Joulukuu eli haasteen viimeinen kuukausi alkaa olla
lopuillaan ja tässä jo valmistaudutaan tervehtimään vuotta 2017. Epäonnistuin haasteessani tai ehkä ennemminkin tavoitteiden asetannassa, mutta ensi vuosi tuo uuden mahdollisuuden haastaa itsensä. Ei sitä tähän kannata lopettaa tai luovuttaa. Katsotaanpa miltä
viime kuukausi
näyttää lukuina:
Tulot:
Palkka 2569,22€
Muut tulot 0€
Tulot yhteensä 2569,22€
Menot:
Kiinteät kulut 313,96€
Asuminen 722,03€
Muut kulut 0€
Kulut yhteensä 1035,99€
Säästöön: 1533,23€, joka on 59,68 % nettotuloistani.
Tuloni olivat normaalin kuukausipalkan mukaiset. Sain kuitenkin palkankorotuksen, jota alettiin maksamaan jouluusta alkaen, joten se vähän buustasi tuloja. Periaatteessa olin iloinen, mutta koska kyseessä oli niin pieni korotus, niin sen voi ottaa vittuilunakin. Se, että palkkaa ylipäätään nostetaan on kuitenkin hyvä signaali. Katsotaan miten tähän puoleen voi vaikuttaa jatkossa.
Kuluni
olivat yhteensä 1035,99€, jotka olivat kiinteiden kulujen osalta alle budjetin, wuuhuu! Haasteen mukaisesti olen ottanut tavoitteekseni pitää
kiinteät kulut alle 450€ kuukaudessa. Tavoite ei ole ollut realistinen, kuten aiemmista katsauksista on voinut huomata.
Elämäntapani ja kulutustottumukseni ovat muuttuneet niin paljon, etten
enää pysty aiempien vuosien mukaisiin pieniin kuluihin. Tämä ei
kuitenkaan yhtään vähennä kulujen seurannan arvoa vaan se nimenomaan
kyseenalaistaa muuttuneita tapojani. Tässä kuussa kiinteiden kulujen pienuus johtui pääosin uhkapelaamisesta, josta tuli noin 600 euron voitot. Ilman pokerivoittoja kuluni olisivat olleet reilu 900€, mikä vastaa hyvin aiempien kuukausien lukuja.
Asumiskulut olivat edelleen normaalia suuremmat, sillä toistaiseksi joudun maksamaan lainan
lyhennyksen lisäksi myös rahoitusvastiketta. Taloyhtiölainan maksun jälkeen kuukausittaiset asumiskulut pienenisivät
arviolta noin sadalla eurolla. Toistaiseksi rahoitustilanne säilyy avoimena, koska olen miettinyt rahoitus uudelleen lähinnä sen takia, että saisin asunnon mahdollisesti vuokralle laiton yhteydessä kassavirran positiiviseksi. Pitää alkuvuoden aikana käydä lainakilpasilla ja muutenkin miettiä tuota vuokraamista vielä.
Tässäkään kuussa en
tehnyt viikkoraportteja kiinteistä kuluistani, joten alla yhteenveto
kiinteistä kuluista (suluissa merkitty nykyinen budjetti ja uusi vuoden 2017 budjetti)
Ruokaostokset 104,91€ (150€, uusi budjetti 165€)
Bussikortti 49€ (50€, uusi budjetti 90€)
Netti 15€ (13,5€, uusi budjetti 15€)
Spotify ja Netflix 19,98€ (10€, uusi budjetti 20€)
Sähkö 0€ (13,5€, uusi budjetti 15€)
Työpaikkaruokailu 107,1€ (130€, uusi budjetti 125€)
Vakuutukset 0€ (10€, uusi budjetti 10€)
Muut kulut 790,48€ (73€, uusi budjetti 340€)
Muut tulot 772,51€ (0€, uusi budjetti 0€)
Yhteensä 313,96€ (450€, uusi budjetti 780€)
Haasteen
ideana on ollut
rahan säästäminen lähiajan menoihin. Säästämisen lisäksi olen
varmistanut riittävän
likviditeetin hankkimalla rahoituksen pankista. Tässä kuussa lähiajan
menoihin liittyviä kuluja maksoin säästöistä 393,16€. Kuten lupasin jo viimeksi, niin vuoden vaihteen
jälkeen pitää vetää tämäkin asia yhteen.
Tässä vielä yhteenveto säästämisestäni haasteen ajalta:
Joulukuu 608,84€ (21,7 %)
Tammikuu 1503,21€ (51,7 %)
Helmikuu 901,53€ (35,9 %)
Maaliskuu 365,43€ (14,9%)
Huhtikuu 1087,9€ (33,7%)
Toukokuu 907,03€ (36,3%)
Kesäkuu 810,01€ (27,4%)
Heinäkuu 1754,05€ (70,5%)
Elokuu 399,28€ (13,7%)
Syyskuu 896,16€ (36,4%)
Lokakuu -282,44€ (-8,8%)
Marraskuu 2832,69€ (63,5%)
Joulukuu 1533,23€ (59,7%)
+____________________
13316,92€ (35,5%), joka on keskimäärin 1024,38€/kk.
Itse kävin tuossa aiemmin päivällä ajamassa uusia goretex talvikävelykenkiäni sisään. Heitin kahden tunnin lenkin ja kävin matkalla kiipeämässä vähän portaita. Nyt on todella hyvä fiilis ja tuntuu että olen valmiina lähtemään viettämään kaverini luo vuoden vaihtumista. Suojalasit päähän, paketti roomankynttilöitä messiin ja skumppa auki! Hyvää uutta vuotta 2017 kaikille!
lauantai 31. joulukuuta 2016
perjantai 30. joulukuuta 2016
2017 tavoitteet säästämiseen, sijoittamiseen ja terveyteen
Olen tässä miettinyt tavoitteitani ensi vuodelle, kun vuosi 2016 lähenee loppuaan. Tällä hetkellä näyttää siltä, että asetan muutaman taloudellisen tavoitteen ja lisäksi panostan muutamalla tavoitteella terveyteeni. Olen pyrkinyt realisitisiin tavoitteisiin, mutta kuitenkin sellaisiin, joiden saavuttaminen antaa hieman haastetta ja ovat oikeasti tärkeitä itselleni.
Yksi tavoitteistani periytyy tältä vuodelta, mutta hieman muutettuna. Vuonna 2016 pyrin pitämään kiinteät kuluni alle 450 euron per kuukausi. Tämä osoittautui ihan mahdottomaksi, kuten kuukausikatsauksista on saanut huomata. Taisin marraskuun kuukausikatsauksen yhteydessä esitellä uuden budjettini, joka on 780 €/kk. Alustavien laskelmien mukaan vuonna 2016 toteutuneet kuluni ovat olleet keskimäärin noin 900 €. Pyrin siis kuluttamaan noin 120 € tai 13 % vähemmän kuin vuonna 2016. Huomasin lisäksi, että epäsäännölliset kulut eivät ole mukana tavoitteessa millään tavalla. Alustavien laskelmien mukaan vuonna 2016 epäsäännölliset kuluni olivat noin 190 €/kk, mutta arvioni mukaan pystyisin pärjäämään noin 120 eurolla kuussa. Haluan vuodelle 2017 asettaa vain yhden kulutavoitteen, joten muodostan tavoitteeni yhdistämällä kaikki kulut. 2017 tavoitteekseni tulee tällöin < 900 €/kk.
Toinen tavoitteeni liittyy sijoittamiseen. Viime vuonna jostain syystä jälleen lipsuin kovaan kaupankäyntivolyymiin ja lisäksi käytin superluottoa epäloogisesti. Näistä molemmista pitää päästä eroon. Kaupankäyntikuluni olivat vuonna 2016 yhteensä 211 €. Tämä jakautui seuraavasti: 6 kauppaa hesasta, 8 usasta, 3 tukholmasta ja 1 köpiksestä. Teen aivan liian paljon kauppaa ja vuodelle 2017 tavoitteeksi asetan, että kaupankäyntikulut pysyvät alle 50 euron. Tämä on mitoitettu siten, että voin tehdä mahdolliset Betsson ja Fortum kevennykset sekä kaksi ostoa jenkkilästä. Entäs se superluotto sitten? Tällä hetkellä salkussani ei ole velkaa, mutta aina velkaa ottaessani huomaan, että en pidä siitä. Se saa jotenkin olon tuntemaan epävarmalta ja yllättäen se vaan alkaa ahdistamaan. Haluan tästä tunteesta ja samalla myös riskistä eroon siten, että en ota yhtään superluottoa vuonna 2017. Tähän liittyen annan kuitenkin itselleni takaportin pörssiromahduksen varalta. S&P500 indeksi on tänään noin tasolla 2235, mutta jos pörssi romahtaa enemmän kuin 20 % eli indeksi laskee alle tason 1790, niin saan käyttää velkavipua.
Olen varsinkin vuoden jälkimmäisellä puoliskolla ollut hieman huolissani terveydestäni. Lähinnä olen huolissani ylipainosta, joka aiheutuu pääosin sisäelin rasvasta eli ns. kaljamahasta. En ole ikinä painanut näin paljon kuin nyt. Pelkästään tänä vuonna painoni nousi 8 kg, josta valtaosa tuli kesällä. Tämä kuulostaa mielestäni jossain määrin ihan hullulta varsinkin jos katsoo heiaheia-merkintöjäni vuodelta 2016: säbä 66 krt, punttis 25 krt, futsal 19 krt, fillarointi 165 km, koris 17 krt ja 20 muuta lajia 1-5 krt. Yksinkertaisesti syön ja juon tai ainakin juon liikaa! Tähän liittyen haluan asettaa kaksi tavoitetta, jotka liittyvät painoon ja vyötärön ympärykseen. Jotta paino-indeksini olisi normaalilla tasolla eli alle 25, niin painoni tulisi olla alle 79 kg. Jotta vyötärö-lantio-suhteeni olisi normaalilla tasolla eli alle 0,9, niin vyötärön ympärykseni tulisi olla alle 84 cm. Oletin tässä, että lantionympärys pysyy käytännössä vakiona. Tässä alla nykyinen tilanne, josta voi vain sanoa, että kattokaa noita helvatun lukuja, helvetin surkeita, kohta tulee joku vitun diabetes tai sydän ei kestä:
Alla vielä yhteenveto tavoitteistani vuodelle 2017:
- Pituus 178 cm
- Paino 92 kg
- Painoindeksi 28,4 (normaali < 25)
- Vyötärön ympärys 107 cm
- Lantion ympärys 93 cm
- Vyötärö-lantio-suhde 1,15 (normaali < 0,9).
- Kiinteät kulut keskimäärin < 900 €/kk
- Kaupankäyntikulut yhteensä < 50 €
- Velkavipu salkussa < 0 € (pl. >20% romahdustilanteet)
- Paino < 79 kg (ts. painoindeksi < 25)
- Vyötärön ympärys < 84 cm. (ts. vyötärö-lantio-suhde < 0,9)
keskiviikko 14. joulukuuta 2016
Visa salkussa ja Amex lompakossa
Kaikille on varmasti tuttu VISA-teksti pankki- tai luottokorttien reunasta. Monet eivät välttämättä kuitenkaan tiedä tai ymmärrä mitä Visa yrityksenä tekee. Visa on Yhdysvaltoihin vuonna 2008 listattu globaali digitaalisten maksujen teknologiayritys, joka yhdistää tuotteillaan ja palveluillaan kuluttajat, yritykset, pankit ja valtiot yli 200 maassa. Visa ei ole siis perinteinen luottokorttiyhtiö (kuten American Express (AXP) tai Diners Club (DFS)), jolla on taseessaan asiakkaiden luottoja ja lainoja vaan Visa ainoastaan välittää maksuja. Visan lähin kilpailija on Mastercard (MA). Visa pyörittää maksujen prosessointiverkkoa (VisaNet), jonka avulla voidaan hoitaa maksujen valtuutus, hyväksyntä ja luottojen clearing ja sopiminen ympäri maailman. Lisäksi Visa tarjoaa kuluttajille suojaa petoksia vastaan ja kauppiaille nopeita maksuja. Käytännössä Visa tarjoaa palveluina erilaisia digitaaliseen maksamiseen liittyviä ratkaisuja, joiden avulla esimerkiksi pankit voivat tarjota asiakkailleen "maksa tililtä" (debit) tai "maksa lainalla" (credit) tuotteita. Lisää liiketoiminnasta ja yrityksen tarjoamista palveluista voi lukea vaikka Visan sijoittajasivuilta (kts. oikea palkki).
Visa listattiin (tikkerillä V) vuonna 2008 New Yorkin pörssiin IPO hinnan ollessa 44 dollaria per osake. Tämän jälkeen osake on kerran splitattu 1:4 viime vuoden alkupuolella. Visan osakekurssi tämän päivän (13.12.) päätöshinnalla on 79,2 dollaria eli Visa on tuottanut reilu 600 % arvon nousun viimeisen 9,5 vuoden aikana. Lisäksi Visa on maksanut koko ajan kasvavaa osinkoa. Tämän kaikki on tietenkin mahdollistanut taustalla olevan liiketoiminnan hyvä kehitys. Tarkastellaan seuraavaksi Visan liiketoiminnan kehitystä hieman tarkemmin.
Kuva 1. Visan liikevaihdon kehitys vuosina 2008-2016 (klikkaa suuremmaksi).
Visa on pystynyt kasvattamaan liikevaihtoaan keskimäärin 11,65 % p.a. tarkasteluaikana, kuten nähdään kuvasta 1. Vaikka sitä ei ehkä kuvasta näe, niin liikevaihdon kehittyminen on viime vuosina hieman hidastunut, sillä viimeisen 5 vuoden aikana kasvu on ollut 10,44 % ja viimeisen 3 vuoden aikana vain 8,59 %.
Kuva 2. Visan osakekohtaisen tuloksen ja osingon kehitys vuosina 2008-2016.
Kun liikevaihto on kasvanut, niin samalla Visa on pystynyt myös kasvattamaan tulostaan. Visa on kasvattanut osakekohtaista tulostaan keskimäärin 51,46% p.a. tarkasteluaikana. Niin kuin aiemmin mainitsin, niin Visa on maksanut joka vuosi kasvavaa osinkoa, jota on kasvatettu keskimäärin 61,70 % p.a. tarkasteluaikana. EPS:n ja osingon kehitys on esitetty kuvassa 2. Nämä lukemat ovat kuitenkin hieman epärealistisia ja ovatkin viimeisen 5 vuoden ja 3 vuoden aikana olleet matalammalla tasolla. Viimeisen 5 vuoden aikana EPS:ä ja osinkoa on kasvatettu 26,25 % p.a. ja 30,91 % p.a. ja viimeisen 3 vuoden aikana 9,75 % p.a. ja 19,29 % p.a.. Osinkoa tarkastellessa on syytä aina tarkistaa kuinka kestävällä tasolla osingon maksu on. Kuvasta 2 nähdään melko helposti, että nettoliikevoitto kattaa osingon hyvin. Osingonmaksusuhde (POR) on pysytellyt koko ajan noin 20 % tuntumassa keskiarvon ollessa 17,06 % tarkasteluaikana.
Kuva 3. Visan osakkeiden lukumäärän kehitys vuosina 2008-2016.
Kannattavuus on siis kasvanut, kuten edellä olevista arvoista voi päätellä, mutta lisäksi osakekohtaisiin lukuihin on vaikuttanut osakkeiden lukumäärä ja sen kehittyminen. Kuvan 3 mukaisesti Visa on ostanut takaisin omia osakkeitaan keskimäärin noin 2,98 % p.a. tarkasteluaikana. Vaikka tarkasteltaisiin viimeisen 5 vuoden tai 3 vuoden keskiarvoja, niin takaisin ostot ovat pysyneet melko vakiona ollen 3,11 % ja 2,74 % p.a.
Edellä esitetyn perusteella kyseessä on todella mielenkiintoinen bisnes, joka on kehittynyt suotuisasti viime vuosina. Tutkitaan hieman vielä kannattavuudesta kertovia lukuja.
Vaadin yrityksiltä, joihin sijoitan, korkeaa oman pääoman tuottoa (ROE), joka on mielellään tasainen vuosi toisen jälkeen. Visan ROE on ollut keskimäärin 13,87 % tarkasteluaikana ja kasvun myötä ROE on parantunut. Viimeisen 5 vuoden ja 3 vuoden aikana ROE on ollut keskimäärin 17,12 % ja 19,77 %. Olen laskenut ROE:n tilinpäätöstietojen perusteella siten, että tapa hieman aliarvioi lukuja. Käyttämässäni kaavassa (ROE=net income/equity) otetaan huomioon vuoden nettotulos, mutta oman pääoman osalta otetaan huomioon vuoden lopussa taseessa oleva pääoma, joka yleensä kasvaa vuoden aikana. Tämä antaa kuitenkin oikean suuntaiset arvot, sillä katsomalla esim. gurufocuksen sivuilta ROE on ollut muutaman kymmenyksen korkeampi.
Lisäksi olen viime aikoina pyrkinyt löytämään salkkuuni yrityksiä, joiden nettomarginaali (NpM) on korkea. NpM kuvaa sitä osuutta liikevaihdosta, joka päätyy firman netto tulokseen kaikkien kulujen ja verojen jälkeen. Joillakin aloilla, kuten vähittäiskaupassa NpM on yleensä todella matala vain muutamia prosentteja. Esimerkiksi Walmartilla NpM on noin 3 - 5%. Visa on kuitenkin hieman toisenlainen bisnes ja Visan NpM on poikkeuksellisen korkea. Visan NpM on ollut keskimäärin 34,8 % tarkasteluaikana. ROE:n lailla tämä on parantunut kasvun myötä. Viimeisen 5 vuoden ja 3 vuoden aikana NpM on ollut keskimäärin 38,22 % ja 42,76 %. Jokainen dollari mitä liikevaihtoa pystytään kasvattamaan kasvattaa nettotulosta 40 sentillä!
Laskin lopuksi vielä Visan arvon diskonttaamalla tulevaisuuden kassavirtoja (DCF-menetelmä). Arvonmäärityksessä tulee huomioida, että lopputulos on todella herkkä käytettyjen parametrien suhteen. Tässä pitää siis jotenkin pyrkiä saamaan turvamarginaalia, jotta sijoitus ei osoittaudu täydelliseksi katastrofiksi. Olen tyytyväinen 8 - 10 % tuottoon pitkällä aikavälillä, mutta käytän 12 % tuottovaatimusta määrittäessäni osakkeiden arvoja. Tämä tuo turvamarginaalia sijoituspäätökseen ja toivottavasti salkkuuni ei tällöin niitä katastrofeja päädy. Tähän väliin on pakko mainita eräs olennainen muutos Visan liiketoiminnassa, joka tulee vaikuttamaan paljon arvon määritykseen. Tämä on nimittäin Visa Europan osto viime tilikaudella. Osto rasitti viime vuoden tulosta ja EPS itseasiassa laski 3,9 % vuodesta 2015. Kun Visa Europa huomioidaan, niin Visan 2017 EPS:n voidaan arvioida olevan noin 3,2 dollaria. Näiden tietojen lisäksi DCF-menetelmä tarvitsee odotettavissa olevan kasvun, joka voidaan arvioida yllä esitettyjen historiallisten tietojen perusteella. Arvioidaan EPS:n kasvua liikevaihdon kasvun avulla ottaen lisäksi huomioon omien osakkeiden takaisin ostojen vaikutuksen. Visan liikevaihto on kasvanut viimeisen 5 vuoden aikana 10,44 % p.a. ja osakkeita on ostettu takaisin keskimäärin 2,98 % vuodessa. Kun nämä laskee yhteen saadaan arvio EPS:n kehittymiselle seuraavalle 10 vuodelle olettaen, että kannattavuus (NpM) säilyy vakiona. Terminaali arvon (vuodesta 11 eteenpäin) kasvulle arvioin yhdistämällä odotettavissa olevan pitkän aikavälin inflaation (2%) ja omien osakkeiden takaisin ostot (3%). Laskelmaan voidaan käyttää esim. moneychimpin laskuria, jonka olen aiemminkin todennut hyväksi. Alla vielä yhteenveto käytetyistä oletuksista:
Alla vielä pari kirjoitusta Visasta, jotka ovat tulleet vastaan viime aikoina:
Jason Fieberin viikon ale DGI-fima daily trade alertissa
Seeking alphan artikkeli, jossa hyviä kuvia.
Visa on pystynyt kasvattamaan liikevaihtoaan keskimäärin 11,65 % p.a. tarkasteluaikana, kuten nähdään kuvasta 1. Vaikka sitä ei ehkä kuvasta näe, niin liikevaihdon kehittyminen on viime vuosina hieman hidastunut, sillä viimeisen 5 vuoden aikana kasvu on ollut 10,44 % ja viimeisen 3 vuoden aikana vain 8,59 %.
Kun liikevaihto on kasvanut, niin samalla Visa on pystynyt myös kasvattamaan tulostaan. Visa on kasvattanut osakekohtaista tulostaan keskimäärin 51,46% p.a. tarkasteluaikana. Niin kuin aiemmin mainitsin, niin Visa on maksanut joka vuosi kasvavaa osinkoa, jota on kasvatettu keskimäärin 61,70 % p.a. tarkasteluaikana. EPS:n ja osingon kehitys on esitetty kuvassa 2. Nämä lukemat ovat kuitenkin hieman epärealistisia ja ovatkin viimeisen 5 vuoden ja 3 vuoden aikana olleet matalammalla tasolla. Viimeisen 5 vuoden aikana EPS:ä ja osinkoa on kasvatettu 26,25 % p.a. ja 30,91 % p.a. ja viimeisen 3 vuoden aikana 9,75 % p.a. ja 19,29 % p.a.. Osinkoa tarkastellessa on syytä aina tarkistaa kuinka kestävällä tasolla osingon maksu on. Kuvasta 2 nähdään melko helposti, että nettoliikevoitto kattaa osingon hyvin. Osingonmaksusuhde (POR) on pysytellyt koko ajan noin 20 % tuntumassa keskiarvon ollessa 17,06 % tarkasteluaikana.
Kannattavuus on siis kasvanut, kuten edellä olevista arvoista voi päätellä, mutta lisäksi osakekohtaisiin lukuihin on vaikuttanut osakkeiden lukumäärä ja sen kehittyminen. Kuvan 3 mukaisesti Visa on ostanut takaisin omia osakkeitaan keskimäärin noin 2,98 % p.a. tarkasteluaikana. Vaikka tarkasteltaisiin viimeisen 5 vuoden tai 3 vuoden keskiarvoja, niin takaisin ostot ovat pysyneet melko vakiona ollen 3,11 % ja 2,74 % p.a.
Edellä esitetyn perusteella kyseessä on todella mielenkiintoinen bisnes, joka on kehittynyt suotuisasti viime vuosina. Tutkitaan hieman vielä kannattavuudesta kertovia lukuja.
Vaadin yrityksiltä, joihin sijoitan, korkeaa oman pääoman tuottoa (ROE), joka on mielellään tasainen vuosi toisen jälkeen. Visan ROE on ollut keskimäärin 13,87 % tarkasteluaikana ja kasvun myötä ROE on parantunut. Viimeisen 5 vuoden ja 3 vuoden aikana ROE on ollut keskimäärin 17,12 % ja 19,77 %. Olen laskenut ROE:n tilinpäätöstietojen perusteella siten, että tapa hieman aliarvioi lukuja. Käyttämässäni kaavassa (ROE=net income/equity) otetaan huomioon vuoden nettotulos, mutta oman pääoman osalta otetaan huomioon vuoden lopussa taseessa oleva pääoma, joka yleensä kasvaa vuoden aikana. Tämä antaa kuitenkin oikean suuntaiset arvot, sillä katsomalla esim. gurufocuksen sivuilta ROE on ollut muutaman kymmenyksen korkeampi.
Lisäksi olen viime aikoina pyrkinyt löytämään salkkuuni yrityksiä, joiden nettomarginaali (NpM) on korkea. NpM kuvaa sitä osuutta liikevaihdosta, joka päätyy firman netto tulokseen kaikkien kulujen ja verojen jälkeen. Joillakin aloilla, kuten vähittäiskaupassa NpM on yleensä todella matala vain muutamia prosentteja. Esimerkiksi Walmartilla NpM on noin 3 - 5%. Visa on kuitenkin hieman toisenlainen bisnes ja Visan NpM on poikkeuksellisen korkea. Visan NpM on ollut keskimäärin 34,8 % tarkasteluaikana. ROE:n lailla tämä on parantunut kasvun myötä. Viimeisen 5 vuoden ja 3 vuoden aikana NpM on ollut keskimäärin 38,22 % ja 42,76 %. Jokainen dollari mitä liikevaihtoa pystytään kasvattamaan kasvattaa nettotulosta 40 sentillä!
Laskin lopuksi vielä Visan arvon diskonttaamalla tulevaisuuden kassavirtoja (DCF-menetelmä). Arvonmäärityksessä tulee huomioida, että lopputulos on todella herkkä käytettyjen parametrien suhteen. Tässä pitää siis jotenkin pyrkiä saamaan turvamarginaalia, jotta sijoitus ei osoittaudu täydelliseksi katastrofiksi. Olen tyytyväinen 8 - 10 % tuottoon pitkällä aikavälillä, mutta käytän 12 % tuottovaatimusta määrittäessäni osakkeiden arvoja. Tämä tuo turvamarginaalia sijoituspäätökseen ja toivottavasti salkkuuni ei tällöin niitä katastrofeja päädy. Tähän väliin on pakko mainita eräs olennainen muutos Visan liiketoiminnassa, joka tulee vaikuttamaan paljon arvon määritykseen. Tämä on nimittäin Visa Europan osto viime tilikaudella. Osto rasitti viime vuoden tulosta ja EPS itseasiassa laski 3,9 % vuodesta 2015. Kun Visa Europa huomioidaan, niin Visan 2017 EPS:n voidaan arvioida olevan noin 3,2 dollaria. Näiden tietojen lisäksi DCF-menetelmä tarvitsee odotettavissa olevan kasvun, joka voidaan arvioida yllä esitettyjen historiallisten tietojen perusteella. Arvioidaan EPS:n kasvua liikevaihdon kasvun avulla ottaen lisäksi huomioon omien osakkeiden takaisin ostojen vaikutuksen. Visan liikevaihto on kasvanut viimeisen 5 vuoden aikana 10,44 % p.a. ja osakkeita on ostettu takaisin keskimäärin 2,98 % vuodessa. Kun nämä laskee yhteen saadaan arvio EPS:n kehittymiselle seuraavalle 10 vuodelle olettaen, että kannattavuus (NpM) säilyy vakiona. Terminaali arvon (vuodesta 11 eteenpäin) kasvulle arvioin yhdistämällä odotettavissa olevan pitkän aikavälin inflaation (2%) ja omien osakkeiden takaisin ostot (3%). Laskelmaan voidaan käyttää esim. moneychimpin laskuria, jonka olen aiemminkin todennut hyväksi. Alla vielä yhteenveto käytetyistä oletuksista:
- Tuottovaatimus 12 %
- EPS kasvaa seuraavat 10 vuotta keskimäärin 13,42 % vuodessa
- Tämän jälkeen EPS kasvaa keskimäärin 5 % vuodessa
- 2017 EPS on 3,2 dollaria.
- Oletukset muuten samat, mutta tuottovaatimus vain 10 %, arvo = $129,3
- Oletukset muuten samat, mutta voimakas kasvu kestää vain 5 vuotta, arvo = $67,7
- Oletukset muuten samat, mutta voimakas kasvu vain 8 % p.a., arvo = $59,7.
Alla vielä pari kirjoitusta Visasta, jotka ovat tulleet vastaan viime aikoina:
Jason Fieberin viikon ale DGI-fima daily trade alertissa
Seeking alphan artikkeli, jossa hyviä kuvia.
perjantai 9. joulukuuta 2016
Asuntosijoittaminen ja kassavirta
Olen viime aikoina miettinyt suunnitelmiani omistamani asunnon suhteen. Kyseessä on 25 neliöinen yksiö, joka on hankittu uudiskohteena. Muutin asuntoon toukokuussa 2016. Haluan säilyttää mahdollisuudet muuttaa esimerkiksi työn tai vaimokkeen perässä, joten asunnon vuokraaminen tai myyminen voi tulla vastaan jatkossa. Alkuperäinen ideani oli hankkia asunto, joka on helppo vuokrata. Teesi meni siten, että asunnon pitää olla yksiö ja siitä pitää olla hyvät yhteydet keskustaan ja yliopistolle. Nyt olen pohtinut seuraavanlaista skenaariota, jossa asuisin asunnossa itse ensin 2 vuotta, jonka jälkeen olisin valmis vuokraaman asunnon. Asiaa hieman selviteltyäni vastaan tuli asuntosijoittamisen kassavirta, joka olisi hyvä olla positiivinen.
Vaikka sijoitusasunnon tuotto voi olla esim. 5 % vuodessa ja ylipäätään positiivinen, niin sijoitusasunnosta saatava kassavirta voi olla silti negatiivinen. Tähän liittyy ennen kaikkea lainan lyhentämiseen menevä summa, joka voi olla melko suuri vuokraan nähden. Huomasin heti alkuun, että nykyinen tasalyhenteinen laina on kaikken huonoin kassavirran osalta. Totesin nopean laskelman perusteella, että kassavirtani tulisi olemaan selvästi negatiivinen nykyisin lainaehdoin. Päädyinkin siis ensin selvittämään, että voinko lyhennystapaa muuttamalla kääntää kassavirran positiiviseksi.
Käydään ensin läpi hieman reunaehtoja, jotka koskevat tätä asuntosijoitusskenaariota. Tilanne kuvastaa siis kesäkuuta vuonna 2018 tai siitä eteenpäin. Ehkä suurin asuntosijoittamiseen vaikuttava tekijä on asunnosta saatava vuokra, joten arvioidaan se ensin. Kävin läpi samalta alueelta reilu kymmenkunta vuokrayksiötä, joiden keskimääräinen koko oli 29,4 neliötä. En huomioinut kaikkein suurimpia yksiöitä, jolloin otannan yksiöiden koot vaihteli 25 neliön ja 32 neliön välillä. Asuntojen keskimääräinen vuokra oli 763€/kk. Kun tämä jaetaan keskimääräisellä asunnon koolla, niin saadaan keskimääräinen neliövuokra 26€/kk/neliö. Oletetaan, että tämä edustaa alueeni vuokratasoa ja käytetään sitä myös kassavirran laskennassa.
Soveltamalla edellisessä kappaleessa arvioitua keskimääräistä neliövuokraa omaan asuntooni saadaan odotettavissa olevaksi vuokraksi 650€/kk. Tämä vaikuttaa ihan konservatiiviseltä, sillä samasta taloyhtiöstä on vuokrattu vain muutaman päivän ilmoitusajalla samanlaisia asuntoja 685-715€/kk hintaan. Toistaiseksi vaihtuvuus näissä yksiöissä on ollut omien havaintojen mukaan 0 eli ketään ei ole vielä muuttanut johonkin muualle. Toki tässä on riskinä, että toteunut vuokra ei tule olemaan edes näin paljon. Suomalaisten keskiansiot ovat noin 3000€/kk, jolloin nettopalkka on about 2100€/kk. Edellä esitetty 650€/kk vuokrataso on suomalaisen keskimääräisestä nettopalkasta noin 31 %. Tämä on vielä selvästi alle 40%, jota on käsittääkseni yleisesti pidetty kipurajana asumiskustannuksissa. Tulevaisuudessa vuokrat voivat siis vielä hieman kasvaa, mutta en lähtisi veikkaamaan tämän puolesta. Mielestäni pääkaupunkiseudulla vuokrien vähintään ennallaan pysyminen on todennäköistä.
Jotta päästään pelkästä vuokrasta kassavirtaan, niin aletaan vähentelemään kuluja. Heti alkuun tule vastike, joka on toistaiseksi talousuunnitelman mukaisesti 85€/kk. Tämän avulla voidaan laskea bruttovuokratuotto, joka on 12kk*(650€/kk-85€/kk) = 6780€ vuodessa. Tästä summasta pitäisi nyt sitten maksaa sijoituslainan korot ja lyhennykset sekä kerran vuodessa vielä verotkin. Loppu tuloksen pitäisi olla positiivinen!
Olen arvioinut, että minulla on asunnostani velkaa jäljellä hieman alle 112 000€ kesäkuussa 2018. Koska haluan pitää laskelman kohtuu yksinkertaisena, niin olen hyödyntänyt korkotason arviointiin OP:n tarjoamia pitkiä 25 vuoden kiinteitä korkoja. Käsitykseni mukaan korkotarjouksia marginaali mukaan lukien on saanut tällä hetkellä noin 2,5 % tasolla. Otin tähän kuitenkin hieman extraa ja arvioin kokonaiskoron olevan 3 %. Lisäksi oletin 25 vuoden takaisinmaksuajan sekä tasaerän lyhennystavaksi, jotta kassavirrasta tulisi mahdollisimman suuri. Käyttämällä esim. tätä laskuria saan maksueräksi 531€/kk, joka sisältää korot ja lyhennyksen. Vuodessa lainan lyhentämiseen ja korkoihin menee siis yhteensä 6372€.
Yllä olevista luvuista voidaankin jo laskea kassavirta ennen veroja, joka on 6780€ - 6372€ = 408€ vuodessa. Tästä voi jo huomata, että kassavirta muodostuu todella pieneksi ja verojen jälkeen itseasiassa negatiiviseksi. Koska lainapääoma pienenee vuosittain, niin myös maksettujen korkojen summa pienenee. Tämä johtaa taas verotettavan tulon kasvuun ja sitä kautta verojen kasvuun. Tämä vaikuttaa siis molempiin suuntiin, mutta arvioidaan tästä huolimatta verot ensimmäisen vuoden mukaan. Olettaen 3 %:n kokonaiskoron, niin korkoja maksetaan ensimäisen vuoden aikana yhteensä noin 0,03*112 000€ = 3360€. Nämä korot voidaan vähentää pääomatuloista, jolloin verotettavaksi vuokratuotoksi jää 6780€ - 3360€ = 3420€. Oletetaan vielä pääomatulojen veroasteen olevan 30 %, jolloin veroa joudutaan maksamaan vuodessa 0,3*3420€ = 1026€.
Nyt lopuksi voidaan laskea kassavirta uudelleen siten, että myös verot on huomioitu. Kassavirta = 408€ - 1026€ = -618€ vuodessa, joka on noin -52€/kk. Kassavirta on siis negatiivinen ja vaikka vuokrausaste olisi 100%, niin lisäksi joutuisin silti sijoittamaan sijoitusasuntooni noin 52€ joka kuukausi. Tässä ei päästy siis haluttuun tilanteeseen, jossa kassavirta olisi positiivinen. Onko jollain esittää keinoja miten tämän saisi käännettyä positiiviseksi? Yksi vaihtoehto käsittääkseni on bullet laina. Onko jollain mielipiteitä bulletin soveltumisesta tähän keissiin? Mitä tehdä 10 vuoden päästä, kun bullet erääntyy? Mitä riskejä siihen liittyy?
Vaikka sijoitusasunnon tuotto voi olla esim. 5 % vuodessa ja ylipäätään positiivinen, niin sijoitusasunnosta saatava kassavirta voi olla silti negatiivinen. Tähän liittyy ennen kaikkea lainan lyhentämiseen menevä summa, joka voi olla melko suuri vuokraan nähden. Huomasin heti alkuun, että nykyinen tasalyhenteinen laina on kaikken huonoin kassavirran osalta. Totesin nopean laskelman perusteella, että kassavirtani tulisi olemaan selvästi negatiivinen nykyisin lainaehdoin. Päädyinkin siis ensin selvittämään, että voinko lyhennystapaa muuttamalla kääntää kassavirran positiiviseksi.
Käydään ensin läpi hieman reunaehtoja, jotka koskevat tätä asuntosijoitusskenaariota. Tilanne kuvastaa siis kesäkuuta vuonna 2018 tai siitä eteenpäin. Ehkä suurin asuntosijoittamiseen vaikuttava tekijä on asunnosta saatava vuokra, joten arvioidaan se ensin. Kävin läpi samalta alueelta reilu kymmenkunta vuokrayksiötä, joiden keskimääräinen koko oli 29,4 neliötä. En huomioinut kaikkein suurimpia yksiöitä, jolloin otannan yksiöiden koot vaihteli 25 neliön ja 32 neliön välillä. Asuntojen keskimääräinen vuokra oli 763€/kk. Kun tämä jaetaan keskimääräisellä asunnon koolla, niin saadaan keskimääräinen neliövuokra 26€/kk/neliö. Oletetaan, että tämä edustaa alueeni vuokratasoa ja käytetään sitä myös kassavirran laskennassa.
Soveltamalla edellisessä kappaleessa arvioitua keskimääräistä neliövuokraa omaan asuntooni saadaan odotettavissa olevaksi vuokraksi 650€/kk. Tämä vaikuttaa ihan konservatiiviseltä, sillä samasta taloyhtiöstä on vuokrattu vain muutaman päivän ilmoitusajalla samanlaisia asuntoja 685-715€/kk hintaan. Toistaiseksi vaihtuvuus näissä yksiöissä on ollut omien havaintojen mukaan 0 eli ketään ei ole vielä muuttanut johonkin muualle. Toki tässä on riskinä, että toteunut vuokra ei tule olemaan edes näin paljon. Suomalaisten keskiansiot ovat noin 3000€/kk, jolloin nettopalkka on about 2100€/kk. Edellä esitetty 650€/kk vuokrataso on suomalaisen keskimääräisestä nettopalkasta noin 31 %. Tämä on vielä selvästi alle 40%, jota on käsittääkseni yleisesti pidetty kipurajana asumiskustannuksissa. Tulevaisuudessa vuokrat voivat siis vielä hieman kasvaa, mutta en lähtisi veikkaamaan tämän puolesta. Mielestäni pääkaupunkiseudulla vuokrien vähintään ennallaan pysyminen on todennäköistä.
Jotta päästään pelkästä vuokrasta kassavirtaan, niin aletaan vähentelemään kuluja. Heti alkuun tule vastike, joka on toistaiseksi talousuunnitelman mukaisesti 85€/kk. Tämän avulla voidaan laskea bruttovuokratuotto, joka on 12kk*(650€/kk-85€/kk) = 6780€ vuodessa. Tästä summasta pitäisi nyt sitten maksaa sijoituslainan korot ja lyhennykset sekä kerran vuodessa vielä verotkin. Loppu tuloksen pitäisi olla positiivinen!
Olen arvioinut, että minulla on asunnostani velkaa jäljellä hieman alle 112 000€ kesäkuussa 2018. Koska haluan pitää laskelman kohtuu yksinkertaisena, niin olen hyödyntänyt korkotason arviointiin OP:n tarjoamia pitkiä 25 vuoden kiinteitä korkoja. Käsitykseni mukaan korkotarjouksia marginaali mukaan lukien on saanut tällä hetkellä noin 2,5 % tasolla. Otin tähän kuitenkin hieman extraa ja arvioin kokonaiskoron olevan 3 %. Lisäksi oletin 25 vuoden takaisinmaksuajan sekä tasaerän lyhennystavaksi, jotta kassavirrasta tulisi mahdollisimman suuri. Käyttämällä esim. tätä laskuria saan maksueräksi 531€/kk, joka sisältää korot ja lyhennyksen. Vuodessa lainan lyhentämiseen ja korkoihin menee siis yhteensä 6372€.
Yllä olevista luvuista voidaankin jo laskea kassavirta ennen veroja, joka on 6780€ - 6372€ = 408€ vuodessa. Tästä voi jo huomata, että kassavirta muodostuu todella pieneksi ja verojen jälkeen itseasiassa negatiiviseksi. Koska lainapääoma pienenee vuosittain, niin myös maksettujen korkojen summa pienenee. Tämä johtaa taas verotettavan tulon kasvuun ja sitä kautta verojen kasvuun. Tämä vaikuttaa siis molempiin suuntiin, mutta arvioidaan tästä huolimatta verot ensimmäisen vuoden mukaan. Olettaen 3 %:n kokonaiskoron, niin korkoja maksetaan ensimäisen vuoden aikana yhteensä noin 0,03*112 000€ = 3360€. Nämä korot voidaan vähentää pääomatuloista, jolloin verotettavaksi vuokratuotoksi jää 6780€ - 3360€ = 3420€. Oletetaan vielä pääomatulojen veroasteen olevan 30 %, jolloin veroa joudutaan maksamaan vuodessa 0,3*3420€ = 1026€.
Nyt lopuksi voidaan laskea kassavirta uudelleen siten, että myös verot on huomioitu. Kassavirta = 408€ - 1026€ = -618€ vuodessa, joka on noin -52€/kk. Kassavirta on siis negatiivinen ja vaikka vuokrausaste olisi 100%, niin lisäksi joutuisin silti sijoittamaan sijoitusasuntooni noin 52€ joka kuukausi. Tässä ei päästy siis haluttuun tilanteeseen, jossa kassavirta olisi positiivinen. Onko jollain esittää keinoja miten tämän saisi käännettyä positiiviseksi? Yksi vaihtoehto käsittääkseni on bullet laina. Onko jollain mielipiteitä bulletin soveltumisesta tähän keissiin? Mitä tehdä 10 vuoden päästä, kun bullet erääntyy? Mitä riskejä siihen liittyy?
Tilaa:
Blogitekstit (Atom)