Ihmettelen kyllä tämän kiinteistöpuljun arvostusta pörssissä. Jatkuvasti TPS1V on ollut aliarvostettu suhteessa verrokkeihin ja ennen kaikkea verrokkien arvostukseen suhteessa NAV:iin.
Viime annin yhteydessä osake treidasi lähes yhden päivän ajan yliarvostettuna, koska markkina ei reagoinut merkintäoikeuksien irtoamiseen mitenkään. Jos olisin tajunnut asian olisin myynyt koko positioni ja ostanut merkintäoikeuksia, mutta en ollut silloin tietokoneen ääressä. Tässä kuitenkin jotain omia ajatuksiani Technopoliksen nykyisestä arvostuksesta luettuani tilinpäätöksen vuodelta 2014.
Velka yhteensä 927,3 M€.
Markkina-arvo yhteensä 462,23 M€ (osakekurssi oli tarkastelua tehdessä 4,34€).
Enterprise value= markkina-arvo+velat=1389,56 M€.
Tulos ennen korkoja, veroja, poistoja ja kuoletuksia = 87,2 M€.
Jos vertaan tätä velattomaan asuntoon, jolle haluan 5 %:n vuokratuoton minun pitää käyttää velattoman asunnon hintana EV:tä ja vuokratuottona vastikkeen jälkeen EBITDA:aa. Käytännössä TPS:n osalta tiedämme, että yritys kykenee 87,2 M€ EBITDA:aan, jolloin voimme laskea EV:n edellä mainitulla tuottovaatimuksella. Oletetaan lisäksi 10 % turvamarginaali.
Fair value of EV = 0,9*87,2/0,05 = 1569,6 M€
Tämä on noin 1569,6-1389,56 M€ = 180,04 M€ euroa enemmän kuin osakekurssia P=4,34 vastaava EV. Lasketaan mikä on fair value osakekurssille. Oletetaan, että velka pysyy muuttumattomana EV:n laskennassa.
Fair value of P = (180,04/462,23+1)*4,34 € = 6,03 €.
Jos käytetään 6 % tuottovaatimusta, niin saamme osakkeen arvoksi seuraavaa
P=((0,9*87,2/0,06-1389,56)/462,23+1)*4,34 € = 3,57 €.
Otetaan näistä keskiarvo, jolloin saamme arvoksi = 4,8 €. Technopoliksen NAV on 4,94 euroa per osake. Jos Technopolis treidaisi lasketulla 4,8 euron kurssilla, niin arvostus suhteessa NAV:iin olisi 97 %, mikä vastaa paremmin verrokkien arvostusta. TPS1V säilyy kroonisesti aliarvostettuna, sillä perjantain päätös kurssi oli 4,4 euroa vaikka nousua tullut 18,9 % alkuvuonna.
Olen harkinnut Technopoliksen myyntiä salkustani, koska en näe yrityksessä merkittävää laatua. Johdon päätökset antien, osinkojen ja hybridilainojen suhteen eivät ole kovin loogisia ja eivät missään nimessä kohtele kaikkia osakkeenomistaja tasa-arvoisesti. Mielestäni voimakkaassa kasvuvaiheessa olevan firman ei ole mitään järkeä maksaa osinkoa ja järjestää anteja. Kaikki voitto tulisi käyttää bisneksen kasvattamiseen. Tämä on yksi varhaisimmista osakesijoituksista, joten olen seurannut toimintaa jo jonkin aikaa. En ole nähnyt riittävää parannusta vaikka osingon jakosuhdetta alennettiinkin, joten olen päättänyt luopua omistuksesta, kunhan arvostus kohoaa edes siedettävälle tasolle.
Tekstejä osakesijoittamisesta ja tarinoita henkilökohtaisen talouden hoitamisesta. Blogissani ei ole mainoksia eikä affiliate linkkejä. En saa mitään kompensaatiota blogini pitämisestä. Tavoitteeni kirjoittaessa on selventää omia ajatuksia ja saada palautettu lukijoilta, jotta voin kehittyä ja tehdä asiat paremmin jatkossa.
lauantai 28. helmikuuta 2015
perjantai 27. helmikuuta 2015
Sijoitusasunnon arvostaminen vuokratuoton perusteella
Olen ostamassa asuntoa ja olen pohtinut miten arvioida asunnon pyyntihinnan realistisuutta. Päädyin siihen tulokseen, että käsitellessäni sitä sijoituksena asetan sille saman tuottovaatimuksen kuin osakkeille eli oman pääomantuotto > 12%. Tätä voi tarkastella niin monella eri tavalla, mutta näin itse näen asian.
Katsoin about 2 km säteeltä ostettavasta kohteesta kaikki vuokralle tarjottavat yksiöt läpi ja otin ylös neliöt ja vuokrapyynnin. Sain loppu tulokseksi, että yksiöiden koko oli keskimäärin 29,375 neliötä ja vuokrapyynti keskimäärin 763 euroa kuukaudessa. Keskihajonta oli asunnon koossa 2,54 neliötä ja vuokrassa 116,76 euroa. Tämän perusteella voidaan laskea keskimääräinen neliövuokra, joka on 26 euroa/neliö.
Lisäksi, jos oletamme, että neliöhinnat ovat normaalijakautuneita, voimme arvioida neliövuokran todennäköisen vaihteluvälin. Kahden keskihajonnan sisään mahtuu reilu 95 % arvoista, jonka perusteella voimme arvioida, että neliöhinnat vaihtelevat välillä 15,4-41,0 euroa/neliö. Tämä ottaa sekä asunnon koon vaihtelun että vuokran vaihtelun huomioon eli ekstrapoloimalla pätee myös muihin kuin yksiöihin. Näitä lukuja en aio käyttää laskelmissani, mutta niitä voi verrata vaikka omaan vuokraan tai vuokrapyyntiin.
Itselläni on kiikarissa tällä hetkellä kiikarissa 27,5 neliöinen yksiö. Jos laittaisin asunnon vuokralle, niin minkä voisin laittaa vuokrapyynniksi? Keskimääräisen neliövuokran perusteella saisin arvoksi 27,5*26 euroa=714 euroa/kk. Tätä voidaan pitää ns. best-estimate oletuksena vuokralle. Sijoituksissa yleensä halutaan varmuusmarginaalia, joten tehdään myös konservatiivinen arvio. Valitsin kaksi asuntoa, joissa oli selvästi matalampi neliövuokrapyynti ja muodostin siitä konservatiivisen vuokratuoton = 648 euro/kk.
Entä sitten itse asunto? Nyt tiedän about tulotason, mutta entä ne menot ja ostohinta? Ilmoitettu vastike oli 75 euroa/kk, jota pidän best-estimate oletuksen. Konservatiivisena arvona käytän hieman suurempaa eli 85 euroa/kk. Lisäksi olen arvioinut, että ostan asunnon seuraavalla hintavälillä: 147900 - 152400 euroa. Tähän sisältyy arvioidut remontti- ja ehostuskulut. Nyt saimme siis hinnallekin best-estimate ja konservatiiviset arvot.
Entäs sitten vuokratuotto? Jos oletetaan, että vuokrausaste on 95 % parhaassa tapauksessa ja konservatiivisessa tapauksessa vain 90 %, niin tällöin vuokratuotoksi vuodessa saamme seuraavat summat:
best-estimate 12*(714-75)*0,95=7284 euroa
konservatiivinen 12*(648-85)*0,9=6080 euroa.
Käsittääkseni melko yleinen vaatimus asuntosijoittajilla on, että vähintään 5 % pitää saada vuokratuottoa. Käyttämällä tätä asunnon arvostukseen saamme edellä lasketuilla vuokratuotoilla asunnolle seuraavat arvot:
best-estimate 7284/0,05=145692 euroa
konservatiivinen 6080/0,05=121608 euroa.
Kun näitä laskettuja arvoja vertaa asunnosta luultavasti maksamaani hintaväliin, niin voidaan huomata, että parhaassakin tapauksessa ostan asunnon noin 2200 euron ylihinnalla ja huonoimmassa tilanteessa jopa yli 30000 euron ylihinnalla. Mitä tapahtuu jos tutkinkin asiaa myös velkavivun kannalta?
Muodostamani sijoitus keissi on käytännössä tämä: ostan asunnun, asun siinä kaksi vuotta, muutan, pistän sen vuokralle ja myyn sen ajan X jälkeen. Myyntiajankohta määräytyy täysin tulevaisuuden sattumien kautta. En osaa kyllä asiaa arvioida. Joka tapauksessa olen sitä mieltä, että asunnoista maksettavat hinnat eivät voi merkittävästi kohota ennen kuin palkkakehitys paranee. Jos korot nousevat, niin silloin käsitykseni mukaan myös maailman taloudessa menee paremmin, jolloin myös palkkakehitys paranee. Tämä siis kompensoi korkojen nousun aiheuttamaa asunnoista maksettavan hinnan laskua. Lisäksi vuokrien nouseminen on mahdollista, sillä nykyisin suomalaisen keskipalkasta (brutto 3300 euroa/kk=netto 2310 euroa/kk) menee asumiseen noin 28 - 31 %. Käsittääkseni kipuraja alkaa menemään vasta 40 %:n tienoilla, joten nousuvaraa vuokrissa vielä on. Yhteenvetona näkisin siis, että asunnoista maksettavat hinnan eivät muut merkittävästi seuraavan kymmenen vuoden aikana, mutta vuokrat voivat jatkaa nousuaan.
Arvioidaan nyt, että se myyntiajankohta X on vähintään kaksi vuotta muuton jälkeen eli asuntoa vuokrataan kaksi vuotta. Tämä voi olla, jopa melko oiva aika myydä asunto korkojen nousun kannalta, mutta se jää nähtäväksi.
Minulla on omaa pääomaa asuntoa ostaessa aika tarkkaan 18000 euroa. Kahden asumisvuoden jälkeen eli vuokralle laittohetkellä omaa pääomaa on asunnossa kiinni noin 28600. Tällöin oman pääoman tuotoksi muodostuu 12,94 %. Kahden asumisvuoden ja kahden vuokrausvuoden jälkeen eli myyntihetkellä omaa pääomaa on asunnossa kiinni noin 39300 euroa. Tällöin oman pääoman tuotoksi muodostuu 10,36 %. Keskimääräinen ROE vuokrausajalta on siis 11,65 %. Tämä on hyvin lähellä 12 % tuottovaatimustani.
Entä sitten asunnon arvon nousu neljän vuoden aikana? Onko se mahdollista edellä mainitun heikon palkkakehityksen aikana? Entä voiko asunnon arvo laskea? Voi ja voi. Ennen kaikkea asunnon arvo ja hinta voivat heilahdella paljonkin ja eivät varmasti ole kaiken aikaan yksi yhteen. Jos oletetaan, että vuokrat nousevat 2 % vuodessa seuraavan neljän vuoden aikana, niin tällöin vuokratuotot voivat asuntoni kohdalla olla 6580 - 7885 euroa vuodessa (konservatiivinen ja best-estimate). Tällöin olettamalla vuokratuottovaatimuksen olevan edelleen 5 % saamme asunnostani maksettavaksi hinnaksi 131600 - 157700 euroa.
Lopputulemana on vähintään kaksi erilaista tapahtumaketjua:
best-estimate ostan asunnon hintaan 147900, asun siinä kaksi vuotta, laitan vuokralle 7284 euron vuosituotolla ja myyn kahden vuoden päästä hintaan 157700 euroa => ROE 14,15 % p.a.
konservatiivinen ostan asunnon hintaan 152400, asun siinä kaksi vuotta, laitan vuokralle 6080 euron vuosituotolla ja myyn kahden vuoden päästä hintaan 131600 euroa => ROE -10,5 % p.a.
Onneksi voin aina jatkaa vuokraamista. Jos tilanne näyttäisi neljän vuoden päästä konservatiivisen laskutoimituksen lopputulokselta, niin voisin pyrkiä parantamaan vuokrausastetta. Voisin pyrkiä nostamaan vuokraa kuuntelemalla vuokralaisen toiveita. Voisin neuvotella pankissa lainan uudestaan. Voin ennen kaikkea jäädä odottamaan parempia aikoja myydä asunto.
Oli miten oli, niin yllä oleva sijoituskeissi ei minua vakuuta. Joko minun pitää ajatella pidemmällä aikavälillä tai tyytyä siihen, että pääkaupunkiseudulla asunnot ovat melko korkealle arvostettu ja riski negatiiviseen tuottoon on selvästi olemassa. Välillä ihmetyttää tämä suomalainen tapa sitoa kaikki omaisuus asuntoon ja itsekin olen kovalla kyydillä menossa siihen. Reilu kaksi vuotta sitten, kun aloitin ASP-säästämisen en edes ajatellut vaihtoehtoa, että sijoittaisin kaiken osakkeisiin ja asuisin vuokralla. Toki silloin oli matkassa myös kauniimpi puolikas, jonka kanssa oman kodin omistaminen olisi jotain aivan muuta kuin sijoittamista.
Nyt olen kuitenkin suuren päätöksen äärellä ja en vieläkään osaa päättää. Pari asiaa mitä tuli mieleen tätä kirjoittaessa. Vuokrattaessa oman pääoman tuotto pysyy korkealla, jos velkavivun määrän pystyy pitämään vakiona. Onnistuuko bullet-lainat sijoitusasuntojen kanssa? Onkohan omavaraisuusvaatimus jotain samaa luokkaa kuin kiinteistösijoitusfirmoilla eli noin 30 %? Toinen asia mikä tuli mieleen, että pitäisikö sitä muuttaa pois pääkaupunkiseudulta ja pyrkiä tekemään etätöitä? Tällöin asumisen kustannukset laskisivat ja minulla olisi varaa paljon muuhunkin kuin betonikuutioon Helsingin lähiössä. Talo järven rannalta, vene järveen jne. Enpä tiedä, pitää miettiä unelmiaan vielä :)
Katsoin about 2 km säteeltä ostettavasta kohteesta kaikki vuokralle tarjottavat yksiöt läpi ja otin ylös neliöt ja vuokrapyynnin. Sain loppu tulokseksi, että yksiöiden koko oli keskimäärin 29,375 neliötä ja vuokrapyynti keskimäärin 763 euroa kuukaudessa. Keskihajonta oli asunnon koossa 2,54 neliötä ja vuokrassa 116,76 euroa. Tämän perusteella voidaan laskea keskimääräinen neliövuokra, joka on 26 euroa/neliö.
Lisäksi, jos oletamme, että neliöhinnat ovat normaalijakautuneita, voimme arvioida neliövuokran todennäköisen vaihteluvälin. Kahden keskihajonnan sisään mahtuu reilu 95 % arvoista, jonka perusteella voimme arvioida, että neliöhinnat vaihtelevat välillä 15,4-41,0 euroa/neliö. Tämä ottaa sekä asunnon koon vaihtelun että vuokran vaihtelun huomioon eli ekstrapoloimalla pätee myös muihin kuin yksiöihin. Näitä lukuja en aio käyttää laskelmissani, mutta niitä voi verrata vaikka omaan vuokraan tai vuokrapyyntiin.
Itselläni on kiikarissa tällä hetkellä kiikarissa 27,5 neliöinen yksiö. Jos laittaisin asunnon vuokralle, niin minkä voisin laittaa vuokrapyynniksi? Keskimääräisen neliövuokran perusteella saisin arvoksi 27,5*26 euroa=714 euroa/kk. Tätä voidaan pitää ns. best-estimate oletuksena vuokralle. Sijoituksissa yleensä halutaan varmuusmarginaalia, joten tehdään myös konservatiivinen arvio. Valitsin kaksi asuntoa, joissa oli selvästi matalampi neliövuokrapyynti ja muodostin siitä konservatiivisen vuokratuoton = 648 euro/kk.
Entä sitten itse asunto? Nyt tiedän about tulotason, mutta entä ne menot ja ostohinta? Ilmoitettu vastike oli 75 euroa/kk, jota pidän best-estimate oletuksen. Konservatiivisena arvona käytän hieman suurempaa eli 85 euroa/kk. Lisäksi olen arvioinut, että ostan asunnon seuraavalla hintavälillä: 147900 - 152400 euroa. Tähän sisältyy arvioidut remontti- ja ehostuskulut. Nyt saimme siis hinnallekin best-estimate ja konservatiiviset arvot.
Entäs sitten vuokratuotto? Jos oletetaan, että vuokrausaste on 95 % parhaassa tapauksessa ja konservatiivisessa tapauksessa vain 90 %, niin tällöin vuokratuotoksi vuodessa saamme seuraavat summat:
best-estimate 12*(714-75)*0,95=7284 euroa
konservatiivinen 12*(648-85)*0,9=6080 euroa.
Käsittääkseni melko yleinen vaatimus asuntosijoittajilla on, että vähintään 5 % pitää saada vuokratuottoa. Käyttämällä tätä asunnon arvostukseen saamme edellä lasketuilla vuokratuotoilla asunnolle seuraavat arvot:
best-estimate 7284/0,05=145692 euroa
konservatiivinen 6080/0,05=121608 euroa.
Kun näitä laskettuja arvoja vertaa asunnosta luultavasti maksamaani hintaväliin, niin voidaan huomata, että parhaassakin tapauksessa ostan asunnon noin 2200 euron ylihinnalla ja huonoimmassa tilanteessa jopa yli 30000 euron ylihinnalla. Mitä tapahtuu jos tutkinkin asiaa myös velkavivun kannalta?
Muodostamani sijoitus keissi on käytännössä tämä: ostan asunnun, asun siinä kaksi vuotta, muutan, pistän sen vuokralle ja myyn sen ajan X jälkeen. Myyntiajankohta määräytyy täysin tulevaisuuden sattumien kautta. En osaa kyllä asiaa arvioida. Joka tapauksessa olen sitä mieltä, että asunnoista maksettavat hinnat eivät voi merkittävästi kohota ennen kuin palkkakehitys paranee. Jos korot nousevat, niin silloin käsitykseni mukaan myös maailman taloudessa menee paremmin, jolloin myös palkkakehitys paranee. Tämä siis kompensoi korkojen nousun aiheuttamaa asunnoista maksettavan hinnan laskua. Lisäksi vuokrien nouseminen on mahdollista, sillä nykyisin suomalaisen keskipalkasta (brutto 3300 euroa/kk=netto 2310 euroa/kk) menee asumiseen noin 28 - 31 %. Käsittääkseni kipuraja alkaa menemään vasta 40 %:n tienoilla, joten nousuvaraa vuokrissa vielä on. Yhteenvetona näkisin siis, että asunnoista maksettavat hinnan eivät muut merkittävästi seuraavan kymmenen vuoden aikana, mutta vuokrat voivat jatkaa nousuaan.
Arvioidaan nyt, että se myyntiajankohta X on vähintään kaksi vuotta muuton jälkeen eli asuntoa vuokrataan kaksi vuotta. Tämä voi olla, jopa melko oiva aika myydä asunto korkojen nousun kannalta, mutta se jää nähtäväksi.
Minulla on omaa pääomaa asuntoa ostaessa aika tarkkaan 18000 euroa. Kahden asumisvuoden jälkeen eli vuokralle laittohetkellä omaa pääomaa on asunnossa kiinni noin 28600. Tällöin oman pääoman tuotoksi muodostuu 12,94 %. Kahden asumisvuoden ja kahden vuokrausvuoden jälkeen eli myyntihetkellä omaa pääomaa on asunnossa kiinni noin 39300 euroa. Tällöin oman pääoman tuotoksi muodostuu 10,36 %. Keskimääräinen ROE vuokrausajalta on siis 11,65 %. Tämä on hyvin lähellä 12 % tuottovaatimustani.
Entä sitten asunnon arvon nousu neljän vuoden aikana? Onko se mahdollista edellä mainitun heikon palkkakehityksen aikana? Entä voiko asunnon arvo laskea? Voi ja voi. Ennen kaikkea asunnon arvo ja hinta voivat heilahdella paljonkin ja eivät varmasti ole kaiken aikaan yksi yhteen. Jos oletetaan, että vuokrat nousevat 2 % vuodessa seuraavan neljän vuoden aikana, niin tällöin vuokratuotot voivat asuntoni kohdalla olla 6580 - 7885 euroa vuodessa (konservatiivinen ja best-estimate). Tällöin olettamalla vuokratuottovaatimuksen olevan edelleen 5 % saamme asunnostani maksettavaksi hinnaksi 131600 - 157700 euroa.
Lopputulemana on vähintään kaksi erilaista tapahtumaketjua:
best-estimate ostan asunnon hintaan 147900, asun siinä kaksi vuotta, laitan vuokralle 7284 euron vuosituotolla ja myyn kahden vuoden päästä hintaan 157700 euroa => ROE 14,15 % p.a.
konservatiivinen ostan asunnon hintaan 152400, asun siinä kaksi vuotta, laitan vuokralle 6080 euron vuosituotolla ja myyn kahden vuoden päästä hintaan 131600 euroa => ROE -10,5 % p.a.
Onneksi voin aina jatkaa vuokraamista. Jos tilanne näyttäisi neljän vuoden päästä konservatiivisen laskutoimituksen lopputulokselta, niin voisin pyrkiä parantamaan vuokrausastetta. Voisin pyrkiä nostamaan vuokraa kuuntelemalla vuokralaisen toiveita. Voisin neuvotella pankissa lainan uudestaan. Voin ennen kaikkea jäädä odottamaan parempia aikoja myydä asunto.
Oli miten oli, niin yllä oleva sijoituskeissi ei minua vakuuta. Joko minun pitää ajatella pidemmällä aikavälillä tai tyytyä siihen, että pääkaupunkiseudulla asunnot ovat melko korkealle arvostettu ja riski negatiiviseen tuottoon on selvästi olemassa. Välillä ihmetyttää tämä suomalainen tapa sitoa kaikki omaisuus asuntoon ja itsekin olen kovalla kyydillä menossa siihen. Reilu kaksi vuotta sitten, kun aloitin ASP-säästämisen en edes ajatellut vaihtoehtoa, että sijoittaisin kaiken osakkeisiin ja asuisin vuokralla. Toki silloin oli matkassa myös kauniimpi puolikas, jonka kanssa oman kodin omistaminen olisi jotain aivan muuta kuin sijoittamista.
Nyt olen kuitenkin suuren päätöksen äärellä ja en vieläkään osaa päättää. Pari asiaa mitä tuli mieleen tätä kirjoittaessa. Vuokrattaessa oman pääoman tuotto pysyy korkealla, jos velkavivun määrän pystyy pitämään vakiona. Onnistuuko bullet-lainat sijoitusasuntojen kanssa? Onkohan omavaraisuusvaatimus jotain samaa luokkaa kuin kiinteistösijoitusfirmoilla eli noin 30 %? Toinen asia mikä tuli mieleen, että pitäisikö sitä muuttaa pois pääkaupunkiseudulta ja pyrkiä tekemään etätöitä? Tällöin asumisen kustannukset laskisivat ja minulla olisi varaa paljon muuhunkin kuin betonikuutioon Helsingin lähiössä. Talo järven rannalta, vene järveen jne. Enpä tiedä, pitää miettiä unelmiaan vielä :)
maanantai 23. helmikuuta 2015
Pankki- ja vakuutusliiketoimintasektorin kehitys
Kirjoitin aiemmin lähes blogini ensimmäisinä teksteinä seurantalistallani olevista yrityksistä, jotka toimivat pankki- ja vakuutusliiketoimintasektorilla. Näin jälkikäteen on mukavaa palata aiempiin teksteihin ja ajatuksiin. Tai no mukavaa ja mukavaa.
Aiemmassa tekstissäni totesin, että minua kiinnostaa pankki- ja vakuutuspuolelta neljä yritystä Bank of Internet, Aflac, Sampo ja Nordea ja merkitsin yritysten markkina-arvot ylös 23.5.2013.
Yhtiö P/E Mkt cap
BofI 14.75 550Mio
Aflac 8.65 25.5Mrd
Sampo 12.44 17.5Mrd
Nordea 12.2 38.2Mrd
Vertailemalla yritysten hinnoittelua ja arvostuskertoimia suhteessa oman pääoman tuottoon päädyin ostamaan Aflacia salkkuuni 29.5.2013. Aflacin kannattavuus on säilynyt hyvänä, mutta ennen kaikkea valuuttakurssien (japanin jeni ja usdn välillä) muutokset ovat aiheuttaneet tuloksen ja liikevaihdon pysymisen käytännössä muuttumattomana. Aflac hinnoitellaan 20.2.2015 lähes täysin samalle tasolle kuin aiemmin, nimittäin yrityksen markkina-arvo on 27,49 mrd eli noin 8 % suurempi kuin aiemmin. P/E luku on pysytellyt myös samoilla tasoilla ollen vuoden 2014 tuloksen perusteella 9,56 eli noin 10 % korkeampi. Tästä itseasiassa nähdään, että ainoastaan arvostustaso on kohonnut ja tulos ei ole kehittynyt positiivisesti. Osinkoa Aflac on maksanut kvartaaleittain yhteensä noin 4,7 % hankintahetken markkina-arvosta.
Entä miten muiden finanssifirmojen kanssa olisi käynyt?
BofI:n markkina-arvo on kohonnut merkittävästi, sillä pankki treidaa tällä hetkellä 1,36 mrd hintalapulla. Tämä on noin 147 % enemmän kuin toukokuussa 2013. Tämä ei kuitenkaan ole pelkästään hyvän tuloskasvun syytä vaan myös arvostuskertoimet ovat kohonneet hieman ja P/E luku on tällä hetkellä 19,87. Osinkoa BofI ei ole maksanut.
Sampon markkina-arvo on kehittynyt myös erittäin suotuisasti, sillä osakekurssi kolistelee kaikkien aikojen korkeimpia lukemia. Markkina-arvo on 24,55 mrd, joka on 40 % suurempi kuin toukokuussa 2013. Tulos on kasvanut tehostamisen myötä, mutta samalla myös arvostus on kasvanut. Sampon P/E-luku on tällä hetkellä 15,98 eli noin 28,5 % korkeampi kuin pari vuotta sitten. Osinkoa Sampo maksoi viime vuonna 1,65 euroa per osake eli noin 6,2 % vuoden 2013 toukokuun markkina-arvostaan.
Nordean kurssi on kohonnut vähiten, sillä markkina-arvo on kohonnut vain 47,14 mrd:iin euroon eli noin 23 %. P/E-luku on kohonnut noin reilu 10 % ollen tällä hetkellä 13,6 eli markkina-arvon kasvu on mennyt lähes käsikädessä tuloskasvun kanssa. Nordea on maksanut osinkoa Sampon tapaan vuonna 2014 0,43 euroa per osake eli noin 5 % vuoden 2013 markkina-arvostaan.
Alla olevaa taulukkoa katsoessa voin jälleen kerran miettiä, mikä meni vikaan ja onko minulla mahdollisuuksia onnistua pitkällä aikavälillä, kun lyhyellä aikavälilläkin valinnat eivät näytä kovin onnistuneilta. Että näin.
Aiemmassa tekstissäni totesin, että minua kiinnostaa pankki- ja vakuutuspuolelta neljä yritystä Bank of Internet, Aflac, Sampo ja Nordea ja merkitsin yritysten markkina-arvot ylös 23.5.2013.
Yhtiö P/E Mkt cap
BofI 14.75 550Mio
Aflac 8.65 25.5Mrd
Sampo 12.44 17.5Mrd
Nordea 12.2 38.2Mrd
Vertailemalla yritysten hinnoittelua ja arvostuskertoimia suhteessa oman pääoman tuottoon päädyin ostamaan Aflacia salkkuuni 29.5.2013. Aflacin kannattavuus on säilynyt hyvänä, mutta ennen kaikkea valuuttakurssien (japanin jeni ja usdn välillä) muutokset ovat aiheuttaneet tuloksen ja liikevaihdon pysymisen käytännössä muuttumattomana. Aflac hinnoitellaan 20.2.2015 lähes täysin samalle tasolle kuin aiemmin, nimittäin yrityksen markkina-arvo on 27,49 mrd eli noin 8 % suurempi kuin aiemmin. P/E luku on pysytellyt myös samoilla tasoilla ollen vuoden 2014 tuloksen perusteella 9,56 eli noin 10 % korkeampi. Tästä itseasiassa nähdään, että ainoastaan arvostustaso on kohonnut ja tulos ei ole kehittynyt positiivisesti. Osinkoa Aflac on maksanut kvartaaleittain yhteensä noin 4,7 % hankintahetken markkina-arvosta.
Entä miten muiden finanssifirmojen kanssa olisi käynyt?
BofI:n markkina-arvo on kohonnut merkittävästi, sillä pankki treidaa tällä hetkellä 1,36 mrd hintalapulla. Tämä on noin 147 % enemmän kuin toukokuussa 2013. Tämä ei kuitenkaan ole pelkästään hyvän tuloskasvun syytä vaan myös arvostuskertoimet ovat kohonneet hieman ja P/E luku on tällä hetkellä 19,87. Osinkoa BofI ei ole maksanut.
Sampon markkina-arvo on kehittynyt myös erittäin suotuisasti, sillä osakekurssi kolistelee kaikkien aikojen korkeimpia lukemia. Markkina-arvo on 24,55 mrd, joka on 40 % suurempi kuin toukokuussa 2013. Tulos on kasvanut tehostamisen myötä, mutta samalla myös arvostus on kasvanut. Sampon P/E-luku on tällä hetkellä 15,98 eli noin 28,5 % korkeampi kuin pari vuotta sitten. Osinkoa Sampo maksoi viime vuonna 1,65 euroa per osake eli noin 6,2 % vuoden 2013 toukokuun markkina-arvostaan.
Nordean kurssi on kohonnut vähiten, sillä markkina-arvo on kohonnut vain 47,14 mrd:iin euroon eli noin 23 %. P/E-luku on kohonnut noin reilu 10 % ollen tällä hetkellä 13,6 eli markkina-arvon kasvu on mennyt lähes käsikädessä tuloskasvun kanssa. Nordea on maksanut osinkoa Sampon tapaan vuonna 2014 0,43 euroa per osake eli noin 5 % vuoden 2013 markkina-arvostaan.
Alla olevaa taulukkoa katsoessa voin jälleen kerran miettiä, mikä meni vikaan ja onko minulla mahdollisuuksia onnistua pitkällä aikavälillä, kun lyhyellä aikavälilläkin valinnat eivät näytä kovin onnistuneilta. Että näin.
| Yritys | Mcap alussa | Mcap nyt | Tuotto | Osingot | Yhteensä |
| BofI | 0,55 | 1,36 | 147,27% | 0,00% | 147,27% |
| Aflac | 25,5 | 27,49 | 7,80% | 4,70% | 12,50% |
| Sampo | 17,5 | 24,55 | 40,29% | 6,20% | 46,49% |
| Nordea | 38,2 | 47,14 | 23,40% | 5,00% | 28,40% |
perjantai 6. helmikuuta 2015
Outotecin painoa keveämmäksi
Tämä on ennen kaikkea virheiden tunnustamista. Toiseksi tämä on järjen kuuntelua ja riskien hallintaa. Kuten aiemmin mainitsin, niin olin suunnitellut osto-ohjelman täysin väärin suhteessa käytettävissä olevaan käteiseen ja velkavipuun. Tämä aiheutti Outotecin painon nousemisen suureksi jo ennen kuin positioni oli täysi. Samalla myös käytettävissä olevat varat loppuivat kesken ja jouduin ikävään tilanteeseen riskien hallinnan kannalta.
Velkavipuni oli ennen Outotecin myyntiä yli 20 prosentin ja strategiani mukainen maksimivipu on 25 %, joten oltiin hyvin lähellä rajaa. Tämä toki johtuu myös Nokian Renkaiden ostoista. Virheiden tunnustaminen ja tunnistaminen yhden myynnin avulla auttaa kuitenkin jatkossa muidenkin arvopapereiden ja päätösten kanssa. Myös Nokian Renkaiden osto-ohjelma oli väärin suunniteltu ja toimikoon tämä myynti muistutuksena, että seuraavat osto-ohjelmat on suunniteltava paremmin.
Velkavipu ja suuri paino syklisessä Outotecissä lisäsi myös riskitasoa. Toiseksi riskitasoon vaikutti selvästi OTE1V:n tilinpäätöksen lukemisen jälkeen tulleet ajatukset. Tajusin vihdoin missä tilanteessa kaivosteollisuus on ja miten Outotec muodostaa tulonsa. Tutkin tarkemmin liikevaihdon muodostumista eri sektoreilta ja tajusin, että en ole tarpeeksi syvälle OTE1V:n liiketoiminnassa. Kun katsoin muita samalla alalla (perusmateriaalit) toimivia yrityksiä tajusin, että myös itse kaivosbisnes voi olla erittäin kannattavaa. Tämä oli täysin vastoin aiempaa käsitystäni, mikä oli muodostunut lähinnä Talvivaaran ja muiden pienten suomalaisten kaivosten ahdingosta. Ennen kaikkea yllätyin BHP Billitonin kannattavuudesta, mikä on bisneksenä huomattavasti yksinkertaisempaa kuin Outotecin liiketoiminta.
Olin ostanut Outotecia kolmessa erässä 7 euron, 5,8 euron ja 4,5 euron tasoilta yhteensä 380 kappaletta. Keskihankintahintani oli 5,26 euroa. Myin 180 osaketta ja jätin salkkuuni 200 kappaletta, jotka ovat kaikki hankittu 4,5 euron tasolta. Verotusmielessä FIFO-periaatteen mukaan myin nimen omaan nuo kaksi aiempaa erää ja tein luovutustappiota. Tästä ei tule ikävästi maksuun veroja, mikä voisi mutkistaa päätöksiä entisestään. Myin osakkeet hintaan 5,55 euroa.
Myynnin myötä velkavipuni laski noin 17 % tasolle ja laskin äskettäin, että saan tässä kuussa säästöön noin 800 euroa, mikä laskee vipuani edelleen. Tammikuu meni siinä mielessä peiton alle, että säästösumma oli pyöreä nolla. Tammikuussa ja oikeastaan Joulukuussa tapahtui kuitenkin kaikkea kokemisen arvoista, joten rahan meno ei kaduta. Elää pitää aina täysillä tai ainakin fiiliksen mukaan. Kaduttaisi ehkä enemmän asioiden tekemättä jättäminen. Tavoite 750€/kk on kuitenkin keskimääräinen arvo, joten loppuvuonna pitää hieman kiriä, mutta tehtävä ei missään nimessä pitäisi olla mahdoton. Bonukset pitäisi olla huhtikuussa melko hyvät, arvion mukaan noin 6 % vuosipalkasta.
ps. Aika hullu ollut tuloskausi tähän mennessä! Joka päivä nähty 5-10 % heilahduksia suuntaan jos toiseen. Fortum, Nordea, Konecranes, Kone, Nokian Renkaat, Strayer Education jne. heiluneet aivan hulluna. Eipä siinä, käyttäkäähämme mahdolliset tilaisuudet hyväksi!
Velkavipuni oli ennen Outotecin myyntiä yli 20 prosentin ja strategiani mukainen maksimivipu on 25 %, joten oltiin hyvin lähellä rajaa. Tämä toki johtuu myös Nokian Renkaiden ostoista. Virheiden tunnustaminen ja tunnistaminen yhden myynnin avulla auttaa kuitenkin jatkossa muidenkin arvopapereiden ja päätösten kanssa. Myös Nokian Renkaiden osto-ohjelma oli väärin suunniteltu ja toimikoon tämä myynti muistutuksena, että seuraavat osto-ohjelmat on suunniteltava paremmin.
Velkavipu ja suuri paino syklisessä Outotecissä lisäsi myös riskitasoa. Toiseksi riskitasoon vaikutti selvästi OTE1V:n tilinpäätöksen lukemisen jälkeen tulleet ajatukset. Tajusin vihdoin missä tilanteessa kaivosteollisuus on ja miten Outotec muodostaa tulonsa. Tutkin tarkemmin liikevaihdon muodostumista eri sektoreilta ja tajusin, että en ole tarpeeksi syvälle OTE1V:n liiketoiminnassa. Kun katsoin muita samalla alalla (perusmateriaalit) toimivia yrityksiä tajusin, että myös itse kaivosbisnes voi olla erittäin kannattavaa. Tämä oli täysin vastoin aiempaa käsitystäni, mikä oli muodostunut lähinnä Talvivaaran ja muiden pienten suomalaisten kaivosten ahdingosta. Ennen kaikkea yllätyin BHP Billitonin kannattavuudesta, mikä on bisneksenä huomattavasti yksinkertaisempaa kuin Outotecin liiketoiminta.
Olin ostanut Outotecia kolmessa erässä 7 euron, 5,8 euron ja 4,5 euron tasoilta yhteensä 380 kappaletta. Keskihankintahintani oli 5,26 euroa. Myin 180 osaketta ja jätin salkkuuni 200 kappaletta, jotka ovat kaikki hankittu 4,5 euron tasolta. Verotusmielessä FIFO-periaatteen mukaan myin nimen omaan nuo kaksi aiempaa erää ja tein luovutustappiota. Tästä ei tule ikävästi maksuun veroja, mikä voisi mutkistaa päätöksiä entisestään. Myin osakkeet hintaan 5,55 euroa.
Myynnin myötä velkavipuni laski noin 17 % tasolle ja laskin äskettäin, että saan tässä kuussa säästöön noin 800 euroa, mikä laskee vipuani edelleen. Tammikuu meni siinä mielessä peiton alle, että säästösumma oli pyöreä nolla. Tammikuussa ja oikeastaan Joulukuussa tapahtui kuitenkin kaikkea kokemisen arvoista, joten rahan meno ei kaduta. Elää pitää aina täysillä tai ainakin fiiliksen mukaan. Kaduttaisi ehkä enemmän asioiden tekemättä jättäminen. Tavoite 750€/kk on kuitenkin keskimääräinen arvo, joten loppuvuonna pitää hieman kiriä, mutta tehtävä ei missään nimessä pitäisi olla mahdoton. Bonukset pitäisi olla huhtikuussa melko hyvät, arvion mukaan noin 6 % vuosipalkasta.
ps. Aika hullu ollut tuloskausi tähän mennessä! Joka päivä nähty 5-10 % heilahduksia suuntaan jos toiseen. Fortum, Nordea, Konecranes, Kone, Nokian Renkaat, Strayer Education jne. heiluneet aivan hulluna. Eipä siinä, käyttäkäähämme mahdolliset tilaisuudet hyväksi!
sunnuntai 18. tammikuuta 2015
Asunnon osto vai asuminen vuokralla?
Olen nyt jahkaillut ja miettinyt pitkään kumpi vaihtoehto asumisessa olisi minun kohdallani parempi. En ole saanut mitään yksiselitteistä vastausta itselleni, sillä asiaan vaikuttaa niin monet seikat. Ennen kaikkea päätös on todella suuri, joten asiaa on syytäkin miettiä huolella ja arvioida eri vaihtoehtojen vaikutukset sekä taloudellisesti että muutenkin. Tässä tekstissäni pyrin avaamaan ajatuksiani hieman, jotta ne selkiytyisivät ja voisin lopulta tehdä päätöksen.
Mitä etuja ja haittoja on oman asunnon ostossa ja
omistamisessa? Entä mitä etuja ja haittoja vuokralla asumisessa on? Molemmista
vaihtoehdoista löytyy etuja ja haittoja:
EDUT:
Omassa asuessa saavutat tietyn itsenäisyyden tason, etkä ole
riippuvainen vuokranantajan päätöksistä. Lisäksi sinulla on enemmän (tai
ylipäätään) päätösvaltaa taloyhtiön asioissa. Lisäksi sijainti on pysyvä ja
sinun ei tarvitse muuttaa ellet itse halua. Riippuen ostettavasta asunnosta
kaikki on uutta ja/tai sinulla on avoimet kädet sisustaa asunto kuten haluat.
Vuokralla asuessa etuina ovat erityisesti joustavuus. Voit
koska tahansa muuttaa pois esim. työn perässä tai karkuun naapureita. Sinun ei
tarvitse olla mukana päättämässä taloyhtiön asioista ja muutenkin asuminen on
huoletonta. Et joudu ostamaan uutta jääkaappia, jos se hajoaa, vaan kodinkoneet
ovat vuokranantajan vastuulla. Lisäksi vuokraaminen mahdollistaa erilaisten
asumisratkaisujen hyödyntämisen, kuten kommuuniasumisen. Tällöin voit pienellä
vuokralla saada käyttöön yhteistiloja eli esim. ison täysin kalustetun keittiön,
saunan ja parvekken tai pihan. Kommuuniasuminen voi mahdollistaa myös paremman
sijainnin sekä uusia ystäviä.
HAITAT:
Vaikka omassa asuessa olet itsenäisempi ja pääset
osallistumaan päätöksentekoon, niin toisaalta se tarkoittaa, että myös joudut
osallistumaan päätöksentekoon. Kuvittelisin myös, että sinun pitää tulla
toimeen naapureiden kanssa ja niiden hulluja ideoita ei välttämättä pääse
pakoon olemalla pois yhtiökokouksesta. Oma asunto voi aiheuttaa myös yllättäviä
kuluja, joilla tarkoitan lähinnä remonteista aiheutuvia kuluja. Toki monet
peruskorjaukset ovat tiedossa etukäteen, mutta myös yllättäviä korjauksia voi
jossain tilanteissa tulla. Myös pienemmät kulut, kuten kodinkoneiden
rikkoontuminen, ovat mahdollisia ja sinun vastuullasi. Oma asunto ei
luultavasti mahdollista kommuuniasumista tai ainakaan siitä saatavia hyötyjä
ellet sitten osta siihen soveltuvaa asuntoa, joka usein hintansa puolesta pakottaa
alivuokralaisiin. Lisäksi nykymaailmassa pitää varautua myymiseen tai ennen
kaikkea yllättävään pakkomyymiseen, sillä YT-neuvotteluja käydään jatkuvasti.
Tähän asunnon myyntihinnan laskuun liittyy myös asunnon arvon lasku, joka on
mahdollista ainakin hieman lyhyellä aikavälillä, koska palkkakehitys ei
yksinkertaisesti pysy perässä.
Vuokralla asuessa kaikki on vuokranantajan päätettävissä ja
sinulla ei ole loppu peleissä mitään itsenäisyyttä tai päästövaltaa. Et
välttämättä voi sisustaa asuntoa kuten haluat saati sitten tehdä suurempi
muutoksia, kuten astianpesukoneen lisäämistä keittiöön. Yhtäkkiä voi tulla
postissa irtisanomisilmoitus ja joudut muuttamaan juuri silloin kun se vähiten
olisi sinulle sopinut. Monissa tilanteissa asunnon siisteys ja materiaalien
sekä kodinkoneiden laadukkuus on huomattavasti heikompi vuokra-asunnossa kuin
omassa asunnossa olisi.
TALOUDELLISUUS:
Yllä olevat edut ja haitat on mietitty lähinnä minun
tarpeiden mukaan, joten ne eivät missään nimessä ole yleispäteviä. Esim. lapsiperheillä
on täysin erilaiset tarpeet ja sitä kautta erilaiset edut ja haitat vaihtoehtojen
välillä. Yksi juttu on kuitenkin sama kaikilla, nimittäin vaihtoehtojen vertailu
taloudellisesti. Ensinnäkin olisi hyvä tietää kumpi on edullisempaa pitkällä
aikavälillä, sillä asuminen on ennen kaikkea kulu?
Perusoletuksena on asunto pääkaupunkiseudulta ja
tarkasteluaikaväli on 5 vuotta. Arvioitu velan määrä on 126000 euroa ja
keskimääräinen korko 2,25 %. Omaa pääomaa on 18000 euroa ja asunnon ostohinta 144000 euroa. Tässä
joitain laskelmissani käyttämiäni hinta-arvioita:
Vuokra 540 euroa/kk
Vastike 179 euroa/kk
Korkokulut, 5 vuoden keskiarvo 213 euroa/kk
Yllä olevan perusteella oman asunnon kulut olisivat keskimäärin 319
euroa/kk eli noin 221 euroa/kk vähemmän kuin vuokralla asuessa. Tämä on siis "palkka"
siitä riskistä, jonka otan asuntoon sijoittaessa. Kun vuokraan, niin en ota riskiä ja
maksan enemmän.
Oletetaan, että asunnon arvo nousee 1,0 % vuodessa ja osakkeet tuottavat 8 % vuodessa tarkasteluaikavälillä keskimäärin. Vertaillaan vaihtoehtoja:
Vuokralla asuessa sijoitan oman pääoman (18ke) ja 610 euroa kuukaudessa osakkeisiin. Tällöin vuoden 2020 lopussa osakesalkku ja samalla nettovarallisuus on 97300 euroa.
Omassa asuessani sijoitan oman pääoman (18ke) asuntoon ja lisäksi lyhennän lainaa 264 euroa kuukaudessa.Tällöin vuoden 2020 lopussa asunnossa oleva varallisuus on 45867 euroa. Tämän lisäksi sijoitan osakkeisiin 315 euroa kuukaudessa, jolloin vuoden 2020 lopussa osakesalkku on 51472 euroa. Nettovarallisuus on yhteensä 97340 euroa, mikä on lähes eurolleen sama kuin vuokralla asuessa. Uskomatonta, eikö?
Missä tässä on sitten palkkio otetusta riskistä? Miten ylipäätään riskit pitäisi hinnoitella? Onko asuntolainan ottamisessa ja oman asunnon ostossa riskejä verrattuna vuokralla asumiseen?
Tarkastelussa en ole huomioinut korkokulujen verovähennysoikeutta. Oletetaan, että keskimäärin 50 % korkokuluista voi vähentää verotuksessa. Veroasteeksi olen olettanut 30 %. Verovähennys 5 vuoden keskiarvona on 32 euroa/kk. Tämä tekee 2433 euroa osakkeisiin sijoitettuna 5 vuoden aikana. Eli nettovarallisuus omassa asuessa olisi laskujeni mukaan 2473 euroa suurempi kuin vuokralla asuessa. Eipä ole kummoinen palkkio otetusta riskistä. Tämä on vain noin 2,54 % suurempi, mutta näyttää silti siltä, että omassa asuminen on taloudellisesti kannattavampaa. Mutta mitä tarkasteluaikavälin jälkeen tapahtuu?
Tarkoituksena olisi jättää asunto vuokralle. Vuoden 2020 lopussa tilanne on seuraava: asunnon arvioitu arvo 152860 euroa, josta asuntolainaa on 106992 euroa. Vuokra ja vastike ovat nousseet 1 % vuodessa ollen 2020 lopussa 894 euroa/kk (tällä hetkellä arvioitu vuokratuotto 830 euroa/kk) ja 193 euroa/kk (tällä hetkellä arvioitu vastike 179 euroa/kk). Lisäksi tarkastelun alla olevaan asuntoon tulee katto- ja julkisivuremontti, joiden hinnaksi arvioin 17000 euroa. Käyttämällä googlettamalla löytyvää vuokratuottolaskuria saan sijoitetun pääoman tuotoksi (ROI) tasan 5 %.
Vuonna 2020 vuokralla asuessa minulla olisi noin 97300 euron osakesalkku, joka tuottaa keskimäärin 8 % vuodessa. Omassa asunnossa ja sen vuokralle laittaessa minulla olisi noin 51400 euron osakesalkku, joka tuottaa keskimäärin 8 % vuodessa ja 170000 euron asuntovarallisuus, joka tuottaa keskimäärin 5 % vuodessa. Toisin sanoen tämä vastaa noin 157650 euron osakesalkkua, joka tuottaisi 8 % vuodessa. Velkavivulla on siis merkittävä vaikutus, kun asunnon muuttaa sijoitusasunnoksi. Tällaisessa skenaariossa oman asunnon ostaminen on siis selvästi kannattavampaa erityisesti pitkällä aikavälillä, kun asunto laitetaan vuokralle.
Kuulostaako järkevältä? Olenko huomioinut kaikki asiat? Onko teillä erilaisia kokemuksia tai muuta tietoa asiasta, joko puolesta tai vastaan? Elämän isoja päätöksiä tehdessä kaikki apu on tarpeen? Laita siis kommentti kiitos!
Vuokralla asuessa sijoitan oman pääoman (18ke) ja 610 euroa kuukaudessa osakkeisiin. Tällöin vuoden 2020 lopussa osakesalkku ja samalla nettovarallisuus on 97300 euroa.
Omassa asuessani sijoitan oman pääoman (18ke) asuntoon ja lisäksi lyhennän lainaa 264 euroa kuukaudessa.Tällöin vuoden 2020 lopussa asunnossa oleva varallisuus on 45867 euroa. Tämän lisäksi sijoitan osakkeisiin 315 euroa kuukaudessa, jolloin vuoden 2020 lopussa osakesalkku on 51472 euroa. Nettovarallisuus on yhteensä 97340 euroa, mikä on lähes eurolleen sama kuin vuokralla asuessa. Uskomatonta, eikö?
Missä tässä on sitten palkkio otetusta riskistä? Miten ylipäätään riskit pitäisi hinnoitella? Onko asuntolainan ottamisessa ja oman asunnon ostossa riskejä verrattuna vuokralla asumiseen?
Tarkastelussa en ole huomioinut korkokulujen verovähennysoikeutta. Oletetaan, että keskimäärin 50 % korkokuluista voi vähentää verotuksessa. Veroasteeksi olen olettanut 30 %. Verovähennys 5 vuoden keskiarvona on 32 euroa/kk. Tämä tekee 2433 euroa osakkeisiin sijoitettuna 5 vuoden aikana. Eli nettovarallisuus omassa asuessa olisi laskujeni mukaan 2473 euroa suurempi kuin vuokralla asuessa. Eipä ole kummoinen palkkio otetusta riskistä. Tämä on vain noin 2,54 % suurempi, mutta näyttää silti siltä, että omassa asuminen on taloudellisesti kannattavampaa. Mutta mitä tarkasteluaikavälin jälkeen tapahtuu?
Tarkoituksena olisi jättää asunto vuokralle. Vuoden 2020 lopussa tilanne on seuraava: asunnon arvioitu arvo 152860 euroa, josta asuntolainaa on 106992 euroa. Vuokra ja vastike ovat nousseet 1 % vuodessa ollen 2020 lopussa 894 euroa/kk (tällä hetkellä arvioitu vuokratuotto 830 euroa/kk) ja 193 euroa/kk (tällä hetkellä arvioitu vastike 179 euroa/kk). Lisäksi tarkastelun alla olevaan asuntoon tulee katto- ja julkisivuremontti, joiden hinnaksi arvioin 17000 euroa. Käyttämällä googlettamalla löytyvää vuokratuottolaskuria saan sijoitetun pääoman tuotoksi (ROI) tasan 5 %.
Vuonna 2020 vuokralla asuessa minulla olisi noin 97300 euron osakesalkku, joka tuottaa keskimäärin 8 % vuodessa. Omassa asunnossa ja sen vuokralle laittaessa minulla olisi noin 51400 euron osakesalkku, joka tuottaa keskimäärin 8 % vuodessa ja 170000 euron asuntovarallisuus, joka tuottaa keskimäärin 5 % vuodessa. Toisin sanoen tämä vastaa noin 157650 euron osakesalkkua, joka tuottaisi 8 % vuodessa. Velkavivulla on siis merkittävä vaikutus, kun asunnon muuttaa sijoitusasunnoksi. Tällaisessa skenaariossa oman asunnon ostaminen on siis selvästi kannattavampaa erityisesti pitkällä aikavälillä, kun asunto laitetaan vuokralle.
Kuulostaako järkevältä? Olenko huomioinut kaikki asiat? Onko teillä erilaisia kokemuksia tai muuta tietoa asiasta, joko puolesta tai vastaan? Elämän isoja päätöksiä tehdessä kaikki apu on tarpeen? Laita siis kommentti kiitos!
perjantai 2. tammikuuta 2015
Salkun tuotto vuonna 2014
Monet ovat sanoneet, että sijoittajan ja säästäjän erottaa siitä, että sijoittaja seuraa säästöjensä tuottoa, säästäjä ei. Olenko sitten sijoittaja vai säästäjä? Olen mielestäni ennemmin sijoittaja kuin säästäjä, sillä seuraan jatkuvasti tuottojani. Lisäksi pyrin aktiivisesti parantamaan säästämistapojani parantamalla esimerkiksi strategiaani. Nyt kun vuosi on pulkassa on aika katsoa viime vuoden tuottoja.
Vuoden 2014 alussa portfolioni suuruus oli 13097 €, josta osakkeita oli 12162 € ja S-ryhmän osuusmaksuja 935 €. Vuoden aikana sain säästettyä 3765 € eli noin 314 €/kk. Vuoden lopussa portfolioni suuruus oli 18134€, josta osakkeita oli 17199 € ja S-ryhmän osuusmaksuja 935 €. Portfolioni on siis 5037 € suurempi kuin vuoden alussa. Säästetty summa 3765 € selittää kasvusta suurimman osan noin 75 % ja loput 1272 € ovat tuottoa. Portfolioni tuotto jakautuu siten, että osakkeet tuottivat 1136 € ja S-ryhmän osuusmaksut 136 €. Salkkuni tuotto vuonna 2014 oli 8,5 %, joka jakautuu siten, että osakkeet tuottivat noin 8,1 % ja S-ryhmän osuusmaksut 14,5 %.
Vertailuindeksinä olen käyttänyt OMXH25:n ja S&P500:n yhdistelmää siten, että molemmat indeksit muodostavat puolet vertailuindeksistäni. Tämä johtuu siitä, että noin puolet sijoituksistani on Helsingin pörssistä ja toinen puolikas jenkkipörsseistä. OMXH25 (seligsonin ETF) tuotti viime vuonna netto-osinko mukaan laskettuna 8,54 %. S&P500 (indeksi) tuotti viime vuonna 11,81 %. Tämän perusteella vertailuindeksini tuotti 10,18 %, joka on noin 1,68 % paremmin kuin oma portfolioni. Hävisin siis jälleen vertailuindeksilleni, mutta huomattavasti vähemmän kuin viime vuonna. Kaksi viimeistä vuotta ovat olleet melkoista bull markkinan aikaa ja olisikin mielenkiintoista nähdä, miten salkkuni käyttäytyy laskumarkkinan aikana suhteessa vertailuindeksiin.
Vuonna 2014 sain osinkoja ja korkoja 521,78 euroa. Osinkoa korottivat WMT (+2,13%), IBM (+15,79%), CVX (+7,00%), MDT (+7,23%), AFL (+5,41%), FUM1V (+10,00%) ja TIK1V (+5,26%). Osinkoa laski Technopolis (-50,00%).
Tein syyskuussa 3. kvartaalin jälkeen myös vertailu portfolion screenerin avulla. Tämä toimii eräänlaisena vertailuindeksinä myös, sillä screenerin mukaan sijoittamista voisi käyttää vaihtoehtoisesti sijoitustrategiana. Käytän tuottojen vertailussa näiden osalta suoraan google finance työkalun laskemia tuottoja, jolloin esim. osinkoja ei tässä huomioida. Syyskuun alusta lähtien sen hetkinen salkkuni on tuottanut -5,81 %, mikä johtuu pitkälti Nokian Renkaiden , Chevronin, IBM:n ja Tikkurilan romahduksesta. Screenerportfolio on tuotanut samalla aikavälillä -2,95 % eli jopa 2,86 % paremmin. Screenerportfoliossa ainoastaan kaksi osaketta on kokenut kovia ja ne ovat Sturm, Ruger Company (RGR) ja Freeport-McMoRan (FCX) ja tämä myös selittää screenerportfolion parempaa tuottoa.
Vaikka hävisin vertailuindeksilleni (ja screenerportfoliolle), niin perusteet hyville tuleville vuosille pitäisi olla kunnossa. Pystyin kasvattamaan portfolioni kokoa viime vuonna reilu 38 % ja nettovarallisuuteni kasvoi vieläkin enemmän, sillä lyhensin opintolainaani 6030 € ja säästin ASP-tilille 2700 €. Lisäksi maksoin harkitsemastani asunnosta 2000 € ennakkovarausmaksun. Nettovarallisuuteni oli vuoden alussa 14777 € ja se on nyt 30544 €. Nettovarallisuuten kasvoi yhteensä 15767 € eli noin 107 %! Säästetty summa tuotot pois lukien oli noin 1208 €/kk, mikä on näin jälkikäteen tarkasteltuna huomattavasti enemmän kuin mitä odotin.
Ensi vuodelle olen asettanut jo tavoitteeni, joiden mukaan minun pitäisi säästää osakkeisiin 750 €/kk. Lisäksi aion jatkaa maksusuunnitelman mukaisesti opintolainani lyhentämistä 400 €/kk. Jos tässä onnistun, niin saan säästettyä ensi vuonna noin 1150 €/kk, mikä vastaa hyvin vuoden 2014 aikana toteutunutta summaa. Joka tapauksessa tästä on hyvä jatkaa!
Vuoden 2014 alussa portfolioni suuruus oli 13097 €, josta osakkeita oli 12162 € ja S-ryhmän osuusmaksuja 935 €. Vuoden aikana sain säästettyä 3765 € eli noin 314 €/kk. Vuoden lopussa portfolioni suuruus oli 18134€, josta osakkeita oli 17199 € ja S-ryhmän osuusmaksuja 935 €. Portfolioni on siis 5037 € suurempi kuin vuoden alussa. Säästetty summa 3765 € selittää kasvusta suurimman osan noin 75 % ja loput 1272 € ovat tuottoa. Portfolioni tuotto jakautuu siten, että osakkeet tuottivat 1136 € ja S-ryhmän osuusmaksut 136 €. Salkkuni tuotto vuonna 2014 oli 8,5 %, joka jakautuu siten, että osakkeet tuottivat noin 8,1 % ja S-ryhmän osuusmaksut 14,5 %.
Vertailuindeksinä olen käyttänyt OMXH25:n ja S&P500:n yhdistelmää siten, että molemmat indeksit muodostavat puolet vertailuindeksistäni. Tämä johtuu siitä, että noin puolet sijoituksistani on Helsingin pörssistä ja toinen puolikas jenkkipörsseistä. OMXH25 (seligsonin ETF) tuotti viime vuonna netto-osinko mukaan laskettuna 8,54 %. S&P500 (indeksi) tuotti viime vuonna 11,81 %. Tämän perusteella vertailuindeksini tuotti 10,18 %, joka on noin 1,68 % paremmin kuin oma portfolioni. Hävisin siis jälleen vertailuindeksilleni, mutta huomattavasti vähemmän kuin viime vuonna. Kaksi viimeistä vuotta ovat olleet melkoista bull markkinan aikaa ja olisikin mielenkiintoista nähdä, miten salkkuni käyttäytyy laskumarkkinan aikana suhteessa vertailuindeksiin.
Vuonna 2014 sain osinkoja ja korkoja 521,78 euroa. Osinkoa korottivat WMT (+2,13%), IBM (+15,79%), CVX (+7,00%), MDT (+7,23%), AFL (+5,41%), FUM1V (+10,00%) ja TIK1V (+5,26%). Osinkoa laski Technopolis (-50,00%).
Tein syyskuussa 3. kvartaalin jälkeen myös vertailu portfolion screenerin avulla. Tämä toimii eräänlaisena vertailuindeksinä myös, sillä screenerin mukaan sijoittamista voisi käyttää vaihtoehtoisesti sijoitustrategiana. Käytän tuottojen vertailussa näiden osalta suoraan google finance työkalun laskemia tuottoja, jolloin esim. osinkoja ei tässä huomioida. Syyskuun alusta lähtien sen hetkinen salkkuni on tuottanut -5,81 %, mikä johtuu pitkälti Nokian Renkaiden , Chevronin, IBM:n ja Tikkurilan romahduksesta. Screenerportfolio on tuotanut samalla aikavälillä -2,95 % eli jopa 2,86 % paremmin. Screenerportfoliossa ainoastaan kaksi osaketta on kokenut kovia ja ne ovat Sturm, Ruger Company (RGR) ja Freeport-McMoRan (FCX) ja tämä myös selittää screenerportfolion parempaa tuottoa.
Vaikka hävisin vertailuindeksilleni (ja screenerportfoliolle), niin perusteet hyville tuleville vuosille pitäisi olla kunnossa. Pystyin kasvattamaan portfolioni kokoa viime vuonna reilu 38 % ja nettovarallisuuteni kasvoi vieläkin enemmän, sillä lyhensin opintolainaani 6030 € ja säästin ASP-tilille 2700 €. Lisäksi maksoin harkitsemastani asunnosta 2000 € ennakkovarausmaksun. Nettovarallisuuteni oli vuoden alussa 14777 € ja se on nyt 30544 €. Nettovarallisuuten kasvoi yhteensä 15767 € eli noin 107 %! Säästetty summa tuotot pois lukien oli noin 1208 €/kk, mikä on näin jälkikäteen tarkasteltuna huomattavasti enemmän kuin mitä odotin.
Ensi vuodelle olen asettanut jo tavoitteeni, joiden mukaan minun pitäisi säästää osakkeisiin 750 €/kk. Lisäksi aion jatkaa maksusuunnitelman mukaisesti opintolainani lyhentämistä 400 €/kk. Jos tässä onnistun, niin saan säästettyä ensi vuonna noin 1150 €/kk, mikä vastaa hyvin vuoden 2014 aikana toteutunutta summaa. Joka tapauksessa tästä on hyvä jatkaa!
keskiviikko 31. joulukuuta 2014
Hyvää uuttavuotta 2015, live long and prosper!
Näin uudenvuoden aattona on hyvä hetki tarkastella mennyttä vuotta ja asettaa tavoitteet tulevalle vuodelle 2015. Ajattelin ensinnäkin tarkastella vuodelle 2014 asetettuja tavoitteitani ja niiden toteutumista. Toiseksi, tarkoitukseni olisi tässä tekstissä asettaa tavoitteeni ensi vuodella. Vuoden 2015 tavoitteita pohdinkin jo aiemmassa tekstissä, mutta joululoman aikaisen lisämietinnän jälkeen olen päätynyt hieman erilaisiin ja yksinkertaisempiin tavoitteisiin. Ennen kaikkea olen pyrkinyt valitsemaan tavoitteet siten, että voin itse niihin vaikuttaa.
Vuoden alussa (1.1.2014) lähtötilanne oli seuraavanlainen:
Opintolaina -12830 euroa
Osakesalkku +12135 euroa
ASP-säästöt +14510 euroa
Korkosäästöt (S-osuudet) +935 euroa
Noin vuosi sitten asetin vuoden 2014 tavoitteiksi muuttaa lähtötilanne alla olevan näköiseksi:
Taloudelliset tavoitteet:
Opintolaina +-0 euroa
Osakesalkku +16000 euroa
ASP-säästöt +16910 euroa
Korkosäästöt (S-osuudet) +935 euroa
Muut tavoitteet:
Liikuntasuorituksia heiaheiaan yli 300 kpl.
Vähintään yksi täysin tipaton kuukausi.
Asuntolaina tarjousten kilpailuttaminen.
Viikon aurinkoloma.
Viikon lasketteluloma (varattu jo tammikuun loppuun).
Näin jälkikäteen katsottuna tavoitteeni oli väärin asetettu ja se näkyykin lopputuloksessa, sillä en saanut kaikkia kohteita suoritettua.
Opintolainaa minulla on edelleen noin 6800 euroa vaikka tavoitteenani oli 0 euroa. Mielestäni sen ylimääräisessä lyhentämisessä ei ole tällä hetkellä järkeä. Jatkan lainan lyhentämistä 400 eurolla kuussa maksusuunnitelman mukaisesti. Osakesalkkuni nettoarvo on tällä hetkellä noin 17400 euroa eli 1400 euroa yli tavoitteeni, mikä johtuu ennen kaikkea siitä, että opintolainan lisälyhennykset sain osittain laitettua salkkuuni. ASP-säästöjä minulla on 17210 euroa eli 300 euroa enemmän kuin tavoitteeni. Korkosäästöt eli S-osuusmaksut ovat pysyneet ennallaan tavoitteiden mukaisesti. Yhteensä ylitin osake- ja ASP-tavoitteeni 1700 eurolla, mutta jäin opintolainatavoitteestani 6800 euroa. Toisin sanoen jäin kokonaistavoitteestani 5100 euroa.
Vuoden aikana hävisi siis 5100 euroa, mihin ne menivät? Yksi selvä menoreikä oli 2000 euron ennakkovarausmaksu harkitsemaani asuntoon, mutta tämän jälkeen jää edelleen 3100 euroa selittämättömiä menoja. Nämä ovat yksinkertaisesti menneet muuttuviin kuluihin, joihin lukeutuu lähinnä juhlimisesta ja lyhyistä viikonloppureissuista aiheutuneet kulut, jotka olivat keskimäärin 260 euroa kuukaudessa. Tämän perusteella onnistuin oikeastaan vain korkosäästöjä koskevassa tavoitteessani (taloudelliset tavoitteet).
Liikuntasuoritukset jäi merkkaamatta ja vuoden alun sairastelu tekikin 300 merkinnän mahdottomaksi. Tavoite oli muutenkin epärealistinen ja älytön, sillä ei treenikertojen lukumäärällä ole oikeasti väliä vaan laadulla ja muutoksilla kehossa/mielessä. Vähintään yksi tipaton kuukausi oli mielestäni ihan ok tavoite ja siinä onnistuinkin jo alkuvuodesta. Jatkossa absolutismitavoitteita ei ole järkeä asettaa, koska oikeasti sillä ei ole mitään väliä, jos lopun ajasta käyttää liikaa. Asuntolainatarjoukset tuli kilpailutettua, mutta asunnon osto on edelleen kesken. Viikon aurinkoloma tuli pidettyä Kroatiassa ja viikon laskettelulomalla kävin tammikuussa Ylläksellä. Tämän perusteella epäonnistuin vain heiaheia tavoitteessani (muut tavoitteet).
Yhteensä onnistuin siis viidessä tavoitteessa yhdeksästä eli noin 56 %:ssa tavoitteistani. Tämä on heikko suoritus! Katson kuitenkin mennyttä vuotta onnistuneena vuotena, mutta edelleen moni kohta jätti parantamisen varaa. Ensi vuodelle asetan tavoitteeni järkevämmin ja seuraavaksi päästäänkin vuoden 2015 tavoitteiden asettamiseen.
Taloudelliset tavoitteet vuodelle 2015:
Säästä säännöllisesti keskimäärin >750 €/kk
Saa vuoden aikana korko- ja osinkotuloja >1000 €
Tee päätös asunnon ostosta yleisesti
Muut tavoitteet vuodelle 2015:
Huolla polkupyörän keula
Tiputa elopaino alle 80 kg:n
Osallistu vähintään yhteen seikkailu-urheilutapahtumaan tai yhdelle vaellukselle
Suunnittele ja varaa vuoden 2016 kevään Aasian lomareissu
Jatka yritysidean kehittelyä
Paranna omia uramahdollisuuksia.
Seuraavaksi käyn hieman läpi, mitä tavoitteiden taustalla on. Olen laskenut erilaisia budjettivaihtoehtoja ja olen päätynyt siihen lopputulokseen, että noin 750 euroa pitäisi saada kuukaudessa säästettyä samalla kun pystyy täysin siemauksin nauttimaan nykyhetkestä. Olen pyrkinyt olemaan realisti tässä, enkä asettaa tavoitettani liian korkealle. Osinkotavoitteeni liittyy tähän tekstiin, jossa kävin läpi tämän vuoden osinkoja sekä ennustetta ensi vuoden osingoista. Ruuvasin tavoitettani hieman ylöspäin, koska olen ottanut velkavivun täysin käyttööni ja Nokian Renkaita löytyy salkustani jo 250 kappaletta. Lisäksi olen luottavainen säästötavoitteeni toteutumisesta.
"Tee päätös asunnon ostosta yleisesti"-tavoite on näistä ehkä haastavin ja tulee vaikuttamaan hyvin pitkälle tulevaisuuteen. Viime aikoina olen entistä enemmän alkanut epäilemään oman asunnon oston järkevyyttä. Ennen kaikkea minua epäilyttää asunnon oston tuoma riippuvuus sijainnista ja se sitoutuminen, mitä asuntoon joutuu tekemään. Lisäksi tarjolla olevien asuntojen hinnat eivät vastaa tarjolla olevaa vuokratasoa. Jos katsomani asunnon hinta on noin 143000 euroa, niin arvostamalla se 5% vuokratuotolla saan asunnon arvoksi 126000 euroa. En näe syytä ostaa asuntoa ylihintaan ja toisaalta en halua laskea merkittävästi tuotto-odotustani 5 %:n tasosta. Enkä myöskään usko, että vuokrien taso tai asuntojen hintataso olisi hirveästi nousemassa ennen kuin ihmisten palkkataso ja asumiseen käytettävissä oleva rahamäärä kasvaa. Vaihtoehtona oman asunnon ostolle on vuokralla asuminen ja ASP-tilillä olevien rahojen sijoittaminen osakemarkkinoille.
Muiksi tavoitteiksi olen asettanut hyvin konkreettiset tavoitteet, joihin voin itse vaikuttaa. Olen nostanut kauan tekemättä jääneen asian, polkupyörän keulan huollon, ihan tavoitelistalleni. Tämä johtuu siitä, että en pyöräillyt kesällä läheskään niin paljon kuin olisin halunnut tai voinut, koska keula oli huoltamatta. Ensi kesään mennessä se jumalauta pitää olla kunnossa ja mieluiten heti, koska heti maalis-huhtikuussa huoltopaikat on buukattu heinäkuulle asti!
Lisäksi viime kertaisen heiaheia tavoitteeni älyttömyyden jälkeen olen asettanut selvän tavoitteen terveyteni edistämiseksi. Kun saan painon tiputettua alle 80 kg:n samalla ylläpitäen lihasmassaani, olen pystynyt vähentämään huomattavasti sisäelinten ympärillä olevaa rasvaa, mikä on terveydelle haitallista. Tällä pystyn parantamaan terveyttäni, joka on ehkä yksi tärkeimmistä asioista onnellisuudessa. Aiemmin harrastin säännöllistä vaeltamista ja seikkailu-urheilua, mutta tänä vuonna kävin vain yhdessä tapahtumassa, mikä oli aivan mielettömän hieno kokemus. Nyt nostan sen tavoitelistalleni, jotta ensi vuonna en unohda sitä tyystin ja ehdottomasti haluan lisää hienoja kokemuksia jatkossa!
Lomien aikana voi myös kokea paljon ja mielestäni myös onnistunut loma on syytä olla tavoitteissa mukana. Siirrän ensi vuoden kevään talviloman vuoden 2016 puolelle, jolloin tarkoituksena olisi matkustaa Aasiaan pidemmäksi aikaa. Suunnittelu pitää aloittaa tietenkin ensi vuoden aikana.
Kaksi viimeistä tavoitetta kulkevat lähes käsi kädessä ja ne liittyvät molemmat tärkeimpään tulonlähteeseeni eli töihin. Uramahdollisuuksien parantaminen tarkoittaa lähinnä sitä, että pidän korvat auki ympärillä olevista tapahtumista ja tartun rohkeasti uusiin tilaisuuksiin ja käytän mahdollisuudet urani edistämiseksi. Aion myös suunnata katseita ulkomaille, jos sopivia tilaisuuksia hyödyntää taitojani ja kartuttaa samalla kielitaitoja avautuu. Lisäksi aion jatkaa yritysidean kehittelyä ja mahdollisesti potkaista käyntiin yhtiön, josta alkuun toivon lähinnä sivutuloja ja paljon uusia haasteita. Tämä tukee myös uramahdollisuuksia, sillä pidemmällä aikavälillä voin työllistää täysin itseni tai vähintään oppia paljon uusia taitoja, mitä voin käyttää urani kehittämisessä.
Muistakaa asettaa tavoitteet, joita kohti on hyvä aloitella ensi vuoden töitä ja tekemisiä. Muistakaa myös unelmoida vaikka tavoitteet onkin asetettu realistisesti. Pienetkin asiat voivat tehdä onnelliseksi. Niin ja muistakaa lomailla. Itse ainakin odotan jo Aasian reissuani. Lomakuumeen tyydyttämiseen tässä on ainakin yksi mielettömän loistava loma/chillailu kipale, mikä nostaa hymyn huulille ja tekee hyvälle tuulelle. Lopuksi haluankin toivottaa kaikille mukavaa ja antoisaa uutta vuotta 2015!
Vuoden alussa (1.1.2014) lähtötilanne oli seuraavanlainen:
Opintolaina -12830 euroa
Osakesalkku +12135 euroa
ASP-säästöt +14510 euroa
Korkosäästöt (S-osuudet) +935 euroa
Noin vuosi sitten asetin vuoden 2014 tavoitteiksi muuttaa lähtötilanne alla olevan näköiseksi:
Taloudelliset tavoitteet:
Opintolaina +-0 euroa
Osakesalkku +16000 euroa
ASP-säästöt +16910 euroa
Korkosäästöt (S-osuudet) +935 euroa
Muut tavoitteet:
Liikuntasuorituksia heiaheiaan yli 300 kpl.
Vähintään yksi täysin tipaton kuukausi.
Asuntolaina tarjousten kilpailuttaminen.
Viikon aurinkoloma.
Viikon lasketteluloma (varattu jo tammikuun loppuun).
Näin jälkikäteen katsottuna tavoitteeni oli väärin asetettu ja se näkyykin lopputuloksessa, sillä en saanut kaikkia kohteita suoritettua.
Opintolainaa minulla on edelleen noin 6800 euroa vaikka tavoitteenani oli 0 euroa. Mielestäni sen ylimääräisessä lyhentämisessä ei ole tällä hetkellä järkeä. Jatkan lainan lyhentämistä 400 eurolla kuussa maksusuunnitelman mukaisesti. Osakesalkkuni nettoarvo on tällä hetkellä noin 17400 euroa eli 1400 euroa yli tavoitteeni, mikä johtuu ennen kaikkea siitä, että opintolainan lisälyhennykset sain osittain laitettua salkkuuni. ASP-säästöjä minulla on 17210 euroa eli 300 euroa enemmän kuin tavoitteeni. Korkosäästöt eli S-osuusmaksut ovat pysyneet ennallaan tavoitteiden mukaisesti. Yhteensä ylitin osake- ja ASP-tavoitteeni 1700 eurolla, mutta jäin opintolainatavoitteestani 6800 euroa. Toisin sanoen jäin kokonaistavoitteestani 5100 euroa.
Vuoden aikana hävisi siis 5100 euroa, mihin ne menivät? Yksi selvä menoreikä oli 2000 euron ennakkovarausmaksu harkitsemaani asuntoon, mutta tämän jälkeen jää edelleen 3100 euroa selittämättömiä menoja. Nämä ovat yksinkertaisesti menneet muuttuviin kuluihin, joihin lukeutuu lähinnä juhlimisesta ja lyhyistä viikonloppureissuista aiheutuneet kulut, jotka olivat keskimäärin 260 euroa kuukaudessa. Tämän perusteella onnistuin oikeastaan vain korkosäästöjä koskevassa tavoitteessani (taloudelliset tavoitteet).
Liikuntasuoritukset jäi merkkaamatta ja vuoden alun sairastelu tekikin 300 merkinnän mahdottomaksi. Tavoite oli muutenkin epärealistinen ja älytön, sillä ei treenikertojen lukumäärällä ole oikeasti väliä vaan laadulla ja muutoksilla kehossa/mielessä. Vähintään yksi tipaton kuukausi oli mielestäni ihan ok tavoite ja siinä onnistuinkin jo alkuvuodesta. Jatkossa absolutismitavoitteita ei ole järkeä asettaa, koska oikeasti sillä ei ole mitään väliä, jos lopun ajasta käyttää liikaa. Asuntolainatarjoukset tuli kilpailutettua, mutta asunnon osto on edelleen kesken. Viikon aurinkoloma tuli pidettyä Kroatiassa ja viikon laskettelulomalla kävin tammikuussa Ylläksellä. Tämän perusteella epäonnistuin vain heiaheia tavoitteessani (muut tavoitteet).
Yhteensä onnistuin siis viidessä tavoitteessa yhdeksästä eli noin 56 %:ssa tavoitteistani. Tämä on heikko suoritus! Katson kuitenkin mennyttä vuotta onnistuneena vuotena, mutta edelleen moni kohta jätti parantamisen varaa. Ensi vuodelle asetan tavoitteeni järkevämmin ja seuraavaksi päästäänkin vuoden 2015 tavoitteiden asettamiseen.
Taloudelliset tavoitteet vuodelle 2015:
Säästä säännöllisesti keskimäärin >750 €/kk
Saa vuoden aikana korko- ja osinkotuloja >1000 €
Tee päätös asunnon ostosta yleisesti
Muut tavoitteet vuodelle 2015:
Huolla polkupyörän keula
Tiputa elopaino alle 80 kg:n
Osallistu vähintään yhteen seikkailu-urheilutapahtumaan tai yhdelle vaellukselle
Suunnittele ja varaa vuoden 2016 kevään Aasian lomareissu
Jatka yritysidean kehittelyä
Paranna omia uramahdollisuuksia.
Seuraavaksi käyn hieman läpi, mitä tavoitteiden taustalla on. Olen laskenut erilaisia budjettivaihtoehtoja ja olen päätynyt siihen lopputulokseen, että noin 750 euroa pitäisi saada kuukaudessa säästettyä samalla kun pystyy täysin siemauksin nauttimaan nykyhetkestä. Olen pyrkinyt olemaan realisti tässä, enkä asettaa tavoitettani liian korkealle. Osinkotavoitteeni liittyy tähän tekstiin, jossa kävin läpi tämän vuoden osinkoja sekä ennustetta ensi vuoden osingoista. Ruuvasin tavoitettani hieman ylöspäin, koska olen ottanut velkavivun täysin käyttööni ja Nokian Renkaita löytyy salkustani jo 250 kappaletta. Lisäksi olen luottavainen säästötavoitteeni toteutumisesta.
"Tee päätös asunnon ostosta yleisesti"-tavoite on näistä ehkä haastavin ja tulee vaikuttamaan hyvin pitkälle tulevaisuuteen. Viime aikoina olen entistä enemmän alkanut epäilemään oman asunnon oston järkevyyttä. Ennen kaikkea minua epäilyttää asunnon oston tuoma riippuvuus sijainnista ja se sitoutuminen, mitä asuntoon joutuu tekemään. Lisäksi tarjolla olevien asuntojen hinnat eivät vastaa tarjolla olevaa vuokratasoa. Jos katsomani asunnon hinta on noin 143000 euroa, niin arvostamalla se 5% vuokratuotolla saan asunnon arvoksi 126000 euroa. En näe syytä ostaa asuntoa ylihintaan ja toisaalta en halua laskea merkittävästi tuotto-odotustani 5 %:n tasosta. Enkä myöskään usko, että vuokrien taso tai asuntojen hintataso olisi hirveästi nousemassa ennen kuin ihmisten palkkataso ja asumiseen käytettävissä oleva rahamäärä kasvaa. Vaihtoehtona oman asunnon ostolle on vuokralla asuminen ja ASP-tilillä olevien rahojen sijoittaminen osakemarkkinoille.
Muiksi tavoitteiksi olen asettanut hyvin konkreettiset tavoitteet, joihin voin itse vaikuttaa. Olen nostanut kauan tekemättä jääneen asian, polkupyörän keulan huollon, ihan tavoitelistalleni. Tämä johtuu siitä, että en pyöräillyt kesällä läheskään niin paljon kuin olisin halunnut tai voinut, koska keula oli huoltamatta. Ensi kesään mennessä se jumalauta pitää olla kunnossa ja mieluiten heti, koska heti maalis-huhtikuussa huoltopaikat on buukattu heinäkuulle asti!
Lisäksi viime kertaisen heiaheia tavoitteeni älyttömyyden jälkeen olen asettanut selvän tavoitteen terveyteni edistämiseksi. Kun saan painon tiputettua alle 80 kg:n samalla ylläpitäen lihasmassaani, olen pystynyt vähentämään huomattavasti sisäelinten ympärillä olevaa rasvaa, mikä on terveydelle haitallista. Tällä pystyn parantamaan terveyttäni, joka on ehkä yksi tärkeimmistä asioista onnellisuudessa. Aiemmin harrastin säännöllistä vaeltamista ja seikkailu-urheilua, mutta tänä vuonna kävin vain yhdessä tapahtumassa, mikä oli aivan mielettömän hieno kokemus. Nyt nostan sen tavoitelistalleni, jotta ensi vuonna en unohda sitä tyystin ja ehdottomasti haluan lisää hienoja kokemuksia jatkossa!
Lomien aikana voi myös kokea paljon ja mielestäni myös onnistunut loma on syytä olla tavoitteissa mukana. Siirrän ensi vuoden kevään talviloman vuoden 2016 puolelle, jolloin tarkoituksena olisi matkustaa Aasiaan pidemmäksi aikaa. Suunnittelu pitää aloittaa tietenkin ensi vuoden aikana.
Kaksi viimeistä tavoitetta kulkevat lähes käsi kädessä ja ne liittyvät molemmat tärkeimpään tulonlähteeseeni eli töihin. Uramahdollisuuksien parantaminen tarkoittaa lähinnä sitä, että pidän korvat auki ympärillä olevista tapahtumista ja tartun rohkeasti uusiin tilaisuuksiin ja käytän mahdollisuudet urani edistämiseksi. Aion myös suunnata katseita ulkomaille, jos sopivia tilaisuuksia hyödyntää taitojani ja kartuttaa samalla kielitaitoja avautuu. Lisäksi aion jatkaa yritysidean kehittelyä ja mahdollisesti potkaista käyntiin yhtiön, josta alkuun toivon lähinnä sivutuloja ja paljon uusia haasteita. Tämä tukee myös uramahdollisuuksia, sillä pidemmällä aikavälillä voin työllistää täysin itseni tai vähintään oppia paljon uusia taitoja, mitä voin käyttää urani kehittämisessä.
Muistakaa asettaa tavoitteet, joita kohti on hyvä aloitella ensi vuoden töitä ja tekemisiä. Muistakaa myös unelmoida vaikka tavoitteet onkin asetettu realistisesti. Pienetkin asiat voivat tehdä onnelliseksi. Niin ja muistakaa lomailla. Itse ainakin odotan jo Aasian reissuani. Lomakuumeen tyydyttämiseen tässä on ainakin yksi mielettömän loistava loma/chillailu kipale, mikä nostaa hymyn huulille ja tekee hyvälle tuulelle. Lopuksi haluankin toivottaa kaikille mukavaa ja antoisaa uutta vuotta 2015!
Tilaa:
Blogitekstit (Atom)