lauantai 9. syyskuuta 2017

Asuntolainan kilpailutuksen tulokset

Olen kirjoittanut monesti asuntolainasta ja oman asuntoni vuokraamisesta. Teksteihin on tullut paljon hyviä kommentteja. Erityisesti minut herätti kommentit taloyhtiölainaan liittyen. Tässä käyn läpi viimeiset muutokset asunnon lainoituksessa ja kerron miten olen valmistautunut asunnon vuokraamiseen myöhemmin.

Taustaa

Ostin 2015 uudiskohteen, joka valmistui 2016. Rahoitin ostoni ASP-lainalla, jota hain alkujaan 121k€. Omarahoitusosuus ASP-säästöinä oli 21k€, taloyhtiölainaa 62,5k€ ja omaa lainaa 59,5k€. Tarkoituksenani oli maksaa ASP-lainalla myös yhtiölaina pois, mutta taloyhtiön kirjanpitoepäselvyyksien takia lainoja ei voinut maksaa. Epäselvyydet johtuivat yhtiöjärjestyksen ja kauppakirjojen välisistä eroavaisuuksista. Nyt ongelma on ratkennut, mutta odotellessa tajusin, että yhtiölainaa ei kannata maksaa takaisin.

Vuokratessa yhtiölainan pitäminen on verotehokasta, jos lainan lyhennykset rahastoidaan taloyhtiön taseeseen. Tällöin sekä korot että lyhennykset voi vähentää vuokratulosta, jolloin verotettava tulo on pienempi. Minulle kävi tuuri, että en voinut maksaa yhtiölainaani pois. Kassavirta ja vuokratuotto olisi paljon heikompi henkilökohtaisen lainan tapauksessa. Hyvä näin!

Lainan kilpailutus

Kilpailutin nyt siis oman lainani, jota oli jäljellä 53,1k€. Nostin lainaa ekan kerran elokuussa 2015, jolloin marginaalit pyörivät 1% tienoilla. Marginaalini oli lainassa 1,1% ja laina oli sidottu 6kk euriboriin. Lisäksi kyseessä oli tosiaan ASP-laina, jossa on valtiontakaus ja tätä voi käyttää vain oman asunnon lainaan. Vuokraaminen ei siis käytännössä onnistu. Tavoitteena oli saada ihan normaali asuntolaina, jonka laina-aika olisi 25v ja siinä ei olisi mitään rajoitteita eikä tarvetta lisävakuuksille.

Aloitin rundin Nordeasta, jossa tarjottiin 0,7% marginaalia 230€ toimitusmaksuilla. Yllätyin tarjouksen tasosta. Tavoittelin 0,85% marginaalia kilpailutuksen lopuksi, mutta kilpailu on selvästi kiristynyt. Nordeassa onnistui myös rahoitus ilman lisävakuutta vaikka vakuusvajetta olikin useampi tuhat euroa.

Seuraavaksi soittelin omaan osuuspankkiin, jossa tarjottiin 0,85% marginaalia 250€ toimitusmaksulla. Kun mainitsin, että minulla on jo parempi tarjous, niin marginaali tippui 0,75%:iin ja toimitusmaksu 150 euroon. Ongelmia kuitenkin aiheutti vakuusarvon määrittäminen, mikä kertoi pikkuisen paikallispankin osaamattomuudesta. Alustavasti ehdottivat maksullista luottotakausta.

Sitten kävin S-pankissa, jossa palvelu oli huonointa ja tarjous huonoin. Ylipäätään pankissa käynti oli aivan turha. Saman olisi helposti voinut hoitaa puhelimessa. Tarjous oli 0,7% marginaali 500€ toimitusmaksulla. Neuvottelussa sanoin, että tällä ei pääse edes kolmannelle sijalle ja totesin, että tarjous ei ole kilpailukykyinen. Virkailija ei voinut tulla vastaan ja lupasi palata asiaan sähköpostilla. Täälläkin homma onnistui vakuusvajeesta huolimatta.

Otin seuraavaksi yhteyttä Nordeaan ja puhelimessa sovimme, että virkailija selvittää voiko tarjousta parantaa. Virkailija sanoi, että ei ole vielä 0,6% marginaalia myynyt kenellekkään. Jäin odottelemaan.

Lisäksi laitoin viestiä omaan pankkiin, että sen verran kilpailukykyisiä tarjouksia on tullut, että teidän pitäisi tulla vielä vähän vastaan. OP myös vastasi ekana ja ilmoitti, että voivat tarjota 0,725% marginaalia toimitusmaksujen ollessa 0€. Samana päivänä S-pankista tuli tarjous, joka ei ollut parantunut (0,7% ja 500€).

Nordeasta ei kuulunut enää samalla viikolla. Lisäksi otin huomioon OP:n bonuksen, joka menee palvelumaksuihin ja lisäksi sillä saa vielä vakuutuksista alennusta. Ottamalla nämä huomioon, niin OP:n nykyinen tarjous olisi edullisempi vaikka Nordea tiputtaisi vielä 0,6%:iin eikä perisi toimitusmaksua. Päädyin siis uudelleen rahoittamaan lainani pankin sisällä. Tämä säästi minulta myös isännöitsijätodistuksen hankinnasta aiheutuvat kulut 150€.

Kulut pieneni

Kaiken tämän seurauksena lainanhoitokuluni alenivat selvästi. Aiempi ASP-laina oli mitoitettu 121k€ summalle, jolloin kk-lyhennys oli melko suuri. Nin ja siis korko kulut toki laskivat. Alla laskelma kulujen pienenemisestä:
Lainan lyhennys 427€ -> 177€
Korot 48€ -> 33€
Yhteensä 475€ -> 210€.

Kulut pienenivät yhteensä siis 265€. Vuokratessa tämä parantaa kassavirtaa yhtä paljon. Alustavien laskelmien perusteella en meinanut mitenkään saada kassavirtaa edes positiiviseksi, mutta nyt ehkä saan.

Taloyhtiölainasta vielä sen verran, että sen lyhentäminen ei ole vielä alkanut ja nyt on maksettu vain korkoja rahoitusvastikkeen muodossa 44,1€ kuukaudessa. Lyhennys alkaa 9/2018 ja rahoitusvastiketta aletaan perimään 6kk aikaisemmin eli 3/2018. Laina aika on 22v ja marginaali 0,85% sidottuna 12kk euroboriin. Tällöin rahoitusvastike tulee olemaan 3/2018 alkaen n. 281€ korkoineen ja lyhennyksineen.

Vuokratuotto laskelmia

Tästä päästäänkin sitten vuokratuottolaskelmaan, jossa olen arvioinut vuokran alueen vuokratietojen perusteella. Tämä on ns. parhaan arvion menetelmä, joten voi olla että ei ihan noin kovaa vuokraa saa, jos haluaa pitkäaikaisen vuokralaisen.
Vuokra 725€
Vastike 100€
Rahoitusvastike 281€
Lainan korot 33€
Lainan lyhennys 177€
Verotettava tulo 311€
Verot 93€
Kassavirta 41€
Vuokratuotto 5,24% (ilman vipua, ennen veroja)
ROE ennen veroja 24% (vertailu osakemarkkinoiden tuottoon).

Tuottolaskelma pitää toki paikkansa vain ekana kuukautena, korot, lainamäärät, vastikkeet ja vuokra elävät jatkuvasti. Laskin, että ROE ennen veroja pysyy yli 12% siihen asti kun oma rahoitusosuus nousee 40%:iin. Siinä vaiheessa on varmaan hyvä hankkia seuraava asunto tai ainakin uudelleen rahoitus ja pyrkiä pitämään vipu n. 60% tasolla.
klo 11 kommenttia:

torstai 7. syyskuuta 2017

Irlantiin muutaneen pharmajätin Q1 oli mitään sanomaton

Medtronic julkaisi tuloksensa 22.8.2017. Tulos oli odotettu ja tylsä, liikevaihto (+3%) ja osakekohtainen tulos (+12%) kasvoivat. Liikevaihto kasvoi erityisesti kehittyvillä markkinoilla ja kannattavuus parani mm. Covidien ostoon liittyvien synergia etujen tullessa enenevissä määrin esille.

Olen ostunut Medtronicia vain kerran ja se on yksi pitkäaikaisimmista sijoituksistani:
Osto 03.07.2013 12kpl @ $51,3.

Keskihintani on tällä hetkellä kaupankäyntikulut mukaan lukien $51,84. Tällä hetkellä osakkeella käydään kauppaa noin 80 dollarin hintaan. Olen valmis lisäämään Medtronicia, jos hinta on oikea. MDT:n paino salkussani on yksi pienimmistä. Katsotaanpa kuitenkin mikä Medtronicin arvostus on tällä hetkellä?

P/E on tällä hetkellä n. 27 ja osakkeen osinkotuotto on 2,15% osingonmaksusuhteen ollessa 58%. Vuodelle 2017 odotetaan $4,76 EPS:ä eli forward-P/E on tämän päivän kurssilla n. 16,8. Jos oletetaan, että EPS kasvaa 7% vuodessa seuraavat 5 vuotta, jonka jälkeen tasaantuu 3 % kasvuun, niin DCF:llä voidaan laskea osakkeen nykyarvo. Käyttäen 12 % tuottovaatimusta osakkeen arvoksi saadaan $64,15. Osake vaikuttaa jonkin verran ylihinnoitellulta tällä hetkellä. Jos kasvu olisikin seuraavat 10 vuotta 7% vuodessa, niin arvoksi saadaan $71,85.

Olen viime aikoina yrittänyt metsästää osakkeita harvoin ja valita hyvin tarkkaan ostopaikkani. 12 % tuottovaatimuksen käyttäminen on auttanut tämän saavuttamisessa, sillä osakkeet tulevat ulos DCF laskurista lähes joka kerta yliarvostettuina. MDT näyttää tällä hetkellä n. 24 % yliarvostetulta. Toistaiseksi jään odottelemaan liiketoiminnan kehittymistä ja kerään osinkoja.

Lisää suomenkielisiä tekstejä Medtronicista löytyy mm. jo lopettaneelta blogaajalta lääkärin reseptiltä ja toisesta myös jo inaktiivisesta blogista:

http://laakarinresepti.blogspot.fi/2012/07/analyysi-medtronic-incorporation.html

https://mietteitasijoittamisesta.wordpress.com/2011/07/20/medtronic-nyse-mdt/
klo Ei kommentteja:

Jenkkilän lidlin Q2

Walmart julkaisi tuloksensa 17.8.2017. Tulos oli kohtuullinen, liikevaihto (+2,1%) kasvoi, mutta osakekohtainen tulos (-20,7%) laski selväst. Myynnin kasvu johtui lähinnä same store salesin kasvusta, mikä oli hyvä uutinen. Tuloksen heikkenemisestä noin puolet selittää velkajärjestelyihin liittyvät tappiot ja kulut.

Olen ostunut Walmarttia vain kerran ja se on yksi pitkäaikaisimmista sijoituksistani:
Osto 05.02.2013 16kpl @ $70,00.

Keskihintani on tällä hetkellä kaupankäyntikulut mukaan lukien $70,42. Tällä hetkellä osakkeella käydään kauppaa noin 80 dollarin hintaan. En ole ajatellut lisätä walmarttia tällä hetkellä, sillä yhtiö ei juuri kasva ja haasteena on verkkokaupan aiheuttama voimakas kilpailu. Katsotaanpa kuitenkin mikä Walmartin arvostus on tällä hetkellä?

P/E on tällä hetkellä n. 19,3 ja osakkeen osinkotuotto on 2,54% osingonmaksusuhteen ollessa 49%. Vuodelle 2017 odotetaan $4,36 EPS:ä eli forward-P/E on tämän päivän kurssilla n. 18,4. Jos oletetaan, että EPS tasantuu jatkossa 2 % kasvuun, niin DCF:llä voidaan laskea osakkeen nykyarvo. Käyttäen 12 % tuottovaatimusta osakkeen arvoksi saadaan $44,47. Osake vaikuttaa erittäin ylihinnoitellulta tällä hetkellä. Jos kasvu olisikin seuraavat 5 vuotta 3,5% vuodessa, niin arvoksi saadaan $47,28.

Olen viime aikoina yrittänyt metsästää osakkeita harvoin ja valita hyvin tarkkaan ostopaikkani. 12 % tuottovaatimuksen käyttäminen on auttanut tämän saavuttamisessa, sillä osakkeet tulevat ulos DCF laskurista lähes joka kerta yliarvostettuina. WMT näyttää tällä hetkellä n. 44 % yliarvostetulta. En usko oikein millään, että walmart pystyisi kasvamaan jenkkitaloutta nopeammin. Ainoastaan voittamalla markkinaosuuksia nettikaupassa tai laajentamalla voimakkaasti Eurooppaan (yritysosto?), Aasiaan tai Afrikkaan näkisin mahdollisuuksia nopeaan kasvuun. Toistaiseksi jään odottelemaan liiketoiminnan kehittymistä ja kerään osinkoja.

klo Ei kommentteja:

tiistai 5. syyskuuta 2017

Siili lipittää maitoa ja kasvaa, Siilin Q2

Siili Solutions julkaisi tuloksensa 15.8.2017. Tulos oli hyvä. Liikevaihto (+22%) ja osakekohtainen tulos (+22,2%) kasvoivat reilusti. Siili teki muutaman yritysoston, mutta kasvu oli lähinnä orgaanista. 

Olen ostanut Siiliä kerran, joka tapahtui ennen splittiä ja päälistalle siirtymistä:
Osto 22.03.2016 40kpl @ 22,84€.

Keskihintani on kaupankäyntikulut ja splitti mukaan lukien 7,67€. Tällä hetkellä osakkeella käydään kauppaa noin 12,6 euron hintaan. Osakkeen paino salkussa on kohtuullinen ja olen valmis lisäämään Siiliä, jos hinta on oikea. Katsotaan miltä nykyinen arvostus näyttää?

P/E on tällä hetkellä 24,33 ja osakkeen osinkotuotto on n. 2,4% maksuosuuden ollessa n. 58%. Vuodelle 2017 odotetaan 0,64€ EPS:ä eli forward-P/E on tämän päivän kurssilla n. 19,7. Jos oletetaan, että EPS kasvaa seuraavina 10 vuotena 10%, mutta sen jälkeen hidastuu 4 % kasvuun, niin DCF:llä voidaan laskea osakkeen nykyarvo. Käyttäen 12 % tuottovaatimusta osakkeen arvoksi saadaan 12,75€. Osake näyttää oikein hinnoitellulta tällä hetkellä.

Olen viime aikoina yrittänyt metsästää osakkeita harvoin ja valita hyvin tarkkaan ostopaikkani. 12 % tuottovaatimuksen käyttäminen on auttanut tämän saavuttamisessa, sillä osakkeet tulevat ulos DCF laskurista lähes joka kerta yliarvostettuina. Siili vaikuttaa olevan oikein arvostettu. Alkuperäinen sijoitusteesi meni, että irtaudun Siilistä, kun n. 400M€ markkina-arvo on saavutettu. Tähän on vielä matkaa, joten ehkä Siiliä olisi syytä lisätä. Holdataan ja kerätään osinkoja nyt ainakin.

Lisää suomenkielisiä tekstejä Siilistä löytyy mm. omasta blogistani ja myös Inderesin laaja raportti on saatavilla ilmaiseksi:
http://fyysikonosingot.blogspot.fi/2015/03/siili-on-oikein-arvostettu.html

 https://www.inderes.fi/arvonluonti-jatkuu
klo 2 kommenttia:

maanantai 4. syyskuuta 2017

Novo Nordisk Q2, diabeetikot ja osakkeen omistajat kiittävät

Novo Nordisk julkaisi tuloksensa 9.8.2017. Tulos oli odotusten mukainen. Liikevaihto (+4%) ja osakekohtainen tulos (+6%) nousivat molemmat mukavasti. Liikevaihto kasvoi erityisesti uuden sukupolvien insuliinien osalta, mutta Novon toisessa segmentissä biolääkkeissä kehitys oli huonoa.

Olen ostanut Novoa vain kerran, viime vuonna:
Osto 25.11.2016 35kpl @ 223,3 DKK.

Keskihintani on tällä hetkellä kaupankäyntikulut mukaan lukien 225,43 DKK. Tällä hetkellä osakkeella käydään kauppaa noin 297 kruunun hintaan. Olen valmis lisäämään Novoa salkkuuni, kunhan hinta on oikea. Katsotaan miltä Novon nykyinen arvostus näyttää?

P/E on tällä hetkellä 19,29 ja osakkeen osinkotuotto on n. 3,21% maksuosuuden ollessa n. 47%. Vuodelle 2017 odotetaan 15,4 kruunun EPS:ä eli forward-P/E on tämän päivän kurssilla n. 19,3. Jos oletetaan, että EPS kasvaa seuraavina 5 vuotena 6%, mutta sen jälkeen hidastuu 4 % kasvuun, niin DCF:llä voidaan laskea osakkeen nykyarvo. Käyttäen 12 % tuottovaatimusta osakkeen arvoksi saadaan 217,5 DKK. Osake näyttää selvästi ylihinnoitellulta. Jos nopeampi kasvu jatkuisi seuraavat 10 vuotta , niin osakkeen nykyarvo olisi 230 kruunua.

Olen viime aikoina yrittänyt metsästää osakkeita harvoin ja valita hyvin tarkkaan ostopaikkani. 12 % tuottovaatimuksen käyttäminen on auttanut tämän saavuttamisessa, sillä osakkeet tulevat ulos DCF laskurista lähes joka kerta yliarvostettuina. Novo näyttää olevan n. 36% yliarvostettu, mutta olen valmis lisäämään kurssin laskiessa nykyisen keskihintani alle. Holdaan ja kerään osinkoja. Odotan vakaata kehitystä pitkälle tulevaisuuteen, vaikkakin diabetekseen parantavan lääkkeen keksiminen olisikin huippu-uutinen monille diabetestä sairastaville.

Lisää suomenkielisiä tekstejä Novosta löytyy mm. Aloittelevalta sijoittajalta ja kauppalehden palstalta (hyvin vähän löytyi googlesta mitään):
http://aloittelevasijoittaja.blogspot.fi/2016/11/osto-novo-nordisk.html

 https://keskustelu.kauppalehti.fi/5/i/keskustelu/thread.jspa?threadID=248060&start=75&tstart=0
klo 3 kommenttia:

Pandoran taseessa muutakin kuin pelkkä lipas, Q2 oli hyvä

Pandora julkaisi tuloksensa 8.8.2017. Tulos oli odotusten mukainen. Liikevaihto (+12%) nousi, mutta osakekohtainen tulos (-7,5%) laski. Liikevaihto kasvoi erityisesti Pandoran omissa liikkeissä ja maantiteellisesti Euroopassa sekä Aasiassa. Jenkkilä pysyi vakaana.

Olen ostanut Pandoraa vain kerran ja sekin tänä vuonna:
Osto 24.05.2017 20kpl @ 631,5 DKK.

Keskihintani on tällä hetkellä kaupankäyntikulut mukaan lukien 635,22 DKK. Tällä hetkellä osakkeella käydään kauppaa noin 654 kruunun hintaan. Osake on uusi tuttavuus ja mielenkiintoinen lisä salkussani. Olen valmis lisäämään Pandoraa salkkuuni, kunhan hinta on oikea. Katsotaan miltä Pandoran nykyinen arvostus näyttää?

P/E on tällä hetkellä 12,41 ja osakkeen osinkotuotto on n. 5,7% maksuosuuden ollessa n. 68%. Vuodelle 2017 odotetaan 56,5 kruunun EPS:ä eli forward-P/E on tämän päivän kurssilla n. 11,6. Jos oletetaan, että EPS kasvaa seuraavina 5 vuotena 5%, mutta sen jälkeen hidastuu 2 % kasvuun, niin DCF:llä voidaan laskea osakkeen nykyarvo. Käyttäen 12 % tuottovaatimusta osakkeen arvoksi saadaan 651,1 DKK. Osake näyttää about oikein hinnoitellulta. Strategia on mielenkiintoinen ja korualan brändittömyys voi osoittautua todella hyväksi orgaaniseksi kasvuajuriksi vuosiksi eteenpäin. Jos liikevaihdon kasvu näkyisi 10% tuloksen kasvuna seuraavat 10 vuotta , niin osakkeen nykyarvo olisi 994 kruunua.

Olen viime aikoina yrittänyt metsästää osakkeita harvoin ja valita hyvin tarkkaan ostopaikkani. 12 % tuottovaatimuksen käyttäminen on auttanut tämän saavuttamisessa, sillä osakkeet tulevat ulos DCF laskurista lähes joka kerta yliarvostettuina. Pandora on about oikein arvostettu, mutta olen valmis lisäämään kurssin laskiessa nykyisen keskihintani alle. Holdaan ja kerään osinkoja. Toivottavasti liikevaihdon kasvu välittyy pidemmällä aikavälillä myös tulokseen.

klo 3 kommenttia:

Maikkel Korssin Q1 oli hyvä

Kors julkaisi tuloksensa 8.8.2017. Tulos oli kohtuullinen, liikevaihto (-3,6%) ja osakekohtainen tulos (-3,6%) laskivat. Tukkumyynnin liikevaihto laski selvästi, mutta retail puolella oli hieman kasvua. Samojen kauppojen myynti (sss) kuitenkin laski ja retail liikevaihdon kasvu johtui uusien liikkeiden avaamisesta. SSS ei laskenut kuitenkaan niin paljon kun oli pelätty ja kurssi nousi n. 20% tulosjulkistuksen yhteydessä.

Olen ostunut Michael Korssia vain kerran:
Osto 03.08.2015 50kpl @ $39,25.

Keskihintani on tällä hetkellä kaupankäyntikulut mukaan lukien $39,58. Tällä hetkellä osakkeella käydään kauppaa noin 43 dollarin hintaan. Kors lunasti viime vuonna Kiinalisenssin ja ostaa Jimmy Choon. En ymmärrä ihan tarvetta alkaa rönsyilemään, enkä tästä syystä ole kiinnostunut lisäämään painoa yrityksessä. Eikö yrityksen johdolla olee nää luottoa omaan brändiin? Katsotaanpa kuitenkin mikä Korsin arvostus on tällä hetkellä?

P/E on tällä hetkellä n. 13,3 ja osakkeen osinkotuotto on 0%, sillä Kors ei toistaiseksi maksa osinkoja. Vuodelle 2017 odotetaan $3,71 EPS:ä eli forward-P/E on tämän päivän kurssilla n. 11,5. Jos oletetaan, että EPS ei kasva seuraavina 5 vuotena ja sen jälkeen tasantuu 2 % kasvuun, niin DCF:llä voidaan laskea osakkeen nykyarvo. Käyttäen 12 % tuottovaatimusta osakkeen arvoksi saadaan $34,85. Osake vaikuttaa melkoisesti ylihinnoitellulta tällä hetkellä. Jos kasvu onkin 3,5% vuodessa, niin arvoksi saadaan $39,01.

Olen viime aikoina yrittänyt metsästää osakkeita harvoin ja valita hyvin tarkkaan ostopaikkani. 12 % tuottovaatimuksen käyttäminen on auttanut tämän saavuttamisessa, sillä osakkeet tulevat ulos DCF laskurista lähes joka kerta yliarvostettuina. Kors näyttää tällä hetkellä n. 22 % yliarvostetulta. Minua epäilyttää erityisesti Jimmy Choon oston kannattavuus, sillä hintalappu oli melko kova 1,2 miljardia. Tuo pitää siis suhteuttaa Korsin kokoon (mcap 6,5 miljardia, liikevaihto 4 miljardia). Toistaiseksi jään odottelemaan liiketoiminnan kehittymistä ja toivon, että koko ala elpyisi hieman.

klo Ei kommentteja:
Tilaa: Blogitekstit (Atom)