Sijoitusasuntolaina maksettu

Olen kirjoittanut pitkin kesää suunnitelmistani sijoitusasuntolainan pois maksamiseksi. Nyt se on vihdoin toteutunut. Tässä pieni katsaus miten lainan kanssa menettelin.

Asunnon hankinta ja vuokralle laitto

Ostin asunnon alunperin ASP-säästöilläni uudiskohteesta, joka oli vielä rakenteilla kauppakirjoja tehtäessä vuoden 2015 kesällä. Omarahoitus osuus oli noin 21 000 euroa ja asunnon velaton kauppahinta 143 000 euroa. Taloyhtiölainaa oli alunperin 62 900 euroa, joten omaa pankkilainaa piti ottaa 59 100 euroa. Pääsin muuttamaan asuntoon toukokuussa 2016.

Vuoden 2017 loppu puolella tiesin, että olen laittamassa asuntoa vuokralle jossain vaiheessa. Tällöin muutin ASP-lainan normaaliksi asuntolainaksi ja samassa yhteydessä kilpailutin marginaalin (0,9 % -> 0,725 %) ja nostin laina-ajan takaisin 25 vuoteen. Asuntolainaa oli tällöin jäljellä 53 100 euroa ja viimeinen erä tulisi maksusuunnitelman mukaisesti maksuun vasta 2042.

Laitoin asunnon vuokralle heinäkuussa 2018 eli 2v asumista oli juuri tullut täyteen. Vuokra oli tällöin 700€/kk.

Asunnon vuokraaminen

Olen vuokrannut asuntoani nyt yhteensä 5 vuotta ja yhden kuukauden eli yhteenä 61 kk. Tänä aikana asunto on ollut tyhjillään vain kaksi kertaa, molemmat vuokralaisen vaihdon yhteydessä. Tyhjänä olo aika on ollut yhteensä 1,76 kk eli 2,9%. Käyttöaste on ollut siis 97,1%. Asunnossa on tällä hetkellä 4. vuokralainen.

Vuokratuloja on yhteensä ollut 40 800 euroa, jolla olen maksanut vastikkeet, lainan ja muut kulut. Keskimäärin koko ajalta tuloja on tullut siis 669 euroa kuukaudessa. Rahoitusvastikkeen kautta on lyhennetty 15 900 euron edestä taloyhtiölainaa, jota on tällä hetkellä enää 47 000 euroa. Lisäksi olen lyhentänyt pankkilainaa reilu 177 euroa kuukaudessa eli yhteensä 10 800 euroa vuokraamisen aikana.

Omaa pankkilainaa oli jäljellä tämän vuoden kesällä noin 41 000 euroa.

Lainan ylimääräiset lyhennykset

Kuten kesällä kirjoittelin, niin päätin maksaa lainan pois.

Kun otin lainan 2015, niin 12 kk euribor oli juuri ja juuri positiivinen. Helmikuussa 2016 viitekorko meni negatiiviseksi ja omalla kohdalla pysytteli siellä 09/2021 asti. Syyskuussa 2022 tehty korontarkistus hetkellä viitekorkona toimiva 12 kk euribor oli 1,92 %. Ei tämäkään nyt mahdottomalta kuulostanut, kun olin vuonna 2019 kilpailuttanut lainan ja marginaali oli tippunut 0,725 % -> 0,59 % tasolle eli kokonaiskorko oli 2,51%. Lähes koko asunnon omistusajan olin saanut nauttia nollakoroista, mutta sekin oli korontarkistusten jälkeen pelkkä märkä uni. Tällä hetkellä 12 kk euribor on 4,1 % lukemissa ja koron tarkistus olisi ollut vääjäämättä edessä muutaman viikon päästä. Yhdessä 0,59 % marginaalin kanssa kokonaiskoroksi olisi tullut noin 4,7 %.

Myin osakkeita melko reippaalla kädellä, noin 15 % salkustani. Näistä tulleet 23 400 euroa käytin yhdessä säästöjen kanssa lainan ylimääräiseen lyhentämiseen. Tein heinäkuussa 35 000 euron ylimääräisen lyhennyksen. Lainaa jäi jäljelle muutaman satkun yli 5000 euroa.

Nostin eilen 5200 euroa Nordnetista, joista reilu 4000 euroa meni superluotolle. Tein näillä 5200 euron ylimääräisen lyhennyksen pankkilainaani ja jäljelle jäi velkapääomasta enää reilu 160 euroa. Tämä maksetaan osana normaalia takaisinmaksuaikataulua elokuun lopulla ja sit se on finito. Laina on maksettu eikä korkoja enää tarvitse maksaa, vai tarviiko?

No eipä se Nordnetin superluottokaan ilmainen ole vaan siitä pitää kultatasolla maksaa 3,49 % korkoa. Tässä on kuitenkin se etu, että se on limittiä eli voin itse päättää milloin maksan sen pois. Lisäksi ainakin tällä hetkellä superluoton korko on noin 1,2 %-yksikköä edullisempi kuin asuntolainani tuleva korko 4,1% EB + 0,6% marginaali. Tavoitteenani on maksaa superluotto pois vuoden loppuun mennessä osingoilla ja säästöillä.

Aliarvostetuimmat osakkeet salkussani?

Salkku täynnä halpaa lappua? Mitkä osakkeet ovat mielestäni aliarvostetuimmat salkussani?

Skyworks (SWKS)

SWKS kehittää, suunnittelee ja valmistaa siruja ja puolijohteita lähinnä Applelle, mutta myös muille puhelinvalmistajille ja autoteollisuudelle. 2g aikaan Skyworks pystyi myymään 3 dollarin edestä tuotteita yksittäiseen puhelimeen, mutta 5g aikaan puhelinkohtainen sisältö on jo 28 dollaria. IoT on myös merkittävä kasvuajuri, mikä totta kai tarkoittaa veristä kilpailua, koska kaikki haluaa kätensä hunajapurkkiin. Yritystä on kuitenkin johdettu hyvin ja on yksi kannattavimmista alalla toimivista yrityksistä nähdäkseni tiettyjen integroitujen ratkaisujen takia.

Nykyinen osakekurssi 107 dollaria antaa 7,44 dollarin FY2023 konsensus EPS:llä P/E-luvuksi 14,4. Osinkoa maksetaan 2,72 dollaria vuodessa eli efektiivinen osinkotuotto on 2,54 %. Osingonmaksusuhde on 37 %.

Pitkän aikavälin nettomarginaali on 20 % ja oman pääoman tuotto (ROE) 18 %. Nettovelkaa on 30 % suhteessa omaan pääomaan (equity) ja 18 % taseen loppusummasta (assets). EBIT-tulos kattaa korkokulut 32-kertaisesti (interest coverage).

Jos oletetaan vapaan kassavirran (94 % EPS:stä) kasvavan n. 7 %, niin DCF-mallilla arvoksi saadaan noin 207 dollaria. DDM-menetelmällä ja 15 % osingon kasvuoletuksella arvoksi saadaan 172 dollaria. Keskiarvona fair value arvioksi saadaan 189 dollaria 10 % tuottovaatimuksella.

Intercontinental Exchange (ICE)

ICE on yhdysvaltalainen pörssioperaattori, joka pyörittää New Yorkin pörssiä (NYSE), futuuri- ja optiokauppapaikkoja sekä eri selvitysyhtiöitä. Lisäksi ICE tarjoaa erilaisia palveluja kaupankäyntidatan ympärillä, kuten hintadataa, analytiikkaa ja niihin liittyviä teknologioita. Käytännössä bisnes on hyvin keskittynyttä, mutta kaupankäyntirakenteen ja välittäjien takia bisnes lopulta on hyvin hajautettua, sillä välittäjät palvelevat tuhansia, ellei jopa miljoonia asiakkaita kuten piensijoittajia. Lisäksi varsinkin NYSE ja datapuoli tarjoaa tietyllä tapaa täysin uniikkia palvelua asiakkaille, koska sitä (NYSE:n dataa) ei saa mistään muualta.

Nykyinen osakekurssi 114 dollaria antaa 5,66 dollarin FY2023 konsensus EPS:llä P/E-luvuksi 20,1. Osinkoa maksetaan 1,68 dollaria vuodessa eli efektiivinen osinkotuotto on 1,48 %. Osingonmaksusuhde on 30 %.

Pitkän aikavälin nettomarginaali on 30 % ja oman pääoman tuotto (ROE) 11 %. Nettovelkaa on 72 % suhteessa omaan pääomaan (equity) ja 10 % taseen loppusummasta (assets). EBIT-tulos kattaa korkokulut 6-kertaisesti (interest coverage).

Jos oletetaan vapaan kassavirran (109 % EPS:stä) kasvavan n. 11 %, niin DCF-mallilla arvoksi saadaan noin 178 dollaria. DDM-menetelmällä ja 16 % osingon kasvuoletuksella arvoksi saadaan 168 dollaria. Keskiarvona fair value arvioksi saadaan 173 dollaria 10 % tuottovaatimuksella.

Ubiquiti (UI)

UI on teknologia alan yritys, joka tarjoaa verkkoteknologiaa palveluntarjoajille, yrityksille ja kuluttajille. Alalla kilpailua on paljon ja eri alisegmenteissä on paljon eri toimijoita. Vastassa on pienempiä erikoistuneita toimijoita sekä isoja verkkojättejä, kuten Cisco. UI on kuitenkin mielenkiintoisessa asemassa, koska sen liiketoiminta on rakennettu useiden pienten hajautettujen ja erittäin kokeneiden R&D tiimien ympärille. Tuotteiden kehitys lähtee siitä, että pyritään vastaamaan kysyntään juuri oikealla hintasuorituskykykombinaatiolla.

Nykyinen osakekurssi 157 dollaria antaa 7,08 dollarin FY2023 konsensus EPS:llä P/E-luvuksi 22,2. Osinkoa maksetaan 2,4 dollaria vuodessa eli efektiivinen osinkotuotto on 1,53 %. Osingonmaksusuhde on 34 %.

Pitkän aikavälin nettomarginaali on 27 %. Oma pääoma on negatiivinen, eikä ROE:ta voi laskea. Nettovelkaa 77 % taseen loppusummasta (assets). EBIT-tulos kattaa korkokulut 26-kertaisesti (interest coverage).

Jos oletetaan vapaan kassavirran (93 % EPS:stä) kasvavan n. 14 %, niin DCF-mallilla arvoksi saadaan noin 321 dollaria. DDM-menetelmällä ja 16 % osingon kasvuoletuksella arvoksi saadaan 240 dollaria. Keskiarvona fair value arvioksi saadaan 281 dollaria 10 % tuottovaatimuksella.

Fortum (FORTUM)

Kaikkien tuntema energiafirma Fortum on Pohjoismaalainen valtio-omisteinen energian tuottaja, joka keskittyy vesivoimaan, ydinvoimaan ja sähkönmyyntiin. Energia ala on kokenut viimeisen 20 vuoden aikana merkittävia mullistuksia, mm. uusiutuvien ja nyt viimeisimpänä Ukrainan sodan myötä. Fortum on myös muuttunut merkittävästi suuntaan ja toiseen viime vuosina, mikä on pääosin ollut odotettavissakin. On investoitu Venäjälle, rakennettu aurinkovoimaa Intiaan, myyty sähkönsiirtoverkot, ostettu Uniper, yritetty ostaa vesivoimaa Karjalasta, osallistuttu Fennovoimaan, järjestelty kaukolämpöomistuksia Suomessa, Baltiassa, Norjassa ja Ruotsissa, laitettu sähkön kuluttajakauppa myyntiin ja myyty Uniper. Tällä hetkellä (Venäjän "myynnissä olevat"/”haltuunotetut” liiketoiminnot pois luettuna) Fortum on about palanut juurilleen: Viime vuonna Fortum tuotti sähköä 44,2 TWh (Pohjoismaat 43,5 TWh), lämpöä 5,3 TWh (Pohjoismaat 4,1 TWh) ja sähköntuotannosta 19,1 TWh tuli ydinvoimasta sekä 23,4 TWh vesivoimasta. Tämä sähkön- ja lämmöntuotanto on se missä Fortumin ydinbusiness ja arvo on. Pohjoismainen sähkönkulututus on noin 400 TWh vuodessa, joten Fortumin markkinaosuus on noin 10%, joka tekee siitä Pohjoismaiden 2. suurimman sähköntuottajan Ruotsin valtion Vattenfallin jälkeen (40 TWh ydinvoimaa ja 33 TWh vesivoimaa).

Nykyinen osakekurssi 12 euroa antaa 1,52 euron FY2023 konsensus EPS:llä P/E-luvuksi 7,9. Osinkoa maksetaan 0,91 euroa vuodessa eli efektiivinen osinkotuotto on 7,58 %. Osingonmaksusuhde on 60 %.

Pitkän aikavälin nettomarginaali on 32 % ja oman pääoman tuotto (ROE) 15 %. Nettovelkaa on 14 % suhteessa omaan pääomaan (equity) ja 5 % taseen loppusummasta (assets). EBIT-tulos kattaa korkokulut 7-kertaisesti (interest coverage).

Jos oletetaan vapaan kassavirran (80 % EPS:stä) kasvavan n. 2 %, niin DCF-mallilla arvoksi saadaan noin 16 euroa. DDM-menetelmällä ja 4 % osingon kasvuoletuksella arvoksi saadaan 14 euroa. Keskiarvona fair value arvioksi saadaan 15 euroa 10 % tuottovaatimuksella.

Puuilo (PUUILO)

"En....Tuun"-mainoksista tuttu Puuilo on sekatavaraketju vähän Tokmannin, Clash Ohlsonin ja Rustan tyyliin. Puuilo avasi ensimmäisen myymälän 1998, myymälöitä on nyt jo 40 ja tavoitteeksi on asetettu 60 myymälän verkko Suomessa. Kasvu perustuu uusien myymälöiden avaamiseen, myynnin lisäämiseen vanhoissa myymälöissä ja verkkokaupan hyödyntämiseen. Puuilo on kannattavampi kuin kilpailijansa ja se myös kasvaa nopeammin. Jos yritys on kannattavampi kuin kilpailijansa ja kasvaa nopeammin kuin kilpailijansa, niin silloin sen on pakko tehdä jotain oikein eikä siihen pelkkä tuuri riitä. Puuilolla on myös halvemmat hinnat suhteessa valikoiman laajuuteen, joka näyttää tukevan suoriutumista. Puuilon markkinaosuus on vielä pieni, mutta tämä onkin selvä kasvuyritys.

Nykyinen osakekurssi 6,9 euroa antaa 0,46  euron FY2023 inderes ennusteen mukaisella EPS:llä P/E-luvuksi 14,9. Osinkoa maksetaan 0,37 euroa vuodessa eli efektiivinen osinkotuotto on 5,40 %. Osingonmaksusuhde on 80 %.

Pitkän aikavälin nettomarginaali on 11 % ja oman pääoman tuotto (ROE) 43 %. Nettovelkaa on 54 % suhteessa omaan pääomaan (equity) ja 18 % taseen loppusummasta (assets). EBIT-tulos kattaa korkokulut 15-kertaisesti (interest coverage).

Jos oletetaan vapaan kassavirran (95 % EPS:stä) kasvavan n. 8 %, niin DCF-mallilla arvoksi saadaan noin 14 euroa. DDM-menetelmällä ja 7 % osingon kasvuoletuksella arvoksi saadaan 11 euroa. Keskiarvona fair value arvioksi saadaan 12 euroa 10 % tuottovaatimuksella.

Svenska Handelsbanken (SHB-A)

SHB on ruotsalainen pankki, joka toimii pohjoismaissa, mutta on laajentunut UK:hon jo vuodesta 1999 alkaen. Suomen ja Tanskan liiketoiminnat on ilmoitettu myytäviksi jo 2021 ja ne ovatkin kaksi pienintä segmenttiä SHB:stä. Tuottokulusuhteeltaan sekä pääoman tuotoltaan Ruotsi ja Norja ovat parhaimmat ja UK toimii kasvumarkkinana. Tanskan liiketoiminta myytiin viime vuoden kesäkuussa Jyske Bankille (42 konttoria, 600 työntekijää). SHB on yksi maailman parhaista pankeista, sillä laskuveden tullessa sillä on aina ollut uimahousut tiukasti jalassa. Suhteessa kilpailijoihin, luottotappiot ovat pieniä, luottoluokitus on paras ja oman pääoman tuotto on hyvä sekä vakavaraisuus erinomainen. Lisäksi yrityskulttuuri on vahva, mikä perustuu hajautettuun johtamiseen ja päätöksen tekoon. SHB oli Ruotsin toisiksi suurin kotitalouslainoissa ja suurin yrityslainoissa vuonna 2020. Markkinaosuus antolainauksesta Ruotsissa on reilu 20 %.

Nykyinen osakekurssi 92 kruunua antaa 13,41 kruunun FY2023 konsensus EPS:llä P/E-luvuksi 6,8. Osinkoa maksetaan 8 kruunua vuodessa eli efektiivinen osinkotuotto on 8,74 %. Osingonmaksusuhde on 60 %.

Pitkän aikavälin nettomarginaali on 40 % ja oman pääoman tuotto (ROE) 12 %. Koska kyseessä on pankki, niin velkaisuuteen liittyvät tunnusluvut eivät ole kovin järkeviä. H1/2023 CET1 vakavaraisuus oli 19,8% (sääntelyn minimi on 15,5% ja pankin oma tavoite 16,5-18.5%) ja luottotappiot olivat 0,01%. SHB:n luottoluokitus on Aa2, AA- ja AA (Moodys, S&P, Fitch).

Jos oletetaan tuloksen (FCF vaikea laskea) kasvavan n. 4 %, niin DCF-mallilla arvoksi saadaan noin 205 kruunua. DDM-menetelmällä ja 6 % osingon kasvuoletuksella arvoksi saadaan 141 kruunua. Keskiarvona fair value arvioksi saadaan 173 kruunua 10 % tuottovaatimuksella.

Yhteenveto

Vaikka diskonttauslaskelmat osaavat kertoa desimaalin tarkkuudella tulevaisuuden kassavirtojen tai osinkojen nykyarvon, niin on syytä muistaa, että laskelmat ovat huomattavan herkkiä lähtöoletuksille. Tämä siis tarkoittaa sitä, että pienikin muutos lähtöarvossa kuten kasvuoletuksessa aiheuttaa suuren muutoksen lopputuloksessa. Esimerkiksi, jos Skyworksin kasvuoletus muutetaan 7 % -> 3 %, niin laskelma antaa tulokseksi vain noin 100 dollaria vs. yllä esitetty 207 dollaria. Olen myös yksinkertaistanut esitettyjä lukuja, vaikka käytänkin kaksivaiheista diskonttauslaskelmaa ja tarkempia lukuja.

Lisäksi kasvuoletuksissa on huomattavaa epävarmuutta eli ne perustuvat historialliseen suoriutumiseen, mutta niitä on viilattu kvalitatiivisen ja täysin subjektiivisen arvioni mukaisesti. Tällaisen ennusteen toteutumisesta ei siis ole mitään takeita. Itse käytän tätä menetelmää vertaillessa useita potentiaalisia ostokohteita keskenään. Tämä mahdollistaa ainakin jonkinlaisen todennäköisyyden sille, etten osta kaikkein kalleinta.

Jokaisen on siis syytä tehdä oma arvionsa yrityksestä, sen näkymistä, tuloksentekokyvystä, kilpailuasemasta ja taseen kunnosta. Lisäksi tässä tekstissä esitetyt luvut perustuvat omaan kirjanpitooni missä saattaa olla virheitä tai tiedot voivat olla osittain vanhentuneet.

REIT:n hinnoittelu tällä hetkellä (O, NNN, WPC, STAG, ESS)

Pientä painetta on ollut REIT:ssä, joiden hinnat ovat laskeneet. Tässä on kuitenkin melko suuriakin osakekohtaisia eroja. Tällä kertaa käyn läpi aiemmin tutkimani REIT:t ja niiden hinnoittelun pl. STOR, joka myytiin ulos pörssistä.

Kaikki mukana olevat REIT:t ovat triple-net lease eli net of taxes, net of insurance ja net of maintenance. Vuokralainen maksaa siis kiinteistöverot, vakuutuksen ja kiinteistön huollon vuokran lisäksi.

Realty Income (O)

74 dollarin vuoden huipuista on tullut laskua ihan mukavasti ja hinta on hyvin lähellä 52 week low arvoa 55 dollaria.

Yritys maksaa osinkoa tällä hetkellä 3,066 dollaria per vuosi, joka antaa nykyisellä 56,88 dollarin hinnalla efektiiviseksi osinkotuotoksi 5,39%. FY2023 FFO konsensusennuste on 4,13 dollaria, jolla P/FFO-luvuksi saadaan 13,77 ja osinkomaksusuhteeksi 74,2%. Yritys on korottanut osinkoa 30 vuotta putkeen. Olettamalla sellaista 3-4% kasvua FFO:hon saadaan 10% tuottovaatimuksella yrityksen arvoksi noin 65 dollaria.

National Retail Properties (NNN)

48 dollarin vuoden huipuista on tullut laskua ihan mukavasti ja hinta on hyvin lähellä 52 week low arvoa 38 dollaria.

Yritys maksaa osinkoa tällä hetkellä 2,26 dollaria per vuosi, joka antaa nykyisellä 38,66 dollarin hinnalla efektiiviseksi osinkotuotoksi 5,85%. FY2023 FFO konsensusennuste on 3,21 dollaria, jolla P/FFO-luvuksi saadaan 12,04 ja osinkomaksusuhteeksi 70,4%. Yritys on korottanut osinkoa 34 vuotta putkeen. Olettamalla sellaista 2-3% kasvua FFO:hon saadaan 10% tuottovaatimuksella yrityksen arvoksi noin 44 dollaria.

W.P. Carey (WPC)

89 dollarin vuoden huipuista on tullut laskua ihan mukavasti ja hinta on hyvin lähellä 52 week low arvoa 64 dollaria.

Yritys maksaa osinkoa tällä hetkellä 4,276 dollaria per vuosi, joka antaa nykyisellä 63,92 dollarin hinnalla efektiiviseksi osinkotuotoksi 6,69%. FY2023 FFO konsensusennuste on 5,26 dollaria, jolla P/FFO-luvuksi saadaan 12,15 ja osinkomaksusuhteeksi 81,3%. Yritys on korottanut osinkoa 26 vuotta putkeen. Olettamalla sellaista 2-3% kasvua FFO:hon saadaan 10% tuottovaatimuksella yrityksen arvoksi noin 72 dollaria.

STAG industrials (STAG)

Tämä on uinut vastavirtaan ja on 30% korkeammalla 26 dollarin vuoden pohjia. Ei kuitenkaan sentaan 52 week high lukemia (39 dollaria) vielä hätyytellä.

Yritys maksaa osinkoa tällä hetkellä 1,47 dollaria per vuosi, joka antaa nykyisellä 34,79 dollarin hinnalla efektiiviseksi osinkotuotoksi 4,23%. FY2023 FFO konsensusennuste on 2,26 dollaria, jolla P/FFO-luvuksi saadaan 15,39 ja osinkomaksusuhteeksi 65,0%. Yritys on korottanut osinkoa 11 vuotta putkeen. Olettamalla sellaista 2-4% kasvua FFO:hon saadaan 10% tuottovaatimuksella yrityksen arvoksi noin 33 dollaria.

Essex Property Trust (ESS)

Tämäkin on keulinut alle 200 dollarin 52 week low lukemista reilu 20%. vuoden huippuihin (300 dollaria) on vielä matkaa.

Yritys maksaa osinkoa tällä hetkellä 9,24 dollaria per vuosi, joka antaa nykyisellä 236,45 dollarin hinnalla efektiiviseksi osinkotuotoksi 3,91%. FY2023 FFO konsensusennuste on 14,98 dollaria, jolla P/FFO-luvuksi saadaan 15,78 ja osinkomaksusuhteeksi 61,7%. Yritys on korottanut osinkoa 29 vuotta putkeen. Olettamalla sellaista 2-7% kasvua FFO:hon saadaan 10% tuottovaatimuksella yrityksen arvoksi noin 274 dollaria.

Yhteenveto

Company	Price	Yield-f	P/FFO-f	DCF value
Realty Income Corporation	56,88	5,39%	13,77	$65,4
National Retail Properties	38,66	5,85%	12,04	$44,0
W.P. Carey	63,92	6,69%	12,15	$72,0
STAG Industrial	34,79	4,23%	15,39	$33,3
Essex Property Trust	236,45	3,91%	15,78	$273,9

Tämä joukko REIT:ä tarjoaa keskimäärin 5,21% osinkotuoton. Suurin osa näyttää edukkaalta, sillä P/FFO-luku on keskimäärin vain 13,8. Laskennassa käytetyt oletukset vaikuttavat kuitenkin paljon DCF-laskelman lopputulokseen.

Lomilta paluu: sijoitusasunto ja osakesalkkujen yhdistäminen

Nyt kun ollaan päästy jo elokuun puolella ja ulkona alkaa näyttää yhä enemmän syksyltä, niin on hyvä hetki käydä hieman sijoituksiakin läpi. Ei ole enää niin hikistä istua koneella kuin kesähelteillä, joita pääsi lähinnä ulkomailla nauttimaan.

Sijoitusasunto elää edelleen omaa elämäänsä niin markkinoilla kuin taseessani. Tällä hetkellä taloyhtiölainaa on jäljellä noin 47 000 euroa ja omaa pankkilainaa 5 300 euroa. Alkuperäiseen 143 000 euron hankintahintaan suhteutettuna, velkavipua on enää alle 37%. Asuntoon on toisaalta sidottu yli 90 000 euroa omaa pääomaa, joka on noin 39% nettovarallisuudestani.

Asuntomarkkinatilanne on muuttunut radikaalista parin viime vuoden aikana tai oikeastaan jo koronashokista alkaen. Siitä on kuitenkin jo yli 3 vuotta kun Uudenmaan rajat oli suljettu. Nyt inflaatio ja korkeampi korkotaso on aiheuttanut ostovoiman laskun niin vuokra- kuin myyntimarkkinoilla. Tämä näkyy väistämättä vähentyneenä kysyntänä. Lisäksi epävarmuus tulevasta näyttää pitävän pintansa niin kuluttajien kuin sijoittajienkin mielessä. "Parempi pitäytyä kiinni nykyisessä, tutussa ja turvallisessa" on varmaankin monen ajatuksissa. Toisaalta asunto on aivan fundamentaali hyödyke/asia, jolle aina on kysyntää kun kaikki sitä kattoa, lämpöä ja turvaa kaipaavat. Aika näyttää millä tavoin tässä edetään ja on mielenkiintoista nähdä miten markkinoilla tilanteet muuttuvat seuraavien vuosien aikana.

Lopun pankkilainan aion maksaa pois vuoden lopulla. En vielä tarkkaan tiedä miten sen toteutan, mutta säästöjä ja superluottoa käyttämällä saan sen joka tapauksessa pois maksettua.

Tästä päästäänkin aasinsiltana osakesalkun pariin, joka on nyt kokonaisuudessaan Nordnetissa (löytyy sharevillestä nimimerkillä FyysikonOsingot). Osakesalkun arvo on tällä hetkellä noin 120 700 euroa. All time high lukemat ennen myyntejä ja nostoja olivat 146 600 euroa, joka saavutettiin helmikuun puolessa välissä. Kun tästä vähentää salkusta lainan maksuun nostetut 23 400 euroa, niin saadaan adjusted ATH-lukemaksi 123 000 euroa. Eli hyvin lähellä huippuarvoja pyöritään.

Siirto on lähes valmis kokonaisuudessaan vaikka yllättävän kinkkiseksi se muodostuikin. Ensinnäkin kaikki arvopaperit eivät jostain syystä siirtyneet oikein vaan Nike palautui takaisin Lynxin puolelle itsestään. Nordnetin mukaan oli virhe ohjeistuksessa, mutta en kyllä sieltä mitään virheitä tai epäselvyyksiä löytänyt. Tämä korjaantui itsestään noin viikossa ja Nikekin saapui perille.

Toiseksi hankintahintojen päivitys Nordnetin päässä on manuaalinen ihmisen tekemä muutos ja näyttää olevan harvinaisen virhealtis.

Moodysin hankintahinnan päivityksessä sen tikkeri (MCO) vaihtui ja siitä tuli Magnolia Columbia Ltd (MCO.CA), joka on kanadalainen ilmeisesti konkurssissa oleva öljynetsintäfirma. Piti laittaa viestiä, että mielummin reilu 300 dollarin arvoista Moodysia kuin alle dollarin arvoista Magnoliaa.

Eikä tässä vielä kaikki. Kun tätä lähdettiin korjaamaan, niin Moodys ilmestyi uudestaan salkkuun. Tämä päivittyi jossain vaiheessa Moelis & A firmaksi, jonka tikkeri on MC. Tämä korjaantui ennen kuin edes huomasin, mut jäi näkyviin tapahtumiin. Lopputuloksena minulla oli tuplamäärä Moodysia kuin mitä pitäisi eikä niiden hankintatiedot olleet päivittyneet. Tuossa kohtaa jos ois myynyt Moodysit, niin jossain olis kosahtanut.

Lopulta Moodys sai oikean tikkerin, lukumäärän ja hankintatiedot kun siitä huomautin viestikeskuksen kautta. Ei muuten ole mikään helpoin tapa kommunikoida, kun viesteihin ei voi vastata ja jokaiselle viestille tulee uusi ID. Muistelen, että aiemmin on toiminut. Aspasta tuli pariin otteeseen yleinen ympäripyöreä vastaus + viittaus UKK-osioon, kun ei nähty tai osattu katsoa aiempaa keskustelua. Tämäkin lopulta hoitui kuntoon, kunhan sain väännettyä ensin vähän rautalankaa ja joku "asiakkuuspäällikkö" sai homman hoitaakseen.

Nyt myös myöhässä siirtyneen Niken hankintahinnat ovat päivitetty ja homma käytännössä maalissa.

Sivuhuomautuksen voisin mainita, että salkun (tai siis tässä tapauksessa yksittäisten arvopapereiden) siirto ei maksanut mitään kummassakaan päässä. Siirto tehtiin Basic FOP (free of charge) menetelmällä Kampanjan puitteissa myös hankintahintojen päivitys oli ilmainen. Lisäksi siirto oli helppo ohjeistaa suoraan tilinhallinnasta Lynxillä. Nordnetin päässä piti täyttää erillinen valtakirja, joka onnistui myös kohtuu kätevästi nettilomakkeella. Siirrettävistä osakkeista piti kirjata yksitellen ISIN, tikkeri ja lukumäärä. Ehkä tunnin homma yhteensä, kun siirrettäviä positioita oli 20.

Siirron jälkeinen Nordnetin TWR-tuottolaskelma vaikuttaa pitävän paikkansa vaikka siinä pomppu onkin. Tämä johtuu ilmeisesti siitä, että Lynxin ajalta tehty tuotto kirjautui kerralla Nordnettiin (hankintahintojen päivityksen yhteydessä). En ole kyllä täysin vakuuttunut laskelman paikkansa pitävyydestä, ehkä pitää selvittää. Lisäksi se voi korkeintaan toimia all time recordina, mutta esim. 1Y tuotto ei tietty pidä paikkansa. Tästä johtuen sharevillessä näkyvät 3 tähteä eivät myöskään pidä paikkansa vaikka se kahta tähtä näytti jo ennen siirtoa.

End game salkkujen yhdistämisessä on vielä kaikkien tietojen tarkastaminen ja esimerkiksi pitää varmistaa osinkojen perille tuleminen. Lisäksi Lynxiin jäi hiluja, jotka pitäisi siirtää pois, ottaa dokkarit talteen ja jättää tili hyllylle pölyttymään. Niin ja se sijoituskämpän pankkilainan maksu superluotolla, johon riittää nyt vakuuksia vaikka muille jakaisi (5ke vs 120ke).

Kaikki hyvin siis täällä vaikka heinäkuu menikin jo ohi ilman ainuttakaan postausta. Mukavaa elokuuta kaikille, toivottavasti saadaan vähän aurinkoakin heinäkuun lopun sateisen jälkeen!

Myynit osa 2: jenkkisalkun kevennystä

Viimeksi kirjoittelin alkuviikosta myynneistä Nordnetin puolella, jolloin lähti Kone, Nokian Renkaat, Elekta ja kevennettiin Sandvikia. Tällä kertaa vuorossa USA-pörssien auettua Moodysin, Gileadin, Visan ja Strategic Educationin kevennys sekä myynnit Becton Dickinson ja 3M.

Myynti BDX 6kpl @258USD = 1418€:

- Virheostos/hätiköinti hajautuksessa

- Velkainen

- Yliarvostettu

- Vain hyvin pieni positio, jolla ei juuri merkitystä

- Ostettu 09/2022 $224 hinnalla, voittoa 3%

Myynti MMM 30kpl @102,5USD = 2817€:

- Jotain oli pakko myydä

- 6% yield ja 60v osinkokorotuksia putkeen

- Spinoffeja tulossa, helppo ostaa takasin sitä osaa mitä halajaa

- Aliarvostettu, mutta lakijutut kasvattaa riskiä/epävarmuutta -> näkyvyys heikko

- Ostettu 2019 ja 2022 keskihinnalla $140,3, tappiota 30%

Myynti STRA 48kpl @74,1USD = 3258€:

- Vain kevennys, salkkuun jää vielä 30kpl

- Laadukas johto ja alan parhaita firmoja, mutta makropuoli heikko koko alalla

- Kannattavuus paineessa, mutta hyvät kasvunäkymät ausseissa

- About oikein arvostettu, positio liian suureksi päässyt

- Ostettu $64 keskihinnalla 2021-22 vaihteessa, voittoa n. 22%

Myynti Visa 4kpl @227,28USD = 833€:

- Vain kevennys, salkkuun jää vielä 20kpl

- About oikein arvostettu, vähän ylipainossa

- EU:n (ilmainen) digitaalinen maksunvälitys ja muu teknologia (esim. kryptot) voi rikkoa koko business mallin

- Matala yield ja kasvussa hidastumisen merkkejä

- Ostettu 11/2021 $202 hinnalla, voittoa 16%

Myynti DIS 30kpl @90USD = 2472€:

- Vaikea oli päästää irti, jotain oli pakko myydä

- Aliarvostettu, mutta paljon velkaa

- Streaming kilpailu kovaa ja liiketoimintamallin kannattavuus pitkällä aikavälillä edelleen epäselvä (pätee myös NFLX)

- Puistot jo nyt ylihinnoiteltuja keskiluokalle

- Brändien kestävyys ja houkuttelevuus epävarmaa

- Sisällön ja leffojen tuottaminen maksaa helvetisti

- Ostettu 2018-2019 välillä 111 dollarilla, tappiota 11%

Myynti MCO 4kpl @340,19USD = 1246€:

- Vain kevennys, salkkuun jää vielä 12kpl

- Yliarvostettu

- Bondimarkkinan elpyminen vielä hataralla pohjalla

- Matala yield, jotain oli pakko myydä

- Ostettu 02/2020 267 dollarilla, voittoa 27%

Myynti GILD 10kpl @78,2USD =716€:

- Vain kevennys, salkkuun jää vielä 60kpl

- Paino kasvanut liian isoksi

- Vain vähän aliarvostettu

- Velkaa aika paljon

- HIV markkinajohtajuuden säilyminen kriittistä

- Syöpälääkkeiden kehitys hidasta, mutta ekat jo markkinoilla hyvin tuloksin

- Ostettu 10/2019 65 dollarilla, voittoa 21%

Yritin myös Ubiquitia myydä, mutta kurssi droppas sen verran voimakkaasti, että jätetään se vielä odottelemaan ylöspäin volaa. Saa jäädä toistaiseksi salkkuun erikoistilanne keissiksi kun painokin on salkun pienin vain vajaa 1300€ (n. 1%).

Yhteensä myydyistä osakkeista tuli tällä kertaa noin 12700€. Asuntolainaa jäljellä 40700€, josta nyt käteisenä valmiina 35300€ (87% lainasta).

Myynnit, osa 1: Kone, Nokian Renkaat, Elekta ja Sandvik

Juhannus lähestyy, jenkkipörssit on kiinni, mutta Helsingissä käytiin kauppaa. Aloitin tänään myynnit sijoitussunnon lainan pois maksamiseksi. Jos asunnon myyminen olisi ollut järkevää, niin en olisi myynyt mitään osakkeistani.

Tätä ajatusta pohjustin vähän enemmän muutamissa aiemmissa teksteissäni. Jatkoa on myös luvassa sekä lainan maksuun, että osakesalkun keventämiseen.

Myynti Kone 50kpl @49,05€ = 2452€:

- Yliarvostettu

- Ei kykene jatkuvaan osingon kasvuun

- Jotain oli pakko myydä

- Kiinan rakennusteollisuuden elpyminen arvailujen varassa

- Ostettu 2013-2015 hinnalla 32,74€/osake eli 1637€, arvon nousu 50%

- Saatu osinkoja yhteensä 732,5€, joka on 45% hankintahinnasta

Myynti TYRES 150kpl @8,31€ = 1247€:

- Kilpailuetu uhattuna

- Investoinnit kasvuun kestää vuosia

- Hieman aliarvostettu

- Tappiot verotukseen

- Ostettu alunperin reilu 20€/kpl, mutta viimeisin hankintahinta positiolle 10,2€, tappiota reilusti yli 50%

- Osinkoja saatu yhteensä 1239€, joka on noin 50% hankintahinnasta

Myynti EKTA-B 400kpl @84,78SEK = 2894€:

- Virheostos, hätäily/hajautushalu

- Yliarvostettu

- En ole ehtinyt perehtyä oikeasti kunnolla

- Ostettu 11/2022 vajaa 54SEK/osake eli 1977€, arvon nousu 46%

- Osingot 43€, joka noin 2% hankintahinnasta

Myynti Sandvik 100kpl @211,7SEK = 1800€:

- Vain kevennys, salkussa vielä 200kpl

- Yliarvostettu

- Jostain oli pakko keventää, paino korkea

- Ostettu n. 159SEK/osake 07/2022, Alleima Spin-off huomioiden, arvon nousu n. 22%

- Osingot 44€, joka on 3% hankintahinnasta

Yhteensä myydyistä osakkeista tuli noin 8400€. Asuntolainaa jäljellä 40700€, josta nyt käteisenä valmiina 22600€ (56% lainasta).

Hajautus ja salkun yksinkertaistaminen

Jälleen kerran pienessä mielessäni nousi ajatus salkun yksinkertaistamisesta. Motivaatiosta kerron lisää tekstin lopussa.

Olen monta kertaa ajatellut yrityskohtaista riskiä ja sen hallitsemista. Olen kirjoittanut venäjäriskisestä Nokian Renkaista, Apple riipuvaisesta Skyworksista ja insuliinin valmistaja Novo Nordiskista. Usein parhaat firmat alallaan ovat hyvin keskittyneitä liiketoiminnassaan, jolloin sisäiset tai erityisesti ulkopuoliset häiriöt ydinliiketoiminnassa vievät koko yritykseltä maton alta. Tästä johtuen olen suosinut riskin hallintaa hajauttamalla usean eri firman välillä.

Osa positioista on pieniä suhteessa kokonaisuuteen ja siten niiden merkitys on melko vähäinen. Miksi siis hajautan näinkin paljon yrityskohtaista riskiä silmällä pitäen?

Salkussani on tällä hetkellä 34 eri firman osaketta. Portfolion arvo on tällä hetkellä n. 140 000€ ennen käteistä.

Hajauttamiseen olen pyrkinyt viime aikoina enemmän ja salkkuun onkin tullut useita uusia positioita viimeisen kolmen vuoden aikana. Olen pyrkinyt lisäämään valuuttahajautusta, toimialahajautusta, mutta erityisesti yrityskohtaista hajautusta. Tähän liittyen olen toisaalta huomannut kuinka raskasta on käydä salkkuyritysten tilinpäätökset läpi ajatuksella. 34 kertaa 100 sivua on aikamoinen romaani kerran vuodessa luettavaksi.

Suurimmat 5 positiota ovat:

• Tractor Supply 9700€ (6,8%)
• Novo Nordisk 8900€ (6,2%)
• Aflac 6500€ (4,6%)
• Automatic Data Processing 6100€ (4,3%)
• Sandvik 5500€ (3,9%)

Nämä ovat yhteensä noin 26% salkustani (ennen käteistä). Olen näihin hyvin tyytyväinen ja lisäksi salkussa on useita eri firmoja noin 5000€ positiolla, joista myös pidän (FAST, TXN, V, ITW, MCO, ICE, ORLY) muutamia poikkeuksia (STRA, GILD, SWKS) lukuunottamatta.

Pienimmät positioni (<2800€ eli <2%) ovat:

• Nokian Renkaat 1300€
• Ubiquiti 1400€
• Becton Dickinson 1400€
• Rockwell Automation 1800€
• Stryker 2200€
• Kone 2500€
• Nike 2500€
• Disney 2600€
• Fortum 2600€
• Starbucks 2600€
• Air Products & Chemicals 2700€
• 3M 2800€

Nämä ovat yhteensä vain noin 19% salkustani (ennen käteistä). Näitä on kuitenkin jo 12 eri firmaa.

TYRES, UI, BDX, DIS ja MMM ovat tarkoituksella matalalla painolla kun taas TYRES, UI, BDX, KNEBV, DIS ja FORTUM eivät suoranaisesti täytä strategiani kriteerejä. Ei makseta/koroteta osinkoa tai velkaa on vaan liikaa. Eli joko historiallista painolastia (TYRES, KNEBV, FORTUM, DIS) tai käytännössä virheostos (BDX, UI) liiallinen hajauttaminen mielessä. ROK, SYK, APD, NKE ja SBUX voisivat olla suremmallakin painolla ja sopivat strategiaani täydellisesti.

Edellä mainitun perusteella voisin siis hyvin luopua TYRES, UI, BDX, KNEBV, DIS, FORTUM ja MMM omistuksistani.

• UI on tällä hetkellä alamaissa, koska kasvu on hyytynyt kääntyen jopa tuloslaskuun ja arvostuskertoimet ovat laskeneet. Peruskombo kasvuyhtiösijoittamisessa eli 2x vipu ylös ja alas. Nykyisellä 190 dollarin kurssilla ollaan kaukana parin vuoden takaisista yli 400 dollarin huipuista. Itse ostanut 150 dollarissa ja lisäys 260 dollarissa, joilla keskihinnaksi tulee reilu 190 dollaria. Tämä on mielestäni aika lailla erikoiskeissi salkussani, mutta toistaiseksi osingonkorotusputki on voimassa. Lisäksi yrityksen toimitusjohtaja omistaa yli 90% firmasta (n. 56M osaketta 60M osakkeesta).
• TYRES ja FORTUM ovat olleet salkussani 2014 ja 2011 vuosista lähtien. Fortum on toiminut bondin korvikkeena varsin hyvin ja lisäoptiona tarjottu arvon nousu meni tuhkana tuuleen Uniperin mukana. Kuten edellä mainittua Fortumia niin myös Nokian Renkaita kosketti Venäjän hyökkäys Ukrainaan ja kurssi on asettunut n. 50% - 70% aiempaa alemmalle tasolle. Nyt kun korkotaso on 4%, niin riittääkö Fortumista saatava 7% osinkotuotto enää mihinkään? Nyt kun TYRES on luopunut pietarintehtaistaan, niin onko yrityksellä enää mitään kilpailuetua takaamaan kilpailijoita parempaa kannattavuutta? Näihin pitäisi osata vastata myyntipäätöstä tehdessä. Fortum on toisaalta palanut juurilleen ja voisi keskittyä ydinliiketoimintaan sekä kassavirran maksimointiin. Luotto on kyllä mennyt johtoon ja investointien riskinhallintaan. Ennemmin tai myöhemmin taas lähdetään rönsyilemään kun johdon maailmanvalloitusego tulee esiin. TYRES on mielestäni suuremmissa ongelmissa, sillä ilman omaa tuotantoa eipä sitä bisnestä voi oikeen tehdä. Daytonaa ja Nokian tehdasta voidaan kasvattaa ja uusi tehdas rakentaa Romaniaan, mutta se ottaa aikaa vuosia. Brändi ja johto on mielestäni kelvollisia, mutta vaikea tulevaa on ennustaa.
• DIS ei maksa osinkoa vaikka osingonmaksuun palaamismahdollisuutta hieman raoteltiin jo. Korona runteli ensin puistot ja leffateatterit, osinko jätettiin maksamatta 05/2020 alkaen, sitten D+ toi toivoa paremmasta (kurssi keuli yli 200 dollarin) ja nyt sekin näyttää saturoituneen. Osakekurssi on asettunut 90-110 dollarin välimaastoon, kun oma hankintahinta vuodelta 2018-2019 on n. 110 dollaria. Hintoja nostamalla saadaan varmaan vähän enemmän irti tuotteista, mutta puistot on käsittäkseni jo nyt hinnoiteltu todella korkealle. Silti siellä riittää kävijöitä ruuhkaksi asti. Alkuperäinen sijoitusteesi on myös voimassa, sillä DIS edelleen hallitsee brändien koko arvoketjun ja sisältöä tulee lisää investointien kautta. Politisoituminen ja ison firman byrokratia kuitenkin nousevat kysymysmerkkeinä ja jopa hyvin negatiivisina asioina omaan mieleen.
• MMM ei ole kyennyt tuloskasvuun viime aikoina ja lakijutut painaa niskassa. Osinkoa kasvatetaan edelleen sentti vuodessa, joka tekee alle prossan. Lisäksi spin-offia on tulossa, minkä takia jotain päätöstä joutuu kuitenkin tekemään. Lakijuttujen ratkeaminen voi kestää vuosia, mutta se voisi toimia positiivisena ajurina epävarmuuden vähentyessä. Potentiaalia on edelleen, sillä kannattavuus on säilynyt vahvana. Oma hankintahinta 140 dollaria on reippaasti 100 dollarin nykykurssia korkeampi. Kasvu on siis kiven alla, mikä kertonee innovaation puutteesta tai tuotteistamisprosessin heikkoudesta. Salkkuni toinen gonglomeraatti ITW on onnistunut huomattavasti paremmin ilmeisesti tuotteiden vahvasta ja vakaasta kysynnästä johtuen. Hinnan nostot ovat tulleet lähes suoraan alariville tehokkuusinvestoinneista johtuen. Vastaavaa kun näkisi 3M:ltä.
• BDX on suorastaan jättiläinen eli kasvu on hidasta, mutta monet BDX:n tuotteet takaavat erittäin vakaan kysynnän. Toisaalta velkaa on todella paljon ja tase ei ole mitenkään mairiteltava. Velkaisuus huomioiden tämä oli jopa virheostos reilu 220 dollarin hinnalla vaikka kurssi nykyisin onkin vajaa 260 dollaria. Joka tapauksessa tämä on yksi pienimmästä positioista, jonka hankin viime syksynä hajautusmielessä melko hätäisesti.
• KNEBV on kärsinyt Kiinan rakentamisbuumin tyrehtymisestä tai oikeastaan rakentamisen romahtamisesti. Mielestäni Kone on ollut lähes aina yliarvostettu muutamia poikkeuksia lukuunottamatta osaketta hankkiessa 2014-2015 reilu 32 euron keskihinnalla. Tällä hetkellä Kone on pysytellyt 50 euron hujakoilla kariutuneiden thyssenin hissiostosten jälkeen. Koneen tase on erittäin vahva ja hienoisesta kannattavuuden laskusta huolimatta tulosta tehdään tasaisesti sekä osinkoa on maksettu vuolaasti.

Lisäksi salkussani on kaksi muuta yritystä, joiden kanssa sinnittelen. Nämä ovat viime syksynä hankittu Elekta ja 2019-2020 hankittu Booking.

• Onnistuin ostamaan juuri ennen koronaa, yhtä maailman suurimmista online-matkatoimistoa BKNG:tä ja lisäsin sitä vielä jo koronan alettua. Keskihankintahinnaksi muodostui 1790 dollaria ja kurssi on nyt 2670 dollaria. BKNG ei maksa osinkoa, mutta on yksi parhaista. Tase kesti koronan hyvin ja kulujen skaalautuvuus oli kaunista katseltavaa kun liikevaihdon romahtaessa 70-90% pysyttiin silti niukin naukin voitollisena vuonna 2020. Tulosparannus on ollut roima koronan jälkeen kun patoutunut matkailutarve on pistänyt ihmiset varailemaan hotelleja, lentoja, autoja ja ravintoloita. Nyt kuitenkin inflaatio on pistänyt jarruja tähän kun ensin pitäisi maksaa koti ja ruoka ennen kuin miettii, että mihin hotelliin sitä Roomassa majoittuisi. BKNG positioni on melko suuri, sillä 2 osakkeen potin koko on 4900€ eli 3,4% salkustani. Kassavirtamiehenä eniten tässä rassaa osinkojen puute, joka oli kyllä varsin hyvin tiedossa osaketta hankkiessa. Hyvin vaikea päätös olisi tämä myydä.
• Elekta tuli salkkuun viime vuoden syksyllä ehkä vähän hätäpäissäni, kun etsin lisähajautuskohteita erityisesti Pohjoismaista vahvan dollarin saattelemana. Kurssi lasketteli kuin koiran häntä aina reilu 50 kruunuun asti, jolloin en enää voinut katsoa vierestä. Nyt osake treidaakin 84 kruunussa ja tämän kanssa kävi vähän tuuri kun ostin kerralla kunnolla. Elektan paino salkussani on tällä hetkellä 2% eli 2900€. En ole oikeastaan missään vaiheessa ostamista ennen tai sen jälkeen ehtinyt kunnolla perehtymään Elektan liiketoimintaan. Minun pitäisi vastata kysymyksiin: Ostaisinko tätä nyt tai miten Elekta kaksinkertaistaa tuloksen seuraavan 10v aikana? En osaisi ja tässä myös näkyy hätäily. Nyt olisi oiva mahdollisuus päästä tästä eroon hyvällä voitolla vaikka kruunun heikkeneminen onkin tuottoa vähän rokottanut.

Myös muutamien osakkeiden keventäminen olisi ehkä paikallaan. Näihin kuuluu erityisesti STRA ja GILD, joita anheena olen ostanut ehkä vähän liikaa.

Lopuksi vielä vähän taustaa, mikä liittyy yllätys yllätys sijoitusasuntooni, jonka suunnitelmista kirjoitinkin noin kuukausi sitten.

Uutisointi asunnoista, taloyhtiöiden vastikkeista, myynti-ilmoituksista, myyntiajoista ja vuokralaismarkkinasta on ollut värikästä ja räikeää. Toistaalta onhan nuo Euribor-korkojen nousut alta nollan vajaa 4 prosenttiin olleet myös hyvin räikeää katseltavaa ja värikkääksi sen tekee, kun se on tapahtunut noin vuodessa. Huhtikuussa 2022 EB 12KK oli vielä alta nollan, vuosi sitten 06/2022 mentiin jo 1% tasolla, 09/2022 breikattiin 2%, 3% rikkoutui ennen viime vuoden joulua ja nyt ollaan lukemassa 3,944%.

Olen tässä ihan tosissani miettinyt oman pankkilainan pois maksamista. Lainaa on jäljellä vajaa 41 000 euroa. Sijoittamiseen korvamerkittyä käteistä olisi valmiina 12 000 euroa ja osinkoja on kerääntynyt arvo-osuustileille vajaa 2500 euroa. Eli jostain pitäisi repäistä puuttuva 26 500 euroa. No osakesalkussahan sitä olisi hyvin likvidissä muodossa. Tämä osakkeiden myyminen on osoittautunut ajatusprosessina huomattavan haastavaksi esim. seuraavista syistä:

1. Mitkä osakkeet myyt ja mitä kevennät? Miten valitsen nämä?
2. Missä on verovelkaa paljon, missä vähän ja paljonko myynneistä tulee luovutusvoittoja?
3. Onko lainan maksu järkevää osakkeita myymällä, josta tulee kuluja ja veroja maksettavaksi?
4. Viekö tämä kohti tavoitettani eli 400€/kk passiivisia tuloja?
5. Paljonko osinkotulot vähenee suhteessa paljonko säästän korkokuluissa?
6. Miltä tuntuu jos myymäni osake nousee voimakkaasti esim. seuraavan 2 vuoden aikana?
7. Miltä tuntuu jos en myy ja osakkeet laskevat voimakkaasti ja velan korot pysyy korkealla?
8. Uskallanko myydä osakkeita, jotka ovat mielestäni aliarvostettuja, mutta auttaisivat verotuksessa?

Käytännössä olen nyt kohta pari kuukautta tehnyt erilaisia laskelmia, taulukoita ja arvioita salkkuni yrityksistä, potentiaalisista myynneistä, niistä aiheutuvista kuluista ja veroista. Enkä ole päässyt juuri alkua pidemmälle. Näyttää, että tunnetta on aivan liian paljon mukana enkä osaa ajatella kylmän viileästi pelkästään numeroiden valossa.

Jokatapauksessa sijoitusasunnossani on vaihtumassa kohta vuokralainen, korko tarkistetaan seuraavan kerran 09/2023 ja rahoitusvastikkeisiin vaikuttava koron tarkistus oli jo 05/2023. Tällä hetkellä oman lainan korko on 2,511% (12kk EB + 0,59% marg.) ja taloyhtiölainan korko on 4,546% (6kk EB + 0,8% marg.). Näillä lukemilla sijoitusasunnon kassavirta on -328€/kk. Verotukseenkin muodostuu tappiota n. -150€/kk, jonka voi vähentää muista pääomatuloista. Jos saisin maksettua oman pankkilainan pois, niin kassavirta olisi nettona +36€/kk ja asuntoon sidottu pääoma tuottaisi 3,8% p.a. (ROE). Tämä kuulostaisi enemmän varallisuuden ylläpitävältä sijoituskeissiltä kuin nykyinen katasrofi.

Motivaatiota hajautuksen vähentämiseen, osakesalkun yksinkertaistamiseen ja osakkeiden myymiseen siis on. Enää puuttuu suunnittelu ja toteutus.