Myynit osa 2: jenkkisalkun kevennystä

Viimeksi kirjoittelin alkuviikosta myynneistä Nordnetin puolella, jolloin lähti Kone, Nokian Renkaat, Elekta ja kevennettiin Sandvikia. Tällä kertaa vuorossa USA-pörssien auettua Moodysin, Gileadin, Visan ja Strategic Educationin kevennys sekä myynnit Becton Dickinson ja 3M.

Myynti BDX 6kpl @258USD = 1418€:

- Virheostos/hätiköinti hajautuksessa

- Velkainen

- Yliarvostettu

- Vain hyvin pieni positio, jolla ei juuri merkitystä

- Ostettu 09/2022 $224 hinnalla, voittoa 3%

Myynti MMM 30kpl @102,5USD = 2817€:

- Jotain oli pakko myydä

- 6% yield ja 60v osinkokorotuksia putkeen

- Spinoffeja tulossa, helppo ostaa takasin sitä osaa mitä halajaa

- Aliarvostettu, mutta lakijutut kasvattaa riskiä/epävarmuutta -> näkyvyys heikko

- Ostettu 2019 ja 2022 keskihinnalla $140,3, tappiota 30%

Myynti STRA 48kpl @74,1USD = 3258€:

- Vain kevennys, salkkuun jää vielä 30kpl

- Laadukas johto ja alan parhaita firmoja, mutta makropuoli heikko koko alalla

- Kannattavuus paineessa, mutta hyvät kasvunäkymät ausseissa

- About oikein arvostettu, positio liian suureksi päässyt

- Ostettu $64 keskihinnalla 2021-22 vaihteessa, voittoa n. 22%

Myynti Visa 4kpl @227,28USD = 833€:

- Vain kevennys, salkkuun jää vielä 20kpl

- About oikein arvostettu, vähän ylipainossa

- EU:n (ilmainen) digitaalinen maksunvälitys ja muu teknologia (esim. kryptot) voi rikkoa koko business mallin

- Matala yield ja kasvussa hidastumisen merkkejä

- Ostettu 11/2021 $202 hinnalla, voittoa 16%

Myynti DIS 30kpl @90USD = 2472€:

- Vaikea oli päästää irti, jotain oli pakko myydä

- Aliarvostettu, mutta paljon velkaa

- Streaming kilpailu kovaa ja liiketoimintamallin kannattavuus pitkällä aikavälillä edelleen epäselvä (pätee myös NFLX)

- Puistot jo nyt ylihinnoiteltuja keskiluokalle

- Brändien kestävyys ja houkuttelevuus epävarmaa

- Sisällön ja leffojen tuottaminen maksaa helvetisti

- Ostettu 2018-2019 välillä 111 dollarilla, tappiota 11%

Myynti MCO 4kpl @340,19USD = 1246€:

- Vain kevennys, salkkuun jää vielä 12kpl

- Yliarvostettu

- Bondimarkkinan elpyminen vielä hataralla pohjalla

- Matala yield, jotain oli pakko myydä

- Ostettu 02/2020 267 dollarilla, voittoa 27%

Myynti GILD 10kpl @78,2USD =716€:

- Vain kevennys, salkkuun jää vielä 60kpl

- Paino kasvanut liian isoksi

- Vain vähän aliarvostettu

- Velkaa aika paljon

- HIV markkinajohtajuuden säilyminen kriittistä

- Syöpälääkkeiden kehitys hidasta, mutta ekat jo markkinoilla hyvin tuloksin

- Ostettu 10/2019 65 dollarilla, voittoa 21%

Yritin myös Ubiquitia myydä, mutta kurssi droppas sen verran voimakkaasti, että jätetään se vielä odottelemaan ylöspäin volaa. Saa jäädä toistaiseksi salkkuun erikoistilanne keissiksi kun painokin on salkun pienin vain vajaa 1300€ (n. 1%).

Yhteensä myydyistä osakkeista tuli tällä kertaa noin 12700€. Asuntolainaa jäljellä 40700€, josta nyt käteisenä valmiina 35300€ (87% lainasta).

Myynnit, osa 1: Kone, Nokian Renkaat, Elekta ja Sandvik

Juhannus lähestyy, jenkkipörssit on kiinni, mutta Helsingissä käytiin kauppaa. Aloitin tänään myynnit sijoitussunnon lainan pois maksamiseksi. Jos asunnon myyminen olisi ollut järkevää, niin en olisi myynyt mitään osakkeistani.

Tätä ajatusta pohjustin vähän enemmän muutamissa aiemmissa teksteissäni. Jatkoa on myös luvassa sekä lainan maksuun, että osakesalkun keventämiseen.

Myynti Kone 50kpl @49,05€ = 2452€:

- Yliarvostettu

- Ei kykene jatkuvaan osingon kasvuun

- Jotain oli pakko myydä

- Kiinan rakennusteollisuuden elpyminen arvailujen varassa

- Ostettu 2013-2015 hinnalla 32,74€/osake eli 1637€, arvon nousu 50%

- Saatu osinkoja yhteensä 732,5€, joka on 45% hankintahinnasta

Myynti TYRES 150kpl @8,31€ = 1247€:

- Kilpailuetu uhattuna

- Investoinnit kasvuun kestää vuosia

- Hieman aliarvostettu

- Tappiot verotukseen

- Ostettu alunperin reilu 20€/kpl, mutta viimeisin hankintahinta positiolle 10,2€, tappiota reilusti yli 50%

- Osinkoja saatu yhteensä 1239€, joka on noin 50% hankintahinnasta

Myynti EKTA-B 400kpl @84,78SEK = 2894€:

- Virheostos, hätäily/hajautushalu

- Yliarvostettu

- En ole ehtinyt perehtyä oikeasti kunnolla

- Ostettu 11/2022 vajaa 54SEK/osake eli 1977€, arvon nousu 46%

- Osingot 43€, joka noin 2% hankintahinnasta

Myynti Sandvik 100kpl @211,7SEK = 1800€:

- Vain kevennys, salkussa vielä 200kpl

- Yliarvostettu

- Jostain oli pakko keventää, paino korkea

- Ostettu n. 159SEK/osake 07/2022, Alleima Spin-off huomioiden, arvon nousu n. 22%

- Osingot 44€, joka on 3% hankintahinnasta

Yhteensä myydyistä osakkeista tuli noin 8400€. Asuntolainaa jäljellä 40700€, josta nyt käteisenä valmiina 22600€ (56% lainasta).

Hajautus ja salkun yksinkertaistaminen

Jälleen kerran pienessä mielessäni nousi ajatus salkun yksinkertaistamisesta. Motivaatiosta kerron lisää tekstin lopussa.

Olen monta kertaa ajatellut yrityskohtaista riskiä ja sen hallitsemista. Olen kirjoittanut venäjäriskisestä Nokian Renkaista, Apple riipuvaisesta Skyworksista ja insuliinin valmistaja Novo Nordiskista. Usein parhaat firmat alallaan ovat hyvin keskittyneitä liiketoiminnassaan, jolloin sisäiset tai erityisesti ulkopuoliset häiriöt ydinliiketoiminnassa vievät koko yritykseltä maton alta. Tästä johtuen olen suosinut riskin hallintaa hajauttamalla usean eri firman välillä.

Osa positioista on pieniä suhteessa kokonaisuuteen ja siten niiden merkitys on melko vähäinen. Miksi siis hajautan näinkin paljon yrityskohtaista riskiä silmällä pitäen?

Salkussani on tällä hetkellä 34 eri firman osaketta. Portfolion arvo on tällä hetkellä n. 140 000€ ennen käteistä.

Hajauttamiseen olen pyrkinyt viime aikoina enemmän ja salkkuun onkin tullut useita uusia positioita viimeisen kolmen vuoden aikana. Olen pyrkinyt lisäämään valuuttahajautusta, toimialahajautusta, mutta erityisesti yrityskohtaista hajautusta. Tähän liittyen olen toisaalta huomannut kuinka raskasta on käydä salkkuyritysten tilinpäätökset läpi ajatuksella. 34 kertaa 100 sivua on aikamoinen romaani kerran vuodessa luettavaksi.

Suurimmat 5 positiota ovat:

• Tractor Supply 9700€ (6,8%)
• Novo Nordisk 8900€ (6,2%)
• Aflac 6500€ (4,6%)
• Automatic Data Processing 6100€ (4,3%)
• Sandvik 5500€ (3,9%)

Nämä ovat yhteensä noin 26% salkustani (ennen käteistä). Olen näihin hyvin tyytyväinen ja lisäksi salkussa on useita eri firmoja noin 5000€ positiolla, joista myös pidän (FAST, TXN, V, ITW, MCO, ICE, ORLY) muutamia poikkeuksia (STRA, GILD, SWKS) lukuunottamatta.

Pienimmät positioni (<2800€ eli <2%) ovat:

• Nokian Renkaat 1300€
• Ubiquiti 1400€
• Becton Dickinson 1400€
• Rockwell Automation 1800€
• Stryker 2200€
• Kone 2500€
• Nike 2500€
• Disney 2600€
• Fortum 2600€
• Starbucks 2600€
• Air Products & Chemicals 2700€
• 3M 2800€

Nämä ovat yhteensä vain noin 19% salkustani (ennen käteistä). Näitä on kuitenkin jo 12 eri firmaa.

TYRES, UI, BDX, DIS ja MMM ovat tarkoituksella matalalla painolla kun taas TYRES, UI, BDX, KNEBV, DIS ja FORTUM eivät suoranaisesti täytä strategiani kriteerejä. Ei makseta/koroteta osinkoa tai velkaa on vaan liikaa. Eli joko historiallista painolastia (TYRES, KNEBV, FORTUM, DIS) tai käytännössä virheostos (BDX, UI) liiallinen hajauttaminen mielessä. ROK, SYK, APD, NKE ja SBUX voisivat olla suremmallakin painolla ja sopivat strategiaani täydellisesti.

Edellä mainitun perusteella voisin siis hyvin luopua TYRES, UI, BDX, KNEBV, DIS, FORTUM ja MMM omistuksistani.

• UI on tällä hetkellä alamaissa, koska kasvu on hyytynyt kääntyen jopa tuloslaskuun ja arvostuskertoimet ovat laskeneet. Peruskombo kasvuyhtiösijoittamisessa eli 2x vipu ylös ja alas. Nykyisellä 190 dollarin kurssilla ollaan kaukana parin vuoden takaisista yli 400 dollarin huipuista. Itse ostanut 150 dollarissa ja lisäys 260 dollarissa, joilla keskihinnaksi tulee reilu 190 dollaria. Tämä on mielestäni aika lailla erikoiskeissi salkussani, mutta toistaiseksi osingonkorotusputki on voimassa. Lisäksi yrityksen toimitusjohtaja omistaa yli 90% firmasta (n. 56M osaketta 60M osakkeesta).
• TYRES ja FORTUM ovat olleet salkussani 2014 ja 2011 vuosista lähtien. Fortum on toiminut bondin korvikkeena varsin hyvin ja lisäoptiona tarjottu arvon nousu meni tuhkana tuuleen Uniperin mukana. Kuten edellä mainittua Fortumia niin myös Nokian Renkaita kosketti Venäjän hyökkäys Ukrainaan ja kurssi on asettunut n. 50% - 70% aiempaa alemmalle tasolle. Nyt kun korkotaso on 4%, niin riittääkö Fortumista saatava 7% osinkotuotto enää mihinkään? Nyt kun TYRES on luopunut pietarintehtaistaan, niin onko yrityksellä enää mitään kilpailuetua takaamaan kilpailijoita parempaa kannattavuutta? Näihin pitäisi osata vastata myyntipäätöstä tehdessä. Fortum on toisaalta palanut juurilleen ja voisi keskittyä ydinliiketoimintaan sekä kassavirran maksimointiin. Luotto on kyllä mennyt johtoon ja investointien riskinhallintaan. Ennemmin tai myöhemmin taas lähdetään rönsyilemään kun johdon maailmanvalloitusego tulee esiin. TYRES on mielestäni suuremmissa ongelmissa, sillä ilman omaa tuotantoa eipä sitä bisnestä voi oikeen tehdä. Daytonaa ja Nokian tehdasta voidaan kasvattaa ja uusi tehdas rakentaa Romaniaan, mutta se ottaa aikaa vuosia. Brändi ja johto on mielestäni kelvollisia, mutta vaikea tulevaa on ennustaa.
• DIS ei maksa osinkoa vaikka osingonmaksuun palaamismahdollisuutta hieman raoteltiin jo. Korona runteli ensin puistot ja leffateatterit, osinko jätettiin maksamatta 05/2020 alkaen, sitten D+ toi toivoa paremmasta (kurssi keuli yli 200 dollarin) ja nyt sekin näyttää saturoituneen. Osakekurssi on asettunut 90-110 dollarin välimaastoon, kun oma hankintahinta vuodelta 2018-2019 on n. 110 dollaria. Hintoja nostamalla saadaan varmaan vähän enemmän irti tuotteista, mutta puistot on käsittäkseni jo nyt hinnoiteltu todella korkealle. Silti siellä riittää kävijöitä ruuhkaksi asti. Alkuperäinen sijoitusteesi on myös voimassa, sillä DIS edelleen hallitsee brändien koko arvoketjun ja sisältöä tulee lisää investointien kautta. Politisoituminen ja ison firman byrokratia kuitenkin nousevat kysymysmerkkeinä ja jopa hyvin negatiivisina asioina omaan mieleen.
• MMM ei ole kyennyt tuloskasvuun viime aikoina ja lakijutut painaa niskassa. Osinkoa kasvatetaan edelleen sentti vuodessa, joka tekee alle prossan. Lisäksi spin-offia on tulossa, minkä takia jotain päätöstä joutuu kuitenkin tekemään. Lakijuttujen ratkeaminen voi kestää vuosia, mutta se voisi toimia positiivisena ajurina epävarmuuden vähentyessä. Potentiaalia on edelleen, sillä kannattavuus on säilynyt vahvana. Oma hankintahinta 140 dollaria on reippaasti 100 dollarin nykykurssia korkeampi. Kasvu on siis kiven alla, mikä kertonee innovaation puutteesta tai tuotteistamisprosessin heikkoudesta. Salkkuni toinen gonglomeraatti ITW on onnistunut huomattavasti paremmin ilmeisesti tuotteiden vahvasta ja vakaasta kysynnästä johtuen. Hinnan nostot ovat tulleet lähes suoraan alariville tehokkuusinvestoinneista johtuen. Vastaavaa kun näkisi 3M:ltä.
• BDX on suorastaan jättiläinen eli kasvu on hidasta, mutta monet BDX:n tuotteet takaavat erittäin vakaan kysynnän. Toisaalta velkaa on todella paljon ja tase ei ole mitenkään mairiteltava. Velkaisuus huomioiden tämä oli jopa virheostos reilu 220 dollarin hinnalla vaikka kurssi nykyisin onkin vajaa 260 dollaria. Joka tapauksessa tämä on yksi pienimmästä positioista, jonka hankin viime syksynä hajautusmielessä melko hätäisesti.
• KNEBV on kärsinyt Kiinan rakentamisbuumin tyrehtymisestä tai oikeastaan rakentamisen romahtamisesti. Mielestäni Kone on ollut lähes aina yliarvostettu muutamia poikkeuksia lukuunottamatta osaketta hankkiessa 2014-2015 reilu 32 euron keskihinnalla. Tällä hetkellä Kone on pysytellyt 50 euron hujakoilla kariutuneiden thyssenin hissiostosten jälkeen. Koneen tase on erittäin vahva ja hienoisesta kannattavuuden laskusta huolimatta tulosta tehdään tasaisesti sekä osinkoa on maksettu vuolaasti.

Lisäksi salkussani on kaksi muuta yritystä, joiden kanssa sinnittelen. Nämä ovat viime syksynä hankittu Elekta ja 2019-2020 hankittu Booking.

• Onnistuin ostamaan juuri ennen koronaa, yhtä maailman suurimmista online-matkatoimistoa BKNG:tä ja lisäsin sitä vielä jo koronan alettua. Keskihankintahinnaksi muodostui 1790 dollaria ja kurssi on nyt 2670 dollaria. BKNG ei maksa osinkoa, mutta on yksi parhaista. Tase kesti koronan hyvin ja kulujen skaalautuvuus oli kaunista katseltavaa kun liikevaihdon romahtaessa 70-90% pysyttiin silti niukin naukin voitollisena vuonna 2020. Tulosparannus on ollut roima koronan jälkeen kun patoutunut matkailutarve on pistänyt ihmiset varailemaan hotelleja, lentoja, autoja ja ravintoloita. Nyt kuitenkin inflaatio on pistänyt jarruja tähän kun ensin pitäisi maksaa koti ja ruoka ennen kuin miettii, että mihin hotelliin sitä Roomassa majoittuisi. BKNG positioni on melko suuri, sillä 2 osakkeen potin koko on 4900€ eli 3,4% salkustani. Kassavirtamiehenä eniten tässä rassaa osinkojen puute, joka oli kyllä varsin hyvin tiedossa osaketta hankkiessa. Hyvin vaikea päätös olisi tämä myydä.
• Elekta tuli salkkuun viime vuoden syksyllä ehkä vähän hätäpäissäni, kun etsin lisähajautuskohteita erityisesti Pohjoismaista vahvan dollarin saattelemana. Kurssi lasketteli kuin koiran häntä aina reilu 50 kruunuun asti, jolloin en enää voinut katsoa vierestä. Nyt osake treidaakin 84 kruunussa ja tämän kanssa kävi vähän tuuri kun ostin kerralla kunnolla. Elektan paino salkussani on tällä hetkellä 2% eli 2900€. En ole oikeastaan missään vaiheessa ostamista ennen tai sen jälkeen ehtinyt kunnolla perehtymään Elektan liiketoimintaan. Minun pitäisi vastata kysymyksiin: Ostaisinko tätä nyt tai miten Elekta kaksinkertaistaa tuloksen seuraavan 10v aikana? En osaisi ja tässä myös näkyy hätäily. Nyt olisi oiva mahdollisuus päästä tästä eroon hyvällä voitolla vaikka kruunun heikkeneminen onkin tuottoa vähän rokottanut.

Myös muutamien osakkeiden keventäminen olisi ehkä paikallaan. Näihin kuuluu erityisesti STRA ja GILD, joita anheena olen ostanut ehkä vähän liikaa.

Lopuksi vielä vähän taustaa, mikä liittyy yllätys yllätys sijoitusasuntooni, jonka suunnitelmista kirjoitinkin noin kuukausi sitten.

Uutisointi asunnoista, taloyhtiöiden vastikkeista, myynti-ilmoituksista, myyntiajoista ja vuokralaismarkkinasta on ollut värikästä ja räikeää. Toistaalta onhan nuo Euribor-korkojen nousut alta nollan vajaa 4 prosenttiin olleet myös hyvin räikeää katseltavaa ja värikkääksi sen tekee, kun se on tapahtunut noin vuodessa. Huhtikuussa 2022 EB 12KK oli vielä alta nollan, vuosi sitten 06/2022 mentiin jo 1% tasolla, 09/2022 breikattiin 2%, 3% rikkoutui ennen viime vuoden joulua ja nyt ollaan lukemassa 3,944%.

Olen tässä ihan tosissani miettinyt oman pankkilainan pois maksamista. Lainaa on jäljellä vajaa 41 000 euroa. Sijoittamiseen korvamerkittyä käteistä olisi valmiina 12 000 euroa ja osinkoja on kerääntynyt arvo-osuustileille vajaa 2500 euroa. Eli jostain pitäisi repäistä puuttuva 26 500 euroa. No osakesalkussahan sitä olisi hyvin likvidissä muodossa. Tämä osakkeiden myyminen on osoittautunut ajatusprosessina huomattavan haastavaksi esim. seuraavista syistä:

1. Mitkä osakkeet myyt ja mitä kevennät? Miten valitsen nämä?
2. Missä on verovelkaa paljon, missä vähän ja paljonko myynneistä tulee luovutusvoittoja?
3. Onko lainan maksu järkevää osakkeita myymällä, josta tulee kuluja ja veroja maksettavaksi?
4. Viekö tämä kohti tavoitettani eli 400€/kk passiivisia tuloja?
5. Paljonko osinkotulot vähenee suhteessa paljonko säästän korkokuluissa?
6. Miltä tuntuu jos myymäni osake nousee voimakkaasti esim. seuraavan 2 vuoden aikana?
7. Miltä tuntuu jos en myy ja osakkeet laskevat voimakkaasti ja velan korot pysyy korkealla?
8. Uskallanko myydä osakkeita, jotka ovat mielestäni aliarvostettuja, mutta auttaisivat verotuksessa?

Käytännössä olen nyt kohta pari kuukautta tehnyt erilaisia laskelmia, taulukoita ja arvioita salkkuni yrityksistä, potentiaalisista myynneistä, niistä aiheutuvista kuluista ja veroista. Enkä ole päässyt juuri alkua pidemmälle. Näyttää, että tunnetta on aivan liian paljon mukana enkä osaa ajatella kylmän viileästi pelkästään numeroiden valossa.

Jokatapauksessa sijoitusasunnossani on vaihtumassa kohta vuokralainen, korko tarkistetaan seuraavan kerran 09/2023 ja rahoitusvastikkeisiin vaikuttava koron tarkistus oli jo 05/2023. Tällä hetkellä oman lainan korko on 2,511% (12kk EB + 0,59% marg.) ja taloyhtiölainan korko on 4,546% (6kk EB + 0,8% marg.). Näillä lukemilla sijoitusasunnon kassavirta on -328€/kk. Verotukseenkin muodostuu tappiota n. -150€/kk, jonka voi vähentää muista pääomatuloista. Jos saisin maksettua oman pankkilainan pois, niin kassavirta olisi nettona +36€/kk ja asuntoon sidottu pääoma tuottaisi 3,8% p.a. (ROE). Tämä kuulostaisi enemmän varallisuuden ylläpitävältä sijoituskeissiltä kuin nykyinen katasrofi.

Motivaatiota hajautuksen vähentämiseen, osakesalkun yksinkertaistamiseen ja osakkeiden myymiseen siis on. Enää puuttuu suunnittelu ja toteutus.

FyysikonOsingot lomalla

 

Blogi on ollut hetken aikaa lomalla. Kuvat ehkä kertoo enemmän kuin tuhat sanaa, mutta tietokoneen ääreen naputtemaan ei oikeen näillä keleillä maita istuutua. Loma jatkuu vielä hetken, mutta eiköhän se kotosuomeen paluu koita ennemmin tai myöhemmin.

Kesän aikana tapahtuu kuitenkin paljon sijoittamiseenkin liittyvää, joten pari pohdintaa on kirjoitettava ylös omaa ajatuksen kulkua tukemaan. Lisäksi loman jälkeiset työkiireet pitäisi olla heinäkuuhun mennessä selätetty, jolloin on aikaa enemmän miettiä tulevaa.

Asuntosijoittaminen 2025 suunnitelma

Olen omistanut yksiön nyt kohta 7v. Asuin asunnossa itse ensin 2 vuotta ja tämän vuoden kesäkuussa asunto on ollut vuokrattuna 5v ihan kohtuullisella 97,1% käyttöasteella.

Tavoitteenani on saada 400€/kk "passiivista" nettokassavirtaa/-osinkotuloja vuodesta 2025 alkaen. Ideana oli alkujaan saada n. 200€/kk osingoista ja n. 200€/kk asunnosta. Tällä hetkellä korkojen voimakkaan nousun takia tämä näyttää mahdottomalta.

Sijoitusasuntokeissi näyttää 5% kokonaiskorkotasolla seuraavalta:

• Vuokra 665€/kk
• Hoitovastike 123€/kk
• Rahoitusvastike 464€/kk
• lyhennystä 264€/kk
• korkoa 200€/kk
• Sijoituslainan lyhennys 177€/kk
• Sijoituslainan korko 170€/kk
• Verotettava vuokratulo 0€/kk
• Vero 0€/kk
• Nettokassavirta -269€/kk

Ei näytä omien tavoitteiden suhteen kovin hyvältä. Juuri nyt tilanne ei tietenkään ole aivan yhtä karu, sillä taloyhtiölainan kokonaiskorko on vain 3,17% ja oman lainan 2,51%. Näiden tarkistukset ovat tämän kuun lopulla (6kk EB) ja 09/2023 (12kk EB).

Asunnosta olen alkujaan vuonna 2016 maksanut 143 000€, josta tällä hetkellä on taloyhtiölainaa 48 400€ ja omaa sijoituslainaa 40 900€. Sitoutunut oma pääoma on siis 53 700€ (38% hankintahinnasta) ja vieras pääoma 89 300€ (62%).

Olen aiempien pohdintojen perusteella päättänyt myydä sijoitusasuntoni lähinnä taloyhtiöön liittyvien riskien takia. Ajoitus epäonnistui kyllä täysin, sillä tällä hetkellä mikään ei liiku. Sanoisin jopa, että asunnon myyntiyritys tässä tilanteessa on yhtä tyhjän kanssa.

Tästä johtuen asunnon vuokraamista on jatkettava. Nyt kun eletään toukokuuta 2023, niin tässä on enää 1,5v tavoitteeni alkamishetkeen eli vuoteen 2025. Asunto on tällä hetkellä vuokrattuna määräaikaisella sopimuksella kesän loppuun ja kohta onkin edessä uuden asukkaan löytäminen. Tavoittelen siis asunnon vuokraamista vielä vuoden 2024 loppuun asti. Tämä mahdollistaa ainakin seuraavat asiat:

1. En joudu polkumyymään asuntoani nyt, kun kysyntä on romahtanut ja tarjontaa riittää runsaasti.

2. Nykyinen 4-5% korkotaso saattaa stabiloitu hieman alemmalle tasolle inflaation kuristuessa.

3. Yleinen vuokrataso on mahdollisesti ehtinyt nousta nykyisestä poikkeuksellisen edullisesta tasosta suhteessa asunnon kukuihin.

4. Tulot ovat parantuneet vuokralais- ja ostajaehdokkailla hieman nykyisestä.

Kaikki edellä mainitut asiat ovat makropuolen mahdollisia kehityssuuntia, jotka edesauttavat asunnon myyntiä itseäni tyydyttävään hintaan tulevaisuudessa. Kaikki kohdat vaikuttavat asunnon ostajiin ja kohdat 3 ja 4 vuokramarkkinaan.

Kohtaa 2 voi myös katsoa euribor ennusteen avulla:

Tämän lisäksi aion likviditeetin varmistamiseksi korontarkistuksen yhteydessä 09/2023 kilpailuttaa pankit, siirtyä lyhempään viitekorkoon ja samalla pidentää laina-aikaa sekä todennäköisesti ottaa lyhennysvapaata vuoden 2024 loppuun asti. Tämä tulee parantamaan myös nettokassavirtatilannetta asunnon myyntihetkeen asti. Toisin sanoen homma pysyy paremmin omissa käsissä ja esim. lyhennysvapaasta huolimatta voin tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä lainaani likvideillä varoilla tai sijoittaa ne osakkeisiin jonkinlaisessa syväkyykyssä. Ylipäätään saan itse päättää miten käytettävissä olevat varat käytän tavoitteeni saavuttamiseksi.

Toinen vaihtoehto olisi oman 41k€ sijoituslainan takaisinmaksu käyttämällä likvidin käteisen ja myymällä osaksalkusta noin 15%. Tämä vaihtoehto sitoisi enemmän pääomaa asuntoon, mutta takaisi positiivisen kassavirran. Lisäksi asunnon myyntihetkellä vapautuva pääoman määrä olisi kohtuu suuri suhteessa salkkuun mikä vaikeuttaa sen uudelleen sijoittamista osakkeisiin. Toisaalta vuoteen 2025 ajoittuu todennäköisesti muutto nykyisestä vuokra-asunnosta, jolloin olisi oman asunnon ostaminen mahdollista käyttämällä pääomat omarahoitusosuuden hoitamiseksi.

On tietenkin mahdollista, että mikään kohdista 1-4 ei toteudu. Uskon kuitenkin, että ostettavien asuntojen kysyntä normalisoituu jollain aikavälillä, korkotaso jää heilumaan jonnekin 2,5% - 3,5% välille, vuokrataso nousee tarjonnan heiketessä pääkaupunkiseudun vetovoimaisuuden pysyessä/kasvaessa ja palkat nousee, sillä 3-5% indeksikorotuksista on sovittu monilla aloilla. 

Kun aloitin asunnon vuokraamisen 2018, niin vuokra oli 700€/kk. Koronassa (12/2020) tinkasin vuokran 630 euroon ja sen jälkeen (01/2022) vielä 620 euroon. Näkisin, että realistinen vuokrataso olisi n. 660-680€/kk tällä hetkellä, mutta inflaatio huomioiden vuokrat pitäisi olla jo lähempänä kahdeksaa kuin seitsemää hunttia. Toki asumistuki ja muut kelan tuet vaikuttavat melko vahvasti yksiöiden vuokratasoon. Oman asunnon kohdalla vuokralaisehdokkaat eivät ole olleet aivan parhaasta päästä mikä on osaltaan vaikuttanut matalampaan vuokrapyyntöön. En tiedä miten onnistun ensi vuokrauskerralla, mutta toivottavasti saan kohtuullisella vuokralla pidettyä alkuvuosien kohtuullisen käyttöasteen ylhäällä ilman tyhjiä kuukausia ja samalla vielä onnistun löytämään hyvän ja luotettavan vuokralaisen.

Kilpailuttamista ja säästämistä, mistä karsia yli 300€/kk?

Tässä kun työpaikan vaihdon myötä tulot laski, vuokra nousee, ruoka ja diesel on kalliimpaa, päiväkotimaksuun tuli korotus jasijoituskämpän korotkin nousee, niin on aika miettiä hieman säästökohteita. Vakuutukset, netin, sähkön ja koron kilpailutin 3v sitten. Tämän jälkeenkin on vakuutus kilpailutettu ja sähkösoppari uusittu viime vuonna.

Autolla ajelua olen koittanut vähentää ja tehdä noin 50% etätyötä. Säästö n. 10-20€/kk, riippuen laskeeko mukaan muunkin kuin polttoaineen. Ehkä tästä voisi myös jollain aikavälillä luopua ja ottaa työsuhde-etuna sähköfillari tilalle.

Työpaikkaruokailukin muuttui uuden työpaikan mukaan eikä siihen saa mitään tukea. Eväitä on alkanut ilmestymään omaan läppärilaukkuun useammin kun onhan tommosen 12,7 euron buffetin hinta jo aika kova. Tästä tulee säästöä n. 100€/kk alkuvuoden perusteella. Hassu juttu tässä on se, että ruokakauppakulut eivät ole kasvaneet vaikka olen enemmän eväitä alkanut syömään. Ehkä tuo ruuan hinnan nousu on ajanut valitsemaan hieman edullisempia tuotteita?

Järjestöjen jäsenmaksut katkaisin kaikki. Liityin liittoon vähän ennen työsuhteen päättymistä viime vuonna ja nyt kun koeaika on ohi eikä mitään hämminkiä ollut uudessa firmassa, niin turhaa rahan hukkaa tuommoinen 350€/v. Samaan syssyyn meni yksi ammatillinen järjestö, joka ei oikeen alan vaihdon takia ole järkevää enää -> säästö 40€/v. Tiputin myös OSKL-jäsenyyden pois, kun eipä siitä mitään etua saa enää Lynx-jäsenedun loputtua. Lehtiäkin tulee turhan usein, että niitä ehtisi lukea. Säästö reilu 30€/v.

Suoratoistot Netflix ja Disney plussa joutaisivat tauolle kesäksi tai ainakin toinen pitäisi ottaa pois. Säästö n. 10€/kk.

Vuokra, vesi, sähkö ja netti ovat jo tällä hetkellä melko reilassa, eikä niitä pysty kovin helposti kilpailuttamaan meidän tilanteessamme. Vuokra nousi vain 2% vaikka olisi indeksin mukaan voinut nousta jopa 15%. Vettä menee noin 60€/kk, josta tasauksen yhteydessä tulee takaisin 5€/kk. Sähkösopparin otin reilu 10c/kwh hinnalla viime kesänä, ja sillä mennään kun on 2v kiinteä. Tässä voisi säästää ottamalla paljun pois kokonaan (sähkön kulutus n. 80€/kk käyttökuukausilta), mutta se on hinnan väärtti. Ehkä tänä vuonna jo syyskuussa talviteloille eikä marraskuussa kuten viime vuonna -> säästö 160€/v. Muuttaminen olisi yksi vaihtoehto karsia kuluja ja se tuleekin vastaan oletettavasti vuonna 2025.

Sijoituskämpän laina pitäisi kilpailuttaa ennen korontarkistusta 09/2023. Marginaali on nyt 0,59% ja tähtäilen tuonne 0,4% tienoille. Lisäksi 12kk EB:n vaihdan samalla lyhyempään. Myös lisälyhennys on mielessä tai jopa koko 40 900€ oman lainan takaisinmaksu loppuvuonna. Käteistä olisi heti tarjolla 12 000€, osinkoja on 2000€ tileillä ja loput tulisi sitten osakkeiden myynnistä (n. 18 000€) sekä loppuvuoden säästöistä/osingoista ja normaaleista lyhennyksistä. Tästä tulisi säästöä n. 1700€/v (oletuksena 4,3% kokonaiskorko 40k€ lainasta).

Vakuutukset olen kilpailuttanut tai oikeastaan vertaillut, mutta niistä en saanut revittyä halvempaa hintaa esille. Auton kaskon voisi ensi vuonna muuttaa osakaskoksi, kun 10v ikä tulee täyteen ja arvokin enää noin 9000€.

Näiden lisäksi ollaan koitettu vähän miettiä tätä pikkulapsiperheen tavaran paljoutta. Muutamia leluja on myyty ja kaupaksi valikoituu koko ajan lisää. Ehkä näistä ylimääräisistä jonkun 200€ saa. Tuleepahan tilaakin lisää samalla.

Yhteenveto

Säästöt yhteensä 309€/kk:

• Autoilun vähentäminen 10€/kk
• Lounasbuffet eväisiin 100€/kk
• Järjestöjen jäsenmaksut 35€/kk
• Suoratoiston keventäminen 10€/kk
• Palju aiemmin pois 13€/kk
• Lainan takaisinmaksu 141€/kk

Tuloskauden yhteenveto ja viimeisten salkkuyhtiöiden tulokset: Puuilo, Nike ja Elekta AB

Tähän yhteenvetoon sisällytän Puuilon vuoden 2022 ja Q4 tuloksen sekä Q3-kvartaalikatsaukset Nikeltä ja Elektalta. Pari viikkoa sitten 13.4. alkoikin jo salkussani seuraava tuloskausi, kun Fastenal raportoi Q1/2023 tuloksestaan, joten oli syytä pistää viime tuloskausi pakettiin.

Tämä teksti jatkaa koko vuoden 2022 ja Q4 tuloksen julkistaneiden yritysten esittelyä ja tilinpäätöksen arviointia. Olen kirjoittanut aiemmin seuraavasti:

• Fastenal, Sandvik, 3M ja Texas Instruments
• Tractor Supply, Kone, A.O. Smith, Stryker, Moodys
• Altria, Aflac, Novo Nordisk
• Gilead Science, Intercontinental Exchange, Illinois Toolwork
• Nokian Renkaat, Bufab, Handelsbanken ja O'Reillys
• Fortum, Strategic Education ja Booking

Lisäksi olen harvemmalla kammalla käynyt läpi salkkuyritysten Q1/Q2 tuloksia:

• ADP, V, ROK, SBUX, APD, BDX, UI
• SWKS, DIS

Puuilo (PUUILO)

"En....Tuun"-mainoksista tuttu Puuilo on sekatavaraketju vähän Tokmannin, Clash Ohlsonin ja Rustan tyyliin. Puuilo avasi ensimmäisen myymälän 1998, myymälöitä on nyt jo lähes 40 ja tavoitteeksi on asetettu 60 myymälän verkko Suomessa. Kasvu perustuu uusien myymälöiden avaamiseen, myynnin lisäämiseen vanhoissa myymälöissä ja verkkokaupan hyödyntämiseen. Puuilo on kannattavampi kuin kilpailijansa ja se myös kasvaa nopeammin. Jos yritys on kannattavampi kuin kilpailijansa ja kasvaa nopeammin kuin kilpailijansa, niin silloin sen on pakko tehdä jotain oikein eikä siihen pelkkä tuuri riitä. Puuilolla on myös halvemmat hinnat suhteessa valikoiman laajuuteen, joka näyttää tukevan suoriutumista. Puuilon markkinaosuus on vielä pieni, mutta tämä onkin selvä kasvuyritys.

Puuilon tulos oli hyvä. Liikevaihto kasvoi +9,7% ja oli jo lähes 300 miljoonaa. Same store sales kasvoi 5,5% ja verkkokaupan myynnissäkin oli kasvua 3,9%. Nettotulos kasvoi hieman, mutta vapaa kassavirta oli erittäin vahva ja lähes 10-kertaistui vuodesta 2021. EPS oli 0,41 euroa ja siitä ehdotettiin jaettavaksi osinkoina 0,34 euroa.

Tase on hyvässä kunnossa, sillä nettovelkaa on vain 41 miljoonaa (velka 70M ja käteinen 29M), joka on 54% omasta pääomasta ja 18% asseteista. 3M korkokulut katetaan 15-kertaisesti 47M EBIT-tuloksella (interest coverage). Nettovelka on siis about yhden vuoden tuloksen verran. Nettomarginaali oli viime vuonna 11,9%, ROE 46% ja ROA 15%, jotka ovat hyvin linjassa pitkän aikavälin (2018-2022) keskiarvojen kanssa 10,7%, 43% ja 13%.

Ohjeistus antaa ennusteen liikevaihdon ja oikaistun EBITA:n kasvavan vuoteen 2022 verrattuna. Toimitusjohtaja Juha Saarelan sanoin: "Kasvumme jatkui tilikauden loppuun saakka. Päättynyt tilikausi oli toimintaympäristön näkökulmasta vaihteleva ja haasteellinen. Puuilon kaikissa olosuhteissa menestyvä konsepti menestyi hyvin ja olemme koko vuoden suoritukseen tyytyväisiä. Onnistuimme edelleen kasvattamaan asiakasmäärää. Q4 aikana avasimme uudet myymälät Tornioon ja Lietoon. Kasvua tukevat peräti viiden uuden myymälän avaaminen alkaneella tilikaudella. Kaikki uudet myymälät sijaitsevat Uudellamaalla ja odotamme näille nopeaa käyntiinlähtöä hyvien liikepaikkojen vuoksi. "

Käypä arvo on oman arvioni mukaan n. 11,9 euroa per osake (nettovelka huomioituna 11,4€). Tällä hetkellä kurssi on noussut viime syksyn pohjista 7 euron tuntumaan, joka antaa P/E-luvuksi FY2023 inderes ennusteella 15,3 ja osinkotuotoksi 0,34€ osingolla 4,8%.

Nike (NKE)

Kaikki tietää Niken kengät, mutta tiesitkö, että niitä on tehty jo yli 50 vuotta? Lisäksi tiesitkö, että Nike myy tuotteistaan lähes 50% suoraan itse Nike Direct nettikaupan kautta? Cut the middle man, sanoivat jo huumekauppiaat aikaan.

Niken Q3 liikevaihto kasvoi 14% ja Nike Directin 17%. Nettotulos oli 0,79 dollaria per osake, jossa laskua 9%. Tämä johtui inventaarion vähentämistoimista eli hinnan alennuksista ja lisäksi tuotantokustannusten noususta. Liikevaihto kvartaalilla oli 12,4 miljardia, joilla tehtiin noin 10% nettomarginaalilla 1,2 miljardia tulosta. Osinkoa maksettiin 530M ja takaisinostot olivat 1,5 miljardia. 

Q3 lopuksi inventaario oli 8,9 miljardia ja käteistä oli 10,8 miljardia. Pitkäaikaista velkaa oli 8,9 miljardia eli Nike on nettovelaton taseeltaan, nice! Oma pääoma on noin 14,5 miljardia, jolle tehdään siis noin 1,2B per kvartaali nettotulosta antaen ROE:ksi reilu 30%.

Kvartaalin 12,4 miljardin liikevaihdosta 5B tulee jenkkilästä, 3,2 EMEA:sta, 2B Kiinasta ja loput 1,6 muualta Aasiasta tai Etelä-Amerikasta + Converse tuo 600M per kvartaali. Kengistä tulee 2/3-osaa.

Nykyisellä 127 dollarin hinnalla forward P/E on 40 ja osinkotuotto 1%. Itse ostin Nikea viime syyskuussa 83,5 dollarilla ja arvioni käyvästä arvosta on noin 96 dollaria. 

Elekta (EKTA-B)

Elekta on ruotsalainen lääketeknologiafirma, joka kehittää, valmistaa ja markkinoi sädettimiä sekä muita laitteita. Elekta on keskittynyt tuotteisiin, jolla voidaan varmistaa tarkka sädehoito syöpää vastaan. Elekta on toiminut jo pitkään ja ympäri maailmaa asennettu laitteisto tarjoaa hyvän pohjan uusiutuvalle liikevaihdolle huoltojen ja korvausinvestointien kautta. 4700 työntekijää ehtivät tehdä muutakin ja tuotteisiin sekä palveluihin voi tutustua lisää heidän kotisivuiltaan.

Elekta julkaisi helmikuun lopussa Q3 tuloksen, joka oli lupaava. Vakiovaluutoilla laskettaessa, tilaukset paisuivat 9%, liikevaihto 8% ja EPS laski 5% ollen 0,57 SEK per osake. Kannattavuus on siis hieman paineessa edelleen, mutta kulukuuri on menossa parhaillaan. Tilauskirja on yhteensä 43 miljardia kruunua, jota voi verrata 4,4 miljardin kvartaaliliikevaihtoon.

Kun liikevaihto kasvaa, 14% liikevaihdosta käytetään tutkimukseen ja kehitykseen ja kannattavuuskin saadaan paremmaksi, niin tästähän voi muodostua aika merkittävä vipu ylöspäin pidemmällä aikavälillä. Tähän tietenkin tarvitaan hyvä tase, että voidaan businesta kehittää pienistä töyssyistä huolimatta pitkä jänteisesti. Velkaa oli 4,6 miljardia ja käteistä 1,2 miljardia Q3 lopulla eli nettovelka oli 3,4 miljardia SEK. Oma pääoma on noin 9,6 miljardia ja taseen loppurivi (assets) oli 28 miljardia. Ei pahaa sanottavaa. FY2022 perusteella korkokuluja syntyi 150M, jotka katetaan 11-kertaisesti 1,65B EBIT-tuloksella, joten eiköhän toi tase kestä kasvun rahoittamisen, vaikka kannattavuus onkin aika ajoin paineessa.

Nykyisellä 86 kruunun kurssilla forward P/E on noin 34 ja osinkotuotto asettuu 2,4% tienoille. Ostin itse Elektaa viime vuoden marraskuussa 53,5 kruunun kurssilla. Mielestäni, Elektan käypä arvo on noin 63 kruunua (velattomana 59 kruunua).

Yhteenveto

Se olisi siinä se tuloskausi ja kuten alussa sanoin, niin uusi on jo alkanut ja tällä viikolla tulikin jo useamman firman kvartaalikatsaukset. En tähän tahtiin aio jatkaa itse näiden läpikäyntiä ja kirjoittamista. Loppuvuoden aikana tulee kuitenkin FY/Q4 tulosjulkkareita vielä ADP, V, ROK, SBUX, APD, BDX, UI, SWKS, DIS osalta kuten myös tämän tekstin Nikeltä ja Elektalta, jotka ovat suunnitelmissa käydä läpi. Mielestäni kerran vuodessa riittää katsoa firman tilanne ja numerot vähän paremmalla kammalla läpi, niin tietää taas missä mennään vai nouseeko jotain punaisia lippuja.

Happy investing ja hyvää Wappua!