Uusi työpaikka, parempi palkka

Maaliskuussa tapahtuu! Siirryn nimittäin uuden työnantajan palvelukseen.

Olen täällä blogissakin päivitellyt muutamaan otteeseen, että palkkakehitys on ollut nykyisellä työnantajalla todella heikkoa. Työskentelin reilu neljä vuotta vain indeksikorotuksien varassa ja viime vuonna sain vihdoin neuvoteltua palkan korotuksen. Neuvottelun jälkeen jäi aluksi olo, että ei tästä tule yhtään mitään. Esimiehet eivät mielestäni ymmärtäneet edes minkä takia työntekijää palkitaan. Kuitenkin hieman myöhemmin sain kuulla, että palkkaani on päätetty nostaa noin 5 %. Olisin toivonut selvästi isompaa korotusta (10-15%), koska palkkakehitys on ollut niin heikkoa viimeiset vuodet.

Uuden työnantajan palvelukseen siirtyminen yleensä antaa mahdollisuuden neuvotella uudelleen palkkauksesta. Näin kävi tässäkin tapauksessa. Periaatteessa olen melko tyytyväinen jo nykyiseen palkkatasooni, mutta ainahan sitä tietynlaisen itsekunnioituksen kautta lähtee tavoittelemaan suurempaa palkkaa. Hyvä palkka on kuitenkin vain se viimeinen motivaattori ja sitouttaja, jos kaikki muut asiat jostain syystä menevät pieleen. Ennen kaikkea työn pitää koostua mielenkiintoisista tehtävistä, joita todella haluat tehdä ja hyvästä työilmapiiristä, jonne on kiva palata joka aamu. Näin ajattelen myös nyt tätä uutta työtä kohtaan.

Aloin kelailemaan palkkatoivomusta miettiessäni, että mitä minun pitäisi tienata ja mitä minun pitäisi pyytää. Aloin miettimään mitä olen tienannut aiemmin ja kävinkin sitten siinä samalla istumalla palkkahistoriani läpi siltä ajalta kun olen nykyisellä alalla työskennellyt. Alla vähän tilastoja:

• Vuonna 2008 kesätöissä (kaksi vuotta yliopistoa takana) palkka oli 1780€/kk
•  Vuonna 2011 lopputyötä tehdessä (kaikki kurssit suoritettu) palkka oli 2060€/kk
• Vuonna 2011 juuri valmistuneena (lopputyöpaikassa töissä) palkka oli 3150€/kk
• Vuonna 2012 työpaikan vaihdon jälkeen (3kk työkokemusta) palkka oli 3320€/kk
• Vuonna 2015 indeksikorotusten jälkeen palkka oli 3450€/kk
• Vuonna 2016 n. 5% palkankorotuksen jälkeen palkka oli 3632€/kk.

Näin jälkikäteen ajateltuna työpaikan vaihdon yhteydessä en neuvotellut riittävästi palkasta. Tämä johtui ennen kaikkea siitä, että todella halusin työpaikan, koska hetkeen liittyi myös paikkakunnan vaihto sen aikaisen vaimokkeen perässä. Tuota 2012 aloitettua uutta työpaikkaa hakiessani liiton palkkasuositus oli 3600€/kk. Lisäksi uusi työ oli pääkaupunkiseudulla, jolloin liitto suositteli ns. hesalisää. Muistan katsoneeni sen jostain tilastoista, että pääkaupunkiseudulla palkat ovat noin 9 % korkeampia. Palkkatoiveeni oli tällöin siis tuo suositus + hesalisä, mikä oli yhteensä 3925€. Jouduin siis tinkaamaan todella paljon palkkatoiveestani, koska sain vain 3320€. Toki sen aikainen työkokemukseni oli todella olematon ja jälkikäteen katsottuna paikan vaihto oli todellakin oikea ratkaisu.

Uuteen duuniin hakiessani tiesin melko hyvin työpaikan palkkatason, koska siellä oli muutamia tuttuja töissä. Lisäksi tiesin, että osaamiseni sopisi todella hyvin uuteen tehtävään. Tästä johtuen päätin asettaa palkkatoiveeni melko korkealle suhteessa nykyiseen palkkaani. Lisäksi laskin, että miten palkkani tulisi kehittyä osaamiseni kanssa. Päädyin asettamaan palkkatoiveeni seuraavasti: vuoden 2011 suositus + hesalisä + 4% p.a., mikä oli yhteensä 4770€/kk + edut.

Nyt tilanteeni oli hieman erilainen palkkaneuvotteluun mentäessä kuin vuonna 2011. Jos minua ei valita, niin minulla ei ollut käytännössä mitään hävittävää. Toki halusin tehtävän vaikka joutuisin palkassa tulemaankin vastaan, mutta nyt minulla ei ollut mitään syytä näyttää sitä saati antaa periksi niin helpolla. Päätin, että vähintään 4450€ pitää saada eli melko vähän olin valmis tinkaamaan. Neuvottelu menikin siinä mielessä hassusti, että minulle tarjottiin heti 4520€. Tässä olisi ollut mahdollisuus hieman vielä nostaa, mutta olin antanut sen kuvan, että en palkan takia tätä hommaa hae ja halusin myös pysyä siinä olemalla tinkaamatta jostain muutamasta kympistä tai satasesta.

Se olikin sitä myöten selvä, lähes tuhannen euron palkan korotus! Toki tästä noin 50% menee veroihin ja jäljelle jäävästä 500 eurosta osa menee myös nouseviin kuluihin, koska edut ovat hieman heikommat. Tämä koskee esim. kuntosalia, josta nyt joudun maksamaan noin 250€ vuodessa, kun aiemmin se oli täysin ilmainen. Laskin, että noin 350€ pitäisi jäädä kuukaudessa säästöön enemmän. Joka tapauksessa tämä tulee selvästi parantamaan taloudellista tilannettani pitkässä juoksussa. Kaiken lisäksi uusi organisaatio on mielestäni sellainen, että uramahdollisuudet ja palkkakehitysmahdollisuudet ovat paremmat tulevaisuudessa.

Koska työpaikan vaihto ajoittuu alkuvuoteen, niin lomat kyllä palaa. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että otan nyt kerääntyneet lomat rahana ja otan tarpeellisen määrän palkatonta sitten kesällä. Minulla on lomia jäänyt hieman säästöön, joten lomista pitäisi tulla korvauksia noin 6 viikon edestä ja nämä tulevat maksuun käsittääkseni maaliskuussa. Tällöin pitäisi tulla vajaa 6000€ tili bruttona. Huhtikuussa on tulossa maksuun viime vuoden bonukset ja sieltä tulee joku 2400€ bruttona. Lisäksi myöhemmin kesällä pääsen "vihdoin" nostamaan henkilöstörahaston tyhjäksi. Tällä hetkellä minulla on siellä noin 3700€, mutta tuo arvo on päivitetty viime vuonna. Tuon lisäksi tulee viime vuoden palkkiot ja arvon nousut. Arvioin, että summaksi tulee noin 5000€, josta henkilöstörahastolain mukaan 20% on verovapaata ja 80 % verollista tuloa.

Kun kaikki laskee yhteen, niin tänä vuonna verolliset tuloni ovat arviolta noin 68000€, joka on keskimäärin 5661€ kuukaudessa. En oikein tiedä missä vaiheessa verokortin uusiminen olisi järkevää. Ehkä pitää odottaa huhtikuuhun saakka, niin sitten tietää tarkemmin nuo tulot ja veroprosentin osaa laskea oikeaksi. Nykyinen 22,5% ei taida aivan riittää. Ehkä pidän sitten vaan pidemmän kesäloman? No oli miten oli, niin tänä vuonna hukun cäshbään!

Zemppiä kaikille mahdollisiin työnpaikan hakuihin/vaihtoihin tai tuleviin palkkaneuvotteluihin!

Orava on mielestäni todella huono sijoitus

Oravasta ollut pitkään puhetta ja monet ovat pitäneet sitä käytännössä pyramidihuijauksena. En ole aiemmin tutustunut tarkemmin Oravan tilinpäätöksiin, mutta nyt sharevillessa tuli vastaan keskustelua aiheesta. Orava on ollut nyt pinnalla antamansa tulosvaroitukseen liittyen. Päätin keskustelun pohjaksi tutkia hieman tilinpäätöstä ja asiat oli jopa huonommin kuin osasin odottaa.

Tarkastelin Oravan puolivuotiskatsausta, jossa silmiini pisti erityisesti hallintorakenne ja sen jättimäiset kulut suhteessa vuokratuottoon sekä käypien arvojen muutoksesta kirjattujen voittojen suhde koko yrityksen voittoon. Kyseessä on siis käytännössä kiinteistösijoitus, jota omalla kohdallani vertaan ainakin asuntosijoittamiseen.

Jos unohdetaan raskas hallintorakenne ja kiinteistöjen mahdolliset arvon vaihtelut hetkeksi ja verrataan Oravaa asuntosijoittamiseen, johon olen ottanut esimerkkilaskelmat oman asuntoni osalta.

Oman asuntoni käypäarvo oli osto hetkellä 143k€. Alueen keskivuokrahintaan perustuva odotettavissa oleva bruttovuokratuotto 90 % käyttöasteella on 7344€. Käyttökorvauksia tulee vedestä 240€. Hoitovastike on 1029€ ja käyttömaksut vedestä 240€. Tällöin voidaan laskea vuokratuotto ennen korkoja ja veroja, joka on täysin vertailukelpoinen lukema eri sijoitusasuntojen välillä (velkavipu tai verotus ei vaikuta). Vuokratuotto on yhteensä 6315€, joka antaa vuokratuotto-%:ksi 4,42 %.

Normaalisti asuntosijoittajat vaativat vieläkin suurempi vuokratuottoja, mutta pääkaupunkiseudulla nykyiset hinnat eivät käsittääkseni juuri anna mahdollisuuksia yli 5 % tuottoihin. Oravan asuntojen tulisi tuottaa samaa luokkaa suhteessa asuntojen käypään arvoon nähden. Katsotaanpa miltä Oravan vastaavat luvut näyttävät puolivuotiskatsauksen perusteella.

Asuntojen käypäarvo on 212164k€. Toteutunut bruttovuokratuotto 90 % käyttöasteella oli kaudelta 1.1.-30.6. 2016 yhteensä 5826k€. Nämä pitää muuttaa vastaamaan koko vuotta, joten käytetään aproksimaationa kerrointa 2 (huomioitu myös seuraavissa luvuissa). Bruttovuokratuotto on siis 2*5826 = 11652k€. Käyttökorvaukset ja palvelutuotot olivat 2*195 = 390k€. Kiinteistöjen hoitokulut ja vuokraustoiminnan kulut olivat yhteensä 2*(3062+329) = 6782k€. Käyttömaksuihin verrattavia maksuja ei ollut. Vuokratuotoksi muodostuu tällöin 5260k€, joka antaa vuokratuotto-%:ksi 2,48 %.

Oravan lukema on huomattavan paljon matalampi kuin omasta kämpästäni laskema tai yleinen noin 5 % vuokratuottovaatimus, joka asuntosijoittajilla on. Tämä tarkoittaa sitä, että Oravan käyttämä asuntojen arvostusmalli ei ole kovin realistinen, asuntojen vuokrat ovat poikkeuksellisen matalat tai omistettujen kiinteistöjen hoitokulut ovat poikkeuksellisen korkeat. Syynä voi olla myös jokin näiden yhdistelmistä, mutta jokatapauksessa nykyisillä luvuilla asuntojen käypää arvoa tulisi laskea. Oletetaan, että asunnot likvidoitaisiin ja ostaja haluaisi 5 % vuokratuoton ostamilleen kiinteistöille. Tällöin nykyisten lukujen valossa Oravan asuntojen käypäarvo on 5260k€/0,05 = 105200k€. Tämä on siis alle 50 % nykyisestä taseessa olevasta arvostuksesta!

Orava on tietenkin asuntosijoituksen tapaan vivutettu. Oravan korkokulut, palkkiot ja muut rahoituskulut olivat yhteensä 2*1546 = 3092k€. Kun huomioidaan nämä vuokratuottolaskelmassa, niin tilanne alkaa näyttää entistä pahemmalta. Vuokratuotto rahoituskulujen jälkeen on enää 2168k€, joka antaa vuokratuotto-%:ksi 1,02 %. OK, no onhan tämä vielä positiivinen tuotto. Niin ja koska kyseessä on REIT, niin veroja ei tuloksesta juuri makseta. Kun otetaan 50k€ verot ja osakemäärä 9,406 M kpl, niin EPS olisi noin 0,23€. Oletetaan, että arvostus vastaa noin 8 % tulostuottoa eli E/P=0,08. Tällöin osakkeen arvo voisi olla noin 2,8€. Tämä tarkoittaa, että osake on nykykurssilla (4,47€) noin 37 % yliarvostettu.

Tässä ei ole kuitenkaan koko tarina velkavivusta. Oravan taseessa on velkaa yhteensä 121215k€. Velkaa on siis enemmän kuin likvidointitilanteessa laskettu asuntojen käypäarvo! Tämä tarkoittaa, että osakkeen arvo on käytännössä 0€ ja lisäksi osa Oravan velkojista voisi jäädä nuolemaan näppejään. Osakkeen omistajalle on kuitenkin vielä viimeinen yllätys tulossa.

Vuokrakiinteistöjen hallinnointi tietenkin! Eihän se ihan ilmaiseksi onnistu. On vuokrasopimuksien allekirjoitusta, avaimien luovutusta ja niin edelleen. Kiinteistöjen hallinnointiin liittyvät kulut ovat puolivuotiskatsauksen perusteella yhteensä 2*(67+618+602) = 2574k€, mikä muodostuu hallituksen palkkioista, hallinnointiyrityksen (Orava Rahastot Oyj) palkkioista ja hallinnon muista kuluista. Hallinnointikulut kun vähentää vuokratuotosta rahoituskulujen jälkeen jää käteen pelkkää turskaa -406k€. Tämä siis käytännössä tarkoittaa, että Orava on tappiollinen yritys. Asuntojen arvon nousu on ainut tapa millä tämä pulju saadaan näyttämään kannattavalta. Kiinteistöt tekevät tappiota ja velkaa on enemmän kuin kiinteistöjen käypä arvo on! Mielestäni tuon perusteella osakkeen arvo tämän hetkisillä tuotoilla, kuluilla ja hallintorakenteella on 0€, koska toivoa paremmasta ei ole tiedossa.

Nykyiset kirjanpitosäännöt sallivat arvon nousun kirjaamisen tuotoiksi ja mielestäni se onkin ok, mutta silloin se on erittäin tärkeää tehdä realistisesti tai jopa hieman alakanttiin. Tuotto ei nimittäin ole vielä toteutunut. Jos firma ei sitä tee, niin sijoittajan se kannattaa tehdä. Tämä homma kaatunee ennemmin tai myöhemmin mahdottomuuteensa, kuten kävi aikoinaan Enronille. Silloin toki asiaa peiteltiin tietoisesti ja mm. kassavirtalaskelmaa ei edes julkaistu. Nyt Orava tekee sen kaiken ihan julkisesti enkä millään ymmärrä miten se voi olla sijoittajien mielestä ok?

ps. Blogissa esitettävää aineistoa ei tule miltään osin tulkita arvopaperimarkkinalain tarkoittamiksi sijoitussuosituksiksi tai sijoituspalveluyrityksistä annetussa laissa tarkoitetuksi sijoitusneuvonnaksi. Kaikenlainen blogissa esitetyn tiedon hyödyntäminen, kuten mahdolliset sijoituspäätökset blogissa esitetyn aineiston perusteella, tapahtuu omalla vastuulla. Kirjoittaja ei miltään osin vastaa blogissa esitetyn aineiston hyödyntämisen seurauksista. Kirjoittaja ei siten missään tilanteessa vastaa vahingosta tai tappiosta taikka saamatta jääneestä voitosta tai tuotosta, joka blogin tietoja hyödyntävälle tai kolmannelle taholle aiheutuu suoraan tai välillisesti blogin sisällön johdosta.

Tammikuun tulos

Vuosi lähtenyt liikkeelle vallan mainiosti. Käyn tässä läpi haasteeni etenemisen ja teen katsauksen siihen miten tavoitteeni lähenee. Säästöasteeni oli tammikuussa 53,12%!

Menot:
Kiinteät kulut 1002,02€
Hoitovastike ja vesimaksu 105,75€
Rahoitusvastike 134,75€
Asuntolainan korot 53,56€
+_____________________________________
Menot yhteensä 1296,08€

Tulot:
Palkkatulot 2764,52€
+_____________________________________
Tulot yhteensä 2764,52€

Säästöt:
Tilillä alussa 874,33€
Säästöt 1468,44€
+_____________________________________
Säästöt yhteensä 2342,77€

Säästöjen käyttäminen:
Asuntolainan lyhennys 427,59€
"Oppii olemaan"-lainan lyhennys 393,16€
Osakkeisiin 0€
Hätäkassaan 700€
+_____________________________________
Käyttäminen yhteensä 1520,75€

Yksi tavoitteistani oli pitää kiinteät kulut alle 900€/kk. Epäonnistuin heti alkuun tässä, mutta toivottavasti tämä ei ole tae tulevasta. Nyt ylittyminen on melko maltillinen suhteessa kaikkiin hankintoihin. Alla erittely kiinteistä kuluista:
Ruokaostokset 146,84€
Bussikortti 208,6€
Netti, spotify ja netflix 34,98
Sähkölasku 0€
Työpaikkaruokailu 119,7€
Vakuutukset 12,6€
Ravintolat 61,2€
Baarit 85,93€
Harrastukset 88,89€
Vaatteet 0€
Hankinnat 0€
Sekalaiset 244,52€
Jäsenmaksut 0€
Tulot 0,24€
+_____________________________________
Yhteensä 1002,02€

Bussikortin ostin jo maaliskuun loppuun asti, joten siinä tuli budjettiylitys. Harrastuksiin meni yli budjetin, sillä hankin luistimet ja jääkiekkomailan. Sekalaiset ylittivät myös budjetin, koska sinne tuli viime vuonna virheellisesti palautettu katevaraus bensa-asemalta, jota en ollut huomannut. Lisäksi sinne tuli muita matkustuskuluja. Tähän nähden saa olla tyytyväinen.

Tärkein tavoitteeni oli painon pudottaminen. Tämä lähti hirmuisella vauhdilla käyntiin. Hiilarivarastojen kuluessa myös nestettä on aivan varmasti lähtenyt, sillä tammikuun aikana painoni putosi 5,3kg!

Vuoden alussa painoni oli 92,1kg, mutta 1.2. aamulla vaaka näytti 86,8kg. Tämän saavutin tekemällä muutoksia ruokavaliooni ja liikuntatottumuksiin. Alla esittelen ohjelmani lyhyesti.

Asetin tavoitteeksi, että painoa lähtee 0,75kg/vko. Tämä tarkoittaa, että energiavaje viikossa pitää olla vähintään 5250kcal. Tässä oletettu, että kilo rasvaa vastaa 7000kcal energiamäärää. Aluksi arvioin normaalin kulutukseni netistä löytyvän laskurin perusteella, mistä sain tulokseksi 2337kcal päivässä tai 16358kcal viikossa. Tämä otti huomioon painoni, ikäni, aktiivisuuteni ja työn raskauden.

Sitten tein kunto-ohjelman, jossa on aiempaa enemmän kuntosaliharjoittelua sekä pitkiä matalasykkeisiä harjoitteita. Tavoitteeksi asetin, että energiankulutus on harjoittelussa vähintään 2500kcal per viikko. Alla muodostamani kunto-ohjelma, jonka pitäisi kuluttaa noin 3350kcal viikossa.

Ma peruskestävyys 2h
Ti punttis 1h
Ke säbä 1h
To lepo
Pe punttis 1h
La peruskestävyys 2h
Su säbä/futsal 1h

Tällöin sain energiakulutuksekseni yhteensä 19708kcal. Jos tästä vähennetään tarvittava energiavaje 5250kcal, niin saan energiamääräksi 14458kcal, minkä voin siis viikossa syödä. Tämä vastaa päivän energian saantina 2065kcal, joka siis määrittelee diettini. Tarkistin vielä lopuksi, että energian saanti ei ole liian pieni vertaamalla sitä suositeltuun alimpaan turvalliseen energian saantiin 1500kcal. Suunnitelma oli siinä!

Vuoden vaihteessa ostin henkilövaa'an ja elintarvikevaa'an sekä hyvät talvikävelykengät. Sitten se oli vaan suorittamista. Dietistäni otin heti alkuun pois kaikki sokerit ja herkut sekä leivän. Sitten pyrin syömään rajallisen määrän aina lounaalla ja päivällisellä mittasin kaiken tarkasti. Ekat pari viikkoa hämmästelin kuinka paljon oikein pastassa tai riisissä on energiaa! Uskomatonta! Normaalisti olisin aina laittanut lähes tuplamäärän pastaa, mutta nyt energiabudjetti tuli vastaan.

Tästä on hyvä jatkaa. Tuntuu meinaan helvetin hyvältä! Vanhat tavat toki kummittelee edelleen, sillä kävin kerran tammikuussa ryypiskelemässä. Eiköhän se tästä vähän hidastu, mutta toivottavasti tavoista tulee pysyviä. Vielä kun pysyisi ainakin kesään asti terveenä!

ps. Vielä tuosta nesteiden lähtemisestä: laskelmani mukaan energiavajeeni olisi ollut vain 18400kcal tammikuussa, mikä vastaa 2,6kg rasvaa. Voihan se olla, että kulutukseni on ollut oletettua suurempi tai lounaalla olen syönyt arvioitua vähemmän.