Olen kirjoittanut monesti asuntolainasta ja oman asuntoni vuokraamisesta. Teksteihin on tullut paljon hyviä kommentteja. Erityisesti minut herätti kommentit taloyhtiölainaan liittyen. Tässä käyn läpi viimeiset muutokset asunnon lainoituksessa ja kerron miten olen valmistautunut asunnon vuokraamiseen myöhemmin.
Taustaa
Ostin 2015 uudiskohteen, joka valmistui 2016. Rahoitin ostoni ASP-lainalla, jota hain alkujaan 121k€. Omarahoitusosuus ASP-säästöinä oli 21k€, taloyhtiölainaa 62,5k€ ja omaa lainaa 59,5k€. Tarkoituksenani oli maksaa ASP-lainalla myös yhtiölaina pois, mutta taloyhtiön kirjanpitoepäselvyyksien takia lainoja ei voinut maksaa. Epäselvyydet johtuivat yhtiöjärjestyksen ja kauppakirjojen välisistä eroavaisuuksista. Nyt ongelma on ratkennut, mutta odotellessa tajusin, että yhtiölainaa ei kannata maksaa takaisin.
Vuokratessa yhtiölainan pitäminen on verotehokasta, jos lainan lyhennykset rahastoidaan taloyhtiön taseeseen. Tällöin sekä korot että lyhennykset voi vähentää vuokratulosta, jolloin verotettava tulo on pienempi. Minulle kävi tuuri, että en voinut maksaa yhtiölainaani pois. Kassavirta ja vuokratuotto olisi paljon heikompi henkilökohtaisen lainan tapauksessa. Hyvä näin!
Lainan kilpailutus
Kilpailutin nyt siis oman lainani, jota oli jäljellä 53,1k€. Nostin lainaa ekan kerran elokuussa 2015, jolloin marginaalit pyörivät 1% tienoilla. Marginaalini oli lainassa 1,1% ja laina oli sidottu 6kk euriboriin. Lisäksi kyseessä oli tosiaan ASP-laina, jossa on valtiontakaus ja tätä voi käyttää vain oman asunnon lainaan. Vuokraaminen ei siis käytännössä onnistu. Tavoitteena oli saada ihan normaali asuntolaina, jonka laina-aika olisi 25v ja siinä ei olisi mitään rajoitteita eikä tarvetta lisävakuuksille.
Aloitin rundin Nordeasta, jossa tarjottiin 0,7% marginaalia 230€ toimitusmaksuilla. Yllätyin tarjouksen tasosta. Tavoittelin 0,85% marginaalia kilpailutuksen lopuksi, mutta kilpailu on selvästi kiristynyt. Nordeassa onnistui myös rahoitus ilman lisävakuutta vaikka vakuusvajetta olikin useampi tuhat euroa.
Seuraavaksi soittelin omaan osuuspankkiin, jossa tarjottiin 0,85% marginaalia 250€ toimitusmaksulla. Kun mainitsin, että minulla on jo parempi tarjous, niin marginaali tippui 0,75%:iin ja toimitusmaksu 150 euroon. Ongelmia kuitenkin aiheutti vakuusarvon määrittäminen, mikä kertoi pikkuisen paikallispankin osaamattomuudesta. Alustavasti ehdottivat maksullista luottotakausta.
Sitten kävin S-pankissa, jossa palvelu oli huonointa ja tarjous huonoin. Ylipäätään pankissa käynti oli aivan turha. Saman olisi helposti voinut hoitaa puhelimessa. Tarjous oli 0,7% marginaali 500€ toimitusmaksulla. Neuvottelussa sanoin, että tällä ei pääse edes kolmannelle sijalle ja totesin, että tarjous ei ole kilpailukykyinen. Virkailija ei voinut tulla vastaan ja lupasi palata asiaan sähköpostilla. Täälläkin homma onnistui vakuusvajeesta huolimatta.
Otin seuraavaksi yhteyttä Nordeaan ja puhelimessa sovimme, että virkailija selvittää voiko tarjousta parantaa. Virkailija sanoi, että ei ole vielä 0,6% marginaalia myynyt kenellekkään. Jäin odottelemaan.
Lisäksi laitoin viestiä omaan pankkiin, että sen verran kilpailukykyisiä tarjouksia on tullut, että teidän pitäisi tulla vielä vähän vastaan. OP myös vastasi ekana ja ilmoitti, että voivat tarjota 0,725% marginaalia toimitusmaksujen ollessa 0€. Samana päivänä S-pankista tuli tarjous, joka ei ollut parantunut (0,7% ja 500€).
Nordeasta ei kuulunut enää samalla viikolla. Lisäksi otin huomioon OP:n bonuksen, joka menee palvelumaksuihin ja lisäksi sillä saa vielä vakuutuksista alennusta. Ottamalla nämä huomioon, niin OP:n nykyinen tarjous olisi edullisempi vaikka Nordea tiputtaisi vielä 0,6%:iin eikä perisi toimitusmaksua. Päädyin siis uudelleen rahoittamaan lainani pankin sisällä. Tämä säästi minulta myös isännöitsijätodistuksen hankinnasta aiheutuvat kulut 150€.
Kulut pieneni
Kaiken tämän seurauksena lainanhoitokuluni alenivat selvästi. Aiempi ASP-laina oli mitoitettu 121k€ summalle, jolloin kk-lyhennys oli melko suuri. Nin ja siis korko kulut toki laskivat. Alla laskelma kulujen pienenemisestä:
Lainan lyhennys 427€ -> 177€
Korot 48€ -> 33€
Yhteensä 475€ -> 210€.
Kulut pienenivät yhteensä siis 265€. Vuokratessa tämä parantaa kassavirtaa yhtä paljon. Alustavien laskelmien perusteella en meinanut mitenkään saada kassavirtaa edes positiiviseksi, mutta nyt ehkä saan.
Taloyhtiölainasta vielä sen verran, että sen lyhentäminen ei ole vielä alkanut ja nyt on maksettu vain korkoja rahoitusvastikkeen muodossa 44,1€ kuukaudessa. Lyhennys alkaa 9/2018 ja rahoitusvastiketta aletaan perimään 6kk aikaisemmin eli 3/2018. Laina aika on 22v ja marginaali 0,85% sidottuna 12kk euroboriin. Tällöin rahoitusvastike tulee olemaan 3/2018 alkaen n. 281€ korkoineen ja lyhennyksineen.
Vuokratuotto laskelmia
Tästä päästäänkin sitten vuokratuottolaskelmaan, jossa olen arvioinut vuokran alueen vuokratietojen perusteella. Tämä on ns. parhaan arvion menetelmä, joten voi olla että ei ihan noin kovaa vuokraa saa, jos haluaa pitkäaikaisen vuokralaisen.
Vuokra 725€
Vastike 100€
Rahoitusvastike 281€
Lainan korot 33€
Lainan lyhennys 177€
Verotettava tulo 311€
Verot 93€
Kassavirta 41€
Vuokratuotto 5,24% (ilman vipua, ennen veroja)
ROE ennen veroja 24% (vertailu osakemarkkinoiden tuottoon).
Tuottolaskelma pitää toki paikkansa vain ekana kuukautena, korot, lainamäärät, vastikkeet ja vuokra elävät jatkuvasti. Laskin, että ROE ennen veroja pysyy yli 12% siihen asti kun oma rahoitusosuus nousee 40%:iin. Siinä vaiheessa on varmaan hyvä hankkia seuraava asunto tai ainakin uudelleen rahoitus ja pyrkiä pitämään vipu n. 60% tasolla.