Sijoitusasunnon arvostaminen vuokratuoton perusteella

Olen ostamassa asuntoa ja olen pohtinut miten arvioida asunnon pyyntihinnan realistisuutta. Päädyin siihen tulokseen, että käsitellessäni sitä sijoituksena asetan sille saman tuottovaatimuksen kuin osakkeille eli oman pääomantuotto > 12%. Tätä voi tarkastella niin monella eri tavalla, mutta näin itse näen asian.

Katsoin about 2 km säteeltä ostettavasta kohteesta kaikki vuokralle tarjottavat yksiöt läpi ja otin ylös neliöt ja vuokrapyynnin. Sain loppu tulokseksi, että yksiöiden koko oli keskimäärin 29,375 neliötä ja vuokrapyynti keskimäärin 763 euroa kuukaudessa. Keskihajonta oli asunnon koossa 2,54 neliötä ja vuokrassa 116,76 euroa. Tämän perusteella voidaan laskea keskimääräinen neliövuokra, joka on 26 euroa/neliö.

Lisäksi, jos oletamme, että neliöhinnat ovat normaalijakautuneita, voimme arvioida neliövuokran todennäköisen vaihteluvälin. Kahden keskihajonnan sisään mahtuu reilu 95 % arvoista, jonka perusteella voimme arvioida, että neliöhinnat vaihtelevat välillä 15,4-41,0 euroa/neliö. Tämä ottaa sekä asunnon koon vaihtelun että vuokran vaihtelun huomioon eli ekstrapoloimalla pätee myös muihin kuin yksiöihin. Näitä lukuja en aio käyttää laskelmissani, mutta niitä voi verrata vaikka omaan vuokraan tai vuokrapyyntiin.

Itselläni on kiikarissa tällä hetkellä kiikarissa 27,5 neliöinen yksiö. Jos laittaisin asunnon vuokralle, niin minkä voisin laittaa vuokrapyynniksi? Keskimääräisen neliövuokran perusteella saisin arvoksi 27,5*26 euroa=714 euroa/kk. Tätä voidaan pitää ns. best-estimate oletuksena vuokralle. Sijoituksissa yleensä halutaan varmuusmarginaalia, joten tehdään myös konservatiivinen arvio. Valitsin kaksi asuntoa, joissa oli selvästi matalampi neliövuokrapyynti ja muodostin siitä konservatiivisen vuokratuoton = 648 euro/kk.

Entä sitten itse asunto? Nyt tiedän about tulotason, mutta entä ne menot ja ostohinta? Ilmoitettu vastike oli 75 euroa/kk, jota pidän best-estimate oletuksen. Konservatiivisena arvona käytän hieman suurempaa eli 85 euroa/kk. Lisäksi olen arvioinut, että ostan asunnon seuraavalla hintavälillä: 147900 - 152400 euroa. Tähän sisältyy arvioidut remontti- ja ehostuskulut. Nyt saimme siis hinnallekin best-estimate ja konservatiiviset arvot.

Entäs sitten vuokratuotto? Jos oletetaan, että vuokrausaste on 95 % parhaassa tapauksessa ja konservatiivisessa tapauksessa vain 90 %, niin tällöin vuokratuotoksi vuodessa saamme seuraavat summat:

best-estimate 12*(714-75)*0,95=7284 euroa
konservatiivinen 12*(648-85)*0,9=6080 euroa.

Käsittääkseni melko yleinen vaatimus asuntosijoittajilla on, että vähintään 5 % pitää saada vuokratuottoa. Käyttämällä tätä asunnon arvostukseen saamme edellä lasketuilla vuokratuotoilla asunnolle seuraavat arvot:

best-estimate 7284/0,05=145692 euroa
konservatiivinen 6080/0,05=121608 euroa.

Kun näitä laskettuja arvoja vertaa asunnosta luultavasti maksamaani hintaväliin, niin voidaan huomata, että parhaassakin tapauksessa ostan asunnon noin 2200 euron ylihinnalla ja huonoimmassa tilanteessa jopa yli 30000 euron ylihinnalla. Mitä tapahtuu jos tutkinkin asiaa myös velkavivun kannalta?

Muodostamani sijoitus keissi on käytännössä tämä: ostan asunnun, asun siinä kaksi vuotta, muutan, pistän sen vuokralle ja myyn sen ajan X jälkeen. Myyntiajankohta määräytyy täysin tulevaisuuden sattumien kautta. En osaa kyllä asiaa arvioida. Joka tapauksessa olen sitä mieltä, että asunnoista maksettavat hinnat eivät voi merkittävästi kohota ennen kuin palkkakehitys paranee. Jos korot nousevat, niin silloin käsitykseni mukaan myös maailman taloudessa menee paremmin, jolloin myös palkkakehitys paranee. Tämä siis kompensoi korkojen nousun aiheuttamaa asunnoista maksettavan hinnan laskua. Lisäksi vuokrien nouseminen on mahdollista, sillä nykyisin suomalaisen keskipalkasta (brutto 3300 euroa/kk=netto 2310 euroa/kk) menee asumiseen noin 28 - 31 %. Käsittääkseni kipuraja alkaa menemään vasta 40 %:n tienoilla, joten nousuvaraa vuokrissa vielä on. Yhteenvetona näkisin siis, että asunnoista maksettavat hinnan eivät muut merkittävästi seuraavan kymmenen vuoden aikana, mutta vuokrat voivat jatkaa nousuaan.

Arvioidaan nyt, että se myyntiajankohta X on vähintään kaksi vuotta muuton jälkeen eli asuntoa vuokrataan kaksi vuotta. Tämä voi olla, jopa melko oiva aika myydä asunto korkojen nousun kannalta, mutta se jää nähtäväksi.

Minulla on omaa pääomaa asuntoa ostaessa aika tarkkaan 18000 euroa. Kahden asumisvuoden jälkeen eli vuokralle laittohetkellä omaa pääomaa on asunnossa kiinni noin 28600. Tällöin oman pääoman tuotoksi muodostuu 12,94 %. Kahden asumisvuoden ja kahden vuokrausvuoden jälkeen eli myyntihetkellä omaa pääomaa on asunnossa kiinni noin 39300 euroa. Tällöin oman pääoman tuotoksi muodostuu 10,36 %. Keskimääräinen ROE vuokrausajalta on siis 11,65 %. Tämä on hyvin lähellä 12 % tuottovaatimustani.

Entä sitten asunnon arvon nousu neljän vuoden aikana? Onko se mahdollista edellä mainitun heikon palkkakehityksen aikana? Entä voiko asunnon arvo laskea? Voi ja voi. Ennen kaikkea asunnon arvo ja hinta voivat heilahdella paljonkin ja eivät varmasti ole kaiken aikaan yksi yhteen. Jos oletetaan, että vuokrat nousevat 2 % vuodessa seuraavan neljän vuoden aikana, niin tällöin vuokratuotot voivat asuntoni kohdalla olla 6580 - 7885 euroa vuodessa (konservatiivinen ja best-estimate). Tällöin olettamalla vuokratuottovaatimuksen olevan edelleen 5 % saamme asunnostani maksettavaksi hinnaksi 131600 - 157700 euroa.

Lopputulemana on vähintään kaksi erilaista tapahtumaketjua:

best-estimate ostan asunnon hintaan 147900, asun siinä kaksi vuotta, laitan vuokralle 7284 euron vuosituotolla ja myyn kahden vuoden päästä hintaan 157700 euroa => ROE 14,15 % p.a.

konservatiivinen ostan asunnon hintaan 152400, asun siinä kaksi vuotta, laitan vuokralle 6080 euron vuosituotolla ja myyn kahden vuoden päästä hintaan 131600 euroa => ROE -10,5 % p.a.

Onneksi voin aina jatkaa vuokraamista. Jos tilanne näyttäisi neljän vuoden päästä konservatiivisen laskutoimituksen lopputulokselta, niin voisin pyrkiä parantamaan vuokrausastetta. Voisin pyrkiä nostamaan vuokraa kuuntelemalla vuokralaisen toiveita. Voisin neuvotella pankissa lainan uudestaan. Voin ennen kaikkea jäädä odottamaan parempia aikoja myydä asunto.

Oli miten oli, niin yllä oleva sijoituskeissi ei minua vakuuta. Joko minun pitää ajatella pidemmällä aikavälillä tai tyytyä siihen, että pääkaupunkiseudulla asunnot ovat melko korkealle arvostettu ja riski negatiiviseen tuottoon on selvästi olemassa. Välillä ihmetyttää tämä suomalainen tapa sitoa kaikki omaisuus asuntoon ja itsekin olen kovalla kyydillä menossa siihen. Reilu kaksi vuotta sitten, kun aloitin ASP-säästämisen en edes ajatellut vaihtoehtoa, että sijoittaisin kaiken osakkeisiin ja asuisin vuokralla. Toki silloin oli matkassa myös kauniimpi puolikas, jonka kanssa oman kodin omistaminen olisi jotain aivan muuta kuin sijoittamista.

Nyt olen kuitenkin suuren päätöksen äärellä ja en vieläkään osaa päättää. Pari asiaa mitä tuli mieleen tätä kirjoittaessa. Vuokrattaessa oman pääoman tuotto pysyy korkealla, jos velkavivun määrän pystyy pitämään vakiona. Onnistuuko bullet-lainat sijoitusasuntojen kanssa? Onkohan omavaraisuusvaatimus jotain samaa luokkaa kuin kiinteistösijoitusfirmoilla eli noin 30 %? Toinen asia mikä tuli mieleen, että pitäisikö sitä muuttaa pois pääkaupunkiseudulta ja pyrkiä tekemään etätöitä? Tällöin asumisen kustannukset laskisivat ja minulla olisi varaa paljon muuhunkin kuin betonikuutioon Helsingin lähiössä. Talo järven rannalta, vene järveen jne. Enpä tiedä, pitää miettiä unelmiaan vielä :)