tiistai 16. helmikuuta 2021

Sijoitusasuntoon uusi vuokralainen

Ostin ensiasunnon ASP-säästöillä vuonna 2016 tai käytännössä jo 2015 elokuussa, sillä kyseessä oli uudiskohde. Kirjoitin ostoprosessista aikanaan blogitekstin, jossa kävin läpi asunnon ostoon, ASP-tiliin ja lainaneuvotteluihin liittyviä asioita. Asuin asunnossa itse reilu kaksi vuotta, jonka jälkeen laitoin asunnon vuokralle. Vuokralaisen etsintä aiheutti silloin vaivaa, mutta se oli ehdottomasti sen arvoista. Löysin hyvän vuokralaisen, joka piti asuntoa hyvässä kunnossa, maksoi vuokrat ajallaan ja osasi kommunikoida nopeasti ja sujuvasti. Nyt vuokralainen kuitenkin vaihtui viime vuoden lopulla.

Ensi töikseni kuitasin irtisanomisilmoituksen vastaanotetuksi ja olin yhteydessä vuokralaiseen käytännön asioiden osalta esim. loppusiivoukseen ja muuttopäivään liittyen. Seuraavaksi laitoin ilmoituksen oikotielle ja hieman myöhemmin myös toriin ja facebookin palstoille. Samalla aloin lukemaan Harri Hurun blogista kaikkea mikä liittyy vuokralaisen valintaan, vaihtumiseen ja lopputarkastukseen. Näiden avulla yritin tehdä tarkistuslistaa irtisanomiseen liittyen ja muodostaa kriteerit, joilla valitsisin uuden vuokralaisen. Aluksi ajattelin, että täähän menee helposti, sillä netti oli tietoa pullollaan.

Olin väärässä.

Prosessi opetti aika paljon ja aion ottaa huomioon jatkossa vuokralaisen vaihtoon ja uuden vuokralaiseen valintaan liittyen useita eri asioita, jotka opin tässä yhteydessä. Niistä lisää myöhemmin.

Vuokralaisehdokkaiden karsinta

Sähköpostiin alkoi tippumaan viestejä kiinnostuneilta vuokralaisehdokkailta. Näiden ensivaikutelman antavien yhteydenottojen sisältö ja laatu vaihteli erittäin paljon. Yhteensä sain noin 25 yhteydenottoa eri kanavien kautta. Ideana minulla oli laittaa kaikille lyhyt vastaus, jossa pyydän laittamaan vapaa-muotoisen hakemuksen sähköpostiin. Tämä oli siitä hyvä tapa, että tämä karsi samalla 11 hakijaa pois. Toisaalta tämä on erikoista. Noin 25 hakijasta 11 ei vastannut alkuviestin jälkeen enää mitään. Osalla näistä viesti oli todella lyhyt, osa kertoi pitkän tarinan tilanteestaan, tuloista ja syistä miksi haluaisi muuttaa asuntoon. Miksi nähdä vaivaa, jos asunto ei oikeasti kiinnosta tai ei halua kommunikoida sähköpostilla?

Viidellä hakijalla viestittely ei onnistunut kovin hyvin. Kielitaito ja kyky kirjoittaa suurin piirtein ymmärrettävää tekstiä puuttui. Ei taipunut suomi tai englanti. Vaikka koitin antaa siimaa ja esittää muutamia tarkentavia kysymyksiä vuokranmaksukyvyn alustavaa arviointia varten, niin hakijat eivät kyenneet vastaamaan niihin. Alla muutamia kysymyksiä, joita käytin alustavassa arvioinnissa:

  1. Käyttekö töissä?
  2. Kauanko työsuhde on jatkunut, onko se vakituinen?
  3. Jos ette käy töissä, miten vuokranmaksu järjestyy?
  4. Miten hoidatte vakuuden?
  5. Onko luottotiedot kunnossa?
  6. Onko nykyisen tai edellisen vuokranantajan suositusta saatavilla?
Noin 25 hakijasta vain viidellä oli töitä, neljä opiskeli, 1 oli eläkkeellä, 1 ansiosidonnaisilla ja loput noin 15 jäi vähän epäselväksi. Vain kahdella hakijalla työ oli vakituinen ja koeaika oli ohi. Suurin osa sanoi, että Kela maksaa vuokran ja hoitaa vakuuden maksusitoimuksella. 6 ilmoitti, että luottotiedot eivät ole kunnossa ja kolme kertoi, että velkaa on ulosotossa eri määriä muutamasta satasesta muutamaan tuhanteen euroon. 

Viestien lukeminen oli itseasiassa todella surullista ja monet tarinat menivät tunteisiin. Jotenkin sitä ei voi uskoa, miten vaikeissa tilanteissa ihmiset joutuvat pärjäämään. Vaikka kuinka haluaisin auttaakin, niin tässä tapauksessa asunto on kuitenkin sijoitus, jonka pitää täyttää tietyt vaatimukset. Jotenkin hakemuksien perusteella jäi fiilis, että asunnosta kiinnostuivat vain sellaiset vuokralaiset, jotka eivät täyttäneet omia odotuksiani. En tiedä onko korona ja pitkäaikaisvuokramarkkinoille tulvineet airbnb kämpät vaikuttaneet tilanteeseen vai enkö kertonut selkeästi ilmoituksessa, että mitä vuokralaiselta vaaditaan.

Kaksi ehdokasta vaikuttivat jossain määrin potentiaalisilta vaikka molemmilla olikin luottotiedot menneet ja velkaa ulosotossa. Näiden kanssa otin puheeksi omavelkaisen takauksen. Molemmat ilmoittivat, että takaaja olisi mahdollinen. Toinen kuitenkin löysi prosessin aikana toisen asunnon, mutta toisen kanssa mentiin niin pitkälle, että keskustelin puhelimessa myös takaajan kanssa. Takaaja oli ymmärtänyt, että takaus on rajoitettu 3kk vuokraa vastaavaan summaan. Itse kuitenkin vaadin tässä tilanteessa rajoittamatonta takausta. Kerroin, että olin valmis myös laittamaan jonkin rajan takaukseen, mutta se pitäisi silti olla selvästi 3kk vuokraa vastaavaa summaa suurempi. Pyysin takajaan ja vuokralaisehdokkaan keskustelevan asiasta ja ehdottavan jotain summaa, mihin takaus rajoittettaisiin. En kuitenkaan kuullut heistä enää tämän jälkeen.

Vaatimusten uudelleen asettaminen

Olin siis onnistunut karsimaan kaikki noin 25 kiinnostunutta pois potentiaalisista vuokralaisista. Tässä kohtaa oli jo selvää, että yksi tyhjä kuukausi olisi tulossa ja aloin miettimään asiaa hieman uudesta näkökulmasta:
  • Mistä johtui, että asunto ei kiinnostanut hyvää vuokralaista?
  • Oliko vuokapyyntö liian kova?
  • Oliko sijainti liian huono?
  • Oliko asunto liian pieni?
  • Vaadinko liian suurta vakuutta?
Lisäksi mietin, että oliko minulla väärä käsitys hyvästä vuokralaisesta. Tässä kohtaa palasin Harri Hurun blogiteksteihin jälleen. Hetken aikaa asiaa tutkittuani ja mietittyäni totesin, että oma käsitys hyvästä vuokralaisesta oli about oikea, mutta markkinoilta ei yksinkertaisesti löytynyt yhtään kiinnostunutta ilmoituksessa asettamillani ehdoilla. Tässä kohtaa ilmoitus oli ollut oikotiellä lähes 2kk.

Tässä kohtaa päätin, että sijoitusasuntoni osana sijoitusvarallisuuttani on ensisijaisesti arvoa säilyttävä ja turvallinen omaisuuserä. Riskin otan velkavivun kautta, mutta haluan minimoida vuokralaisen kautta tulevan riskin. Kävin läpi vielä vuokrapyynti tilastoja lähialueelta ja arvioin asuntojen sijainteja sekä neliövuokria, minkä perusteella totesin oman vuokrapyyntini olevan hieman yläkanttiin. Laskin break-even nettokassavirtaa vastaavan vuokratason, joka oli noin 70€/kk (tai n. 10%) alle pyyntini. Lisäksi arvioin voiko break-even nettokassavirtaa vastaavaa vuokratasoa laskea uudelleen rahoituksen avulla siten, että pidennän laina-aikaa ja pienennän lyhennyksen kk-erää. Tällöin vuokrapyynti oli itseasiassa noin 100€/kk yli break-even tason. Päädyin siis laskemaan pyydettävää vuokraa, jos pystyn minimoimaan vuokralaisen kautta tulevan riskin. Tietyllä tapaa tämä sopii hyvin yleiseen käsitykseen riskin ja tuoton kulkemisesta rinta rinnan.

Uuden vuokralaisen löytäminen

Lopulta uusi vuokralainen löytyi facebookin palstalta, jossa vuokralaisehdokas etsi asuntoa sattumalta samalta alueelta, mutta vuokratoive oli hieman keskimääräisiä vuokrapyyntejä alempi. Vuokratoive osui kuitenkin yksiin oman "uudelleen lasketun" vuokrapyynnin kautta. Pistin linkin ilmoitukseeni, jossa oli vielä alkuperäinen vuokrapyyntö. Saateviestinä mainospuheet sekä ilmoitus, että vuokrasta voidaan neuvotella.

Pian tämän jälkeen päästiinkin keskustelemaan näytöstä, sillä asunto vaikutta vastaavan hänen tarpeitaan ja asunnon tarkempi sijainti oli hänelle jopa melko toivottu. Samalla neuvottelimme alustavasti vuokrasta, vakuudesta, takauksesta ja kerroin mistä asioista haluaisin kuulla tarkemmin tai mahdollisesti saada jonkin tositteen todentaakseni tiedot.

Näytöllä huomasi, että äitinsä kanssa paikalle saapunut vuokralaisehdokas oli selvästi kiinnostunut ja äitikin oli hieman innoissaan. Kyseessä oli rauhallinen ja siistiksi itseään kuvaileva AMK-opiskelija, jolla oli kesätöistä kertyneitä säästöjä. Eläminen rahoitettaisiin pääosin opintorahalla ja asumistuella sekä kertyneillä säästöillä (mihin pystyin täysin samaistumaan, sillä niin tein itsekin). Luottotiedot oli kunnossa ja vuokralaisella ei ollut velkaa eikä hän polttanut. Näytöllä keskustelimme tarkemmin vakuudesta ja takauksesta ja päädyimme siihen, että vanhemmat tulevat takaamaan vuokralaista rajoittamattomalla omavelkaisella takaussitoumuksella. Tämä pienentää mielestäni riskiä merkittävästi, sillä vastuu vuokranmaksusta ja muista vuokralaisen maksuvelvoitteista tulee näin 3 henkilön vastuulle. Ääritapauksessa eräpäivää seuraavana päivänä voin pyytää suoritusta heti takaajilta ilman, että yritän edes periä maksusuoritusta.

Koska vuokralainen oli hyvä ja hänen vanhemmat olivat niin luottavaisia hänee, että suostuivat rajoittamattomaan takaussitoumukseen, niin olin valmis laskemaan myös vuokran suoraan heidän toiveensa tasolle.

Hienoa! Asia oli siis käytännössä sovittu. Pyysin henkilötunnukset ja muut yhteistiedot vuokralaiselta ja takaajilta.

Näytön jälkeen keskustelimme vielä käytännön järjestelyistä sekä muuttopäivästä. Kun kaikki oli sovittu, niin sovimme sopimuksen allekirjoituspäivän. Tuntin ennen soppareiden allekirjoitusta tarkistin vielä vuokralaisen ja takaajien luottotiedot sekä ulosottorekisterit. Jotenkin tuntui tässä kohtaa turhalta, mutta eihän sitä koskaan tiedä. Pokeri on opettanut, että valehteleminen on yllättävän helppoa. Ennen allekirjoitusta kävimme läpi myös pyytämäni todenteet (opiskelijapaikka, opintotukipäätös, todenteet takaajien varallisuudesta/tuloista) ja tarkistimme toinen toisemme ajokortit henkilöllisyyden varmentamiseksi.

Kaikki oli kunnossa, nimet saatiin paperiin ja muuttopäiväkin sovittiin siten, että asunto olisi vain reilu 2 viikkoa tyhjillään. Tämä meni siis about nappiin. Alun "korpivaelluksen" jälkeen hetki tuntui todella hyvältä ja olo oli helpottunut.

Opit talteen seuraavaa kertaa varten

Tässä muutamia oppeja, joihin voin palata ensi kerralla:
1. Aseta vuokrataso kohtuulliseksi ottaen huomioon asunnon koko, sijainti ja tavoite hyvästä pitkäaikaisesta vuokralaisesta. Mieti olisitko itse valmis maksamaan pyydettyä vuokraa.
2. Laita ilmoitukseen selkeät odotukset vuokranmaksukykyyn, kommunikointiin ja kielitaitoon liittyen.
3. Laita ilmoitukseen jotain uniikkia, jota voit tarjota asuntoon liittyen kuten vuokralaisen tarpeiden mukaan asuntoon voidaan asentaa kiinteää sisustusta vaikka lisäsäilytystilan mahdollistamiseksi vuokranantajan piikkiin.
4. Tee sijoitusasuntoa varten erillinen sähköpostiosoite, josta olet yhteydessä vuokralaisehdokkaisiin ja tee valmis kysymyspatteri, jonka lähetät kiinnostuneille vuokralaiskandidaateille esikarsintaa varten.
5. Toimi nopeasti, julkaise ilmoitukset ja ala aktiivisesti etsimään vuokralaista heti irtisanomisilmoituksen jälkeen.
6. Jos ei tunnu hyvältä, niin älä vuokraa vaikka riskinä olisikin tyhjä kuukausi. Tietyistä asioista ei yksinkertaisesti kannata joustaa, koska ne aiheuttavat ongelmia myöhemmin.

Alla vielä pari aiheeseen liittyvää linkkiä, jotka on hyvä muistaa seuraavan vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä:
Omavelkainen takaus voi olla rajoittamaton.
Vastikkeet voi vähentää myös tyhjien kuukausien osalta.

5 kommenttia:

  1. Ei vuokraus toiminta ole niin helppoa kuin oletetaan ja annetaan ruusuinen kuva. Vuokralaisien kirjo on laaja.
    Paras tähän mennessä on, "... on edunvalvoja, saatte niin paljon kuin haluatte...."
    -Gotler-

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Ei se ole ei.

      Tällä hetkellä tuntuu siltä, että tärkein ja stressaavin asia on vuokralaisen valinta. Jos sen onnistuu tekemään hyvin, niin suurimman osan ajasta asuntosijoittaminen on helppoa. Hyvätkin vuokralaiset muuttaa kuitenkin välillä, joten näitä vaikeita hetkiä tulee.

      Poista
  2. Eli kun vuokra on yläkanttiin, niin Kelan asiakkaat on niitä, joilla on varaa asua siinä x)

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Tämän pienen empiirisen "tutkimuksen" perusteella se on just näin. Ne kenellä on varaa maksaa vuokraa ovat enemmän hintatietoisia ja valikoivia.

      Poista
  3. Olipa perusteellinen, analyyttinen kertomus. Itsellä samoja kokemuksia pk-seudun yksiön vuokrauksesta. Erehdyin vielä laittamaan puhnron ilmoitukseen ja melkein tukehduin soittoihin, jotka tulivat hakijoilta, jotka juuri eivät vastanneet hakemusehtoja (ei luottotietoja, töitä, olemattomat tulot - harjoittelupaikoilla, suhdekarikossa ulos heitetty, kelatapauksia jne..). Siirsin muutaman turhan näytön jälkeen isolle välittäjälle homman, joka tokaisi minulle sivumennen, että yksityiset saavat myös "nuo tapaukset" ehdokasjonoon, mutta hänen näytöille niitä harvemmin saapuu. Välittäjä sai asuntoon mukavan maksukykyisen opiskelijavuokralaisen, mutta myös välittäjän käyttö maksaa. Yllätyin tosiaan miten aikaavievää jahkausta tuo vuokralaisvaihdoskuvio on tai sitten olen vain liian äkkinäinen luonne, mutta välittäjä oli minulle paras tuossa kohtaa, koska olisin varmaan vuokrannut jollekin ei-oikealle, koska olen myös vähän säälistä vuokraaja. Myin myöhemmin asunnon pois, ei ollut minun lajini. Mutta kirjoituksesi oli tosi mielenkiintoinen, kuten myös muutkin blogisi kirjoitukset.

    VastaaPoista