keskiviikko 5. kesäkuuta 2019

Hyvästi sijoitusasunto, hyvästi velkavipu?

Esikoisen syntymä on saanut minut miettimään taloutemme riskejä ja sijoitusteni tarkoitusta. Tässä tekstissä pohdin asiaa ja pohdin hieman pidemmän aikavälin suunnitelmaa.

Nykyinen tilanteeni on sellainen, että minulla on hieman epävarmuutta työn pysyvyydessä projektiluonteisesta työstä johtuen. Minulla on sijoitusasunto, jossa on reilusti vipua asuntolainan ja taloyhtiölainan merkeissä. Lisäksi minulla on osakesalkku, jossa on positiivinen käteispositio. Tileillä on sitten vielä erinäinen määrä talletuksia ja käteistä käyttörahana ja puskurina. Jos kuitenkin tarkastelen omaa talouttani kokonaisuutena, niin huonossa tilanteessa voin menettää mahdollisesti kaiken. Varsinkin kun ottaa huomioon koko perheen taloudellisen turvan, niin mielestäni tälläisen riskin ottamisessa ei ole mitään järkeä.

Ajattelu oikeastaan lähti tästä videosta, jossa Warren Buffetin haastatteluista ja esitelmistä on poimittu parhaita paloja. Erityisesti kaksi ekaa kohtaa kolahti kovaa:
1. Do what you love
2. Make smart bets

Lisäksi Buffetin seuraavat sanat jäivät erityisesti mieleen kohdasta 2:
To make money that they did not have and did not need, they risked the money they did have have and did need. And that is foolish. If you risk something that is important for you to get something that is unimportant for you, that just dont make any sense. I do not care what the odds are you to succeed.

Kannattaa katsoa video ja lukea tuo teksti muutaman kerran. Anna sen rauhassa upota hetken.

Ajatus sai minut miettimään, että olenko tehnyt vastaavaa. Lyhyesti vastaus on, kyllä olen. Teen itseasiassa niin tälläkin hetkellä. Vivutan asuntosijoitusta niin paljon, että se voi johtaa kaiken menettämiseen vain saadakseni muutamia tuhansia euroa tuottoa vuodessa lisää. Riskeeraan sellaista, jota minulla on ja jota tarvitsen saadakseni sellaista mitä en tarvitse.

Onneksi ongelmaan on muutama helppo ratkaisuvaihtoehto:
1. myy sijoitusasunto ja tule velattomaksi.
2. lyhennä sijoitusasuntolaina ja vähennä vipua huomattavasti

Osa 1: sijoitusasunnon myynti

Hieman historiaa ensin miten päädyin tilanteeseen. Ostin ensiasunnon elokuussa 2015 ja asunto valmistui 2016 toukokuussa. Asuin asunnossa reilu 2 vuotta kesäkuun 2018 loppuun ja muutin vuokralle yhdessä tyttöystäväni kanssa. Ensiasunnosta tuli samalla sijoitusasunto.

Ostin asunnon 143k€ velattomaan ja tontin sisältävään hintaan. Nyt minulla on n. 49k€ asuntolainaa, n. 59k€ taloyhtiölainaa ja n. 35k€ omaa pääomaa. Arvioni mukaan asunnon myynnistä voisi tällä hetkellä saada ostohintaani enemmän.

Olen tarkastellut sijoitusasuntoni lähialueiden vastaavien asuntojen (rakentamisvuosi 2014-2019) pyyntihintoja oikotieltä. Tämän pohjalta olen yrittänyt määrittää sopivan pyyntihinnan ja arvon asunnolleni.

NeliötPyyntihintaTonttiYhteensäNeliöhinta
2615990001599006150
22,515480001548006880
2615860001586006100
26,517327501732756539
26,517327501732756539
26,517327501732756539
2513950001395005580
2513950001395005580
24,5155000232261782267275
29,5158000277641857646297
28,518999001899906666
2817999001799906428
26,5154700221011768016672
26,5166400221011885017113
26,5159100221011812016838
26,5159100221011812016838
26,5154700221011768016672
26,5161000221011831016909
26,5150300221011724016506
26,5150300221011724016506
26,5152500221011746016589
26,5145900221011680016340
26,5145900221011680016340
26,5146700221011688016370
26,5137200221011593016011
26,5139400221011615016094

Vertailuasuntojen koot vaihtelevat välillä 22,5 m2 ja 29,5 m2 ollen keskimäärin 26,4 m2. Pyyntihinnat ovat välillä 139,5k€ - 189,9k€ sisältäen tontin. Neliöhinnat vaihtelevat välillä 5580 €/m2 -7275 €/m2 ollen keskimäärin 6476 €/m2 sisältäen tontin.

Käyttäen keskimääräistä neliöhintaa oman asuntoni pyyntihinnaksi muodostuu 158,6k€. Yleensä asuntojen pyyntihinnoista joutuu tinkimään, jotta päästään molempia tyydyttävään ratkaisuun. Varsinkin pitää huomioida, että vertailuasunnoissa on mukana useita asuntoja, jotka valmistuvat 2019 ja ovat 3 vuotta uudempia. Alla herkkyystarkastelu tinkimisen osalta:

Tinkiminen 3%153896
Tinkiminen 5%150723
Tinkiminen 10%142790

Vaikuttaa siis siltä, että todennäköisesti voisin myydä asuntoni pienoisella voitolla tai vähintään alkuperäisellä ostohinnalla. Nykyinen asunnon arvo ei pitäisi muodostua siis ongelmaksi myynnin suhteen.

Lisäksi katoin Blok välittäjän tarjoamaa ilmaista hinta-arvio palvelua. Asunnon hinta-arvioksi tuli palvelun mukaan 158k€ ja todennäköiseksi vaihteluväliksi 152k€ - 164k€. Tämä on todella hyvin linjassa oman tarkastelun kanssa.

Entä sitten ne riskit? Miksi haluan luopua sijoitusasunnosta tai vähentää merkittävästi velkavipua?

Osa 2: asuntosijoittamisen riskit

Riskit voidaan jakaa mielestäni neljään osaan, jotka liittyvät puhtaasti sijoitusasuntoon:
1. Asunnon arvon lasku
2. Velan hinnan (korkotason) kohoaminen
3. Taloyhtiöön liittyvät riskit
4. Vuokralaiseen liittyvät riskit

Lisäksi viides riski koskee yleisesti kokonaistalouttani, joka liittyy maksukyvyn ylläpitoon palkkatulojen ja osakesalkun arvon mahdollisesti laskiessa.

Riski 1. Historiassa on hetkiä, jolloin asuntojen arvot tai myyntihinnat ovat laskeneet jopa alle rakennuskustannusten. Tämän asian bongasin phoebus-blogista. Tilastojen mukaan vuoden 2017 rakennuskustannukset olivat noin 3300€/m2 pääkaupunkiseudulla. Tämä tarkoittaisi oman 24,5 m2 asunnon kohdalla noin 81k€ hintaa. Lisäksi pitää huomioida tontin osuus, joka on taloyhtiön oma. Viime vuosina tontin osuus asuntojen myyntihinnoista on ollut 20-35%. Arvioidaan tontin osuus 25% mukaan, jolloin saadaan tontin arvoksi noin 36k€. Asunnon hinta voi siis laskea alle 117k€ tasolle. Olenko valmis että voin päätyä arvon laskun kautta kymmeniä tuhansia eurojen tappiolle, jos joudun myymään asunnon juuri tuossa tilanteessa?

Riski 2 on aika suoraviivainen ja liittyy koron nousun aiheuttamaan kustannusten nousuun. Tällä hetkellä velkaa on n. 109k€, jonka korkotaso on lainasta riippuen 0,725% - 0,8% marginaali + 12 kk euribor, joka on tällä hetkellä 0%. Jos korot nousisivat 6% tasolle, niin kuluja tulisi lisää n. 6,6k€ vuodessa. Kassavirta menisi negatiiviseksi jo paljon pienemmällä koron nousulla ja 6% korolla koko sijoituscase olisi kyseenalainen. Jos asunnossa olisi vain yhtiölainaa esim. vuonna 2025 noin 42000€, niin kassavirta pysyisi positiivisena vielä 11,6% korollakin. Tähän riskiin voi siis vaikuttaa itse lyhentämällä sijoituslainaa ja vähentämällä vipua.

Riski 3 tulee taloyhtiön kautta. Osa taloyhtiön muista osakkaista voi menettää maksukykynsä, jolloin jäljelle jäävät osakkaat joutuvat hoitamaan kertyneet kulut. Tässä tilanteessa toki maksukyvyttömien osakkaiden asunnot siirtyisivät taloyhtiölle jollain aikavälillä, mutta tähän liittyy kuitenkin riskejä. Taloyhtiötä voidaan myös johtaa huonosti ja laiminlyödä velvollisuuksia, mikä voi johtaa taloyhtiön kulujen kasvuun. Taloyhtiön kulut tulevat sitten osakkaiden maksettavaksi. Esimerkkinä huoltojen laiminlyönti, vesivahingot ja niiden virheelliset korjaamiset ja tarkastukset, kavallukset, petokset, oikeudenkäynnit sekä muut mahdolliset riskit. Koska suuri osa varallisuudesta, joka on lainan vakuutena on taloyhtiön hoidossa, niin hajautus on olematonta ja riskien eskaloituessa ongelmilta ei pääse suojaan.

Riski 4 ja sen hallinta on enemmän omissa käsissä. Olen mielestäni löytänyt kelpo vuokralaisen nyt, mutta tilanne elää vuosien saatossa. Vuokralainen voi jättää vuokrat maksamatta tai hajottaa asuntoa tai pahimmillaan tekee molemmat asiat samaan aikaan. Pienimmillään tämä voi johtaa pieneen pintaremonttiin ja muutamiin tyhjiin kuukausiin. Vuokralainen voi vahingoittaa asuntoa tahallaan tai vahingossa ja jäädä korvausvelvolliseksi, mutta harvemmin on mitään takuuta siitä, että vuokralaisen maksukyky riittää korvausvelvollisuuksien hoitamisessa. Vaikka kuinka olisi taloyhtiön kiinteistövakuutukset ja vuokralaisen kotivakuutus, niin ei vakuutusyhtiötkään kaikkea korvaa. Riskin 4 kanssa on sama juttu kuin riskin 3 kanssa, hajautus on olematonta ja suojaan ei pääse.

Yhteenvetona voisi sanoa ottaen huomioon riskin 5, että pahin tilanne on jos kaksi tai useampi riski totetuu samaan aikaan. Yksi mahdollinen skenaario olisi esim. korkojen nousun jälkeen Kiinasta alkava velkakuplan puhkeaminen, joka vaikuttaa globaalin talouden kautta Suomen talouteen. Tämä johtaisi työn menetykseen projektin rahoituksen loputtua ja yleisesti Suomen talouteen ja asuntomarkkinoiden viilenemiseen. Asuntojen hinnat laskisivat ja taloyhtiön muut osakkaat eivät pystyisi hoitamaan velvoitteita. Vuokralainen menettäisi työn eikä pystyisi maksamaan vuokraa. Kaikki eskaloituisi samaan aikaan ja minulle jäisi patarouva eli maija käteen.

En oikeastaan ole kiinnostunut tapahtuman todennäköisyydestä. Upside on vain hyvin rajallinen, jolla ei ole juurikaan merkitystä tulevaisuuteni, mutta downside on katastrofaalinen.

Viimeisin huomioni riskeihin liittyen on verotuksen muutokseen liittyvät riskit. Uuden hallitusohjelman mukaan on aikeena selvittää vähennyksen rajoittamista liittyen rahoitusvastiikkeeseen. Lisää pohdintaa asiasta löydät esim. "Ostan asuntoja"- sivuilta.  Minun sijoituscase ainakin kaatuisi kassavirran osalta kokonaan, jos vähennysoikeus poistettaisiin. Rahoitusvastikkeeni on tällä hetkellä n. 300e, joten se vähentää verotettavaa tuloa saman verran. Jos tätä ei saisi tehdä, niin verotettava pääomatulo nousisi 300e ja veroa pitäisi maksaa 30% eli 90e enemmän kuin nyt. Tässä voisi tietenkin ottaa lainan omaan piikkiin, jolloin korot sentään saisi vähentää.

Jokatapauksessa kassavirta menisi negatiiviseksi, eikä tällöin vuokra-asuntoa voisi enää kutsua sijoitukseksi. Periaatteessa tämä vähennys on vain verotuksen siirtämistä tulevaisuuteen, mutta koska olen asunnossa asunut yli 2v, niin en joudu maksamaan myyntivoitosta veroa. Tämä yhdistelmä on verotuksen porsaanreikä, johon oma sijoituskeissi osittain perustuu.

Osa 3: sijoitussuunnitelma asunnosta vapautuvalle pääomalle

Jos myyn sijoitusasunnon ja luovun siitä kokonaan, niin asunnosta vapautuu n. 40k€ - 50k€ riihikuivaa, joka pitää saada töihin. Tämä summa on nykyisestä osakesalkustanin vähintään noin 2/3-osaa eli aika merkittävän suuruinen. Tällöin laittaisin pienen osan rahoista puskuriin ja loput pyrkisin sijoittamaan n. 2v sisällä asunnon myynnistä.

Osa 4: Tavoitteeni sijoittamisessa

Olen miettinyt tätä todella pitkään. Miksi ihmeessä sijoitan? Miksi haluan vaurastua? Ekana mieleen tulee köyhä nuoruus. Haluan eroon siitä enkä halua, että loppuelämässäni on samanlaisia rajoitteita. Toiseksi tulee mieleen järkevyys. Miksi ihmeessä haluaisin tuhlata kaiken rahani asioihin, joita en oikeasti tarvitse, tehdäkseni vaikutuksen ihmisiin, joista en oikeasti välitä?

Buffet käytti seuraavia kahta fraasia puheissaan, jotka oli aiemmin linkatulla videolla:

Getting what you want is success
Wanting what you get is happiness

Saanko sijoittamisella sen mitä haluan? En tiedä. Haluanko sitä mitä sijoittamisella saan? Aivan varmasti, asiaa on vain pirun vaikea pukea sanoiksi. Logiikka ei sovi kovin hyvin yhteen tunteiden kanssa. Monet sanoo, että turvallisuus on tunne. Mutta oikeasti turvallisuus on paljon muuta. Se on jotain konkreettista, mistä turvallisuus rakentuu ja siltä pohjalta sitten tunne syntyy.

Turvallisuus on noussut pinnalle varsinkin esikoisen syntymän jälkeen. Haluan hänen nuoruutensa olevan parempi kuin omani. Haluan mahdollisuuden viettää aikaa hänen kanssaan enemmän kuin mitä on mahdollista normaalin rytmin mukaan: nuku 8h, tee töitä 8h, työmatkat 2h, ole kotona perheen kanssa 6h. Äitini on kasvattanut minut yksinään enkä ole ikinä nähnyt isääni. Haluan lapselleni kaksi turvallista aikuista elämän varrelle. Jotain muuta mitä itse koin nuoruudessa.

Haluan hänelle tulevaisuuden, joka on ilman suurempia murheita, mutta täynnä mahdollisuuksia. Haluan myös itselleni ja perheelleni tarjota mahdollisuuksia ja turvallisuutta. Tiedän, että taloudellinen aspekti on monesti rajoittavin, joten se pitää saada kuntoon. Mitä tämä taloudellinen turvallisuus sitten konkreettisina rakennuspalikoina tarkoittaa?

Tärkein rakennuspalikka on ehdottomasti osakesalkku, joka tuottaa merkittävää pasiivista tuloa suhteessa kulutasoon. Tätä voi sanoa "f*ck you money":ksi. Tämä tuo mahdollisuuden sanella omat ehdot asioille, jolloin pääset aina tekemään mitä rakastat. Konkreettisena tavoiteena on ytimekkäästi sanottanut vähintään 100 000€ osakesalkkua, jonka efektiivinen netto-osinkotuotto on 2400€ vuodessa eli keskimäärin 200€/kk.

Toinen tärkeä osa on puskuri eli ("cold hard cash") käteinen, valmiina tilillä hoitamaan pienet taloudelliset huolet, murheet tai muut asiat, joihin normaalit palkkatulot eivät heti riitä. Tämä tuo joustavuutta ja onnellisuutta, yhtäkkiä ei tarvitsekkaan olla esimerkiksi 2kk ilman pyykinpesukonetta, telkkaria tai autoa. Konkreettisena tavoitteena on 2400€ käteispuskuri, josta pystyy ottamaan 200€/kk vuoden ajan.

Kolmanneksi tärkein olisi maltillisesti vivutettu sijoitusasunto, joka tuottaa merkittävää passiivista tuloa suhteessa kulutasoon. Kaiken edellä esitetyn pohdinnan jälkeen tuntuu, että siinä ei kuitenkaan ole mitään järkeä. Tämän perusteella olisi järkevämpää luopua asunnosta ja kasvattaa osakesalkun merkitystä. Tällöin salkun osalta tavoitteeksi tulisi 200 000€ osakesalkku, jonka efektiivinen netto-osinkotuotto on 4800€ vuodessa eli 400€/kk.

Näin rakennettu taloudellinenturvallisuus tarkoittaa vähintään 600€/kk passiivista nettotuloa vuoden ajan ja vähintään 400€/kk nettotuloa pidempiäkin aikoja.

4 kommenttia:

  1. Olin hyvin saman kaltaisessa tilanteessa jonkin aikaa sitten. Jälkikasvu panee miettimään tärkeitä asioita. Itselläni olisi ollut mahdollisuus jättää velkaa pienemmästä asunnosta ja laittaa se vuokralle hankkiessani perheellemme uutta. Tekijä mitä ei ollut mainittu kirjoituksessa on sijoitus asunon aiheuttama "vaiva". Asunnon omistamista aiheuttu pientä tekemistä. Taloyhtiön yhtiökokous, vuokrien seuranta ja laskutus, remontit, talkoot jne. Kaikki vaativat enemmän tai vähemmän panostasi. Jos joku rikki, vuokralaisesi voi hoitaa asioita sinun kautta. Tämä oli minun kohdalla yksi merkittävä tekijä, mitä en halunnut lapsi perheen mutenkin kiireiseen arkeeen.

    Olen joutunut pohtimaan samalla samaan tyyliin elämän arvoja kuin sinä. Tämä lähtee ihan siitä, mitä tekee töikseen ja kuinka paljon käytät niihin aikaasi. Yksi mihin olen kiinnittänyt huomiota on verotus. Jos tekee vapaa ajalla jotain muuta niin ero siihen, että teet ylitöitä on aika huikea. Tulin mm. johtopäätökseen, että sijoitusasuntoa ei kannata rassata vaan laittaa kaikki verovähennykseen ja teettää muilla. Omaa autoa taas kannattaa rassata, siinä verotus on kaikessa ihan huikeaa. Sivutöistä taas kaikenlaista kivaa vähennystä kotona, joka on helpolla käteenjäävänä kannattavampaa.

    Mutta sitten se ydinasia on, että tavoitellakko suurta omaisuutta. Asettelin jossakin vaiheessa kovia tavoitteita säästää ja kerätä salkkua. Saavutettuani 100€ salkun hölläsin, minusta kannattaa tehdä juuri tuo mietintä mikä on itselle oikeasti arvokasta. Vietän kotona merkittävän osan ajasta ja olen satsannut siihen. Tässä on mukana paikkakunta, joka osaltaan sanelee sitten työ ja ansainta mahdollisuksia. Meillä liikutaan erityisen paljon autolla, se on kohtuullisen uusi, sopii käyttöömme ja on tilava, mukava matkustaa. Samalla se on polttoainetehokas. Lasten harrastukset ja lomailu on perheemme laatuaikaa. Niissä ei yleensä pihistellä, mutta tehdään kustannustehokkaita valintoja. Välineitä on välii hankittu käytettynä, mutta varsin usein uutena ja paremmasta päästä. Ne yleensä menee sitten useammalla, kun taas käytetyt yleensä loppuvat ennen nuorinta.

    Tämä johatnut siihen, että sijoituseni eivät kasva ihan tahtia mihin parhaillaan pystyisin. Aikaa perheeni kanssa en kuitenkaan saa jälkeenpäin takaisin. Buffetin sanoin lumipalloni pyörii ja pääomaa kertyy sijoituksiini. En ahnehdi sitä kaikkea lunta pallooni.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Tuo sijoitusasunnon vaiva on tosiaan jäänyt huomiotta tässä tarkastelussa. Olet kuitenkin täysin oikeassa, sijoitusasunnon tuloa ei voi sanoa täysin passiiviseksi tuloksi ainakin verrattuna osakesalkkuun. Toki salkunkin ylläpitä ottaa hieman aikaa, mutta se menee kyllä melko pienellä vaivalla.

      Loistava kommentti ylipäätään. Arvojen ja tavoitteiden miettiminen on niin perustavanlaatuinen asia, että tuntuu oudolta, kun monet eivät sitä ajatusprosessia loppuun asti tee. Tuntuu siltä, että monet ummistaa silmänsä ja menee automoodilla päivästä toiseen. Elämällä pystyy tekemään niin paljon, kunhan ymmärtää ensin mitä elämältä haluaa. Toki se voi vaatia vuosia aikaa. Jason Fieberin kirjoitus oli mielestäni hyvä esimerkki siitä miten elämää voi muuttaa 10v aikana aivan kokonaan:
      https://www.mrfreeat33.com/10-years/

      Sit kun tavoite on kirkkaana mielessä, sen pystyy muuttamaan päivittäiseksi tekemiseksi. Valintoja toisen jälkeen joutuu tekemään paljon. Toiset liittyy ajan- ja toiset rahankäyttöön. Kolmannet omaan käytökseen muita ihmisiä kohtaan kotona, töissä, liikenteessä, lomalla, kaupassa tai muuten vapaa-ajalla.

      Poista
  2. Jos mahdollista niin anna lapselle lahjaksi aikaa. Se on paras investointi lapsen tulevaisuuteen. Aikaa olla läsnä, lukea kirjoja yhdessä, viedä harrastuksiin, samoilla luonnossa yhdessä, jutella sijoituksista yhdessä. Aika on arvokkain lahja.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Oon täysin samaa mieltä! Aikaa ei saa takaisin, rahaa voi aina tehdä lisää.

      Se että oma talous on kunnossa on yksi keinoista varmistaa ajankäyttö siihen mikä on tärkeää.

      Itselläni on liukuvan työajan saldo lähes aina nollan tuntumassa. Monilla kollegoilla se näyttää kymmeniä tunteja plussaa ja välillä sähköpostia tulee iltaisin tai viikonloppuisin. Itse en pysty ymmärtämään, miten lapsiperheessä on aikaa panostaa töihin niin paljon. Pyrin aina saamaan hommat tehtyä 7,5 tunnin aikana.

      Poista