Ostin asunnon ASP-lainalla

Kyllä se tämäkin päivä vihdoin tuli :) Ostin nimittäin ensiasuntoni, joka on vanhan hyvän tavan mukaisesti yksiö. Kerron tässä hieman miten päädyin kyseiseen asuntoon ja miten koko prosessi eteni.

 

Kuva 1. Pikkuhiljaa ne seinät nousee.

ASP-säästäminen

Kun sain vakituisen työn joskus, niin pikku hiljaa tajusin, että oman asunnon ostaminen tulee ennemmin tai myöhemmin vastaan. Hieman asiaa tutkittuani aloitin ASP-säästämisen heinäkuussa 2012. Aloitin säästämällä maksimisumman 1000€ per kuukausi ja saldo kasvoikin nopeasti. ASP-ehdoissa vaaditaan, että säästöjä tehdään 150-3000 euron edestä vähintään kahdeksana vuosineljänneksenä (ei tarvitse olla peräkkäisiä). Koska aloitin heinäkuussa, niin sain kaksi neljännestä vuodelta 2012. Säästin kuukausittain koko vuoden 2013, josta sain neljä neljännestä. Sitten jatkoin säästämistä huhtikuuhun 2014 asti, jolloin sain kaksi viimeistä neljännestä ja ASP-ehdot täyttyivät. Olin säästänyt yhteensä noin 16500 euroa 22 kuukauden aikana eli keskimäärin 750 euroa kuussa.

Myöhemmin vielä lokakuussa tein 700 euron lisätalletuksen ja vuotuinen 1 % korkokin alkoi olemaan jo muutaman kympin luokkaa vuoden lopulla. Vuonna 2014 tein myös 2000 euron ennakkovarausmaksun kohteesta, josta olin kiinnostunut. Maksu oli ehtojen mukaan palautettava täysin, jos päätyisin perumaan varaukseni. Vuoden lopulla ASP-tilillä olin noin 17100 euroa.

Alkuvuonna 2015 keskityin lähinnä osakesäästämiseen ja muita kuluja oli niin paljon, etten edes miettinyt ASP-säästöjä. Asuntoprojekti kuitenkin eteni ja yhtäkkiä rakentaminen oli aloitettu ja kauppojen allekirjoittamisesta alettiin sopia tarkempaa ajankohtaa. Heinäkuussa 2015 ASP-tilille oli vuoden lopun 17100 euron lisäksi tulossa laskettu lisäkorko 1900 euroa, joka asunnon oston yhteydessä tekisi säästetyksi summaksi muutamaa euroa vaille 19000 euroa.

Opintolaina ja ASP-säästöt

Jos joku opintolainaan oikeutettu opiskelija ei tarvitse opintolainaa kuluihin, niin suosittelen nostamaan kaiken mitä saa ja laittamaan sen ASP-tilille. Opintolainan korko tällä hetkellä noin 0,5%+0,1% ja ASP-talletuksille maksetaan noin 7 % vertailukelpoista korkoa.

Todellisuudessa korko on 1 % + 4 % lisäkorko. Normaali 1 % korko maksetaan vuosittain ja se kasvaa korkoa korolle. Lisäkorko maksetaan vasta asunnonostohetkellä ja se ei kasva korkoa korolle, mutta esim. kahden vuoden ajalta saat 8 % koron ensimmäiselle talletuksellesi. Kaiken lisäksi tämä 1%+4% korko on verovapaata tuloa.

Jos tämä ei vieläkään kuulosta järkevältä, niin lisää siihen opintolainan erityisehdot (mm. aikataulussa koulusta valmistumiseen liittyvät vähennysedut) ja ASP-lainan erityisehdot (mm. 10 vuoden korkotuki 3,8 % ylittävältä osuudelta 70 %), minkä jälkeen ensiasuntoon säästäminen ei ole ikinä kuulostanut paremmalta!

ASP-lainan ottaminen ja asunnon osto

Heinäkuussa laskennallinen ASP-säästö lisäkorkoineen oli siis noin 19000 euroa ja lisäksi olin maksanut 2000 euron ennakkovarausmaksun. Olin ASP-ehtojen täytyttyä käynyt useamman kerran neuvottelemasta lainasta. Juuri ehtojen täytyttyä vuoden 2014 alkuvuonna marginaalit olivat juuri nousussa ja minulle tarjottiin noin 0,8-0,9 % marginaaleja. Kaikissa käymissäni pankeissa (useat OP:t, Nordea, Danske) marginaalien lisäksi palvelumaksut olivat samaa luokkaa: 1,8-2,5 euron kuukausittaista lainanlyhennykseen liittyvää palvelumaksua ja noin 300-500 euron avausmaksua. Selvästi huonoin fiilis jäi Danske pankista, jossa oli myös selvästi korkeimmat palvelumaksut, marginaali ja kaikkien muiden tuotteiden palvelumaksut. Ihan normaali tili+nettipankkipalvelut+luottokorti taisi maksaa noin 6 euroa kuussa, kun esim. OP:lla summa on 2,95, jonka saa kokonaan kuitattua OP-bonuksilla.

Jossain välissä tarjottavat marginaalit kävivät jopa 1,2-1,4 % tasolla, mutta viimeisimmässä lainakierroksessa heinäkuussa tarjottavat marginaalit olivat 1,0 - 1,27 %. Tähän liittyen yksi vinkki kaikille: ÄLKÄÄ YRITTÄKÄ KILPAILUTTAA LAINAA KESÄLOMAKAUDELLA. Koska olin asuntokauppojen aikataulun kanssa ajautunut hevosen selkään, niin minulla ei ollut useita viikkoja aikaa hoitaa lopullista kilpailutusta. Kesälomakaudella pankeissa oli todella huonosti aikoja tarjolla. Sain toki netistä lainatarjouksia, mutta niiden yksityiskohtaisten ehtojen sopiminen ja kilpailuttaminen jäi ikävä kyllä parhaan tarjouksen antaneen pankin osalta puolitiehen.

Jouduin tyytymään seuraavaksi parhaaseen tarjoukseen, joka oli aluksi kaikkein huonoin eli 1,27 %. Useamman puhelun ja neuvottelun jälkeen marginaali sovittiin 1,1 % ja viitekoroksi 6 kk euribor. Tämä oli lyhin mistä edes keskusteltiin. Toisin oli vielä 2014 alkuvuonna, jolloin 1kk euribor oli vielä saatavilla Nordeasta ja OP:sta 3 kk. Kun lainan ehdot oli sovittu kävin kirjoittamassa asuntokauppa paperit rakennuttajalla. Tilaisuus oli jotenkin todella outo. Olin kirjoittamassa nimeä paperiin, jossa lukee, että sitoudun ostamaan heidän rakentamasta taloyhtiöstä yksiön 143000 eurolla. Eipä siinä, paperit taskussa pois kävellessäni bussipysäkkiä kohden kyllä nauratti ja oli todella helpottonut ja hyvä fiilis. Olin hieronut asuntokauppapäätöstä käytännössä vuoden 2013 lopusta ja nyt päätös sekä kaupat oli tehty!

Tämän jälkeen toimitin paperit pankkiin ja kävin kirjoittelemassa lainapaperit. Minulla oli valmiina ensimmäisten 5 maksuerän laskut, jotka maksettiin ASP-säästöillä ja lainalla. Asunnosta oli valmistunut jo yli 50 % ja maksuerät menivät sen mukaisesti. Taisin kirjoittaa lainan nostamisen yhteydessä 12 kertaa nimeni eri papereihin. Mutta se oli siinä! Jatkoa varten ohjeistus oli seuraava: kun saat seuraavan laskun, niin pyydä lainan nostamista tilille ja maksa lasku. Homma toimii!

Asunnon rahoitus ja vuokratuotto

Asunnon hinta oli siis 143000 euroa. Minulla oli omaa pääomaa ASP-tilillä 19000 euroa ja ennakkovarausmaksua oli maksettu 2000 euroa. Varausmaksu vähennettiin 1. maksettavasta erästä. Omarahoitusosuus oli yhteensä siis 21000 euroa, joka tekee 14,69 % asunnon nettovelattomasta hinnasta. Velkaa joudun ottamaan yhteensä 122000 euroa eli 75,31 % asunnon nettovelattomasta hinnasta.

Säästämällä ensin 2-3 vuotta 21000 euroa ja sitten ottamalla lainaa 122000 euroa voin säästää kuukaudessa noin 450-750 euroa vuokrakuluja (asunnosta riippuen). Lasketaanpa hieman auki tämän asunnon oston kannattavuutta ja reunaehtoja. Ensinnäkin vastaavan kokoisen yksiön vuokrat kyseisellä alueella pyörivät välillä 15 - 41 euroa/neliö/kk aiemman tekstini perusteella. Koska asuntojen kunnot ja koot vaihtelevat, niin asunnosta saatavan vuokran arvioiminen on vaikeaa. Olen kuitenkin laskelmissani päätynyt noin 660 - 735 euron vuokraan eli keskimäärin 698 euron/kk.

Toiseksi pitää huomioida kulupuoli, joka muodostuu vastikkeesta ja muista kuluista. Vastikkeen on arvioitu olevan 85 euroa ja 122000 euron laina tasalyhennyksellä ja 2 % korolla sekä 25 vuoden lyhennysajalla voidaan laskea olevan alussa 207 euroa/kk. Kuluja on siis yhteensä 292 euroa/kk.

Lasketaan vuokratuotto vuositasolla. Oletetaan, että vuokrausaste on keskimäärin 95 %, jolloin keskimääräinen vuosivuokratuotto on 12kk*698euroa/kk*0,95 =7957 euroa vuodessa. Jos asuntoa ei olisi vivutettu, niin tällöin kuluni olisivat vain edellä mainittu vastike, joka tekisi vuodessa 1020 euroa. Alkutilanteen velkavipu huomioiden kuluni olisivat vuodessa 3504 euroa.

Velaton vuokratuotto = 7957 - 1020 = 6937 => 4,85 % ostohinnasta
Velallinen vuokratuotto = 7957 - 3504 = 4453 => 3,11 % ostohinnasta

Toki tässä on paljon muuttujia, mutta olen tyytyväinen, että arvioitu velaton vuokratuotto (ROI) on lähempänä 5 %:a kuin 4,5 %:a.

Lasketaan vielä vuokratuotto omalle pääomalle sopivalla vivutusasteella. Kiinteistösijoitusyhtiöiden omavaraisuusaste on käsittääkseni 35 % molemmin puolin. Tämä tarkoittaa minun asuntoni kohdalla, että omaa pääomaa olisi 50050 euroa ja lainaa 92950 euroa. Tällöin 20 vuoden laina-ajalla korkokulut olisivat 1908 euroa ja yhdessä vastikkeiden kanssa 2928 euroa.

Velallinen vuokratuotto = 7957 - 2928 = 5029 => 10,05 % omasta pääomasta

Yhteenveto

Jos asunnon joutuu vuokralle laittamaan, niin mielestäni tuottomahdollisuudet ovat ihan kohtuulliset. Jos asunnossa pääsee asumaan, niin mielestäni säästettävät vuokrat ovat aika merkittävät. Pitkällä aikavälillä kaikki raha valuu omaan pussiin ja omistusasunnossa asuminen tulee kannattavammaksi. ASP-ehdot (kuten korkotuki) ei päde sijoitusasuntoon, mutta ehdot ovat voimassa, jos muuttaa työn tai opiskelun perässä toiselle paikkakunnalle tai maahan. Näkisin, että tämä olisi todennäköisin tilanne, jossa tarve asunnon vuokraamiselle esiintyisi ainakin seuraavan parin vuoden sisällä. Mutta eihän sitä koskaan tiedä?

Nyt on kuitenkin asuntokaupat tehty ja yksi stressin lähde vähemmän. Toivottavasti tämä seikkailu ja ehkä elämäni suurin taloudellinen päätös tulee päättymään hyvin. Velkavipu ei ainakaan ole liian suuri, mutta riskiä liittyy rakennuttajaan ja rakentamisongelmiin, koska kyseessä on uudiskohde. Heti kun kohde on valmis, niin riski laskee merkittävästi. Lainan takaisinmaksuun en ottanut turvaa tai vakuutuksia. Aion säästää jatkossakin osakkeisiin, jolloin nettovarallisuuteni jakautuu melko lailla yhtä suuresti asuntoon ja osakkeisiin. Tämä tuo turvaa sekä puskuria ihan riittävästi ja kannan riskit mieluummin itse.

Laukkuja salkkuun, osto KORS

Markkinat ovat ylireagoineet johdon toimiin (tai toimimattomuuteen), sillä tällä hetkellä KORS:n osake on hinnoiteltu hyvin lähelle nollakasvua.

Käsitykseni mukaan voimakkaassa kurssilaskussa on ennen kaikkea kyse Aasian toimintojen olemisesta eri yhtiössä (Far East Holdings), jota omistaa nykyinen johto ja muut sisäpiiriläiset. IPO:n yhteydessä puhuttiin, että tämä tultaisiin myöhemmin yhdistämään KORS:iin kunhan Jenkkitoiminnot saadan stabiloitua ja kasvu Aasiassa lähtee käyntiin, mutta tällä hetkellä näyttää siltä, että se ei tule tapahtumaan. KORS tulee saamaa vain 4 % rojaltin liikevaihdosta, mitä voi verrata KORS:n omaan yli 20 % marginaaliin.

Tässä vielä Far East Holdingsin kuvaus (IPO dokumentista):
"Certain of our current shareholders, including Mr. Kors, Mr. Idol and Sportswear Holdings Limited, own Far East Holdings. We have entered into agreements (the “Far East Licensing Agreements”) with certain subsidiaries of Far East Holdings (the “Licensees”) pursuant to which the Licensees have
exclusive rights within China, Hong Kong, Macau and Taiwan, and rights of first refusal to expand to other territories across Asia, to import, sell, advertise and promote apparel, footwear and accessories, excluding eyewear, watches and fragrance and personal care products, and to own and operate free-
standingretail stores bearing our “Michael Kors,” “MICHAEL Michael Kors” and “KORS Michael Kors” trademarks. The Far East Licensing Agreements expire on March 31, 2041, and we may terminate them at certain intervals if certain minimum sale benchmarks are not met."

Ongelmana tässä on erityisesti se, että myynti Far East Holdingsin yksinoikeudella omistamilla alueilla Kiinassa, Hong Kongissa, Macaussa ja Taiwanissa kasvaa räjähdysmäisesti. Tämän voi nähdä rojaltituloista, jotka olivat vuonna 2014 ja 2015 1,6 miljoonaa dollaria ja 4,7 miljoonaa dollaria. Liikevaihdon (ja samalla rojaltien) kasvu vuodessa siis +194 %. Toki Far East Holdingsin lisensioitujen tuotteiden myynti oli vain noin 104 miljoonaa dollaria, joka on vain 2,3 % KORS:n 4,4 miljardin dollarin kokonaisliikevaihdosta. Jännä seurata miten tämän kanssa käy.

Entä se nollakasvu? Arvioidaan, että KORS:n EPS on 3,5USD tänä vuonna (ennusteiden alapääty) ja se pysyy seuraavat 2 vuotta vakiona. Oletetaan lisäksi, että tämän jälkeen EPS kasvaa 3,5 % vuosivauhdilla. Tällöin osakkeen arvo on noin 39,9 USD, jos käytetään tuottovaatimuksena 12 %.

Mielestäni sain hyvän yhtiön, vahvoilla brändeillä ja mielenkiintoisilla kasvunäkymillä edulliseen hintaan. Tuleva näyttää olinko oikeassa.

Kesän ja kevään tapahtumia

Huh huh, ollaanpa sitä taas menty lujaa vähän aikaa. Ei olla pysytty suunnitelmissa eikä paikallaan laisinkaan. Hullu kesä ja hillittömät duunipuristukset ennen kesälomaakin oli. Aikaa on vuorokaudessa aivan liian vähän. Tässä tekstissä kerron jotain viimeaikaisista tapahtumista.

Ensinnäkin voin iloisena kertoa, että tein ensiasuntokaupat. Skumpat ja kahvit juotu jo, mutta lainapaperit on vielä allekirjoittamatta. Muille tiedoksi, että kesällä pankeissa on todella huonosti aikoja lainaneuvotteluihin ja kilpailutus voi kestää viikkoja!

Toiseksi voin kertoa, että työkuvioissa saattaa tapahtua lähiaikoina muutoksia. Syykuussa osaan luultavasti kertoa lisää mielenkiintoisesta mahdollisuudesta, joka on tullut vastaan. Saapi nähdä, miten siinä loppupeleissä käy, mutta tällä hetkellä olen innoissani ja peloissani.

Sitten osakesäästämiseen. Viime kirjoituksessani kävin Q2 tulokset läpi ja ne oli melko masennettavaa luettavaa lyhyen aikavälin silmät omistaville, sillä lähes kaikkien yritysten liikevaihto ja liiketulos laskivat viime vuoteen nähden. Olen pistänyt tämän korvan taakse ja alkanut miettimään mitä tälle voi tehdä strategian kanssa.

Sitä edeltävässä kirjoituksessani taisin ihanasti todeta, että cash is king. Tämän jälkeen päädyin kuitenkin siihen, että puoli-ilmainen velkaraha (0,995 % korko) on kunkkujen kunkku. Tein jotain laskelmia ja totesin, että saan superkoron käyttööni, kunhan otan lisää velkaa. Minun ei tarvinnut siis keventää Nokian Renkaita vaan hajauttamalla muihin sain NRE1V:n painon alle 20 %:n. Päivitin salkkuni sisällön salkkusivulle.

Tässä vielä kaupankäynti alkuvuoden ajalta:

Pari lisäsijoitusta on vielä tulossa lähiaikoina. Tällä hetkellä kiikarissa FAST ja IBM, mutta katotaan miten mr. markkina reagoi.