Sijoitusasunto keissini

Minulla tulee nyt toukokuussa täyteen 2 vuotta omassa yksiössäni asumista. Tämä tarkoittaa sitä, että oman asunnon muuttaminen sijoitusasunnoksi tulee mahdolliseksi. Lisäksi vaikuttaa siltä, että asumisjärjestelyjen osalta se on muutenkin ajankohtaista. Avaan tässä kirjoituksessa sijoituskeissini.

Ostin 25 neliöisen yksiön Espoosta uudiskohteesta reilu pari vuotta sitten. Asunto valmistui toukokuussa 2016, jolloin muutin siihen. Asunnon hankintahinta oli 143 000 €, josta yhtiölainaa oli vajaa puolet. Katsotaanpa miltä tilanne näyttää tällä hetkellä.

Kilpailutin hetki sitten asuntolainani, jolloin sain marginaalin sopivalle tasolle ja lisäksi pidensin laina-ajan takaisin 25 vuoteen. Tänä vuonna alkaa myös yhtiölainan lyhennykset ja tiedän vihdoin tarkat tiedot myös vastikkeista tulevaisuutta varten. Toki vastikkeet hieman elää kulujen ja taseeseen kertyneen ali-/ylijäämän mukaisesti.

Tehdään tarkastelu kesäkuun tilanteen mukaan. Oletetaan asunnon arvoksi edelleen 143 000€. Lainaa on n. 80% ja oma rahoitusosuus on n. 20%. Kesäkuussa asunnon rahoitus näyttää seuraavalta:
Asuntolaina 51 700 €
Taloyhtiölaina 62 200 € (30.9.2017 tilinpäätöksen mukainen)
Oma pääoma 29 100 €.

Rahoitusvastike tuloutetaan taloyhtiön puolella, joten sen voi vähentää vuokratuotoista verotuksessa. Hoito- ja rahoitusvastikkeet sekä vesimaksu ovat vuodelle 2018 seuraavat:
Hoitovastike 100,45 €
Rahoitusvastike 225,4€
Vesiennakko 20€ (tasataan kerran vuodessa).

Entä sitten oma laina? Lainan lyhennys ja korot ovat kilpailutuksen jälkeen seuraavat:
Lyhennys 179€
Korot 31€ (korko on 0,725%+12kk euribor).

Yhteensä asunnon pitämiseen menee siis rahaa n. 536€ (tässä vesimaksu ei ole mukana). Huom. olen pyöristänyt lukuja pitääkseni esityksen yksinkertaisena. Mielestäni aika edukasta asumista näin pääkaupunkiseudulla! Matalat korot toki vaikuttaa tähän ja olen lisäksi laskenut, että rahoitusvastike pitäisi olla n. 277€, jotta se kattaisi lyhennykset ja korot. Taloyhtiölainan korko on 0,8%+12kk euribor ja laina-aika on 22 vuotta. Tänä vuonna vastike on mitoitettu siten, että taseessa oleva ylijäämä syödään pois. 2019 alkaen rahaa menisi siis n. 588€ asunnon pitämiseen. Edelleen mielestäni ihan kohtuullinen summa ja näyttää siltä, että hoitovastiketta pystytään vielä tiputtamaan hieman, mutta se menee jo spekulaation puolelle.

Entä se vuokratuotto sitten? Kävin läpi lähialueen vuokra-asunnot oikotieltä vuokratason arvioimiseen. Alueella on ollut yhteensä 15 yksiötä vuokrattavana. Asuntojen koot vaihtelevat 25 ja 40 neliön välillä. Vuokrapyynnöt vaihtelevat 610 ja 948 euron välillä. Neliövuokrat vaihtelevat 19 ja 31 €/m2 välillä. Keskimääräinen neliövuokra on asunnoissa 25 €/m2.

"Tutkimukseni" perusteella oman 25 neliön asunnon vuokrataso olisi keskimääräisen 25 €/m2 vuokran mukaisesti 625€. Jos otetaan huomioon, että vuokrat eivät käyttäydy täysin lineaarisesti asunnon koon perusteella, niin asunnostani pitäisi saada hieman keskimääräistä neliövuokraa suurempaa vuokraa. Tutkittujen asuntojen keskimääräinen koko on 31 neliötä eli n. 20% isompia kuin minun asuntoni. Tämän perusteella voidaan kohtuullisesti arvioida, että 5% suurempi neliövuokra olisi realistinen. Tällöin neliövuokraksi asettuisi n. 26,25 €/m2 ja vuokratasoksi 656€.

Tässä on kuitenkin hyvä huomioida, että taloyhtiöstä, johon oma asuntoni kuuluu, vuorapyynnit ovat olleet 685 - 700€. Lisäksi vuokrausajat ovat olleet vain muutamista päivistä muutamaan viikkoon.

Nyt voidaankin laskea kaikki yhteen ja kattoa mitä tämän asuntosijoitus keissin kassavirraksi tulee. Ensin pitää kuitenkin laskea verotettava tulo ja vero:
Vuokratulo +656€
Yhtiövastike -100,45€
Rahoitusvastike -225,4€
Oman lainan korot -31€
Verotettava tulo =299€
Vero 0,3*299€ = 90€.

Tällöin kassavirta näyttää seuraavalta:
Vuokratulo +656€
Yhtiövastike -100,45€
Rahoitusvastike -225,4€
Oman lainan korot -31€
Vero -90€
Oman lainan lyhennys -179€
Kassavirta = 30€.

Eipä ole kummoinen kassavirta! Mutta onpahan sentään positiivinen :) Tää on tietyllä tapaa aika optimistinen, sillä tyhjiäkuukausia tai muita kuluja en ole ottanut huomioon.

Vuodessa kassavirta on yhteensä 360€. Kassavirtatuotto sidotulle pääomalle on siis n. 1,2%. Tämä ei taida olla kuitenkaan kovin järkevä saati vertailukelpoinen tunnusluku.

Lasketaanpa pari vertailukelpoisempaa tunnuslukua. Ensinnäkin katsotaan mitä vuokratuotto olisi, jos omistaisin koko asunnon. Tällöin laskelma näyttää seuraavalta:
Vuokra +656€
Hoitovastike -100,45€
Vuokratuotto =555€/kk = 6660€/vuosi
Vuokratuotto =4,66%.

Yleisesti ok tasona pidetään 5 prosenttia, josta jäädään hieman jälkeen.

Toinen vertailukelpoisempi tunnusluku on nettovuokratuotto. Tässä voidaan huomioida velkavivun vaikutus ja verotus seuraavasti:
Vuokratulo +656€
Yhtiövastike -100,45€
Rahoitusvastikkeen korkojen osuus -42€
Oman lainan korot -31€
Vero -90€
Nettovuokratuotto =393€/kk =4718€/vuosi
Nettovuokratuotto =3,30%.

Muistan jostain lukeneeni, mutta en löytänyt mitään linkkiä, että historiallisesti nettovuokratuotto on pääkaupunkiseudulla ollut n. 3,5% vaihteluvälin ollessa noin 3 - 4 %. Tähänkin verrattuna oma asunto ei ole kovin hyvä asuntosijoitus.

Itseäni eniten kiinnostaa kuitenkin nettovarallisuuden kehittyminen. Vaikka kassavirta ja vuokratuotto ovat matalat, niin asunto kasvattaa nettovarallisuuttani mielestäni todella mallikkaasti. NAV kasvaa itseasiassa netttovuokratuottoa vastaavalla vauhdilla eli 4718€ vuodessa. Käytännössä tätä voi verrata bruttoansiotuloihin. Asuntosijoittamisen tuotto vastaa karkeasti ottaen 800€ bruttokuukausipalkan korotusta (marginaalivero n. 50%). Tässä vasta huomaa kuinka merkittävä buusti sijoitusasunnolla voi olla varallisuuden kasvattamiseen.

Jos joku tänne asti jaksoi lukea, niin sanokaas onko tässä järkeä?

Niin ja osaako joku kommentoida seuraavaa mieltäni askartanutta asiaa:
Koska olen asunut asunnossani 2v, niin saan myyntivoiton verovapaana, mutta vaikuttaako tämä rahoitusvastikkeen tuloutttamiseen ja siitä saatavaan verohyötyyn jotenkin? Miten se vaikuttaa? Mitä esimerkiksi tapahtuu kun myyn asunnon velattomana taloyhtiölainan maksamisen jälkeen 170 000€ hinnalla 25v kuluttua?