Omistamani yksiö vuonna 2016 valmistuneesta taloyhtiöstä on ollut nyt vuokralla heinäkuusta 2018 lähtien eli tasan 6v. Käyttöaste on ollut noin 98% ja onnistumiset vuokralaisehdokkaiden kanssa neuvotteluissa näyttää jatkuvan. Katkolla ollut sopimus sai jatkoa tällä kertaa aiemman vuokralaisen jatkaessa. Kuudessa vuodessa vuokralaisia on ollut neljä.
Tällä hetkellä sijoitusasunnon kulut ovat noin 520€/kk, joka koostuu hoito- ja rahoitusvastikkeista. Veroja menee noin 30€/kk ja nettokassavirta on noin 80€/kk. Taloyhtiön hoitokulut ovat olleet ikävästi normaalia korkeammat juuri samaan aikaan korkojen nousun kanssa. Kassatilanne on ollut koetuksella ja muutamien tilien alijäämäisyys on osaltaan vaikuttanut korkeisiin vastikkeisiin. Tällä hetkellä hyvin todennäköisesti sekä hoito- että rahoitusvastike voi hieman laskea ensi kaudelle. Hoitovastike 5,2 eurosta ja rahoitusvastike 17 eurosta (per neliö) noin 5-10%.
Vuodelle 2025 odotan nettokassavirran olevan noin 100€/kk. Kokonaistavoitteeni eli 400€/kk suhteen tämä näyttää vähän heikolta, sillä osakesalkkuni lupailee ensi vuodelle noin 250€/kk osinkosaalista. Eli vielä puuttuu 50€/kk...?
Vuokraa korottamalla tämä ei onnistu. Samalla alueella on yksiöitä vuokralla lähes 200, joista noin puolet on about samassa hintaluokassa ja loput selvästi kalliimpia. Osakkeisiin sijoittamalla 600€/v tarkoittaisi 3% yieldillä 27 000 euron uuden pääoman sijoittamista. Not gonna happen.
Entä sitten se taloyhtiölaina, voisiko sen maksaa pois?
Lähtökohtaisesti tämä ei ainakaan ole kovin verotehokasta. Tällä hetkellä saan vähentää rahoitusvastikkeen verotettavasta pääomatulosta. Rahoitusvastike on lähes 400€/kk eli tällä säästän veroa noin 120€/kk. Toisaalta jos velkaa ei olisi, niin asunnon nettokassavirta olisi jopa 350€/kk. Tällöin osakkeista saatava netto-osinko voisi olla huomattavasti nykyistä pienempi.
Taloyhtiölainaa on tällä hetkellä noin 44 000€ eli sen lyhentämiseksi osakkeita pitäisi myydä varmaan about 50 000€ edestä. Veroihin menisi oma osansa. Tämä olisi noin reilu kolmannes salkustani. Voisin kohdistaa myynnit lisäksi matalan osinkotuoton osakkeisiin, mutta en mitään Osinkokuningas-salkkua tavoittelisi.
Eli veroja lisää per kk ja veroja lisää per kauppa, onko mitään järkeä? Ei todellakaan ole.
Tavoitteeni saavuttaminen näyttää siis lähes mahdottomalta. Työpaikan vaihto on edelleen kiikarissa, jolloin olisi mahdollisuus konsulttisopimuksen kautta selviin kuukausittain maksettaviin bonuksiin. Tämä voisi mahdollistaa jopa kymmenien tuhansien lisätulon ja siihen päälle kun löisi vähän säästöasteeseen isompaa silmään, niin tavoite olisi ehkä saavutettavissa. Toinen vaihtoehto on edelleen oman firman perustaminen, mutta tällä hetkellä se näyttää etäiseltä. Toisaalta, tämä johtuu hyvin pitkälti omasta näkökulmasta. Mikä on minulle tärkeää juuri nyt tai lähivuosina?
Näkisin myös mahdolliseksi asunnon mmyymisen kohtuu järkevään hintaan vuosien 2025 - 2026 aikana. Tämä mahdollistaisi tavoitteen saavuttamisen pelkästään osingoilla, mutta aikataulu ei pitäisi. Tämä vaihtoehto näyttää ehdottomasti järkevimmältä so far. Ei ylimääräisiä veroja, ei ns. "paniikkimyyntiä" pohjilla. Eikä muutenkään hätäilyä vaan hieman vain viivästystä.
Jokatapauksessa näen itseni ottamassa 80% työajan kun lapseni menee ala-asteelle. Oli se "passiivinen" tulo mitä tahansa. Nykyiset palkkatulot riittäisivät jokatapauksessa ihan kelvolliseen elintasoon varsinkin kun ottaa huomioon päiväkotimaksujen alenemisen vajaa neljästä huntista iltapäiväkerhon reilu hunttiin.
Less work, more value on siis se todellinen tavoite.
Ehdotuksia otetaan vastaan, mutta ainakin nyt on yksi huoli vähemmän. Nettovarallisuudestani suuri osa on sidottu sijoitusasuntoon ja se jatkaa tuottamista. Tai no ei ainakaan tuhoa omistaja-arvoa.
Jatketaan siis samaa rataa!
Kun lapsi menee ensimmäiselle luokalle niin hän todennäköisesti menee koulun jälkeen myös iltapäiväkerhoon, josta tulee sitten 4-5 maissa kotiin. Siellä on kavereita ja ruutuajatonta tekemistä eli oikein hyvä vaihtoehto. Eli välttämättä et tarvi 80% työaikaa vielä silloin. Itse otin ekan lapsen koulun aloituksen yhteyteen muutaman kuukauden opintovapaata, kun ajattelin että tarvisi enemmän läsnäoloa, mutta sainkin sitten iltapäiväkerhon ansiosta opiskella varsin rauhassa :)
VastaaPoistaSijoitusasunnon osalta sulla on hyvä tilanne, kun vuokrausaste on ollut noin hyvä ja kohde on kuitenkin kassavirtapositiivinen. Oma uudiskohde meni korkojen noustoa kassavirtanegatiiviseksi, joten päätin verovaikutuksista huolimatta maksaa osan yhtiölainasta pois, nyt on +-0 ja olen ihan tyytyväinen, pitkällä tähtäimellä uskon arvon nousevan. Ja vuokralaisen maksamalla vuokralla lyhennän yhtiölainaa (sen lisäksi että maksan korot ja vastikkeen) , niin sikälikin omaisuus kasvaa.