keskiviikko 18. toukokuuta 2022

FyysikonOsingot 2.0: uusi sijoitusstrategia

Olen päättänyt tehdä melko radikaaleja muutoksia sijoitusstrategiaani. Tässä tekstissä kerron uuden strategiani pääkohdista ja tulevista toimista, joilla muutoksen toteutan. Muutos tulee johtamaan melko suuren pääoman uudelleen allokointiin.

Farewell Freedom Apartment eli exit sijoitusasunnosta

Kipuiluni sijoitusasunnon kanssa tulee päätökseensä. Tällä hetkellä asunto on vuokrattuna määräaikaisella sopimuksella kesään 2023 asti. Myyn sijoitusasuntoni sopimuksen päätyttyä, mutta pistän sen aluille jo toki ennen sopimuksen päättymistä. Myynnillä saan hajautuksen paremmaksi, velkavivun pois ja riskit matalammiksi sekä hallittavimmiksi. Lisäksi:

  • Ei tarvitse enää osallistua taloyhtiön hallitustyöskentelyyn, mikä voi välillä ja ilmeisen usein olla melko uskomatonta sekoilua. Ylityöllistetty puolivajaa isännöitsijä yrittää hoitaa asioita yhdessä hyväntekeväisyyttä tekevän puoliksi pakotetun amatöörihallituksen kanssa, kuulostaako hyvältä? Ei ja saamani kokemus on, että pienillä taloyhtiöillä riittää kyllä haasteita jatkossakin edellä mainitusta johtuen.
  • Ei tarvitse etsiä vuokralaista kerran vuoteen kahteen ja kysellä itsestään selvyyksiä vuokramaksukyvystä tai taustoista. Okei, onhan se ollut todella opettavaista, mutta toisaalta melko surullista. Monella tuntuu olevan asunnon löytäminen erittäin vaikeaa ja muutenkin elämä on potkinut päähän tavalla tai toisella. Silti ihmettelen useiden asunnonhakijoiden perustaitoja ja käyttäytymistä. Ei osata kirjoittaa, ei vastata puhelimeen, eikä vastata tarkentaviin (edes numeroituihin) kysymyksiin jos niitä on enemmän kuin yksi. Päällimmäisenä tulee joka kerta fiilis, että mitä tässä yritetään salata.
  • Ei tarvitse murehtia asunnon kunnosta, laskea vesimaksun tasauksia tai pitää kirjanpitoa verottajalle. Ei tarvitse tyhjän kuukauden aikana käydä kiinnittelemässä listoja uudelleen tai fiksailla laminaattia/saumoja tai muita pieniä kauneusvirheitä, jotka edellinen vuokralainen on asuntoon jättänyt.
Olen ostanut sijoitusasunnon alunperin itselleni omaksi asunnoksi vuonna 2016. Kyseessä oli uudiskohde omalla tontilla pääkaupunkiseudulla, mistä nappasin pienen parvekkeellisen yksiön maksamalla asunnosta 143 000€. Muutin asunnosta reilu kahden vuoden asumisen jälkeen pois, joten potentiaalisesta myyntivoitosta ei mene veroa.  Asunnon myyntihetkellä omaa lainaa pitäisi olla jäljellä noin 40 400€ ja taloyhtiölainaa 47 300€. Vuoden vaihteessa kun selvittelin välittäjiltä asunnon mahdollista myyntihintaa, niin arvaukset olivat 150 000€ ja 170 000€ välissä. Yksi välittäjä sanoi, että yli 6800€/m2 ei voi saada, mikä mahtuu mukaan arvauksiin. Blokin hintavahti antaa tällä hetkellä 4/2022 arvioksi 162 000€ vaihteluvälin ollessa 151 000€ ja 170 000€. Oikotien taloyhtiösivujen mukaan taloyhtiöstä on viimeksi myyty vastaava yksiö vuonna 2018 hintapyynnöllä 148 000€.

Oman arvioni mukaan odotan myyntihinnan olevan noin 156 000€, joka olisi 9,1% korkeampi kuin ostohintani 7 vuotta aikaisemmin. Jokatapauksessa lainan ollessa alle 90 000€ pääomaa tulee sijoitettavaksi muualle reilusti jopa noin 70 000€. Siitä kuitenkin lisää alla.

Jos sijoittaja ostaisi asunnon, niin vuokratuottolaskelma voisi näyttää karkeasti tältä:
  • Vuokra 680€/kk (alueella pyynnit välillä 640€/kk - 740€/kk)
  • Hoitovastike 103€/kk
  • Rahoitusvastike 271€/kk
  • Verotettava tulo 306€/kk
  • Vero (30%) 92€/kk
  • Nettovuokratuotto (taloyhtiölaina huomioiden) 454€/kk eli 3,5% suhteessa velattomaan hintaan
  • Bruttovuokratuotto (ilman velkaa) 577€/kk eli 4,5% suhteessa velattomaan hintaan
Ei se nyt kovin houkutteleva hinnoittelu omaan makuun ole. Uskonkin, että potentiaalinen asunnonostaja hankkisi asunnon omaan käyttöönsä. Tämä täytyy pitää mielessä, kun asuntoa lähtee markkinoimaan.

Kun asuntoa vertaa kulujen puolesta vastaavaan vuokra-asuntoon, niin laskelma näyttää ensiasunnon ostajan (omarahoitus 10%) silmin tältä:
  • Lyhennys 25v laina-ajalla 468€/kk
  • Lainan korko (oletus 1,2% korko) 140€/kk
  • Hoitavastike 103€/kk
  • Kulut yhteensä 711€/kk
Asuminen vastaavassa vuokra-asunnossa maksaisi siis about saman verran. Tässä kuitenkin porkkanana, että asumiskuluista menisi "omaan taskuun" 468€/kk ja varsinaisia kuluja olisi vain 243€/kk. Korot ovat kuitenkin nousussa tällä hetkellä ja korkokulut voisivat olla paljon suuremmat tulevaisuudessa.

Osakesalkku eli Freedom Fund

Sijoitusasunnosta vapautuvan pääoman allokoisin uudelleen sijoittamalla sen osakkeisiin. Kuten edellä esitin, niin asunnosta vapautuvan pääoman suuruus olisi noin 60 000€ - 80 000€. Ihan merkittävän kokoinen potti. Erityisesti jos sitä vertaa nykyiseen osakesalkkuuni, jonka arvo on n. 115 000€. Sijoitettavaksi tulisi siis noin 60% nykyisestä salkustani ja salkun käteispositio kasvaisi kerta rysäyksellä vajaa 40% hujakoille.

Näin suuren käteisposition sijoittaminen ei ole helppoa. En pystynyt sijoittamaan kerralla edes vajaa 10 000 euron suuruista pottia koronadropissa vaan päädyin ajalliseen hajauttamiseen. Olen ajatellut, että tällä kertaa menisin hieman hybridimallilla eli sijoittaisin merkittävän osuuden heti ja loput ajallisesti hajauttaen.

Salkun koko olisi yhteensä noin 185 000€, mutta entä ne passiiviset osinkotulot? Katsotaan mitä salkku tuottaisi nettona käteistä tilille erilaisilla efektiivisillä osinkotuottoprosenteilla:

Keskimääräinen yield2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%4.50%5.00%
Osingot vuodessa3,700€4,625€5,550€6,475€7,400€8,325€9,250€
Nettona vuodessa2,757€3,446€4,135€4,824€5,513€6,202€6,891€
Nettona per kk230€287€345€402€459€517€574€

Jotta pääsisin tavoitteeseeni (400€/kk nettona), niin minun pitäisi saada osakesalkkuni keskimääräinen osinkotuotto-% nostettua tasolle 3,5% nykyisestä 2,5 %:sta. Tämän saavuttamiseksi minun on pakko painottaa korkean efektiivisen osinkotuoton kohteita.

Myydessäni sijoitusasunnon portfoliostani poistuu käytännössä kokonaan kiinteistöt, joten REIT:t tulevat varmaksi osaksi osakesalkkuani. Olen REIT:jä jo tutkinut ja mielestäni valikoimalla pelkästään parhaimmat päältä pystyn helposti rakentamaan niistä silti jopa noin 30 000€ suuruisen position.

Lisäksi asunnon myynti tarkoittaa myös sitä, että portfoliosta lähtee velkavipu. En ole ikinä oikeen pitänyt velalla sijoittamisesta sen sisältämien epäsymmetristen riskien vuoksi. Suurella velkamäärällä oddsit kaiken menettämiselle on olemassa, joka ei mielestäni korvaa siitä potentiaalisesti saatavaa (pientä) lisätuottoa. Haluan kuitenkin säilyttää vivuttamisen mahdollisuuden ja olenkin nostanut Nordnetin salkkuni luottolimiitin aiemmasta 10 000 eurosta 50 000 euroon. Jotta näin suuren vivun käyttäminen olisi mielekästä, niin vakuuksien pitää olla kunnossa. Tämän olen ajatellut hoitavani siten, että siirtäisin kaikki sijoitukset samaan paikkaan eli Nordnettiin. Lynx salkussani on 22 positiota ja yhden position siirto maksaa 5 euroa, joten tästä syntyisi kustannuksia 110€. Lisäksi ostohinnat ja muut yritystapahtumat pitäisi arkistoida pitkälle tulevaisuuteen verottajaa varten. Jokatapauksessa järjestely mahdollistaisi osakesalkun vivuttamisen seuraavasti:

  • Nettoarvo 185 000€,
  • Velkavipu 50 000€ eli 22% bruttoarvosta,
  • Bruttoarvo 235 000€.
Osakesijoitusstrategiani pysyisi hajautuksen osalta hyvin samanlaisena kuin tälläkin hetkellä. Haluan, että salkussani olevat yritykset saavat liikevaihdon ympäri maapalloa osaltaan taaten maantieteellisen hajautuksen. Koronakriisi viimeistään opetti, että liiketoiminta-alueiden välillä on syytä olla myös hyvä hajautus. Jos salkun yritykset olisivat koostuneet pelkästään matkailualasta, niin ei hyvä olisi heilunut. Pandemia ja nyt myös sota Ukrainassa ovat muistutuksia myös yrityskohtaisen riskin hallitsemisesta. Esimerkiksi case Nokian Renkaat, jonka henkilöautonrenkaiden tuotannosta oli 82% Venäjällä. Tätä yritysten välistä hajautusta olen siis parantamassa seuraavilla kriteereillä:
  • Yksittäinen positio on alle 10% salkustani ja alle 15% netto-osinkotuloistani
  • Suuren riskikeskittymän yritykset saavat olla salkussani vain matalalla 2% - 5% painolla

Esimerkkeinä voisi suurista riskikeskittymistä Nokian Renkaiden lisäksi antaa vaikka Skyworksin ja Novo Nordiskin:

  • Skyworks suunnittelee ja tuottaa erilaisia puolijohdekomponentteja esim. älypuhelimiin ja Applen osuus Skyworksin liikevaihdosta on n. 60%. Jos Apple jatkaa vertikaalista integroitumista (esim. M1 chippi) ja alkaa suunnitelemaan sekä tuottamaan näitä connectivity chippejä itse, niin Skyworksin hyvä tulevaisuus jää pelkästään haaveeksi taivaalle. Linkki asiaan liittyvään uutiseen.
  • Novo Nordisk tekee lääkkeitä lähinnä diabetekseen, josta tulee noin 85% liikevaihdosta. Jos diabeteksen pystyisi parantamaan, niin yritys käytännössä kuolisi. Jos 2-tyypin diabeteksen pystyisi hoitamaan ilman lääkkeitä, niin ei sekään kovin kivalta näyttäisi Novon kannalta vaikkakin olisi erittäin hieno juttu ihmiskunnalle ja monille diabeteksestä kärsiville. Linkki asiaan liittyvään uutiseen.
Yhteenveto

En koita keksiä pyörää uudestaan, mutta muutos on niin suuri, että kyllä tätä versioksi 2.0 voi sanoa. Jatkossa aion ryhtyä puhtaaksi osakesijoittajaksi ja keskittyä yhä enemmän riskien hajauttamiseen osakesalkun sisällä. Yritysvalinnat ja käyttämäni arvostusmallit pysyvät hyvin samanlaisina kuin aiemmin vaikka niihin olenkin tehnyt pieniä muutoksia.

tiistai 17. toukokuuta 2022

SHB:n osinkona jakaman INDU:n verotus?

Nyt kun esitäytetyn veroilmoituksen korjaaminen on ajankohtaista, niin tässä käyn vielä läpi miten olen ymmärtänyt osakeosingon verotuksen.

Omistan 335 Svenska Handelsbankenin A osaketta, joiden perusteella minulle jaettiin viime vuonna 5,153846 Industrivärdenin A osaketta. Näitä jaettiin siten, että jokaista 65 omistaamasi SHB:tä kohden sait yhden INDU:n.

Ensinnäkin SHB:ltä saamien INDU osakkeiden hankintahinnan on määrännyt ruotsin veroviranomainen ja se on 278,4 SEK. Tämä on esillä mm. SHB:n sivuilla täällä. Lisäksi täällä on Ruotsin veroviranomaisen päätelmä siitä, että kyseessä on verotettava tapahtuma.

Kun katsoo Nordnetin tapahtumista ja laskelmista, niin INDU:t ovat irronneet 22.10.2021, jolloin salkkuun tuli edellä mainitut 5,15 osaketta INDU:a. Ennakonpidätystä tai lähdeveroa ei mennyt. 1.11.2021 murto-osat 0,15 kpl on lunastettu ja tilalle on tullut käteistä. Nordnet näyttää lunastushinnaksi 282,97 SEK per osake. Lisäksi olen myynyt salkkuun jääneet 5kpl myöhemmin vuoden 2022 puolella hintaan 284 SEK. Tässä on siis kolme eri tapahtumaa:

  1. Osakkeiden saaminen, joka lasketaan osingoksi
  2. Murto-osien lunastus, joka lasketaan luovutukseksi
  3. Kokonaisten myynti, joka on myös luovutus.

Katsotaan ensin kohta 1 eli osakeosinko. Tästä löytyy verottajan sivuilta tietoa nimellä "In natura -osingot". Siellä mainitaan myös varainsiirtoverosta, johon palaan myöhemmin. Lisäksi toiselta sivulta löytyy tarkemmat ohjeet osakeosingon verotukseen. Näiden perusteella on mielestäni selvää, että kohta 1 tulee käsitellä ja ilmoittaa osinkotulona siten, että osingon suuruus on 278,4 SEK/kpl * 5,153846 kpl = 1434,83 SEK. Koska tästä ei mennyt lähdeveroa, niin Suomen verottaja perii tästä 25,5% veron.

Kohta 2 ja murto-osien lunastus pitää käsitellä luovutusvoittona tässä tapauksessa, sillä lunastushinta (282,97 SEK) on suurempi kuin hankintahinta (278,4 SEK). Tämän ilmoitin viime vuoden verotuksessa luovutusvoittona. Ihan mitätön tapahtuma absoluuttisesti euroissa mitattuna, mutta koitetaan nyt laittaa oikein.

Kohta 3 ja kokonaisten myynti onkin ihan peruskauraa, mutta olennaista on oikean hankintahinnan käyttäminen. Nämä tulen ilmoittamaan luovutusvoittona tämän vuoden verotuksessa.

tiistai 29. maaliskuuta 2022

Ostin lisää Puuiloa

Kirjoitin jonkin aikaa sitten Puuilosta ja samalla meiningillä ostin lisää Puuiloa tänään.

Morjesta pöytään, salkkuun tuli 150 kpl osakkeita lisää aiempien 350 kpl kaveriksi. Aiemmassa tekstissäni kävin läpi perusteluni Puuiloon sijoittamiseksi. Osakkeet lähti markkinoilta saatanalliseen 6,66 euron kappalehintaan, kun ensimmäisen erän ostin 7,8 euron hujakoilla. Tämä on salkkuni ainut alle miljardin markkina-arvolla treidaava yritys, joten tietyllä tapaa ainut kunnon lyhyen aikavälin kasvupotentiaalin sisältävä sijoitus. Tästä johtuen halusin panostaa siihen lisää.

Lisäksi hinta on mielestäni erittäin edullinen. Ehkä joku muu tietää jotain jo ennen ylihuomenna tulevaa tilinpäätöstä kun hinta on lasketellut viime aikoina melko urakalla. Toisaalta niin näyttää käyneen myös mm. Tokmannille. 10v päästä osakkeen hinnan uskon kuitenkin olevan jotain ihan muuta. Liiketoiminta on helposti ymmärrettävää, kassavirralla kasvavaa, vähän pääomaa vaativaa ja melko vähäsyklistä.

Tässä lopuksi vielä Puuilon perustajan Kauppalehden haastattelu, joka on mukavaa luettavaa.

sunnuntai 27. maaliskuuta 2022

First post in English: Goals and target setting for investing

I have been long struggling to set targets that feel challenging but still achievable for my investments. When I first started 2012, I just tried to put extra money to work and get some decent returns instead of just laying the money to standard bank account with low interest rates. Shortly after I started this blog which was absolutely one of the best decisions related to my investments. Writing down ideas, goals and targets helped me to find out what I am looking for and expecting from investments. Right around the time my son was born I felt an urge for safety and thus somewhat added focus to risk management. This feeling has not gone away especially in this geopolitical situation, we have war in Europe, and I still feel that I am missing some important aspects from my goals and targets.

In this text, I try to justify to myself the adequacy of my plans in relation to the goals and targets for investing.

Status quo

Currently, my goal is to get 400 euros per month in net income or cash flow in year 2025. I am targeting to reach this with my rent apartment (net cash flow about 200€/month) and with my dividend growth portfolio (net dividends about 200€/month).  I call these assets as Freedom Apartment and Freedom Fund.

For long I have been working with projects which are always somewhat uncertain and there is increased risk for unemployment from standard engineering jobs. If the project I am currently working on is decided to be cancelled for example due to geopolitical reasons, it may be such that my employer does not find another one and ends up laying me off. In a way, this would be quite a disaster because I would say that my expertise is really focused. So it would not be easy to find another job, at least one paying as well as the current one. Thus, I have been preparing for this by saving and investing.

Due to war in Ukraine, which is very sad and shocking, the above-mentioned risk for unemployment is more real than ever. Urge for safety is also more real than ever. Moreover, there is uncertainty on inflation, interest rates and low demand on single room apartments in Helsinki area.  Partly due to pandemic and the massive relief measures taken by central banks. Also the law environment is about to change. All in all, my current investments are subject to many different risks that I feel are elevated now.  Mainly these are affecting to my rent apartment which is mostly funded with debt. 

Plans for Freedom Apartment

As brought forth above, there are several risk related to the Freedom Apartment. Main problem with these risks are that I have no control over them:

  • I cannot control the interest rates,
  • I cannot control demand and supply for single room rent apartments,
  • I cannot control laws related to capital taxes and allowed deductions,
  • I have very limited control over maintenance charges.
However, there are some countermeasures to control these.

Apartment is partly funded with my personal loan and with debt of the condominium. I can change to fixed rate on my personal loan and through the board of condominium I could propose to do the same with debt of the condominium. However, I assume this would require approval by the general meeting of the participants of the housing cooperative. Also, there is the option to sell the apartment. All these should be done now before the expectations for future interest rates are increased.

For the demand and supply, the only thing I can effect is to set rent price to be desirable i.e., cheap. Also, I can offer something unique, like excellent land lord services and communication or furnishing by taking into account needs of a tenant. This is actually something I already had to do when finding reliable tenant few months back. If the demand is low for renting, option to sell the apartment is also valid here at least if the buy demand is higher.

There has been discussion by Finnish politics that they would like to change the allowed deductions in relation to real estates. Currently, the interest and principal payment for debt of the condominium (funding charge) can be fully deducted from the rent income when the taxable income is calculated. Currently, this can be done if funding charges are recognised as revenue by the condominium. If the deduction would not be anymore allowed, this would increase tax payments, like a lot. Effect of this change could be minimised by paying down the principle in full and take personal loan instead. However, in this case only the interest would be deductible and tax payments would still be increased but not that much. Once again, option to sell the apartment is valid to get this risk out of the way. If one is buying the apartment for a home to live in, one would not be effected by this. However, I suppose there would be increased supply of apartments and once again this would be required to be done before the legislation is changed.

Through the board of the condominium, I have some control over the maintenance charges. However, significant part of the charges consist of electricity, waste treatment and rates of estate manager. So maintenance charges will most likely go up inline with inflation and energy prices. I don't see this as a big thing but is it easier to sell apartment when buyer can see low maintenance charge.

Current rent income is following:

  • Rent 640 €
    • Maintenance charge 100 €
    • Funding charge 270 €
    • Personal loan interest 20 €
    • Personal loan principal 178 €
    • Taxable income 250 €
    • Tax (30%) 75 €
  • Net cash flow -3 €
  • Net rent income 411 €

For now, I have rented the place out with fixed term contract until summer 2023. I feel that I have found reliable tenant and I am quite confident that none of the aforementioned risks related to rent apartment could be realised during the following dozen of months. Thus, summer of 2023 could be optimal time to sell the apartment.

If I would sell the apartment for example in august 2023, the numbers could look like this:

  • Selling price 150 000 € - 166 000 €,
    • Personal loan 40 400 €,
    • Condominium debt 47 300 €,
    • Expenses for selling (decoration, broker fees, etc.) 5000 €,
  • Net proceedings 57 300 € - 73 300€.
If I would sell, then I would have a new problem. How to invest the net proceedings to support my goal?

Plans for Freedom Fund

This is the one I feel is going to solve all the problems and provide adequate risk management by generating "passive" dividend income from diverse sources.

First lets go through the current status of the Freedom Fund. Current portfolio value is about 116 000 € out of which about 3 000 € is in cash. Forward dividend yield is about 2,5 % which mean about 180 € net dividend income per month. About 80 % is nominated in U.S dollars and about 60% is invested to companies with consequent dividend increase history of more than 10 years. Overall, I expect that portfolios dividend income will increase about 6,5% annually. This would translate to ~210 € net dividend income per month in year 2025.  

Of course this will not happen certainly and there are some risks to consider. I feel that these are much more manageable than the ones effecting the Freedom Apartment. However, these are also much more probable to occur, I would say. First of all, companies can decide to cut down the dividend fully or partially. Also, they can choose not to increase it at all or just with very limited increments. Just to give few examples from the Freedom Fund, Disney suspended the dividend fully, Strategic Education has not continued to increase it and 3M has managed to increase it only 1% per year or so.

For all these cases, one has to remember that there are about 10 000 publicly traded companies so this can be managed by selling the dividend cutter and buying something else to replace it. However, even now I have about 10% of my portfolio invested to companies which don't pay dividends. So there is already possibility to do the trades if I would like to maximise the yielding positions. All in all, the most important aspect here is that there are means to limit and effect to these risks by myself.

Current position which don't pay dividends:

  • Booking Holdings 4000€,
  • Disney 3700€,
  • O'Reilly Automotive 3700€.
If I would re-invest these with yield-on-price 2,5%, I would receive additional 18€ net dividends per month. I leave this idea brewing because I think these belong to the top operators of their industries. It is never only the dividends but also the quality. I would like to prevent trade offs and have both i.e., dividend and quality if possible. I am lucky, that most of the times these two go hand-in-hand :)

I have made a follow-up list which includes about 50 companies and their discounted cash flow and dividend valuation models. Most of the times, there is only limited number of undervalued companies. Thus, there is basically a risk related to re-investments with adequate pricing. In case I would liquidate my Freedom Apartment, I have been thinking to put money to ETFs if individual stocks cannot be purchased with decent pricing. When pricing is once again decent in my follow-up list, I would transfer funds from the ETF position to individual stock. At least with this kind of solution, capital would be exposed to market returns and not be just swiped away by (currently increasing) inflation. Other option would be also to find new stock picks to follow which would allow more possibilities to find adequately priced investments.

When going back to the beginning of this chapter i.e., to the target which is to generate passive NET income from dividends, one cannot forget the taxes. Normally in Finland, 85% of the dividends are taxed at 30% capital tax giving effective tax rate of 25,5%. When receiving dividends from U.S. there is 15% tax going to U.S. and Finland taxes the remaining 10,5%. This is based on tax treaty to limit double taxation. In some case however, tax treaty is not followed because of asset manager, custodian or sub-custodian. For example, Finland and Ireland have tax treaty: dividends shall be taxed at 0% in origin country. In this case, Finland as receiving country is taking the full 25,5%. However, due to above-mentioned reasons my Irish Medtronic dividends are taxed at 20% or at 25% (depending on custodian) which is not in-line with the tax treaty. So the overall tax rate on Irish dividends is 45,5% -50,5% which is way too much in my opinion. To limit excess taxes, one could recover the taxes from Ireland but I think it is too much of a hassle for limited gain. Same with Denmark and Novo Nordisk and even there is clear guidelines for recoving, there is no guarantee those can be collected back. Thus, I am planning to focus purely on U.S. based companies and also use approach above and go with ETFs instead if there is nothing to replace with.

Currently I have only two position with excess taxes: Medtronic and Novo Nordisk. Average dividend tax for these are 48,5% and 37,5% with the yields-on-price (YOP) at 2,37% and 1,41%. My plan is to exit fully from my Medtronic position and hold but not to add to Novo Nordisk position to limit excess taxes. Novo Nordisk is just too wonderful business to sell. And to be honest, excess tax accounts for only about 13€ per year currently.

The biggest hurdle I see is definitely investing the proceedings from the Freedom Apartment if I end up selling it. What should I target for compared to keeping the Freedom Apartment?

Let's assume that I would pay down my personal loan just like I would be investing in stock (no leverage personally, but companies I invest have it). This would mean from net cash flow point-of-view as follows:

  • Rent 640 €
    • Maintenance charge 100 €
    • Funding charge 270 €
    • Taxable income 270 €
    • Tax (30%) 81 €
  • Net cash flow 189 €

Basically, by replacing this Freedom Apartment with stocks, I need to target at least 190€ net dividend income per month. What would it then mean from dividend yield? Let's see.

Assuming net proceedings between 57 300 € - 73 300 and 25,5% dividend tax, pre-tax dividend should be at least 255€ per month and 3060€ annually. Depending on the proceedings, YOP should be between 4,17% - 5,34% in order to receive same amount of passive net income. This is basically double compared to my portfolios current YOP.

Where can I find yields like this?

Oh, wait, just recently (only in Finnish) I covered several REITs as potential investment candidates. Average yield of O, NNN, WPC, STOR and STAG is about 4,7%. That fits just in the middle and looks promising. If ESS is also accounted for from the top 6 triple nets, that would bring down the average YOP to 4,3%, give or take.

In addition, there are still the 10 000 stocks to choose from. I can also go with Nordic companies which does not have possibilities to invest as much for growth and prefer dividends over buybacks, thus providing quite high yields. But then again, I prefer quality and diversification. Nevertheless, I feel I have several ways to play this and most importantly, it's me who is doing the decisions and really effect to the outcome.

Other topic to consider is that I receive the proceedings instantly and depending on the market pricing, re-allocation of capital could be timely diversified. Other option would be putting everything in ETFs while waiting decent prices of the individual companies I would like to own, just like above.

Well, I guess we will see what happens. At least I feel comfortable with the plans and possibilities it provides.

Plans for sudden unemployment

First things to do would be to cut back on expenses and apply for new jobs. I have already updated my curriculum vitae and identified interesting companies to work for, partly which I have contacts which I could use like under the table job application. Actually, there are also other things I have already started and will continue to execute in order to prepare myself for sudden unemployment.

Cash is king they say. Well, exactly that.

I have started several activities to ensure adequate liquidity. I am saving cash from wages and planning on tendering current expenses and to apply for "payment holiday" for my personal loan related to Freedom Apartment.

I am saving all the excess I get but I am not really focused on this. I take full responsibility to support my family on all the needs we have. Currently, rate of savings is something above 500 € per month. I most likely will tender the standard set of expenses which can be easily tendered in Finland i.e., insurance, internet connection and interest margin on loan. We have been looking also cheaper apartment to rent for our home with poor success. Pandemic has increased demand for bigger apartments which we also need as a family. But there is no reason to stop the search but instead maybe we should figure out some new ways to find it.

In addition to tendering, in case of sudden unemployment it would be wise to really cut back expenses. There are several ways to do this but it is important to apply here the old proverb: Small streams end up to a big river. One can cancel monthly subscriptions, put car on seasonal insurance and avoid (excess) driving, instead of restaurants make more food at home and avoid buying alcohol, candy, sweets, sodas or any other discretionary groceries.

Also I know there is possibility to apply payment holiday for like 2 years during which there is no need to make payments towards principle but only interest fees. This will provide about 180€ per month flexibility if approved (but will cost once 100 € which can be paid from bank bonuses).

Conclusion

Writing down ideas, goals and targets has helped me to find out what I could be looking for and expect from my investments. I try to continue that because thinking is not easy. It's really not and writing really helps. This time I wanted to try it out in English which I have tried to continually improve.

To conclude, I am preparing for the worst and hoping for the best. Basically I am saving all the excess to ensure flexibility and financial security for my family. I have plans for the Freedom Apartment and for the Freedom Fund. By selling my Freedom Apartment, I get rid of most of the risks which are not in my control. At the same time I can switch fully to dividend growth investing following K.I.S.S. principle.

I am really looking forward what does the future has for us even though I am quite happy with the current situation. Nevertheless, I want to keep improving and take full responsibility of my actions. I would like to finalize this self-critic rant with a quote from Jordan Petersson:

Pick something up and carry it, make it heavy enough so that you can think, ‘Useless as I am at least I could move that from there to there'

perjantai 25. maaliskuuta 2022

Yrityksen perustaminen, alustava kulu- ja tulolaskelma

Olen tässä miettinyt kaiken näköistä viime aikoina. Oman yrityksen perustaminen on yksi asia, joka on tullut mieleen. Vaikka yrityksen nimen valitseminen on yksi ensimmäisistä ja varmaan yksi tärkeimmistä asioista, niin ei olla siellä vielä. Käytännössä olen alkanut miettimään mitä kaikki maksaa ja kuinka paljon laskutettavaa pitäisi tehdä, että yhden hengen konsulttifirmalla eläisi edes kädestä suuhun. Tässä tekstissä käyn läpi kuluja ja tuloja. Toivon ehdottomasti kommentteja tähän kaikilta kynnelle kykeneviltä, sillä mitään kokemusta minulla tästä ei ole.

Liikevaihdon perusteet

Lähtökohtana olisi siis firma, joka työllistää (aluksi) vain itseni. Liikevaihto tulisi erilaisista asiantuntijapalveluista, mutta käytännössä siis liikevaihdon perusteena olisi laskutettavat tunnit. Kaikenlaisia lukuja olen pyöritellyt, mutta päädyin lopulta seuraaviin:

  • Laskutettavat tunnit kuukaudessa 75h (todellinen työmäärä isompi)
  • Tuntilaskutus 130€ + 24% ALV, joka on yhteensä 161,2€/h
  • Työskentely kuukaudet 11kk vuodessa
  • Laskutettava yhteensä vuodessa 133k€, josta ALV:n osuus 25,7k€
Tälläisen yrityksen liikevaihto olisi siis noin 107k€. Ehkä optimistinen tuntihinta, mutta toisaalta aika lailla linjassa tuntemieni alojen konsultointihinnoista. Lisäksi laskutettavien tuntien määrä on melko pieni, mutta eihän tässä todellisuudessa olla kuin arvailujen äärellä vasta.

Kulut

Kulupuolelle olen koittanut jotain yleisimpiä lähinnä pistää ylös, mutta tässä menee kyllä hyvin nopeasti käsien heilutteluksi. Kulut voidaan käytännössä jakaa liiketoiminnan kuluihin ja palkkakuluihin. En oikeen osaa sanoa puuttuuko tästä jotain, mutta päällisin puolin kulupuoli näyttää melko pieneltä. Alla olevat kulut ovat vuotuisia arvioita.

  • Pankkipalvelut 240€ (arvio 20€/kk)
  • Kirjanpitäjä 1000€ (poimin arvion netistä)
  • Tilintarkastus 0€ (ei tarvetta aluksi kun tase, liikevaihto ja henkilömäärä pienet)
  • Konsulttivakuutus 700€ (2 miljoonaan asti, en lähtenyt vielä vakuutusyhtiöiltä kyselemään)
  • Nettiyhteys, tietokone ja tarvikkeet 1000€ (tasattu, 4v välein uusinta)
  • Työvaatteet 500€
Liiketoiminnan kulut olisivat siis vajaa 3500€ vuodessa. Pääseeköhän ihan näin halvalla? Toisaalta jos töitä tekisi kotoa käsin tai asiakkaan tiloissa, niin kai se olisi mahdollista?

Palkkakulut onkin sitten käytännössä itse päätettävissä, sillä itsehän siitä olisi päätämässä. Jostain poimin, että tuloja ei kannata yli 40k€ vuodessa nostaa verotuksen takia.

  • Palkka 40 000€
  • Km-korvaukset 1000€ (200km per kk, 0,46€/km)
  • Päivärahat 2000€ (4krt yli 10h matka per kk, 45€/pvä)
  • YEL-vakuutus 7520€ (laskettu suoraan palkan mukaisesti, 25% alennus huomioitu ekan 4v ajan)
  • Työnantajan sairausvakuutusmaksu 540€ (1,34% palkasta, jos oikein ymmärsin)
Palkkakulut olisivat siis yhteensä noin 51k€ vuodessa.

Tuloslaskelma

Eli lähdetään liikevaihdosta ja vähennetään kulut. Katsotaan mitä verojen jälkeen tulee nettotulokseksi.
  • Liikevaihto 107k€
  • Liiketoiminnan kulut 3,5k€
  • Palkkakulut 51k€
  • Verotettava tulos 52,5k€
  • Yhteisövero 10,5k€ (20%)
  • YLE-vero 0,15k€ (140€ + 0,35% 50k€ ylittävästä)
Nettotulos olisi siis vajaa 42k€. Ei kuulosta lainkaan pahalta tuollainen 40% nettomarginaali?

Mitä jää käteen?

Tarkastellaan ensin yritykseen jäävää nettotulosta. Kuten aiemmin sanoin, että yli 40k€ ei kannata nostaa, niin nyt selvii miksi. Osingot voi nostaa osittain verovapaasti, kun ne täyttävät tietyt ehdot. Tämä lähteen osakkeen matemaattisen arvon määrittämisestä. Oletetaan, että osakkeita on 1 ja yrityksen nettovarallisuus vastaa ensimmäisen vuoden nettotulosta eli on 42k€. Ei kai tämä nyt hirveästi metsään mene, kun ei siellä taseessa juuri muuta ole (pl. läppäri)?

Osakkeen matemaattinen arvo on siis 42k€. Osingoista 75% on verotonta tuloa, jos sitä nostetaan alle 8% osakkeen matemaattisesta arvosta. 8% vastaa 3400€ summaa. Tällöin puhutaan pääomatulo-osingosta. Eli 30% pääomatulojen vero kohdistuu 25 % osuuteen tuosta, joten vero-% on 7,5% (0,3*0,25).
  • 8% matemaattisesta arvosta 3400€
  • Vero 300€ (7,5%)
  • Netto-osinko 3100€
Entäs sitten se loppu-osa nettotuloksesta eli reilu 38k€? Tämän voi nyt sitten sijoittaa firman sisällä kasvuun, ylläpitoon tai oikeastaan mihin. Sillä voi ostaa vaikka osakkeita firmalle ja lähteä rakentamaan sijoitusyhtiötä. Jos omistaja (eli minä itse) tarvitsee rahaa, niin sen voi myös jakaa osinkoina. Tällöin lähtee kuitenkin suurempi osa verokarhulle kuin edellä.

Kun osinkoa jaetaan yli 8% osakkeen matemaattisesta arvosta, niin tätä osinkoa kutsutaan ansiotulo-osingoksi. Verokarhu on tässä tapauksessa flipannut prossat päälaelleen eli vain 25% on verotonta tuloa, kun yllä se oli 75%. Toinen huomioitava seikka tässä on se, että tämä ei enää menee pääomatulona 30% verolla vaan ansiotulo menee progressiiviseen ansiotuloverotukseen. Eli pitkällä aikavälillä on kannattavampaa sijoittaa yrityksen kautta ja siten kasvattaa nettovarallisuutta sekä osakkeen matemaattista arvoa, mikä johtaa myöhemmin vain 7,5% osinkoverotukseen. Kuulostaa lupaavalta.

Olettaen, että tekee niinkuin Shaq O'Neil neuvoo eli laittaa tuloista puolet sivuun ja jäljelle jäävästä vielä sijoittaa puolet ennen kuin pistää hiluakaan kulutukseen. Eiku hetkonen, ollaan parempia kuin legendaarinen koripalloilija, sijoitetaan kaikki ylijäävä 38k€, mutta katsotaan mitä jää nettona käteen.

Palkkatulo oli bruttona siis 40k€, joka vero-% laskurin mukaan verotetaan 17% ansiotuloverolla. Eläkevakuutusmaksua (TYEL, 7,15%) ei tarvitse maksaa, kun on jo YEL-vakuutettu? Työttömyysvakuutusmaksu (TVR) pitää kuitenkin hoitaa ja se on 1,5%. Tässä kohtaa nämä kuulostaa hieman liian hyvältä ollakseen totta, en usko ihan tähän. Onko jollain parempaa tietoa?
  • Bruttopalkka 40 000€
  • Vero + TVR 7400€ (17%+1,5%)
  • Verottomat päivärahat ja km-korvaukset 3000€
  • Netto-osingot 3100€ 
Nettona tämä siis tekee vuodessa 38700€, joka tekee tasaisena 12kk nettotulona reilu 3200€/kk. Not too shabby, ey? Tämän lisäksi jäisi vielä 38k€ (eli samanlainen 3,2k€/kk) muhimaan firmaan sijoitettavaksi. Kaikesta ainakin voi unelmoida.

Lopuksi

Onko tosiaan näin, että verottaja ohjaa rankasti ottamaan riskejä ja oman firman perustamiseen? Vai meneekö omat laskelmat jossain kohtia ihan mettään ja koko homma kaatuukin omaan mahdottomuuteensa?
  1. Olenko unohtanut jotain olennaista kuluista?
  2. Meneekö YEL ja muut työnantajan sivukulut oikein tai edes sinne päin?
  3. Onko tuloslaskelman vähennykset oikein?
  4. Voiko TYEL:n jättää maksamatta jos on YEL-vakuutettu? Entä TVR?
  5. Mokasinko jotain muuta?
Pari linkkiä tähän vielä mitä käytin:

https://www.vero.fi/yritykset-ja-yhteisot/verot-ja-maksut/osakeyhtio-ja-osuuskunta/tuloverotus/


https://www.vero.fi/tietoa-verohallinnosta/uutishuone/esitys_ja_opetusmateriaali/ylevero/


https://www.ilmarinen.fi/yrittaja/yel-vakuutus/kenelle-ja-milloin-yel-vakuutus/

ps. Oy:n perustaminen ei maksa kuin 240€ netissä ja ilmeisesti ALV- ja ennakkoperintärekisteriin liittymiset eivät maksa mitään?

perjantai 11. maaliskuuta 2022

Kurssiheilunnasta huolimatta, osinkotulot ei juuri heilu?

Pitkäaikaiselle sijoittajalle osinkotulot ovat merkittävä osa tuottoa. Varsinkin kun niiden uudelleen sijoitukset otetaan huomioon. Ne eivät myöskään ole aivan niin volatiilit kuin osakekurssit itsessään. Vaikka monet indeksit ja erityisesti korkeilla kertoimilla arvotetut kasvuyhtiöt ovat tulleet kymmeniä prosentteja alas, niin osingot eivät.

Oma salkku on noin 10% alempana kuin all time high lukemat 4. tammikuuta. Katsotaanpa miten alkuvuoden osingot ovat kehittyneet suhteessa viime vuoteen?

Nordnet salkussa on alkuvuonna 1.1.-11.3.2022 tullut osinkoja yhteensä 199 euroa.  Medtronic, Visa, Aflac, Fastenal ja Tractor Supply ovat maksaneet kvartaaliosingot sekä Koneen 2,1 euron osinko tuli pari päivää sitten. Näissä omistuksissa ei ole ollut edes muutoksia vuoden takaiseen nähden, joten tiedot ovat täysin vertailukelpoiset.

Vuonna 2021 samaan aikaan 1.1.-11.3. välillä osinkoja tuli 192 euroa. Tästä sama porukka maksoi 180 euroa ja lisäksi Skyworks Solution ehti maksaa kvartaaliosingon viime vuonna jo ennen 11.3. Eli vertailukelpoisesti ajatellen osingot ovat alkuvuonna kasvaneet 10,8%.

Kurssit tulee alas, mutta osingot ylös? Onko sama sitten Lynxin puolella?

Lynx salkussa on alkuvuonna 1.1.-11.3.2022 tullut osinkoja yhteensä 201 euroa. ADP, MO, ITW, MDT, SYK, TXN, UI, SBUX, AFL, V, FAST and TSCO ovat maksaneet kvartaaliosinot. Näihin on kylläkin tullut jonkin verran muutoksia vuoden aikana.

Vuonna 2021 samaan aikaan välillä 1.1.-11.3. tuli osinkoja 161 euroa. Sama porukka maksoi yhteensä 155 euroa ja lisäksi Skyworks oli ehtinyt maksamaan 9.3. kvartaaliosingon.

Medtronicia eikä Visaa ollut Lynx salkussa vielä vuosi sitten. Lisäksi ADP:ta ja UI:ta olen lisännyt vuoden aikana. Eli tämän vuoden puolella on osinkojen kasvuun ollut myötävaikuttamassa 4 osaketta ADP:ta, 3 osaketta UI:ta, 18 osaketta MDT:tä ja 4 osaketta Visaa, jotka sylkivät yhteensä vajaa 17 euroa. Eli vertailukelpoisesti ajatellen osingot ovat alkuvuonna kasvaneet 19,2 %.

Kaiken kaikkiaan alkuvuonna 2021 sain osinkoja 354 euroa, jotka ovat nyt kasvaneet summaan 401 euroa. Osingon korottajat, uuden pääoman ja osinkojen uudelleen sijoitukset (sekä maksuaikataulumuutokset) ovat kasvattaneet osinkotulojani 13,4% voden takaiseen nähden.

ps.

Medtronicin osingot verotetaan väärin. Tämä oli tiedossa jo Nordnetin kanssa ja sieltä meni 20% ennakkopidätys verosopimuksen 0% sijaan. Kotipaikka Medtronicilla on Irlanti. Toivoin parempaa Lynxin osalta ja pieleen meni, kuten Saksalainen jo varoitteli Sharevillessä. Pidätystä meni 25 %. Miten tämä voi olla näin vaikeaa, missä se myyntinappula on? Pitää tehdä taas hieman tarkempaa suunnittelua osana koko portfolion allokointisuunnitelmaa ja tavoitteiden asettamista.

perjantai 4. maaliskuuta 2022

Uusi yritys seurantaan: Teradyne (TER)

Uusi yritys seurantaan, mikä on tällä kertaa nimeltään Teradyne. TER tikkerillä kulkeva yritys on automaattisia testijärjestelmiä kehittävä ja myyvä yritys. TER tarjoaa palvelujaan pääosin puolijohdevalmistajille, mutta myös yleiseen teollisuuteen ja niiden automaatioon (system test, wireless test). Mukana on myös nopeasti kasvava yhteistyörobottisegmentti, jossa kehitetään ja myydään Cobotteja (collaboration robots).

Kuulostaako futuristiselta? Ehkä hieman, mutta TER on perustettu jo 1960 Bostonissa kahden MIT-opiskelukaverin toimesta. Liiketoiminta on perustunut alusta lähtien elektroniikan testaamiseen ja ensimmäinen myyty tuote oli logiikkakontrolloitu go/no-go diodi testeri, joka myytiin Raytheonille (RTX) vuonna 1961.

Liikevaihto on kasvanut n. 15,8% ja EPS n. 18,7% viimeiset 5 vuotta. Lisäksi viimeisen 5 vuoden aikana keskimäärin 19% nettomarginaali, 27% ROE ja 15,6% ROA kertovat hyvästä kannattavuudesta. Tase on hyvässä kunnossa ollen nettovelaton (käteistä 1,4 miljardia, velkaa 180 miljoonaa) ja interest coverage on erinomainen about 50.

TER maksaa pientä osinkoa $0,44 per vuosi antaen yieldiksi vain 0,4%. Osinkoa on kasvatettu 7 vuotta putkeen ja osingonmaksusuhde on vain 6,7%. FY22 EPS konsensusennuste on $4,91, josta saa P/E(f)-luvuksi 23,2 nykyisellä 114 dollarin hinnalla. Vapaa kassavirta on ollut nettotuloksen suuruinen (2980M vs. 2973M) viimeisen 5v aikana.

10% tuotto-odotuksella TER:n fair value on mielestäni about $92. Oletin vain 7% liikevaihdon ja FCF kasvua seuraavalle 10 vuodelle, sillä ala on syklinen. Periaatteessa on mahdollista, että ollaan jo testeissä huipulla ja sykli kääntyy alas. Toisaalta puolijohdepula on ollut nyt niin paha, että vaikea sanoa kun investoinnit lähivuosina foundreihin ovat luokkaa 100 miljardia dollaria. Osake vaikuttaa jonkin verran yliarvostetulta vaikka on lasketellut jo reilu 30% $168 huipuista. Tässä kuitenkin firma, joka tarjoaa syklistä, mutta selvästi kannattavaa liiketoimintaa puolijohdetesteissä ja lisäksi sisältää nopeasti kasvavan robottisegmentin tulevaisuutta varten.

Jatketaan yrityksen tutkimista ja katotaan jos hinta jatkaa laskuaan (tai arvo nousuaan).