/kk. Vaikka tekisin 10 000 € ylimääräisen lyhennyksen, niin silti nettokassavirta pysyisi -138€/kk pakkasella. Jos nostaisin laina-ajan uudelleen 25 vuoteen ja muu edellä mainittu pysyisi samana, niin nettokassavirta jäisi lukemaan -60€/kk. Korotetulla vuokralla ja 4% korkotasolla ainoastaan oman pankkilainan raaka lyhentäminen nostaisi nettokassavirran plussalle ja lainan ollessa kokonaan maksettu rahaa tulisi +110€/kk. Toisaalta vuokratuotto olisi kuitenkin 374€/kk, jolla ROE on 4,7%. 

Tämä on kaukana +200€/kk tavoitteestani. Vuokraa pitäisi nostaa vielä tuosta korotetusta summasta 18%, että nettokassavirta olisi tavoitteeni mukainen. Tuskin markkinavuokra sille tasolle nousee ainakaan lähivuosina vaikka inflaatio onkin nostanut asumisen kustannuksia.

Mielestäni sijoitusasunnon myyntipäätös on edelleen fiksu. Ehkä se alkusyksystä on poissa käsistäni? Sijoittamalla osakkeisiin ylimääräisen lainanlyhennyksen sijaan menisin siis pitkän aikavälin tavoitteitani kohti, mutta pahalta se tuntuu maksaa nousevia korkoja ja ehkä tämän siirtymäkauden ajan olisi syytä vaan koittaa minimoida lainaa.

Ajatuksia, kommentteja, turhia toiveita?