keskiviikko 18. toukokuuta 2022

FyysikonOsingot 2.0: uusi sijoitusstrategia

Olen päättänyt tehdä melko radikaaleja muutoksia sijoitusstrategiaani. Tässä tekstissä kerron uuden strategiani pääkohdista ja tulevista toimista, joilla muutoksen toteutan. Muutos tulee johtamaan melko suuren pääoman uudelleen allokointiin.

Farewell Freedom Apartment eli exit sijoitusasunnosta

Kipuiluni sijoitusasunnon kanssa tulee päätökseensä. Tällä hetkellä asunto on vuokrattuna määräaikaisella sopimuksella kesään 2023 asti. Myyn sijoitusasuntoni sopimuksen päätyttyä, mutta pistän sen aluille jo toki ennen sopimuksen päättymistä. Myynnillä saan hajautuksen paremmaksi, velkavivun pois ja riskit matalammiksi sekä hallittavimmiksi. Lisäksi:

  • Ei tarvitse enää osallistua taloyhtiön hallitustyöskentelyyn, mikä voi välillä ja ilmeisen usein olla melko uskomatonta sekoilua. Ylityöllistetty puolivajaa isännöitsijä yrittää hoitaa asioita yhdessä hyväntekeväisyyttä tekevän puoliksi pakotetun amatöörihallituksen kanssa, kuulostaako hyvältä? Ei ja saamani kokemus on, että pienillä taloyhtiöillä riittää kyllä haasteita jatkossakin edellä mainitusta johtuen.
  • Ei tarvitse etsiä vuokralaista kerran vuoteen kahteen ja kysellä itsestään selvyyksiä vuokramaksukyvystä tai taustoista. Okei, onhan se ollut todella opettavaista, mutta toisaalta melko surullista. Monella tuntuu olevan asunnon löytäminen erittäin vaikeaa ja muutenkin elämä on potkinut päähän tavalla tai toisella. Silti ihmettelen useiden asunnonhakijoiden perustaitoja ja käyttäytymistä. Ei osata kirjoittaa, ei vastata puhelimeen, eikä vastata tarkentaviin (edes numeroituihin) kysymyksiin jos niitä on enemmän kuin yksi. Päällimmäisenä tulee joka kerta fiilis, että mitä tässä yritetään salata.
  • Ei tarvitse murehtia asunnon kunnosta, laskea vesimaksun tasauksia tai pitää kirjanpitoa verottajalle. Ei tarvitse tyhjän kuukauden aikana käydä kiinnittelemässä listoja uudelleen tai fiksailla laminaattia/saumoja tai muita pieniä kauneusvirheitä, jotka edellinen vuokralainen on asuntoon jättänyt.
Olen ostanut sijoitusasunnon alunperin itselleni omaksi asunnoksi vuonna 2016. Kyseessä oli uudiskohde omalla tontilla pääkaupunkiseudulla, mistä nappasin pienen parvekkeellisen yksiön maksamalla asunnosta 143 000€. Muutin asunnosta reilu kahden vuoden asumisen jälkeen pois, joten potentiaalisesta myyntivoitosta ei mene veroa.  Asunnon myyntihetkellä omaa lainaa pitäisi olla jäljellä noin 40 400€ ja taloyhtiölainaa 47 300€. Vuoden vaihteessa kun selvittelin välittäjiltä asunnon mahdollista myyntihintaa, niin arvaukset olivat 150 000€ ja 170 000€ välissä. Yksi välittäjä sanoi, että yli 6800€/m2 ei voi saada, mikä mahtuu mukaan arvauksiin. Blokin hintavahti antaa tällä hetkellä 4/2022 arvioksi 162 000€ vaihteluvälin ollessa 151 000€ ja 170 000€. Oikotien taloyhtiösivujen mukaan taloyhtiöstä on viimeksi myyty vastaava yksiö vuonna 2018 hintapyynnöllä 148 000€.

Oman arvioni mukaan odotan myyntihinnan olevan noin 156 000€, joka olisi 9,1% korkeampi kuin ostohintani 7 vuotta aikaisemmin. Jokatapauksessa lainan ollessa alle 90 000€ pääomaa tulee sijoitettavaksi muualle reilusti jopa noin 70 000€. Siitä kuitenkin lisää alla.

Jos sijoittaja ostaisi asunnon, niin vuokratuottolaskelma voisi näyttää karkeasti tältä:
  • Vuokra 680€/kk (alueella pyynnit välillä 640€/kk - 740€/kk)
  • Hoitovastike 103€/kk
  • Rahoitusvastike 271€/kk
  • Verotettava tulo 306€/kk
  • Vero (30%) 92€/kk
  • Nettovuokratuotto (taloyhtiölaina huomioiden) 454€/kk eli 3,5% suhteessa velattomaan hintaan
  • Bruttovuokratuotto (ilman velkaa) 577€/kk eli 4,5% suhteessa velattomaan hintaan
Ei se nyt kovin houkutteleva hinnoittelu omaan makuun ole. Uskonkin, että potentiaalinen asunnonostaja hankkisi asunnon omaan käyttöönsä. Tämä täytyy pitää mielessä, kun asuntoa lähtee markkinoimaan.

Kun asuntoa vertaa kulujen puolesta vastaavaan vuokra-asuntoon, niin laskelma näyttää ensiasunnon ostajan (omarahoitus 10%) silmin tältä:
  • Lyhennys 25v laina-ajalla 468€/kk
  • Lainan korko (oletus 1,2% korko) 140€/kk
  • Hoitavastike 103€/kk
  • Kulut yhteensä 711€/kk
Asuminen vastaavassa vuokra-asunnossa maksaisi siis about saman verran. Tässä kuitenkin porkkanana, että asumiskuluista menisi "omaan taskuun" 468€/kk ja varsinaisia kuluja olisi vain 243€/kk. Korot ovat kuitenkin nousussa tällä hetkellä ja korkokulut voisivat olla paljon suuremmat tulevaisuudessa.

Osakesalkku eli Freedom Fund

Sijoitusasunnosta vapautuvan pääoman allokoisin uudelleen sijoittamalla sen osakkeisiin. Kuten edellä esitin, niin asunnosta vapautuvan pääoman suuruus olisi noin 60 000€ - 80 000€. Ihan merkittävän kokoinen potti. Erityisesti jos sitä vertaa nykyiseen osakesalkkuuni, jonka arvo on n. 115 000€. Sijoitettavaksi tulisi siis noin 60% nykyisestä salkustani ja salkun käteispositio kasvaisi kerta rysäyksellä vajaa 40% hujakoille.

Näin suuren käteisposition sijoittaminen ei ole helppoa. En pystynyt sijoittamaan kerralla edes vajaa 10 000 euron suuruista pottia koronadropissa vaan päädyin ajalliseen hajauttamiseen. Olen ajatellut, että tällä kertaa menisin hieman hybridimallilla eli sijoittaisin merkittävän osuuden heti ja loput ajallisesti hajauttaen.

Salkun koko olisi yhteensä noin 185 000€, mutta entä ne passiiviset osinkotulot? Katsotaan mitä salkku tuottaisi nettona käteistä tilille erilaisilla efektiivisillä osinkotuottoprosenteilla:

Keskimääräinen yield2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%4.50%5.00%
Osingot vuodessa3,700€4,625€5,550€6,475€7,400€8,325€9,250€
Nettona vuodessa2,757€3,446€4,135€4,824€5,513€6,202€6,891€
Nettona per kk230€287€345€402€459€517€574€

Jotta pääsisin tavoitteeseeni (400€/kk nettona), niin minun pitäisi saada osakesalkkuni keskimääräinen osinkotuotto-% nostettua tasolle 3,5% nykyisestä 2,5 %:sta. Tämän saavuttamiseksi minun on pakko painottaa korkean efektiivisen osinkotuoton kohteita.

Myydessäni sijoitusasunnon portfoliostani poistuu käytännössä kokonaan kiinteistöt, joten REIT:t tulevat varmaksi osaksi osakesalkkuani. Olen REIT:jä jo tutkinut ja mielestäni valikoimalla pelkästään parhaimmat päältä pystyn helposti rakentamaan niistä silti jopa noin 30 000€ suuruisen position.

Lisäksi asunnon myynti tarkoittaa myös sitä, että portfoliosta lähtee velkavipu. En ole ikinä oikeen pitänyt velalla sijoittamisesta sen sisältämien epäsymmetristen riskien vuoksi. Suurella velkamäärällä oddsit kaiken menettämiselle on olemassa, joka ei mielestäni korvaa siitä potentiaalisesti saatavaa (pientä) lisätuottoa. Haluan kuitenkin säilyttää vivuttamisen mahdollisuuden ja olenkin nostanut Nordnetin salkkuni luottolimiitin aiemmasta 10 000 eurosta 50 000 euroon. Jotta näin suuren vivun käyttäminen olisi mielekästä, niin vakuuksien pitää olla kunnossa. Tämän olen ajatellut hoitavani siten, että siirtäisin kaikki sijoitukset samaan paikkaan eli Nordnettiin. Lynx salkussani on 22 positiota ja yhden position siirto maksaa 5 euroa, joten tästä syntyisi kustannuksia 110€. Lisäksi ostohinnat ja muut yritystapahtumat pitäisi arkistoida pitkälle tulevaisuuteen verottajaa varten. Jokatapauksessa järjestely mahdollistaisi osakesalkun vivuttamisen seuraavasti:

  • Nettoarvo 185 000€,
  • Velkavipu 50 000€ eli 22% bruttoarvosta,
  • Bruttoarvo 235 000€.
Osakesijoitusstrategiani pysyisi hajautuksen osalta hyvin samanlaisena kuin tälläkin hetkellä. Haluan, että salkussani olevat yritykset saavat liikevaihdon ympäri maapalloa osaltaan taaten maantieteellisen hajautuksen. Koronakriisi viimeistään opetti, että liiketoiminta-alueiden välillä on syytä olla myös hyvä hajautus. Jos salkun yritykset olisivat koostuneet pelkästään matkailualasta, niin ei hyvä olisi heilunut. Pandemia ja nyt myös sota Ukrainassa ovat muistutuksia myös yrityskohtaisen riskin hallitsemisesta. Esimerkiksi case Nokian Renkaat, jonka henkilöautonrenkaiden tuotannosta oli 82% Venäjällä. Tätä yritysten välistä hajautusta olen siis parantamassa seuraavilla kriteereillä:
  • Yksittäinen positio on alle 10% salkustani ja alle 15% netto-osinkotuloistani
  • Suuren riskikeskittymän yritykset saavat olla salkussani vain matalalla 2% - 5% painolla

Esimerkkeinä voisi suurista riskikeskittymistä Nokian Renkaiden lisäksi antaa vaikka Skyworksin ja Novo Nordiskin:

  • Skyworks suunnittelee ja tuottaa erilaisia puolijohdekomponentteja esim. älypuhelimiin ja Applen osuus Skyworksin liikevaihdosta on n. 60%. Jos Apple jatkaa vertikaalista integroitumista (esim. M1 chippi) ja alkaa suunnitelemaan sekä tuottamaan näitä connectivity chippejä itse, niin Skyworksin hyvä tulevaisuus jää pelkästään haaveeksi taivaalle. Linkki asiaan liittyvään uutiseen.
  • Novo Nordisk tekee lääkkeitä lähinnä diabetekseen, josta tulee noin 85% liikevaihdosta. Jos diabeteksen pystyisi parantamaan, niin yritys käytännössä kuolisi. Jos 2-tyypin diabeteksen pystyisi hoitamaan ilman lääkkeitä, niin ei sekään kovin kivalta näyttäisi Novon kannalta vaikkakin olisi erittäin hieno juttu ihmiskunnalle ja monille diabeteksestä kärsiville. Linkki asiaan liittyvään uutiseen.
Yhteenveto

En koita keksiä pyörää uudestaan, mutta muutos on niin suuri, että kyllä tätä versioksi 2.0 voi sanoa. Jatkossa aion ryhtyä puhtaaksi osakesijoittajaksi ja keskittyä yhä enemmän riskien hajauttamiseen osakesalkun sisällä. Yritysvalinnat ja käyttämäni arvostusmallit pysyvät hyvin samanlaisina kuin aiemmin vaikka niihin olenkin tehnyt pieniä muutoksia.

3 kommenttia:

  1. Olen harkinnut sijoitusasuntoa jo pidemmän aikaa. Aina aihetta pohtiessani päädyn pyörittelemään potentiaalisen sijoitusasunnon ja REIT yhtiöiden kassavirtoja.

    En ole kertaakaan päässyt sellaisiin lukemiin, että sijoitusasunto olisi hyvä ostos. Reiteissä saat useamman asunnon hajautuksen, joku muu hoitaa vuokralaisten hankinnan ja joku muu kantaa riskin velkavivusta.

    Ainoa missä sijoitusasunto voittaa, niin sen hinta on näennäisesti vakaampi. Ja asuntoa vasten helpompi saada lainaa, jos haluaa velkavivulla sijoittaa. Toistaiseksi on ollut helppo päätös jättää sijoitusasunto ostamatta.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Niinpä, hyvin pitkälti samaa mieltä. Toisaalta REIT:n velkavipu ja siihen liittyvät riskit ovat osuuden omistajien kontolla loppupeleissä. Riskien hallinnan toki hoitaa REIT:n johto ja alan ammattilaiset.

      Tässä kun korot lähtenyt keulimaan, niin ehkä omasta asunnosta ei ihan kirjoituksessa arvioitua 156ke saa. Viimeisin Blokin hinta-arvio antoi myyntihinnaksi 144ke vaihteluvälin ollessa 131ke-156ke. Ehkä olisi syytä nopeuttaa myynnin aikataulua mutta kuka sitä vuokrattuna haluaisi ostaa? Toisaalta määräaikaisestakin sopparista pääsee eroon, kun asunnon tarvitsee omaan käyttöön.

      Poista
    2. Nyt kun katselin alueen hintapyyntöjä, niin ei ne kyllä laskeneet ole. Päinvastoin jopa. Ehkä tämä on lopun alkua ja viimeisiä koitetaan myydä. Oman asunnon alueella on 14 yksiötä myynnissä, joista 10 on 2000-luvulla rakennettua. Alhaisin hintapyyntö on noin 170ke vaikka taloyhtiö on vuokratontilla.

      Poista