torstai 8. elokuuta 2019

Osto-ohjelmat ja myyntisuunitelmat

Viime aikoina osakekurssit ovat heiluneet markkinoiden hermoillessa ja osavuositulosten kertoessa melko negatiivisia näkymiä lähikvartaaleista varsinkin teollisuuspuolella. Olen jo pitkään koittanut määritellä mitä yrityksiä haluan omistaa ja mikä olisi sopiva hinta ostoille. Tällä hetkellä analyysit ovat valmiina vain kourallisesti yrityksiä, joita ei salkussani vielä ole. Tässä esittelen tekemäni osto-ohjelmat uusille yrityksille ja muutamille salkussani jo oleville yrityksille, joiden paino on melko pieni suhteessa tavoitteeseen. Lisäksi käyn läpi myyntisuunnitelmat riskisijoitusteni osalta.

Teksti julkaistu 8.8.2019 ja päivitetty 15.8. turvamarginaalit huomioiden siten, että osto-ohjelmat ovat balanssissa suhteessa arvioituihin arvoihin.

Osto-ohjelmat

Uudet yritykset, joista analyysit on valmiina, mutta hinta ollut vielä niin korkealla, että ne eivät ole salkkuuni päätyneet ovat Air Products and Chemicals (APD), Pepsi (PEP) ja Starbucks (SBUX).

APD:n arvoksi olen itse määrittänyt noin 156 dollaria ja Jason Fieber on DTA:ssa määrittänyt arvoksi noin 185 dollaria. Keskiarvo on noin 171 dollaria. APD:n tavoitepaino vastaa 10 osakkeen omistusta. Osto-ohjelmani on 5 kpl 180 dollarin hinnalla ja 5 kpl 160 dollarin hinnalla. Tällöin keskihinnaksi muodostuu 170,7 dollaria. Yrityksen korkean laadun ja vakaan liiketoiminnan takia en käytä turvamarginaalia.

PEP:n arvoksi olen määrittänyt noin 95 dollaria ja DTA noin 118 dollaria. Keskiarvo on noin 107 dollaria. Pepsin tavoitepaino 26 osaketta. Osto-ohjelman 8 kpl 105$, 8 kpl 95$ ja 10 kpl 85$. Keskihinta 94,6 dollaria. Tällöin saan noin 10% turvamarginaalin.

SBUX:n arvoksi olen määrittänyt noin 50 dollaria ja DTA noin 65 dollaria. Keskiarvo on noin 57 dollaria. SBUX:n tavoitepaino 40 osaketta. Osto-ohjelmani 20 kpl 60$ ja 20 kpl 52$. Keskihinta 56,2 dollaria. Yrityksen korkean laadun ja vakaan liiketoiminnan takia en käytä turvamarginaalia.

Jo salkussani olevista yrityksistä alipainossa ovat 3M (MMM), Medtronic (MDT) ja Walmart (WMT).

MMM:n arvoksi olen määrittänyt noin 163 dollaria ja DTA 197 dollaria. Keskiarvo on noin 180 dollaria. 3M:n tavoitepaino 22 osaketta. Nykyinen omistukseni on 5kpl 166 dollarin hinnalla. Osto-ohjelmani on 7kpl 155$ ja 10kpl 144$. Keskihinta 152,9 dollaria. Liiketoiminnan syklisyyden takia käytän 15% turvamarginaalia.

MDT:n arvoksi olen määrittänyt noin 81 dollaria ja DTA 94 dollaria. Keskiarvo on noin 87 dollaria. MDT:n tavoitepaino on 39 osaketta. Nykyinen omistukseni on 12 kpl 52 dollarin hinnalla. Osto-ohjelmani on 12 kpl 83$ ja 15 kpl 74$. Keskihinta (2013 hankittu positio pois lukien) 78,3 dollaria. Tällöin saan noin 10% turvamarginaalin.

WMT:n arvoksi olen määrittänyt noin 80 dollaria ja DTA (vanha analyysi vuodelta 2015) noin 73 dollaria. Keskiarvo on noin 76 dollaria. WMT:n tavoitepaino on 31 osaketta. Nykyinen omistukseni on 16kpl 70 dollarin hinnalla. Osto-ohjelmani on 15 kpl 75$. Keskihinta (2013 hankittu positio pois lukien) 75,2 dollaria.

Yhteenveto osto-ohjelmistani:
Yritys
P
Arvo
Omistus(kpl)
Tavoite(kpl)
1. osto
2. osto
3. osto

MMM
163.64
180
5
22
155
144
-

APD
223.47
171
0
10
180
160
-

PEP
127.78
106
0
26
105
95
85

MDT
101.39
87
12
39
83
74
-

WMT
108.20
76
16
31
75
-
-

SBUX
95.22
57
0
40
60
52
-



Muista nykyisistä omistuksistani osa positioista on täynnä tai ylipainossa ja osa positioista ovat niin lähellä tavoitepainoa, että lisäys olisi liian pieni kaupankäyntikulut huomioiden. Yllä esitetyissä laskelmissa on kaikissa huomioitu kaupankäyntipalkkiot, jotka ovat jenkkiosakkeilla 3,5 dollaria per osto.

Aflac, Tractor Supply, Strategic Education, Illinois Toolworks ja Disney ovat täynnä tai ylipainossa. Svenska Handelsbanken, Nokian Renkaat, Texas Instruments, Visa, Skyworks Solutions, Novo Nordisk, Fastenal ja Kone ovat hyvin lähellä tavoitepainoa ja niiden lisäykset olisivat alle 700 dollaria jenkkiosakkeiden osalta tai alle 1000 euroa pohjoismaalaisten osakkeiden osalta. Fortumin osalta pitää päivittää arvo ennen tarkempaa ostotason määritystä, koska vanha arvostus on tehty ennen Uniper hankintaa.

Jos näiden lähellä tavoitepainoa olevien osakkeiden kurssit laskee voimakkaasti, niin silloin tietenkin lisäostot ovat mahdollisia, koska puuttuvat erän suuruus kasvaa. Lähimpänä näistä ovat Fastenal (lisäys 600€), Novo Nordisk (lisäys 800€). Näiden osalta seuraan tilannetta tekemäni excelin perusteella, joka huomioi osakekurssin muutokset ja päivittää tilanteen käytännössä reaaliajassa.

Myyntisuunitelmat

Lisäksi salkussani on IBM:n myynnin jälkeen vielä 4 riskisijoitusta, jotka ovat jollain aikavälillä poistumassa salkustani. Nämä ovat Gilead Science, Betsson, Pandora ja Siili, joiden paino on yhteensä noin 14% osakesalkustani. Näiden osalta suunta on siis vain ulospäin vaikka olenkin miettinyt, että keskittäisin riskiä ja lisäisin tuotto-odotusta esim. myymällä Gileadin (arvioitu aliarvostus 37%) ja ostamalla Pandoraa (arvioitu aliarvostus 170%).

Gileadin arvoksi olen arvioinut 87 dollaria ja vaihteluväliksi 68 - 95 dollaria, mikä antaa odotusarvoksi 82 dollaria. Olen valmis luopumaan Gilead positiosta 84 dollarin hinnalla (arvioidun arvon ja odotusarvon keskiarvo) tai vaihtamaan sen laadukkaampaan yritykseen, jos arvioitu aliarvostus on suurempi vaihdokilla.

Betsson arvoksi olen arvioinut 76 kruunua ja vaihteluväliksi 53 – 140 kruunua, mikä antaa odotusarvoksi 96 kruunua. Olen valmis luopumaan Betssonista 86 kruunun hinnalla tai vaihtamaan sen laadukkaampaan.

Pandoran arvoksi olen arvioinut 677 DKK ja vaihteluväliksi 82 – 1060 DKK, mikä antaa odotusarvoksi 571 DKK. Olen valmis luopumaan Pandorasta 624 DKK:n hinnalla tai vaihtamaan sen laadukkaampaan.

Siilin arvoksi olen arvioinut 13,5 euroa ja vaihteluväliksi 0 – 13,5 euroa, mikä antaa odotusarvoksi 6,75 euroa. Olen valmis luopumaan Siilistä 10,1 euron hinnalla tai vaihtamaan sen laadukkaampaan.

Yhteenveto myyntisuunitelmista:

Tikkeri
Nimi
Hinta nyt
Arvo DGI
Odotusarvo
Arvo AVE
Upside?
GILD
Gilead Science
63.88
87.31
81.50
84.41
32.13%
BETS-B
Betsson
48.50
75.67
96.50
86.09
77.49%
PNDORA
Pandora
249.50
677.00
571.00
624.00
150.10%
SIILI
Siili Solutions
8.42
13.5
6.75
10.13
20.25%


Alla vielä linkit omiin ja DTA:n analyyseihin:
https://fyysikonosingot.blogspot.com/p/dgi-yritysanalyysit.html

https://dailytradealert.com/undervalued-dividend-growth-stock-of-the-week/

keskiviikko 31. heinäkuuta 2019

Salkkuyritysten Q2-tulos yhteenveto


Monet salkkuni yritykset ovat julkaisseet kvartaalituloksensa. Tässä lyhyt yhteenveto tuloksista.

Jenkkifirmat:

Fastenal 11.7.
Liikevaihto kasvoi 7,9%, mutta nettoliikevoitto laski 3,1%.  EPS oli 0,36$. Vertailukelpoinen nettoliikevoitto kasvoi 1,5%. Automaattien määrä kasvoi 12,9% ja aktiivisten työmailla olevien jakelupisteiden määrä kasvoi 34,8%. Fastenal korotti (10.7.) myös osinkoaan jo toisen kerran vuoden aikana. Korotus oli tällä kertaa vain 2,3 % (0,215 -> 0,22 per osake per kvartaali).

Texas Instruments 23.7.
Liikevaihto laski 8,7% ja nettoliikevoitto laski 7%. EPS oli 1,36$. Vapaata kassavirtaa kertyi 38,9% liikevaihdosta.  

Visa 23.7.
Liikevaihto kasvoi 11,5% ja nettoliikevoitto kasvoi 33%. EPS oli 1,37$. Maksuliikenne volyymi kasvoi 8,7% ja käsiteltyjen maksujen lukumäärä kasvoi 12%. Visa ilmoitti (17.7.) myös aiemmin ostaneensa Payworks nimisen saksalaisen yrityksen, joka on pilvipohjaisia maksutapahtumien käsittely tarjoava yritys.

3M 25.7.
Liikevaihto laski 2,6% ja nettoliikevoitto laski 39%. EPS oli 1,92$. Haastava kvartaali, jossa näkyy mm. 0,28$ EPS vaikutus Venezuela liiketoiminnan myynnistä ja koko vuoden ohjeistus päivitettiin, mutta se näyttää edelleen ihan hyvältä: EPS 8,25 – 8,75$ (aiempi 8,53 – 9,03$).

Tractor Supply 25.7.
Liikevaihto kasvoi 6,3% ja nettoliikevoitto kasvoi 5,8%. EPS oli 1,8$. Kauppakohtainen myynti kasvoi 3,2%, johon vaikutti keskimääräisen oston kasvu 2,2% ja ostojen määrän kasvu 1,0%:lla. Koko vuoden EPS:n odotetaan olevan 4,65 – 4,75$.

Aflac 25.7.
Liikevaihto laski 1,4% ja nettoliikevoitto laski 1,8%. EPS oli 1,09$. Float oli kunnossa ja sijoitukset ja käteinen olivat yhteensä 136,6 miljardia. Oma pääoma oli 28,2 miljardia eli 38,14 dollaria per osake. ROE oli 12 %.

Illinois Tool Works 26.7.
Liikevaihto laski 5,7% ja nettoliikevoitto laski 6,4%. EPS oli 1,91$. Kvartaali oli haastava kuten 3M:lläkin ja koko vuoden ohjeistusta laskettiin: EPS 7,55 – 7,85$.

Gilead 30.7.
Liikevaihto kasvoi 0,7% ja nettoliikevoitto kasvoi 3,4%. EPS oli 1,47$. Erityisen hyvin kehittyi HIV lääkkeiden myynti (Biktarvy + 999%). Taseessa oli käteistä 30,2 miljardia ja pitkä aikaisia velvoitteita 31,5 miljardia. Gilead julkaisi myös aiemmin (14.7.) 5,1 miljardin dollarin yhteistyön saksalaisen Galapagoksen kanssa, missä sen omistusosuus nousi 12,3 prosentista 22 %:iin. Lisäksi yhteistyöhön kuuluu 10 vuotinen T&K- ja kaupallistamissopimus. Lisäksi yhteistyöstä ilmoitettiin Novartiksen kanssa (291 miljoonaa dollaria) liittyen rhino, influenssa ja herpes viruksiin sekä Durectin (tämä oli eka lääkefirma, jota omistin joskus vuonna 2013) kanssa SABER teknologiaan liittyen (noin 300 miljoonaa dollaria yhteensä).

Pohjoismaalaiset firmat:

Svenska Handelsbanken 17.7.
Liikevaihto kasvoi 5%,  mutta nettoliikevoitto laski 11%. EPS oli 2,14 SEK. Annetut lainat kasvoivat 1% ja saadut talletukset laskivat 1%. Kotitalouksien osalta kasvua oli molemmissa 2% ja 5%. Korkotulot kasvoivat 2 % (+120MSEK), mutta luottotappiot kasvoivat 51 % (+150 MSEK). Kulut kasvoivat 25%, mutta tässä on kvartaalikohtaista heiluntaa. H1:llä kulut itse asiassa laskivat 3% vuoden 2018 H1 nähden. Tier 1 oli 17,1%.

Kone 18.7.
Liikevaihto kasvoi 9,0% ja nettoliikevoitto kasvoi 6,8%. EPS oli 0,46 EUR. Saadut tilaukset kasvoi 9% ja tilauskanta oli 8,4 miljardia euroa. Tase oli edeleen nettovelaton ja oman pääoman tuotto pysyi hyvänä 28,6% tasolla. Tilausten marginaalit paranivat hieman.

Fortum 19.7.
Liikevaihto kasvoi 5,2 % ja nettoliikevoitto kasvoi 182%. EPS oli 0,69 EUR. Nyt alkoi Uniper osakkuusyhtiön tulos näkymään ja Fortum on siis vihdoin saanut taseensa töihin. Likvideja varoja oli 1,3 miljardia ja korollista pitkäaikaista lainaa 6,2 miljardia. Oma pääoma oli yhteensä 12,6 miljardia. Alkuvuoden rahavirta oli lähes kaksi kertaa niin suuri kuin vuonna 2018 yhteensä, kiitos Uniperista saatujen osinkojen ja suotuisasti kehittyneen sähkönhintojen.

Betsson 19.7.
Liikevaihto laski 5% ja nettoliikevoitto laski 37%. EPS oli 1,96 SEK. Tähän vaikutti erityisesti haastava tilanne Ruotsissa ja Alankomaissa. Talletukset pysyivät käytännössä vakaana, mutta ekaa kertaa pitkään aikaan aktiivisten asiakkaiden määrä laski. Ainut positiivinen asia Q2 tuloksessa oli vahva kassavirta (+44%, 390 MSEK). Lähikvartaalit tulevat olemaan erittäin haastavia.

Tulokset, jotka ovat vielä matkalla:

Disney
Medtronic
Strategic Education
Skyworks Solutions
Walmart
Nokian Renkaat
Novo Nordisk
Siili
Pandora

perjantai 26. heinäkuuta 2019

Heinäkuun säännöllinen osto, salkun laatua paremmaksi


Pikku pätkä kesälomia pidetty ja muutaman viikon päästä sitä pääseekin nauttimaan kotioloista isyysloman tiimoilta. Heinäkuukin on jo pitkällä ja tähdet asettuivat oikeaan asentoon ostojen osalta. Pohjoismaisten pankkien arvostus on laskenut käsittääkseni jo muutaman vuoden, koska toimintaympäristö on haastava. Olen pitkään koittanut panostaa lisää finanssitoimialaan, mutta en ole löytänyt mitään järkevää nykyisen Aflac sijoitukseni lisäksi. Aflac on vakuutusyhtiö, joten olen pyrkinyt etsimään uusia kohteita pankeista. Heinäkuun säännöllisen oston kohteena onkin pankki, nimittäin Svenska Handelsbanken (SHB-A), joka on Anders Oldenburgin (Seligson Phoebus salkunhoitaja) sanoilla Euroopan paras, ehkä jopa maailman paras pankki.

IBM:n myynti

Viittasin tähtien asentoon tuossa edellä ja sillä tarkoitin sitä, että pystyin rahoittamaan oston vihdoin luopumalla IBM:stä kurssin noustua kohtuulliselle tasolle. Olen useissa aiemmissa teksteissäni miettinyt salkkuni yritysten laatua ja velkaisuutta. Olen ennen kaikkea huolestunut IBM:n yritysjohdon laadusta ja strategian suunnasta. Tämä on mielestäni näkynyt melko hyvin siinä, että IBM:n liikevaihto on edelleen laskussa useiden vuosien jälkeenkin. Lisäksi vaikka IBM on pyrkinyt siirtymään paremman kannattavuuden tuotteisiin, niin kilpailuedun heikkenemisen takia marginaalit eivät ole juuri parantuneet. Lisäksi olen ollut huolissani IBM:n kyvystä investoida kannattavasti ydinbisnekseensä. En ole millään ymmärtänyt, että miten IBM on ollut eniten patentteja kerännyt yritys vuodesta toiseen, mutta mitään niistä ei ole saatu kehitettyä kannattavaksi ja kasvavaksi liiketoiminnaksi.

Tämä antaa viitteitä mielestäni siitä, että yritysjohto ei ole keskity oikeisiin asioihin ja yrityskulttuuri on heikkoa tai jopa olematonta. Nyt sitten IBM:n toimitusjohtajan imperiumin rakennus ja ego on johtanut yli 30 miljardin dollarin ostotarjoukseen Red Hatista. Ostotarjous hinta vastaa noin P/S lukua 10. Ei siis P/E luku vaan ostohinnan suhde Red Hatin liikevaihtoon on yli 10. Toki tästä voi seurata jotain hyvää, mutta IBM on pilvipuolella selvästi markkinajohtajia Amazonia (AWS) ja Microsoftia (Azure) perässä.

Kaiken kukkuraksi en ymmärrä IBM:n liiketoiminnasta juuri mitään. Mikä on se lisäarvo asiakkaille, jota IBM:n tuotteet tarjoaa? Mikä on se kilpailuetu, millä asiakkaat päätyvät juuri IBM:n tuotteeseen kilpailijoiden sijaan?

Päädyin myymään siis IBM positioni kokonaan 149,65 dollarin hinnalla. Olen IBM analyysissäni arvioinut IBM:n arvoksi noin 146 dollaria. Lisäksi olen spekuloinut millä haitarilla IBM:n arvo voisi olla muutamien vuosien kuluttua riippuen liiketoiminnan kehittymisestä. Olen arvioinut liiketoiminnan arvon todennäköiseksi vaihteluväliksi 112 – 305 dollaria.

Historiani IBM:n kanssa on melko pitkä ja ulottuu vuoteen 2013 asti. IBM:ää olen ostanut 3 kertaa ja myynyt kerran. Ostot ovat tapahtuneet n. hinnoissa 183, 174, 130 USD ja myynti n. hinnassa 163 USD. Todellinen hankintahinta on n. 165 USD. IBM:n sijoitus oli kokonaisuudessaan tappiollinen arvonnousun osalta vaikka viimeisimmän erän keskihinta olikin noin 140 dollaria. IBM on kyllä maksanut hyvin osinkoja, olen yhteensä saanut noin 533 euroa osinkoja. Osingot mukaan lukien tein siis hieman voittoa, mutta hyvin marginaalisesti ja IBM onkin yksi huonoimmista sijoituksista ottaen huomioon, että se on mönkinyt salkussani kohta 6 vuotta, jonka aikana SP500 on noussut 1700 tasolta noin 3000 tasolle.

IBM sijoituksesta luopuminen pienensi myös teknologia toimialan painoa salkussani vaikka se jäikin edelleen ylipainoon salkussani olevien Siili, Visa, Texas Instruments ja Skyworks Solution sijoitusten takia.

SHB:n osto

Sain siis vihdoinkin salkkuuni pankkisijoituksen. Olen melko pitkään sivusilmällä vilkuillut SHB:n liiketoiminnan kehittymistä sen jälkeen kun joskus vuonna 2014 aloin kiinnittämään siihen huomiota Phoebus blogi tekstien kautta. Tuolloin osake treidasi reilu 100 kruunun hinnalla ja ”karkasi” äkkiä vuoden 2015 aikana kaikkien aikojen huippuunsa noin 140 kruunun tietämille. Nyt kurssi oli kuitenkin laskenut muiden pohjoismaisten pankkien mukana 90 kruunun tasolle, joten oli aika käydä SHB kunnolla läpi.

Tein DGI-analyysin excel pohjani mukaisesti ja totesin, että kyllähän tämä aikamoinen rahasampo on. Tietyllä tapaa aika perinteinen pohjoismainen pörssiyritys, jonka osingonmaksusuhde on korkea ja osinkoa ei koroteta välttämättä joka vuosi, mutta suunta on pidemmällä aikavälillä oikea. Teen SHB:stä excel analyysin pohjalta vielä erikseen tekstin, jossa esittelen analyysin pääkohdat ja koitan tiivistää ajatukseni myöhempää käyttöä varten.

Olin jo syöttänyt toimeksi annon Nordnettiin, kun päätin, että käydään vielä läpi SHB:n laatuun liittyvät asiat ennen ostonappulan painamista. Päädyin lukemaan läpi kaikki Oldenburgin Phoebus blogin tekstit SHB:stä. Lisäksi katsoin muutaman yleisen tekstin pankeista läpi. Suosittelen kaikille! Se tiedon määrä, joka niihinkin teksteihin on kätketty ja mikä on niiden tekstien takana, tekee niistä huikeaa luettavaa pankkiliiketoiminnasta kiinnostuneille.

SHB:n viime vuosien johtajavaihdokset hieman mietityttivät, mutta luotan Oldenburgin tuntumaan asiasta, että nyt SHB olisi ”palannut juurilleen” nykyisellä toimitusjohtaja valinnallaan ja valtakamppailu on toistaiseksi ohi. Näkisin, että seuraavat asiat ovat ennen kaikkea olennaisia ymmärtää SHB:n toiminnasta:
  1. SHB:tä johdetaan hajautetusti konttoriverkoston kautta, mikä käsittääkseni tarkoittaa, että jokaisen konttorin vetäjä voi itse päättää minkälaisia lainoja tarjotaan ja kenelle. Tämä johtaa erittäin laadukkaaseen ja vähäriskiseen lainaportfolioon.
  2. Toinen tästä johdettu asia on se, että SHB:n luottotappiot ja oman pääoman tuotto on pitkällä aikavälillä vakaita ja parempia kuin kilpailijoilla. Oman pääoman tuotto on vakaa ja korkealla tasolla, koska luottotappiot ovat vähäisiä ja kulut pysyvät kurissa.

Poikkeuksellisen tästä säännöllisestä kuukausiostosta tekee se, että sijoituksen koko on normaalia (700€ - 1400€) suurempi. Sijoitin kaikki IBM:stä saadut rahat ja dollari sekä kruunu tileillä makaavat rahat käytännössä kokonaan SHB:hen. Tämä käytännössä tarkoittaa sitä, että SHB positio tuli kerralla täyteen. Ostin 335 kpl SHB-A osakkeita keskihintaan 90 SEK plus kaupankäyntikulut 10€, joka antaa todelliseksi hankintahinnaksi 90,22 SEK. SHB positio edustaa salkustani noin 4,5 % nykyisellä n. 88 kruunun kurssilla.

Sivuhuomautuksena voisi kertoa, että SHB:llä on kaksi osakesarjaa A ja B, joista A on selvästi suurempi, likvidimpi ja antaa enemmän äänioikeuksia. B sarja treidaa myös hieman korkeammalla ilmeisesti matalammasta likviditeetistä johtuen. Tästä johtuen A oli parempi valinta, olisin toki voinut valita myös B-sarjan osakkeet, jos ne olisivat olleet halvempia.

Yhteenveto

Myin pois IBM:tä kokonaan ja ostin tilalle SHB:tä. Uskon, että 10 vuoden päästä SHB:n tulos on kasvanut nykyisestä selvästi varsinkin jos korot ovat lähteneen kasvuun, mutta IBM:n tuloksen tekokyvystä en tiedä enkä siihen liittyviä riskejä ymmärrä. Salkkuni on nyt laadukkaampi, paremmin hajautettu eri toimialoihin ja samalla myös (ei ollutkaan tavoitteena) efektiivinen osinkotuotto kasvoi. Mielestäni ymmärrän myös hieman paremmin salkkuyritysten liiketoimintariskejä ja tuloksentekokykyä.

Toivottavasti elokuu tuo tullessaan taas jotain mielenkiintoista osakemarkkinoilla. Salkkuuni jäävä käteinen on käytännössä kokonaan Lynxissä, joten elokuussa pitää mennä meren yli rapakon toiselle puolelle katsomaan mitä markkinat tuo tullessaan. Esimerkiksi 3M:n lisäily on edelleen mielessä.

Lopuksi vielä hieman kesälukemista, jota lämpimästi voi suositella kaikille: https://www.seligson.fi/sco/suomi/phoebus/blogi/

keskiviikko 5. kesäkuuta 2019

Hyvästi sijoitusasunto, hyvästi velkavipu?

Esikoisen syntymä on saanut minut miettimään taloutemme riskejä ja sijoitusteni tarkoitusta. Tässä tekstissä pohdin asiaa ja pohdin hieman pidemmän aikavälin suunnitelmaa.

Nykyinen tilanteeni on sellainen, että minulla on hieman epävarmuutta työn pysyvyydessä projektiluonteisesta työstä johtuen. Minulla on sijoitusasunto, jossa on reilusti vipua asuntolainan ja taloyhtiölainan merkeissä. Lisäksi minulla on osakesalkku, jossa on positiivinen käteispositio. Tileillä on sitten vielä erinäinen määrä talletuksia ja käteistä käyttörahana ja puskurina. Jos kuitenkin tarkastelen omaa talouttani kokonaisuutena, niin huonossa tilanteessa voin menettää mahdollisesti kaiken. Varsinkin kun ottaa huomioon koko perheen taloudellisen turvan, niin mielestäni tälläisen riskin ottamisessa ei ole mitään järkeä.

Ajattelu oikeastaan lähti tästä videosta, jossa Warren Buffetin haastatteluista ja esitelmistä on poimittu parhaita paloja. Erityisesti kaksi ekaa kohtaa kolahti kovaa:
1. Do what you love
2. Make smart bets

Lisäksi Buffetin seuraavat sanat jäivät erityisesti mieleen kohdasta 2:
To make money that they did not have and did not need, they risked the money they did have have and did need. And that is foolish. If you risk something that is important for you to get something that is unimportant for you, that just dont make any sense. I do not care what the odds are you to succeed.

Kannattaa katsoa video ja lukea tuo teksti muutaman kerran. Anna sen rauhassa upota hetken.

Ajatus sai minut miettimään, että olenko tehnyt vastaavaa. Lyhyesti vastaus on, kyllä olen. Teen itseasiassa niin tälläkin hetkellä. Vivutan asuntosijoitusta niin paljon, että se voi johtaa kaiken menettämiseen vain saadakseni muutamia tuhansia euroa tuottoa vuodessa lisää. Riskeeraan sellaista, jota minulla on ja jota tarvitsen saadakseni sellaista mitä en tarvitse.

Onneksi ongelmaan on muutama helppo ratkaisuvaihtoehto:
1. myy sijoitusasunto ja tule velattomaksi.
2. lyhennä sijoitusasuntolaina ja vähennä vipua huomattavasti

Osa 1: sijoitusasunnon myynti

Hieman historiaa ensin miten päädyin tilanteeseen. Ostin ensiasunnon elokuussa 2015 ja asunto valmistui 2016 toukokuussa. Asuin asunnossa reilu 2 vuotta kesäkuun 2018 loppuun ja muutin vuokralle yhdessä tyttöystäväni kanssa. Ensiasunnosta tuli samalla sijoitusasunto.

Ostin asunnon 143k€ velattomaan ja tontin sisältävään hintaan. Nyt minulla on n. 49k€ asuntolainaa, n. 59k€ taloyhtiölainaa ja n. 35k€ omaa pääomaa. Arvioni mukaan asunnon myynnistä voisi tällä hetkellä saada ostohintaani enemmän.

Olen tarkastellut sijoitusasuntoni lähialueiden vastaavien asuntojen (rakentamisvuosi 2014-2019) pyyntihintoja oikotieltä. Tämän pohjalta olen yrittänyt määrittää sopivan pyyntihinnan ja arvon asunnolleni.

NeliötPyyntihintaTonttiYhteensäNeliöhinta
2615990001599006150
22,515480001548006880
2615860001586006100
26,517327501732756539
26,517327501732756539
26,517327501732756539
2513950001395005580
2513950001395005580
24,5155000232261782267275
29,5158000277641857646297
28,518999001899906666
2817999001799906428
26,5154700221011768016672
26,5166400221011885017113
26,5159100221011812016838
26,5159100221011812016838
26,5154700221011768016672
26,5161000221011831016909
26,5150300221011724016506
26,5150300221011724016506
26,5152500221011746016589
26,5145900221011680016340
26,5145900221011680016340
26,5146700221011688016370
26,5137200221011593016011
26,5139400221011615016094

Vertailuasuntojen koot vaihtelevat välillä 22,5 m2 ja 29,5 m2 ollen keskimäärin 26,4 m2. Pyyntihinnat ovat välillä 139,5k€ - 189,9k€ sisältäen tontin. Neliöhinnat vaihtelevat välillä 5580 €/m2 -7275 €/m2 ollen keskimäärin 6476 €/m2 sisältäen tontin.

Käyttäen keskimääräistä neliöhintaa oman asuntoni pyyntihinnaksi muodostuu 158,6k€. Yleensä asuntojen pyyntihinnoista joutuu tinkimään, jotta päästään molempia tyydyttävään ratkaisuun. Varsinkin pitää huomioida, että vertailuasunnoissa on mukana useita asuntoja, jotka valmistuvat 2019 ja ovat 3 vuotta uudempia. Alla herkkyystarkastelu tinkimisen osalta:

Tinkiminen 3%153896
Tinkiminen 5%150723
Tinkiminen 10%142790

Vaikuttaa siis siltä, että todennäköisesti voisin myydä asuntoni pienoisella voitolla tai vähintään alkuperäisellä ostohinnalla. Nykyinen asunnon arvo ei pitäisi muodostua siis ongelmaksi myynnin suhteen.

Lisäksi katoin Blok välittäjän tarjoamaa ilmaista hinta-arvio palvelua. Asunnon hinta-arvioksi tuli palvelun mukaan 158k€ ja todennäköiseksi vaihteluväliksi 152k€ - 164k€. Tämä on todella hyvin linjassa oman tarkastelun kanssa.

Entä sitten ne riskit? Miksi haluan luopua sijoitusasunnosta tai vähentää merkittävästi velkavipua?

Osa 2: asuntosijoittamisen riskit

Riskit voidaan jakaa mielestäni neljään osaan, jotka liittyvät puhtaasti sijoitusasuntoon:
1. Asunnon arvon lasku
2. Velan hinnan (korkotason) kohoaminen
3. Taloyhtiöön liittyvät riskit
4. Vuokralaiseen liittyvät riskit

Lisäksi viides riski koskee yleisesti kokonaistalouttani, joka liittyy maksukyvyn ylläpitoon palkkatulojen ja osakesalkun arvon mahdollisesti laskiessa.

Riski 1. Historiassa on hetkiä, jolloin asuntojen arvot tai myyntihinnat ovat laskeneet jopa alle rakennuskustannusten. Tämän asian bongasin phoebus-blogista. Tilastojen mukaan vuoden 2017 rakennuskustannukset olivat noin 3300€/m2 pääkaupunkiseudulla. Tämä tarkoittaisi oman 24,5 m2 asunnon kohdalla noin 81k€ hintaa. Lisäksi pitää huomioida tontin osuus, joka on taloyhtiön oma. Viime vuosina tontin osuus asuntojen myyntihinnoista on ollut 20-35%. Arvioidaan tontin osuus 25% mukaan, jolloin saadaan tontin arvoksi noin 36k€. Asunnon hinta voi siis laskea alle 117k€ tasolle. Olenko valmis että voin päätyä arvon laskun kautta kymmeniä tuhansia eurojen tappiolle, jos joudun myymään asunnon juuri tuossa tilanteessa?

Riski 2 on aika suoraviivainen ja liittyy koron nousun aiheuttamaan kustannusten nousuun. Tällä hetkellä velkaa on n. 109k€, jonka korkotaso on lainasta riippuen 0,725% - 0,8% marginaali + 12 kk euribor, joka on tällä hetkellä 0%. Jos korot nousisivat 6% tasolle, niin kuluja tulisi lisää n. 6,6k€ vuodessa. Kassavirta menisi negatiiviseksi jo paljon pienemmällä koron nousulla ja 6% korolla koko sijoituscase olisi kyseenalainen. Jos asunnossa olisi vain yhtiölainaa esim. vuonna 2025 noin 42000€, niin kassavirta pysyisi positiivisena vielä 11,6% korollakin. Tähän riskiin voi siis vaikuttaa itse lyhentämällä sijoituslainaa ja vähentämällä vipua.

Riski 3 tulee taloyhtiön kautta. Osa taloyhtiön muista osakkaista voi menettää maksukykynsä, jolloin jäljelle jäävät osakkaat joutuvat hoitamaan kertyneet kulut. Tässä tilanteessa toki maksukyvyttömien osakkaiden asunnot siirtyisivät taloyhtiölle jollain aikavälillä, mutta tähän liittyy kuitenkin riskejä. Taloyhtiötä voidaan myös johtaa huonosti ja laiminlyödä velvollisuuksia, mikä voi johtaa taloyhtiön kulujen kasvuun. Taloyhtiön kulut tulevat sitten osakkaiden maksettavaksi. Esimerkkinä huoltojen laiminlyönti, vesivahingot ja niiden virheelliset korjaamiset ja tarkastukset, kavallukset, petokset, oikeudenkäynnit sekä muut mahdolliset riskit. Koska suuri osa varallisuudesta, joka on lainan vakuutena on taloyhtiön hoidossa, niin hajautus on olematonta ja riskien eskaloituessa ongelmilta ei pääse suojaan.

Riski 4 ja sen hallinta on enemmän omissa käsissä. Olen mielestäni löytänyt kelpo vuokralaisen nyt, mutta tilanne elää vuosien saatossa. Vuokralainen voi jättää vuokrat maksamatta tai hajottaa asuntoa tai pahimmillaan tekee molemmat asiat samaan aikaan. Pienimmillään tämä voi johtaa pieneen pintaremonttiin ja muutamiin tyhjiin kuukausiin. Vuokralainen voi vahingoittaa asuntoa tahallaan tai vahingossa ja jäädä korvausvelvolliseksi, mutta harvemmin on mitään takuuta siitä, että vuokralaisen maksukyky riittää korvausvelvollisuuksien hoitamisessa. Vaikka kuinka olisi taloyhtiön kiinteistövakuutukset ja vuokralaisen kotivakuutus, niin ei vakuutusyhtiötkään kaikkea korvaa. Riskin 4 kanssa on sama juttu kuin riskin 3 kanssa, hajautus on olematonta ja suojaan ei pääse.

Yhteenvetona voisi sanoa ottaen huomioon riskin 5, että pahin tilanne on jos kaksi tai useampi riski totetuu samaan aikaan. Yksi mahdollinen skenaario olisi esim. korkojen nousun jälkeen Kiinasta alkava velkakuplan puhkeaminen, joka vaikuttaa globaalin talouden kautta Suomen talouteen. Tämä johtaisi työn menetykseen projektin rahoituksen loputtua ja yleisesti Suomen talouteen ja asuntomarkkinoiden viilenemiseen. Asuntojen hinnat laskisivat ja taloyhtiön muut osakkaat eivät pystyisi hoitamaan velvoitteita. Vuokralainen menettäisi työn eikä pystyisi maksamaan vuokraa. Kaikki eskaloituisi samaan aikaan ja minulle jäisi patarouva eli maija käteen.

En oikeastaan ole kiinnostunut tapahtuman todennäköisyydestä. Upside on vain hyvin rajallinen, jolla ei ole juurikaan merkitystä tulevaisuuteni, mutta downside on katastrofaalinen.

Viimeisin huomioni riskeihin liittyen on verotuksen muutokseen liittyvät riskit. Uuden hallitusohjelman mukaan on aikeena selvittää vähennyksen rajoittamista liittyen rahoitusvastiikkeeseen. Lisää pohdintaa asiasta löydät esim. "Ostan asuntoja"- sivuilta.  Minun sijoituscase ainakin kaatuisi kassavirran osalta kokonaan, jos vähennysoikeus poistettaisiin. Rahoitusvastikkeeni on tällä hetkellä n. 300e, joten se vähentää verotettavaa tuloa saman verran. Jos tätä ei saisi tehdä, niin verotettava pääomatulo nousisi 300e ja veroa pitäisi maksaa 30% eli 90e enemmän kuin nyt. Tässä voisi tietenkin ottaa lainan omaan piikkiin, jolloin korot sentään saisi vähentää.

Jokatapauksessa kassavirta menisi negatiiviseksi, eikä tällöin vuokra-asuntoa voisi enää kutsua sijoitukseksi. Periaatteessa tämä vähennys on vain verotuksen siirtämistä tulevaisuuteen, mutta koska olen asunnossa asunut yli 2v, niin en joudu maksamaan myyntivoitosta veroa. Tämä yhdistelmä on verotuksen porsaanreikä, johon oma sijoituskeissi osittain perustuu.

Osa 3: sijoitussuunnitelma asunnosta vapautuvalle pääomalle

Jos myyn sijoitusasunnon ja luovun siitä kokonaan, niin asunnosta vapautuu n. 40k€ - 50k€ riihikuivaa, joka pitää saada töihin. Tämä summa on nykyisestä osakesalkustanin vähintään noin 2/3-osaa eli aika merkittävän suuruinen. Tällöin laittaisin pienen osan rahoista puskuriin ja loput pyrkisin sijoittamaan n. 2v sisällä asunnon myynnistä.

Osa 4: Tavoitteeni sijoittamisessa

Olen miettinyt tätä todella pitkään. Miksi ihmeessä sijoitan? Miksi haluan vaurastua? Ekana mieleen tulee köyhä nuoruus. Haluan eroon siitä enkä halua, että loppuelämässäni on samanlaisia rajoitteita. Toiseksi tulee mieleen järkevyys. Miksi ihmeessä haluaisin tuhlata kaiken rahani asioihin, joita en oikeasti tarvitse, tehdäkseni vaikutuksen ihmisiin, joista en oikeasti välitä?

Buffet käytti seuraavia kahta fraasia puheissaan, jotka oli aiemmin linkatulla videolla:

Getting what you want is success
Wanting what you get is happiness

Saanko sijoittamisella sen mitä haluan? En tiedä. Haluanko sitä mitä sijoittamisella saan? Aivan varmasti, asiaa on vain pirun vaikea pukea sanoiksi. Logiikka ei sovi kovin hyvin yhteen tunteiden kanssa. Monet sanoo, että turvallisuus on tunne. Mutta oikeasti turvallisuus on paljon muuta. Se on jotain konkreettista, mistä turvallisuus rakentuu ja siltä pohjalta sitten tunne syntyy.

Turvallisuus on noussut pinnalle varsinkin esikoisen syntymän jälkeen. Haluan hänen nuoruutensa olevan parempi kuin omani. Haluan mahdollisuuden viettää aikaa hänen kanssaan enemmän kuin mitä on mahdollista normaalin rytmin mukaan: nuku 8h, tee töitä 8h, työmatkat 2h, ole kotona perheen kanssa 6h. Äitini on kasvattanut minut yksinään enkä ole ikinä nähnyt isääni. Haluan lapselleni kaksi turvallista aikuista elämän varrelle. Jotain muuta mitä itse koin nuoruudessa.

Haluan hänelle tulevaisuuden, joka on ilman suurempia murheita, mutta täynnä mahdollisuuksia. Haluan myös itselleni ja perheelleni tarjota mahdollisuuksia ja turvallisuutta. Tiedän, että taloudellinen aspekti on monesti rajoittavin, joten se pitää saada kuntoon. Mitä tämä taloudellinen turvallisuus sitten konkreettisina rakennuspalikoina tarkoittaa?

Tärkein rakennuspalikka on ehdottomasti osakesalkku, joka tuottaa merkittävää pasiivista tuloa suhteessa kulutasoon. Tätä voi sanoa "f*ck you money":ksi. Tämä tuo mahdollisuuden sanella omat ehdot asioille, jolloin pääset aina tekemään mitä rakastat. Konkreettisena tavoiteena on ytimekkäästi sanottanut vähintään 100 000€ osakesalkkua, jonka efektiivinen netto-osinkotuotto on 2400€ vuodessa eli keskimäärin 200€/kk.

Toinen tärkeä osa on puskuri eli ("cold hard cash") käteinen, valmiina tilillä hoitamaan pienet taloudelliset huolet, murheet tai muut asiat, joihin normaalit palkkatulot eivät heti riitä. Tämä tuo joustavuutta ja onnellisuutta, yhtäkkiä ei tarvitsekkaan olla esimerkiksi 2kk ilman pyykinpesukonetta, telkkaria tai autoa. Konkreettisena tavoitteena on 2400€ käteispuskuri, josta pystyy ottamaan 200€/kk vuoden ajan.

Kolmanneksi tärkein olisi maltillisesti vivutettu sijoitusasunto, joka tuottaa merkittävää passiivista tuloa suhteessa kulutasoon. Kaiken edellä esitetyn pohdinnan jälkeen tuntuu, että siinä ei kuitenkaan ole mitään järkeä. Tämän perusteella olisi järkevämpää luopua asunnosta ja kasvattaa osakesalkun merkitystä. Tällöin salkun osalta tavoitteeksi tulisi 200 000€ osakesalkku, jonka efektiivinen netto-osinkotuotto on 4800€ vuodessa eli 400€/kk.

Näin rakennettu taloudellinenturvallisuus tarkoittaa vähintään 600€/kk passiivista nettotuloa vuoden ajan ja vähintään 400€/kk nettotuloa pidempiäkin aikoja.