Asuntosijoitukseni

Päivitetty 3.5.2019

Tavoite
Tavoitteena on taloudellisen turvallisuuden tunteen rakentaminen konkreettisista palikoista. Jos päädyn pitämään sijoitusasuntoni, niin yksi näistä palikoista on kulutasoon nähden merkittävää passiivista tuloa tuottava maltillisesti vivutettu asuntosijoitus. Ytimekkäästi sanottanut tämä tarkoittaa yhtä vuokrattavaa yksiötä pääkaupunkiseudulta, jonka nettokassavirta on 2400€ vuodessa eli keskimäärin 200€/kk.

Sijoitusasuntoni
Ostin 25 neliöisen yksiön uudiskohteesta vuoden 2015 lopulla ensiasunnokseni. Asunto valmistui toukokuussa 2016, jolloin muutin siihen. Asunnon velaton hankintahinta oli 143 000 €, josta yhtiölainaa oli vajaa puolet. Vuokrasin asuntoni 7/2018 alkaen, jolloin ensiasunnostani tuli sijoitusasunto.

Vuodessa nettovuokratuotto on n. 5 000€, joka antaa suhteelliseksi nettovuokratuotoksi ostohinnalleni 3,50%. Jos asunnossa ei olisi velkavipua laisinkaan, niin vuokratuotoksi tulisi 5,03%.

Sijoitusasunnossani on sekä yhtiölainaa että sijoitusasuntolainaa oman pankin kautta. Vuokraushetkellä (7/2018) taloyhtiölainaa oli n. 62 200€ ja omaa lainaa 51 700 €. Omaa pääomaa oli siis vuokraushetkellä 29 100€. Oman pääoman tuotto oli vuokraushetkellä 17,2%.

Verotuksen porsaanreiät sijoitusasunnossa:
1. Asuin asunnossa reilu 2v ja 1kk, joka on juuri yli 2v eli voin tulevaisuudessa myydä asunnon voitolla ilman veroja.
2. Rahoitusvastike, jolla hoidetaan taloyhtiön lainaa tuloutetaan taloyhtiön taseeseen. Tämä tarkoittaa, että ne voi vähentää vuokratulosta verotuksessa. Myöhemmin nämä otetaan huomioon määritettäessä hankintahintaa ja sijoitusasunnosta syntyvää mahdollista luovutusvoittoa, mutta porsaanreiän 1 ansiosta en joudu maksamaan tästäkään veroa.

Toteutus
Strategiani pohjautuu nykyiseen sijoitusasuntooni, joka on esitelty yllä. Tavoitteen saavuttaminen vaatii sijoitusasuntolainan lyhentämistä kokonaan. Tämä pienentää asuntosijoituksen vipua ja parantaa nettokassavirtaa. Aikataulu mielessä tämä on realistista saavuttaa vuoden 2025 loppuun mennessä.

Olen tehnyt seuraavat oletukset:
1. Vuokra kasvaa 1,5 % vuodessa ja hoitovastike kasvaa 2% vuodessa
2. Taloyhtiölainan kokonaiskorko on 3,5% vuonna 2025
3. Omaan sijoitusasuntolainaan tehdään ylimääräisiä lyhennyksiä 560€/kk 6/2019 alkaen
4. Pääomatulojen vero on 30%

Tällöin nettokassavirta tarjoaisi passiivista tuloa 2400€ vuodessa eli 200€/kk.

Ei kommentteja:

Lähetä kommentti