Taas on yksi kvartaali vierähtänyt. Heilunta on jatkunut ja osa sijoituksistani on mennyt paljon ylös ja osa paljon alas. Tässä merkinnässä käyn läpi tapahtumat ja salkun tuoton 1. kvartaalilla.
Tammikuun alussa kirjoitin viime vuoden tuloksesta ja samalla esittelin vuoden vaihteen tilanteen, joka on 1. kvartaalin lähtötilanne. Viime vuoden lopussa portfolioni suuruus oli 18134€, josta osakkeita oli 17199 € ja S-ryhmän osuusmaksuja 935 €. ASP-säästöt ja lainat mukaan laskettuna nettovarallisuuteni oli viime vuoden lopussa 30544 €.
Q1:n lopussa 31.3.2015 portfolioni suuruus oli 22626 €, josta osakkeita oli 21691 € ja S-ryhmän osuusmaksuja 935 €. ASP-säästöt ja lainat mukaan laskettuna nettovarallisuuteni Q1:n lopussa oli 34361 €. Nettovarallisuuteni on kasvanut 3817 € 1. kvartaalin aikana, mikä vastaa 12,5 % kasvua!
Osakesalkkuni on tuottanut Q1:n aikana +20,78 %. S&P 500 indeksi (Nordnetista tikkeri LYPS) on euroissa tuottanut 1. kvartaalilla vain +13,09 % ja OMXH25 indeksi (SLG OMXH25) on tuottanut 1. kvartaalilla +18,36 %. 50/50-vertailuindeksini on tuottanut edellä esitetyn perusteella noin +15,73 %, joka on selvästi omaa salkkuani vähemmän.
Q1:n aikana on tullut osinkoja yhteensä 96,13 euroa, josta noin 2/3 osaa on tullut jenkkilästä. Osinkoja ovat maksaneet WMT, MDT, GPS, AFL, IBM, CVX ja KNEBV. Tälle vuodelle asetin tavoitteeksi 1000 euron osinkotulot, joten matka on vielä pitkä. Pitää toki muistaa, että todella merkittävä vaikutus on salkkuni suurimman sijoituksen Nokian Renkaiden osingoilla, jotka irtoavat lähipäivinä.
1. kvartaalin aikana tein kaksi kauppaa. Kevensin Outotecin painoa helmikuun alussa myymällä yhteensä 180 kpl kurssiin 5,55 €. Perustelut myynnille ovat täällä. Toisaalta avasin uuden position Amerikkalaisessa pulttikauppiaassa Fastenalissa helmikuun lopulla ostamalla yhteensä 40 kpl kurssiin USD 42,61. Perustelin ostojani mm. Sharevillessa ja tulen aikanaan kirjoittamaan yrityksen liiketoiminnasta. Siihen asti yritykseen voi tutustua esimerkiksi erittäin helppolukuisien Phoebus blogin ja neljänneskatsauksien kautta.
Salkussani olevan Medtronicin siirtyminen Irlantilaiseksi toteutui Q1/2015 aikana, mikä oli seurausta Covidien ostosta. Jatkossa MDT löytyy salkustani nimellä Medtronic PLC, kun se aiemmin oli Medtronic Inc. Muita tapahtumia ei juuri ollut pois lukien kaksi talletusta, jotka lisäsivät yhteensä 900 euroa salkkuuni.
Laitetaan loppuun vielä voittajat ja häviäjät 1. kvartaalin ajalta.
Suurin häviäjä on ehdottomasti ollut STRA, joka treidasi vuoden vaihteessa yli 74 dollarissa ja kvartaalin lopulla osake hinnoiteltiin alta kuuden kympin. Laskua on tullut yhteensä -18,89 %, jota dollarin vahvistuminen hieman kompensoinut. Kaikki muut salkkuni osakkeet ovat nousseet euromääräisesti laskettuna. Q1:n ehdoton tähti on Nokian Renkaat, joka on noussut 37,26 %.
ps. Pääsiäistä edeltävällä viikolla positioni Nokian renkaissa ylitti 1. kertaa 7000 euron rajan. En olisi muutamaa vuotta sitten ikinä uskonut omistavani 7000 eurolla Nokian Renkaita, loistohommia nämä hetkelliset kurssiromahdukset. Hyvää alkanutta kevättä kaikille!
Tekstejä osakesijoittamisesta ja tarinoita henkilökohtaisen talouden hoitamisesta. Blogissani ei ole mainoksia eikä affiliate linkkejä. En saa mitään kompensaatiota blogini pitämisestä. Tavoitteeni kirjoittaessa on selventää omia ajatuksia ja saada palautettu lukijoilta, jotta voin kehittyä ja tehdä asiat paremmin jatkossa.
lauantai 4. huhtikuuta 2015
lauantai 28. maaliskuuta 2015
Siili on oikein arvostettu
Kirjoitin aiemmin Siilistä viime vuoden syyskuussa, jolloin Siili traidasi First North listalla noin 12,7-13,8 euron välillä. Tekstissäni arvioin Siilin arvoksi noin 18,6 euroa. Nyt päätin päivittää arviotani Siilin arvosta viime vuoden tilinpäätöksen jälkeen.
Viime vuoden tulos oli Siilillä hyvä. Liikevaihto kasvoi noin 57 % ja EBITDA kasvoi jopa noin 70 %. Oma pääoma kasvoi 101 % ja velkaa tuli myös merkittäväsi lisää, sillä vieraan pääoman määrä kasvoi 64 %. Siitä johtuen ja/tai siitä huolimatta oman pääoman tuotto laski 18,3 % tasolle. Osakemääräkin jatkoi kasvuaan dilutoiden omistajien osuutta yrityksestä ja tulevista voitoista.
Otetaan tarkasteluun viimeiset neljä vuotta, sillä aikaväliltä on hyvin tietoja saatavilla. Kasvuyhtiötä, kuten Siiliä tarkastellessa on erittäin tärkeää tutkia osakekohtaisia lukuja, sillä osakkeiden lukumäärä on kasvanut merkittävästi. Niitä on käytetty yritysostojen rahoittamiseen ja sama trendi tulee jatkumaan. Osakekohtaisia lukuja tarkastellessa pystytään huomioimaan alla olevan liiketoiminnan kehittyminen pitkäaikaisen sijoittain näkökulmasta.
Vuonna 2010 Siili teki liikevaihtoa 6,27 euroa per osake, EBITDA oli 0,68 euroa per osake ja omaa pääomaa oli 0,97 euroa per osake. Neljä vuotta myöhemmin vuoden 2014 lopulla Siili teki liikevaihtoa 15,66 euroa per osake, EBITDA oli 1,61 euroa per osake ja omaa pääomaa oli 4,91 euroa per osake. Jos näiden pohjalta lasketaan vuosikasvu, niin saadaan seuraavat lukemat:
Osakekohtaisen liikevaihdon kasvu = 25,72 % p.a.
Osakekohtaisen EBITDA:n kasvu = 24,18 % p.a.
Osakekohtaisen oman pääoman kasvu = 49,86 % p.a.
Näiden perusteella nähdään, että pelkkiä raportoituja lukuja tuijottamalla ei saada todellista kuvaa yrityksen kasvusta, joka välittyy pitkäaikaiselle omistajalle. Kasvu on kuitenkin ollut huimaa ja kaikki yrityskaupat näyttävät menneen putkeen ja osakemäärän kasvattaminen on toiminut todella hyvin myös pitkäaikaisen sijoittajan näkökulmasta.
Olisin myös voinut tarkastella osakekohtaista tulosta, mutta se ei mielestäni anna koko kuvaa yrityksen tuloskunnosta. Tämä johtuu siitä, että yrityskauppojen mukana tullutta liikearvoa poistetaan aktiivisesti taseesta, mikä on mielestäni erittäin tervettä toimintaa ja helpottaa huomattavasti yrityksen oman pääoman todellisen arvon määrittämistä. Viime vuonna liikearvoa poistettiin noin 900ke, mikä vähensi EPS:ä noin 0,32 euroa. Siilin tuloskunto on siis noin 45 % parempi kuin raportoidun EPS:n perusteella voisi päätellä. Viime vuoden lopulla liikearvoa oli vain 540ke oman pääoman ollessa 9255ke eli liikearvon osuus OPO:sta oli vain 5,8 %.
Tehdään kuitenkin DCF-analyysi (kassavirtojen diskonttaus laskelma) pohjautuen osakekohtaiseen tulokseen ja osakekohtaisen tuloksen kasvuun, jolloin saamme hieman turvamarginaalia verrattuna todelliseen tuloksentekokykyyn. Siilin EPS oli vuonna 2010 0,42 euroa ja viime vuonna EPS oli 0,7 euroa, jonka perusteella saamme EPS:n kasvuksi:
Osakekohtaisen tuloksen kasvu = 13,62 % p.a.
Oletetaan Siilin pienestä koosta johtuen, että kasvua pystytään ylläpitämään vielä seuraavat 10 vuotta, jonka jälkeen kasvu hyytyy 4 % tasolle. Diskonttauskorkona käytetään 12 %, mikä on siis tuottovaatimukseni. Tällöin saamme Siilin arvoksi 18,09 euroa per osake.
Tehdään vertailun vuoksi myös muutama muu arvio Siilin arvosta. Koska pitkällä aikavälillä ROE on pysynyt keskimäärin tasolla 39,5 %, niin olisin valmis maksamaan yrityksestä noin P/B = 4 arvostuksen. Tämän perusteella Siilin arvoksi saadaan 19,66 euroa per osake. Toisaalta olisin valmis tyytymään noin 3 % osinkotuottoon, jos sitä kasvatetaan samalla merkittävää vauhtia. Ehdotettu osinko oli viime vuodelta 0,47 euroa. Tämän perusteella Siilin arvoksi saadaan 15,66 euroa per osake.
Laskemalla keskiarvon näistä saamme Siilin osakkeen arvoksi 17,8 euroa, joka on täysin sama summa, kuin perjantain päätöskurssi. Hieman yllätyin, mutta hei välillä näinkin, että mr. market on samaa mieltä kanssani. Ei kai siinä muuta kun kaupoille vai mitä?
Viime vuoden tulos oli Siilillä hyvä. Liikevaihto kasvoi noin 57 % ja EBITDA kasvoi jopa noin 70 %. Oma pääoma kasvoi 101 % ja velkaa tuli myös merkittäväsi lisää, sillä vieraan pääoman määrä kasvoi 64 %. Siitä johtuen ja/tai siitä huolimatta oman pääoman tuotto laski 18,3 % tasolle. Osakemääräkin jatkoi kasvuaan dilutoiden omistajien osuutta yrityksestä ja tulevista voitoista.
Otetaan tarkasteluun viimeiset neljä vuotta, sillä aikaväliltä on hyvin tietoja saatavilla. Kasvuyhtiötä, kuten Siiliä tarkastellessa on erittäin tärkeää tutkia osakekohtaisia lukuja, sillä osakkeiden lukumäärä on kasvanut merkittävästi. Niitä on käytetty yritysostojen rahoittamiseen ja sama trendi tulee jatkumaan. Osakekohtaisia lukuja tarkastellessa pystytään huomioimaan alla olevan liiketoiminnan kehittyminen pitkäaikaisen sijoittain näkökulmasta.
Vuonna 2010 Siili teki liikevaihtoa 6,27 euroa per osake, EBITDA oli 0,68 euroa per osake ja omaa pääomaa oli 0,97 euroa per osake. Neljä vuotta myöhemmin vuoden 2014 lopulla Siili teki liikevaihtoa 15,66 euroa per osake, EBITDA oli 1,61 euroa per osake ja omaa pääomaa oli 4,91 euroa per osake. Jos näiden pohjalta lasketaan vuosikasvu, niin saadaan seuraavat lukemat:
Osakekohtaisen liikevaihdon kasvu = 25,72 % p.a.
Osakekohtaisen EBITDA:n kasvu = 24,18 % p.a.
Osakekohtaisen oman pääoman kasvu = 49,86 % p.a.
Näiden perusteella nähdään, että pelkkiä raportoituja lukuja tuijottamalla ei saada todellista kuvaa yrityksen kasvusta, joka välittyy pitkäaikaiselle omistajalle. Kasvu on kuitenkin ollut huimaa ja kaikki yrityskaupat näyttävät menneen putkeen ja osakemäärän kasvattaminen on toiminut todella hyvin myös pitkäaikaisen sijoittajan näkökulmasta.
Olisin myös voinut tarkastella osakekohtaista tulosta, mutta se ei mielestäni anna koko kuvaa yrityksen tuloskunnosta. Tämä johtuu siitä, että yrityskauppojen mukana tullutta liikearvoa poistetaan aktiivisesti taseesta, mikä on mielestäni erittäin tervettä toimintaa ja helpottaa huomattavasti yrityksen oman pääoman todellisen arvon määrittämistä. Viime vuonna liikearvoa poistettiin noin 900ke, mikä vähensi EPS:ä noin 0,32 euroa. Siilin tuloskunto on siis noin 45 % parempi kuin raportoidun EPS:n perusteella voisi päätellä. Viime vuoden lopulla liikearvoa oli vain 540ke oman pääoman ollessa 9255ke eli liikearvon osuus OPO:sta oli vain 5,8 %.
Tehdään kuitenkin DCF-analyysi (kassavirtojen diskonttaus laskelma) pohjautuen osakekohtaiseen tulokseen ja osakekohtaisen tuloksen kasvuun, jolloin saamme hieman turvamarginaalia verrattuna todelliseen tuloksentekokykyyn. Siilin EPS oli vuonna 2010 0,42 euroa ja viime vuonna EPS oli 0,7 euroa, jonka perusteella saamme EPS:n kasvuksi:
Osakekohtaisen tuloksen kasvu = 13,62 % p.a.
Oletetaan Siilin pienestä koosta johtuen, että kasvua pystytään ylläpitämään vielä seuraavat 10 vuotta, jonka jälkeen kasvu hyytyy 4 % tasolle. Diskonttauskorkona käytetään 12 %, mikä on siis tuottovaatimukseni. Tällöin saamme Siilin arvoksi 18,09 euroa per osake.
Tehdään vertailun vuoksi myös muutama muu arvio Siilin arvosta. Koska pitkällä aikavälillä ROE on pysynyt keskimäärin tasolla 39,5 %, niin olisin valmis maksamaan yrityksestä noin P/B = 4 arvostuksen. Tämän perusteella Siilin arvoksi saadaan 19,66 euroa per osake. Toisaalta olisin valmis tyytymään noin 3 % osinkotuottoon, jos sitä kasvatetaan samalla merkittävää vauhtia. Ehdotettu osinko oli viime vuodelta 0,47 euroa. Tämän perusteella Siilin arvoksi saadaan 15,66 euroa per osake.
Laskemalla keskiarvon näistä saamme Siilin osakkeen arvoksi 17,8 euroa, joka on täysin sama summa, kuin perjantain päätöskurssi. Hieman yllätyin, mutta hei välillä näinkin, että mr. market on samaa mieltä kanssani. Ei kai siinä muuta kun kaupoille vai mitä?
perjantai 27. maaliskuuta 2015
Halpa lainaraha alkaa näkymään omassakin salkussa
Olen harkinnut siitä asti siirtymistä Nordnetiltä Lynxiin, kun tajusin salkkua vastaan tarjottavan luoton koron olevan selvästi korkeampi Nordnetillä. Nyt siihenkin on tullut muutos. Olen positiivisesti yllättynyt ja erittäin tyytyväinen uudistukseen.
Tällä hetkellä salkkuni arvo on noin 27780 euroa, josta Nordnetissa on noin 26850 euroa. Velkavipua on tällä hetkellä noin 4960 euroa. Tällä hetkellä salkun lainoitusominaisuutta käyttämällä otetusta lainasta maksan 4,85 % korkoa. Uudessa "Superluotossa" lainan korko voi olla joko 0,99 % tai 2,49 %, jotka molemmat ovat selvästi alle nykyisen lainan koron. Superluoton mukaisen lainakoron saaminen edellyttää kuitenkin muutamien ehtojen täyttymistä, joista toista en tällä hetkellä täytä.
Aiemmassa tekstissäni kerroin hieman siitä, että pyrin kääntämän velkavivun käteisvivuksi. Olen edelleen samaa mieltä ja aionkin ensi kuussa tallettaa noin 2400 euroa salkkuuni, jolloin velan määrä laskee noin 2560 euroon. Tämä laskee velkamäärääni, mutta ei itseasiassa ole rajoittava ehto superluoton matalan koron saamiseksi. Suurimman sijoitukseni Nokian Renkaiden paino on Nordnet salkussani tällä hetkellä noin 25,9 % ja koko portfoliostani mukaan lukien S-ryhmän osuusmaksut 24,8 %. Hopeatason 2,49 %:n korko edellyttää, että yksikään osake ei muodosta yli 25 % salkusta. Kultatason 0,99 %:n korko edellyttää, että yksikään osake ei muodosta yli 20 % salkusta. Minun pitää siis laskea Nokian Renkaiden painoa salkussani, mikäli haluan matalamman koron velkavivulle.
Tein muutaman nopean laskelman ja totesin, että minun on myytävä osa NRE1V:stä, jotta kultataso olisi käytännössä saavutettavissa kuukauden sisällä. Toisaalta voin vain odottaa pidempään, jotta salkkuni muiden osakkeiden paino nousee käteistalletusten ja mahdollisen lisälainan turvin korkeammalle. Ainakin hopeataso pitäisi saavuttaa ensi kuussa, jos teen talletuksen lisäksi myös ostoja. Toki myös Renkaiden osinkojen irtoaminen saattaa laskea kurssia niin paljon, että paino salkussa tippuu alle 25 %:n.
Yksi tämän vuoden tavoitteistani on säästää keskimäärin 750€/kk eli yhteensä noin 9000€. Tähän mennessä olen säästänyt 900€ eli jäljellä on vielä 8100€. Jos tämä toteutuu, niin saan maksettua velkavivun kokonaan pois ja lisäksi kerrytettyä salkkuuni käteistä noin 3160€. Tämän lisäksi pyrin saamaan yli 1000€ osinkoja, josta nettona tulee noin 800€. Vuoden lopussa salkussani voi siis olla lähes 4000€ käteistä ja osakkeita 27780€ (arvojen pysyessä muuttumattomina). Tällöin käteisen paino olisi noin 12,6 %. Salkku olisi valmiina romahdukseen. Tämä olisi erittäin turvallinen tilanne.
Toisaalta voisin hyödyntää aiemmista ajatuksistani huolimatta edelleen velkavipua. Jos jatkaisin siten, että ostaisin muita yhtiöitä tiputtaen NRE1V:n painoa selvästi, niin voisin ottaa vipua jo melko paljon ennen kuin 40 % lainamäärä lainoitusarvosta tulee vastaan. Vuoden lopun tilanteen mukaan nettosalkku olisi 31780€. Oletetaan, että keskimääräinen lainoitusaste on 70 % (, joka riippuu osakkeista ja tällä hetkellä on salkussani 73,4 %). Tällöin voisin ottaa velkaa noin 12300 euroa ennen kuin 40 % raja tulisi vastaan. Tällöin velkavivun määrä nousisi kuitenkin lähes 28 %:iin koko salkun arvosta, mikä on selvästi liikaa. Aiemmassa strategiassani maksimivivun määrän oli 25 %. Ottamalla velkaa vain 5000 euroa, niin lainan määrä salkun arvosta olisi 13,6 % ja lainamäärä lainoitusarvosta olisi 19,4 %. Molemmat mielestäni erittäin siedettävällä tasolla.
Taas ollaan tienhaarassa ja päätöksiä pitäisi tehdä. Joka tapauksessa Nordnetilta aivan loistava avaus! Muut pankit joutuu yhä enemmän kilpailemaan piensijoittajien suosiosta. Joka tapauksessa tämä ei omaan toimintaan vaikuta merkittävästi, korkeintaan estää siirtymisen Lynxiin. Loppupeleissä kaikki on siitä kiinni, mihin itse voi vaikuttaa ja mitkä ne omat päätökset on. Pyrin siis edelleen keskittymään siihen mihin voin vaikuttaa eli säästämiseen, mutta jatkuvasti on hyvä ymmärtää muutokset sijoitusympäristössä sekä muissa reunaehdoissa. Ne parhaassa tapauksessa mahdollistavat kaikenlaista uutta sekä luovat joustavuutta ja pahimmassa tapauksessa aiheuttaa ylimääräisiä kuluja, kuten veroja tai jonkinlaisia rajoitteita.
Tällä hetkellä salkkuni arvo on noin 27780 euroa, josta Nordnetissa on noin 26850 euroa. Velkavipua on tällä hetkellä noin 4960 euroa. Tällä hetkellä salkun lainoitusominaisuutta käyttämällä otetusta lainasta maksan 4,85 % korkoa. Uudessa "Superluotossa" lainan korko voi olla joko 0,99 % tai 2,49 %, jotka molemmat ovat selvästi alle nykyisen lainan koron. Superluoton mukaisen lainakoron saaminen edellyttää kuitenkin muutamien ehtojen täyttymistä, joista toista en tällä hetkellä täytä.
Aiemmassa tekstissäni kerroin hieman siitä, että pyrin kääntämän velkavivun käteisvivuksi. Olen edelleen samaa mieltä ja aionkin ensi kuussa tallettaa noin 2400 euroa salkkuuni, jolloin velan määrä laskee noin 2560 euroon. Tämä laskee velkamäärääni, mutta ei itseasiassa ole rajoittava ehto superluoton matalan koron saamiseksi. Suurimman sijoitukseni Nokian Renkaiden paino on Nordnet salkussani tällä hetkellä noin 25,9 % ja koko portfoliostani mukaan lukien S-ryhmän osuusmaksut 24,8 %. Hopeatason 2,49 %:n korko edellyttää, että yksikään osake ei muodosta yli 25 % salkusta. Kultatason 0,99 %:n korko edellyttää, että yksikään osake ei muodosta yli 20 % salkusta. Minun pitää siis laskea Nokian Renkaiden painoa salkussani, mikäli haluan matalamman koron velkavivulle.
Tein muutaman nopean laskelman ja totesin, että minun on myytävä osa NRE1V:stä, jotta kultataso olisi käytännössä saavutettavissa kuukauden sisällä. Toisaalta voin vain odottaa pidempään, jotta salkkuni muiden osakkeiden paino nousee käteistalletusten ja mahdollisen lisälainan turvin korkeammalle. Ainakin hopeataso pitäisi saavuttaa ensi kuussa, jos teen talletuksen lisäksi myös ostoja. Toki myös Renkaiden osinkojen irtoaminen saattaa laskea kurssia niin paljon, että paino salkussa tippuu alle 25 %:n.
Yksi tämän vuoden tavoitteistani on säästää keskimäärin 750€/kk eli yhteensä noin 9000€. Tähän mennessä olen säästänyt 900€ eli jäljellä on vielä 8100€. Jos tämä toteutuu, niin saan maksettua velkavivun kokonaan pois ja lisäksi kerrytettyä salkkuuni käteistä noin 3160€. Tämän lisäksi pyrin saamaan yli 1000€ osinkoja, josta nettona tulee noin 800€. Vuoden lopussa salkussani voi siis olla lähes 4000€ käteistä ja osakkeita 27780€ (arvojen pysyessä muuttumattomina). Tällöin käteisen paino olisi noin 12,6 %. Salkku olisi valmiina romahdukseen. Tämä olisi erittäin turvallinen tilanne.
Toisaalta voisin hyödyntää aiemmista ajatuksistani huolimatta edelleen velkavipua. Jos jatkaisin siten, että ostaisin muita yhtiöitä tiputtaen NRE1V:n painoa selvästi, niin voisin ottaa vipua jo melko paljon ennen kuin 40 % lainamäärä lainoitusarvosta tulee vastaan. Vuoden lopun tilanteen mukaan nettosalkku olisi 31780€. Oletetaan, että keskimääräinen lainoitusaste on 70 % (, joka riippuu osakkeista ja tällä hetkellä on salkussani 73,4 %). Tällöin voisin ottaa velkaa noin 12300 euroa ennen kuin 40 % raja tulisi vastaan. Tällöin velkavivun määrä nousisi kuitenkin lähes 28 %:iin koko salkun arvosta, mikä on selvästi liikaa. Aiemmassa strategiassani maksimivivun määrän oli 25 %. Ottamalla velkaa vain 5000 euroa, niin lainan määrä salkun arvosta olisi 13,6 % ja lainamäärä lainoitusarvosta olisi 19,4 %. Molemmat mielestäni erittäin siedettävällä tasolla.
Taas ollaan tienhaarassa ja päätöksiä pitäisi tehdä. Joka tapauksessa Nordnetilta aivan loistava avaus! Muut pankit joutuu yhä enemmän kilpailemaan piensijoittajien suosiosta. Joka tapauksessa tämä ei omaan toimintaan vaikuta merkittävästi, korkeintaan estää siirtymisen Lynxiin. Loppupeleissä kaikki on siitä kiinni, mihin itse voi vaikuttaa ja mitkä ne omat päätökset on. Pyrin siis edelleen keskittymään siihen mihin voin vaikuttaa eli säästämiseen, mutta jatkuvasti on hyvä ymmärtää muutokset sijoitusympäristössä sekä muissa reunaehdoissa. Ne parhaassa tapauksessa mahdollistavat kaikenlaista uutta sekä luovat joustavuutta ja pahimmassa tapauksessa aiheuttaa ylimääräisiä kuluja, kuten veroja tai jonkinlaisia rajoitteita.
keskiviikko 18. maaliskuuta 2015
Tavoitteena 750 euroa/kk, onnistuinko alkuvuonna?
Asetin viime vuoden lopulla tavoitteeksi säästää 750 euroa kuukaudessa. Kulut ja tulot kuitenkin vaihtelevat kuukausittain ja tarkennettuna tarkoitin, että tavoitteenani on keskimäärin säästää 750 euroa kuukaudessa. Alkuvuosi ei ole mennyt ihan suunnitelmien mukaan ja ensi kuun säästösumma tulee ratkaisemaan paljon myös loppuvuoden osalta.
Tammikuussa järjestin syntymäpäivä juhlat ja lisäksi joululomalla meni paljon rahaa mm. autovuokraan ja muuhun. Nämä tulivat maksuun tammikuun palkasta, koska käytän pääosin luottokorttia ja maksan menoni käytännössä kuukauden myöhässä. Tammikuun säästösumma = 0 euroa.
Helmikuussa kävin poikkeuksellisen paljon ulkona syömässä ja muutenkin kaupungilla. Ihme säätöä oli kyllä oikeastaan koko tammikuun loppu ja helmikuu. Treffeihin ja muuhun hillumiseen meni ylimääräistä noin 150 euroa. Lisäksi kävin Sveitsissä työmatkan ohella laskettelemassa, johon varsinkin euron frangikurssin muuttumisen jälkeen upposi ylimääräistä. Helmikuun säästösumma = 500 euroa.
Maaliskuussa kuluja oli jos jonkinlaista. Kuu on vielä menossa, mutta käteinen on siirretty salkkuun ja loppu kuun elelen luottokortilla. Maksoin kassan jäsenmaksun reilu 100 euroa, kävin huollattamassa fillarin keulan lähes 100 eurolla ja kävin laskettelemassa Himoksella kavereiden kanssa. Tästä kaikesta huolimatta sain jotenkin raavittua kasaan ihan hyvän summan, mutta luottokortti näyttää tällä hetkellä miinusta 605 euroa. Maaliskuun säästösumma = 400 euroa.
Miten loppuvuoden pitäisi mennä, jotta pääsisin tavoitteeseeni?
Kuten alussa sanoin, niin Huhtikuu tulee ratkaisemaan paljon. Tämä johtuu siitä, että mitään reissuja ei ole nyt sovittu pääsiäiseksi tai muutenkaan, jolloin rahaa pitäisi jäädä poikkeuksellisen helposti säästöön. Lisäksi olen saamassa noin 1500 euron nettobonuksen. Vaikka luottokortti onkin miinuksella jo reilu 600 euroa, joka tulee siis maksuun ensi kuussa, niin uskon, että saan säästöön noin 2150 euroa ensi kuussa. Tällöin neljän ensimmäisen kuukauden säästösumma nousee 3050 euroon, joka tekee keskimäärin 762,5 euroa kuukaudessa. Tästä on sitten helppo jatkaa loppuvuoteen, missä voi toki tulla yllätyksiä suuntaan jos toiseen.
Buffetin viimeisimmän sijoittajakirjeen lukemisen jälkeen sain motivaatiota velkavivun pois maksuun. Alun perin hankin lainoitusominaisuuden käyttööni mahdollistamaan vivun hyödyntämisen pörssiromahduksien aikana. Toki mielestäni Nokian Renkaiden kurssin voimakas lasku oli eräänlainen pörssiromahdus, johon Venäjän tilanne vaikutti voimakkaasti. Buffet sai minut kuitenkin vakuuttuneeksi käteisen kuninkuudesta.
Tällä hetkellä olen poistanut seeking alphan sovelluksen kännykästäni ja en ole enää vilkuillut seurantalistojani aktiivisesti. Tämä siis ennen kaikkea siitä syystä, että pyrin maksamaan osakkeita vastaan otetun velan pois ennen kuin teen seuraavia ostoja. Eli seurantalistoilla ei tee mitään. En halua kuluttaa niihin aikaan vaan keskitän aikana vain siihen mihin voin vaikuttaa eli säästämiseen ja velan maksamiseen. Olen jopa alustavasti päättänyt, nostaa salkkuni käteisposition positiiviseksi siten, että salkustani pitäisi löytyä aina 1500 euroa käteistä, joka on noin 5 % salkkuni tämän hetkisestä arvosta. Tämä antaa entistä enemmän liikkumavaraa romahdusten aikana ja takaa sen, että en voi ikinä menettää esimerkiksi pakkomyyntien takia kaikkea.
Tämä tarkoittaa toisaalta sitä, että en luultavasti tule hirveästi ostoja tekemään tämän vuoden aikana. Jos pystyn säästämään keskimäärin 750 euroa kuussa, niin saan vuoden aikana kokoon 9000 euroa. Jotta pystyisin maksamaan salkustani velkani ja keräämään 1500 euron käteisposition, niin se vaatii yhteensä 6900 euroa. Eli maksimissaan pystyn tämän vuoden aikana sijoittamaan noin 2100 euron edestä plus tietenkin saadut osingot voi sijoittaa. Joka tapauksessa jos 750 euron tavoite alkaa näyttämään ylivoimaiselta, niin tuo 6900 euroa eli noin 575 euroa kuukaudessa pitää ainakin saavuttaa hinnalla millä hyvänsä.
Tammikuussa järjestin syntymäpäivä juhlat ja lisäksi joululomalla meni paljon rahaa mm. autovuokraan ja muuhun. Nämä tulivat maksuun tammikuun palkasta, koska käytän pääosin luottokorttia ja maksan menoni käytännössä kuukauden myöhässä. Tammikuun säästösumma = 0 euroa.
Helmikuussa kävin poikkeuksellisen paljon ulkona syömässä ja muutenkin kaupungilla. Ihme säätöä oli kyllä oikeastaan koko tammikuun loppu ja helmikuu. Treffeihin ja muuhun hillumiseen meni ylimääräistä noin 150 euroa. Lisäksi kävin Sveitsissä työmatkan ohella laskettelemassa, johon varsinkin euron frangikurssin muuttumisen jälkeen upposi ylimääräistä. Helmikuun säästösumma = 500 euroa.
Maaliskuussa kuluja oli jos jonkinlaista. Kuu on vielä menossa, mutta käteinen on siirretty salkkuun ja loppu kuun elelen luottokortilla. Maksoin kassan jäsenmaksun reilu 100 euroa, kävin huollattamassa fillarin keulan lähes 100 eurolla ja kävin laskettelemassa Himoksella kavereiden kanssa. Tästä kaikesta huolimatta sain jotenkin raavittua kasaan ihan hyvän summan, mutta luottokortti näyttää tällä hetkellä miinusta 605 euroa. Maaliskuun säästösumma = 400 euroa.
Miten loppuvuoden pitäisi mennä, jotta pääsisin tavoitteeseeni?
Kuten alussa sanoin, niin Huhtikuu tulee ratkaisemaan paljon. Tämä johtuu siitä, että mitään reissuja ei ole nyt sovittu pääsiäiseksi tai muutenkaan, jolloin rahaa pitäisi jäädä poikkeuksellisen helposti säästöön. Lisäksi olen saamassa noin 1500 euron nettobonuksen. Vaikka luottokortti onkin miinuksella jo reilu 600 euroa, joka tulee siis maksuun ensi kuussa, niin uskon, että saan säästöön noin 2150 euroa ensi kuussa. Tällöin neljän ensimmäisen kuukauden säästösumma nousee 3050 euroon, joka tekee keskimäärin 762,5 euroa kuukaudessa. Tästä on sitten helppo jatkaa loppuvuoteen, missä voi toki tulla yllätyksiä suuntaan jos toiseen.
Buffetin viimeisimmän sijoittajakirjeen lukemisen jälkeen sain motivaatiota velkavivun pois maksuun. Alun perin hankin lainoitusominaisuuden käyttööni mahdollistamaan vivun hyödyntämisen pörssiromahduksien aikana. Toki mielestäni Nokian Renkaiden kurssin voimakas lasku oli eräänlainen pörssiromahdus, johon Venäjän tilanne vaikutti voimakkaasti. Buffet sai minut kuitenkin vakuuttuneeksi käteisen kuninkuudesta.
Tällä hetkellä olen poistanut seeking alphan sovelluksen kännykästäni ja en ole enää vilkuillut seurantalistojani aktiivisesti. Tämä siis ennen kaikkea siitä syystä, että pyrin maksamaan osakkeita vastaan otetun velan pois ennen kuin teen seuraavia ostoja. Eli seurantalistoilla ei tee mitään. En halua kuluttaa niihin aikaan vaan keskitän aikana vain siihen mihin voin vaikuttaa eli säästämiseen ja velan maksamiseen. Olen jopa alustavasti päättänyt, nostaa salkkuni käteisposition positiiviseksi siten, että salkustani pitäisi löytyä aina 1500 euroa käteistä, joka on noin 5 % salkkuni tämän hetkisestä arvosta. Tämä antaa entistä enemmän liikkumavaraa romahdusten aikana ja takaa sen, että en voi ikinä menettää esimerkiksi pakkomyyntien takia kaikkea.
Tämä tarkoittaa toisaalta sitä, että en luultavasti tule hirveästi ostoja tekemään tämän vuoden aikana. Jos pystyn säästämään keskimäärin 750 euroa kuussa, niin saan vuoden aikana kokoon 9000 euroa. Jotta pystyisin maksamaan salkustani velkani ja keräämään 1500 euron käteisposition, niin se vaatii yhteensä 6900 euroa. Eli maksimissaan pystyn tämän vuoden aikana sijoittamaan noin 2100 euron edestä plus tietenkin saadut osingot voi sijoittaa. Joka tapauksessa jos 750 euron tavoite alkaa näyttämään ylivoimaiselta, niin tuo 6900 euroa eli noin 575 euroa kuukaudessa pitää ainakin saavuttaa hinnalla millä hyvänsä.
lauantai 28. helmikuuta 2015
Technopoliksen arvostus
Ihmettelen kyllä tämän kiinteistöpuljun arvostusta pörssissä. Jatkuvasti TPS1V on ollut aliarvostettu suhteessa verrokkeihin ja ennen kaikkea verrokkien arvostukseen suhteessa NAV:iin.
Viime annin yhteydessä osake treidasi lähes yhden päivän ajan yliarvostettuna, koska markkina ei reagoinut merkintäoikeuksien irtoamiseen mitenkään. Jos olisin tajunnut asian olisin myynyt koko positioni ja ostanut merkintäoikeuksia, mutta en ollut silloin tietokoneen ääressä. Tässä kuitenkin jotain omia ajatuksiani Technopoliksen nykyisestä arvostuksesta luettuani tilinpäätöksen vuodelta 2014.
Velka yhteensä 927,3 M€.
Markkina-arvo yhteensä 462,23 M€ (osakekurssi oli tarkastelua tehdessä 4,34€).
Enterprise value= markkina-arvo+velat=1389,56 M€.
Tulos ennen korkoja, veroja, poistoja ja kuoletuksia = 87,2 M€.
Jos vertaan tätä velattomaan asuntoon, jolle haluan 5 %:n vuokratuoton minun pitää käyttää velattoman asunnon hintana EV:tä ja vuokratuottona vastikkeen jälkeen EBITDA:aa. Käytännössä TPS:n osalta tiedämme, että yritys kykenee 87,2 M€ EBITDA:aan, jolloin voimme laskea EV:n edellä mainitulla tuottovaatimuksella. Oletetaan lisäksi 10 % turvamarginaali.
Fair value of EV = 0,9*87,2/0,05 = 1569,6 M€
Tämä on noin 1569,6-1389,56 M€ = 180,04 M€ euroa enemmän kuin osakekurssia P=4,34 vastaava EV. Lasketaan mikä on fair value osakekurssille. Oletetaan, että velka pysyy muuttumattomana EV:n laskennassa.
Fair value of P = (180,04/462,23+1)*4,34 € = 6,03 €.
Jos käytetään 6 % tuottovaatimusta, niin saamme osakkeen arvoksi seuraavaa
P=((0,9*87,2/0,06-1389,56)/462,23+1)*4,34 € = 3,57 €.
Otetaan näistä keskiarvo, jolloin saamme arvoksi = 4,8 €. Technopoliksen NAV on 4,94 euroa per osake. Jos Technopolis treidaisi lasketulla 4,8 euron kurssilla, niin arvostus suhteessa NAV:iin olisi 97 %, mikä vastaa paremmin verrokkien arvostusta. TPS1V säilyy kroonisesti aliarvostettuna, sillä perjantain päätös kurssi oli 4,4 euroa vaikka nousua tullut 18,9 % alkuvuonna.
Olen harkinnut Technopoliksen myyntiä salkustani, koska en näe yrityksessä merkittävää laatua. Johdon päätökset antien, osinkojen ja hybridilainojen suhteen eivät ole kovin loogisia ja eivät missään nimessä kohtele kaikkia osakkeenomistaja tasa-arvoisesti. Mielestäni voimakkaassa kasvuvaiheessa olevan firman ei ole mitään järkeä maksaa osinkoa ja järjestää anteja. Kaikki voitto tulisi käyttää bisneksen kasvattamiseen. Tämä on yksi varhaisimmista osakesijoituksista, joten olen seurannut toimintaa jo jonkin aikaa. En ole nähnyt riittävää parannusta vaikka osingon jakosuhdetta alennettiinkin, joten olen päättänyt luopua omistuksesta, kunhan arvostus kohoaa edes siedettävälle tasolle.
Viime annin yhteydessä osake treidasi lähes yhden päivän ajan yliarvostettuna, koska markkina ei reagoinut merkintäoikeuksien irtoamiseen mitenkään. Jos olisin tajunnut asian olisin myynyt koko positioni ja ostanut merkintäoikeuksia, mutta en ollut silloin tietokoneen ääressä. Tässä kuitenkin jotain omia ajatuksiani Technopoliksen nykyisestä arvostuksesta luettuani tilinpäätöksen vuodelta 2014.
Velka yhteensä 927,3 M€.
Markkina-arvo yhteensä 462,23 M€ (osakekurssi oli tarkastelua tehdessä 4,34€).
Enterprise value= markkina-arvo+velat=1389,56 M€.
Tulos ennen korkoja, veroja, poistoja ja kuoletuksia = 87,2 M€.
Jos vertaan tätä velattomaan asuntoon, jolle haluan 5 %:n vuokratuoton minun pitää käyttää velattoman asunnon hintana EV:tä ja vuokratuottona vastikkeen jälkeen EBITDA:aa. Käytännössä TPS:n osalta tiedämme, että yritys kykenee 87,2 M€ EBITDA:aan, jolloin voimme laskea EV:n edellä mainitulla tuottovaatimuksella. Oletetaan lisäksi 10 % turvamarginaali.
Fair value of EV = 0,9*87,2/0,05 = 1569,6 M€
Tämä on noin 1569,6-1389,56 M€ = 180,04 M€ euroa enemmän kuin osakekurssia P=4,34 vastaava EV. Lasketaan mikä on fair value osakekurssille. Oletetaan, että velka pysyy muuttumattomana EV:n laskennassa.
Fair value of P = (180,04/462,23+1)*4,34 € = 6,03 €.
Jos käytetään 6 % tuottovaatimusta, niin saamme osakkeen arvoksi seuraavaa
P=((0,9*87,2/0,06-1389,56)/462,23+1)*4,34 € = 3,57 €.
Otetaan näistä keskiarvo, jolloin saamme arvoksi = 4,8 €. Technopoliksen NAV on 4,94 euroa per osake. Jos Technopolis treidaisi lasketulla 4,8 euron kurssilla, niin arvostus suhteessa NAV:iin olisi 97 %, mikä vastaa paremmin verrokkien arvostusta. TPS1V säilyy kroonisesti aliarvostettuna, sillä perjantain päätös kurssi oli 4,4 euroa vaikka nousua tullut 18,9 % alkuvuonna.
Olen harkinnut Technopoliksen myyntiä salkustani, koska en näe yrityksessä merkittävää laatua. Johdon päätökset antien, osinkojen ja hybridilainojen suhteen eivät ole kovin loogisia ja eivät missään nimessä kohtele kaikkia osakkeenomistaja tasa-arvoisesti. Mielestäni voimakkaassa kasvuvaiheessa olevan firman ei ole mitään järkeä maksaa osinkoa ja järjestää anteja. Kaikki voitto tulisi käyttää bisneksen kasvattamiseen. Tämä on yksi varhaisimmista osakesijoituksista, joten olen seurannut toimintaa jo jonkin aikaa. En ole nähnyt riittävää parannusta vaikka osingon jakosuhdetta alennettiinkin, joten olen päättänyt luopua omistuksesta, kunhan arvostus kohoaa edes siedettävälle tasolle.
perjantai 27. helmikuuta 2015
Sijoitusasunnon arvostaminen vuokratuoton perusteella
Olen ostamassa asuntoa ja olen pohtinut miten arvioida asunnon pyyntihinnan realistisuutta. Päädyin siihen tulokseen, että käsitellessäni sitä sijoituksena asetan sille saman tuottovaatimuksen kuin osakkeille eli oman pääomantuotto > 12%. Tätä voi tarkastella niin monella eri tavalla, mutta näin itse näen asian.
Katsoin about 2 km säteeltä ostettavasta kohteesta kaikki vuokralle tarjottavat yksiöt läpi ja otin ylös neliöt ja vuokrapyynnin. Sain loppu tulokseksi, että yksiöiden koko oli keskimäärin 29,375 neliötä ja vuokrapyynti keskimäärin 763 euroa kuukaudessa. Keskihajonta oli asunnon koossa 2,54 neliötä ja vuokrassa 116,76 euroa. Tämän perusteella voidaan laskea keskimääräinen neliövuokra, joka on 26 euroa/neliö.
Lisäksi, jos oletamme, että neliöhinnat ovat normaalijakautuneita, voimme arvioida neliövuokran todennäköisen vaihteluvälin. Kahden keskihajonnan sisään mahtuu reilu 95 % arvoista, jonka perusteella voimme arvioida, että neliöhinnat vaihtelevat välillä 15,4-41,0 euroa/neliö. Tämä ottaa sekä asunnon koon vaihtelun että vuokran vaihtelun huomioon eli ekstrapoloimalla pätee myös muihin kuin yksiöihin. Näitä lukuja en aio käyttää laskelmissani, mutta niitä voi verrata vaikka omaan vuokraan tai vuokrapyyntiin.
Itselläni on kiikarissa tällä hetkellä kiikarissa 27,5 neliöinen yksiö. Jos laittaisin asunnon vuokralle, niin minkä voisin laittaa vuokrapyynniksi? Keskimääräisen neliövuokran perusteella saisin arvoksi 27,5*26 euroa=714 euroa/kk. Tätä voidaan pitää ns. best-estimate oletuksena vuokralle. Sijoituksissa yleensä halutaan varmuusmarginaalia, joten tehdään myös konservatiivinen arvio. Valitsin kaksi asuntoa, joissa oli selvästi matalampi neliövuokrapyynti ja muodostin siitä konservatiivisen vuokratuoton = 648 euro/kk.
Entä sitten itse asunto? Nyt tiedän about tulotason, mutta entä ne menot ja ostohinta? Ilmoitettu vastike oli 75 euroa/kk, jota pidän best-estimate oletuksen. Konservatiivisena arvona käytän hieman suurempaa eli 85 euroa/kk. Lisäksi olen arvioinut, että ostan asunnon seuraavalla hintavälillä: 147900 - 152400 euroa. Tähän sisältyy arvioidut remontti- ja ehostuskulut. Nyt saimme siis hinnallekin best-estimate ja konservatiiviset arvot.
Entäs sitten vuokratuotto? Jos oletetaan, että vuokrausaste on 95 % parhaassa tapauksessa ja konservatiivisessa tapauksessa vain 90 %, niin tällöin vuokratuotoksi vuodessa saamme seuraavat summat:
best-estimate 12*(714-75)*0,95=7284 euroa
konservatiivinen 12*(648-85)*0,9=6080 euroa.
Käsittääkseni melko yleinen vaatimus asuntosijoittajilla on, että vähintään 5 % pitää saada vuokratuottoa. Käyttämällä tätä asunnon arvostukseen saamme edellä lasketuilla vuokratuotoilla asunnolle seuraavat arvot:
best-estimate 7284/0,05=145692 euroa
konservatiivinen 6080/0,05=121608 euroa.
Kun näitä laskettuja arvoja vertaa asunnosta luultavasti maksamaani hintaväliin, niin voidaan huomata, että parhaassakin tapauksessa ostan asunnon noin 2200 euron ylihinnalla ja huonoimmassa tilanteessa jopa yli 30000 euron ylihinnalla. Mitä tapahtuu jos tutkinkin asiaa myös velkavivun kannalta?
Muodostamani sijoitus keissi on käytännössä tämä: ostan asunnun, asun siinä kaksi vuotta, muutan, pistän sen vuokralle ja myyn sen ajan X jälkeen. Myyntiajankohta määräytyy täysin tulevaisuuden sattumien kautta. En osaa kyllä asiaa arvioida. Joka tapauksessa olen sitä mieltä, että asunnoista maksettavat hinnat eivät voi merkittävästi kohota ennen kuin palkkakehitys paranee. Jos korot nousevat, niin silloin käsitykseni mukaan myös maailman taloudessa menee paremmin, jolloin myös palkkakehitys paranee. Tämä siis kompensoi korkojen nousun aiheuttamaa asunnoista maksettavan hinnan laskua. Lisäksi vuokrien nouseminen on mahdollista, sillä nykyisin suomalaisen keskipalkasta (brutto 3300 euroa/kk=netto 2310 euroa/kk) menee asumiseen noin 28 - 31 %. Käsittääkseni kipuraja alkaa menemään vasta 40 %:n tienoilla, joten nousuvaraa vuokrissa vielä on. Yhteenvetona näkisin siis, että asunnoista maksettavat hinnan eivät muut merkittävästi seuraavan kymmenen vuoden aikana, mutta vuokrat voivat jatkaa nousuaan.
Arvioidaan nyt, että se myyntiajankohta X on vähintään kaksi vuotta muuton jälkeen eli asuntoa vuokrataan kaksi vuotta. Tämä voi olla, jopa melko oiva aika myydä asunto korkojen nousun kannalta, mutta se jää nähtäväksi.
Minulla on omaa pääomaa asuntoa ostaessa aika tarkkaan 18000 euroa. Kahden asumisvuoden jälkeen eli vuokralle laittohetkellä omaa pääomaa on asunnossa kiinni noin 28600. Tällöin oman pääoman tuotoksi muodostuu 12,94 %. Kahden asumisvuoden ja kahden vuokrausvuoden jälkeen eli myyntihetkellä omaa pääomaa on asunnossa kiinni noin 39300 euroa. Tällöin oman pääoman tuotoksi muodostuu 10,36 %. Keskimääräinen ROE vuokrausajalta on siis 11,65 %. Tämä on hyvin lähellä 12 % tuottovaatimustani.
Entä sitten asunnon arvon nousu neljän vuoden aikana? Onko se mahdollista edellä mainitun heikon palkkakehityksen aikana? Entä voiko asunnon arvo laskea? Voi ja voi. Ennen kaikkea asunnon arvo ja hinta voivat heilahdella paljonkin ja eivät varmasti ole kaiken aikaan yksi yhteen. Jos oletetaan, että vuokrat nousevat 2 % vuodessa seuraavan neljän vuoden aikana, niin tällöin vuokratuotot voivat asuntoni kohdalla olla 6580 - 7885 euroa vuodessa (konservatiivinen ja best-estimate). Tällöin olettamalla vuokratuottovaatimuksen olevan edelleen 5 % saamme asunnostani maksettavaksi hinnaksi 131600 - 157700 euroa.
Lopputulemana on vähintään kaksi erilaista tapahtumaketjua:
best-estimate ostan asunnon hintaan 147900, asun siinä kaksi vuotta, laitan vuokralle 7284 euron vuosituotolla ja myyn kahden vuoden päästä hintaan 157700 euroa => ROE 14,15 % p.a.
konservatiivinen ostan asunnon hintaan 152400, asun siinä kaksi vuotta, laitan vuokralle 6080 euron vuosituotolla ja myyn kahden vuoden päästä hintaan 131600 euroa => ROE -10,5 % p.a.
Onneksi voin aina jatkaa vuokraamista. Jos tilanne näyttäisi neljän vuoden päästä konservatiivisen laskutoimituksen lopputulokselta, niin voisin pyrkiä parantamaan vuokrausastetta. Voisin pyrkiä nostamaan vuokraa kuuntelemalla vuokralaisen toiveita. Voisin neuvotella pankissa lainan uudestaan. Voin ennen kaikkea jäädä odottamaan parempia aikoja myydä asunto.
Oli miten oli, niin yllä oleva sijoituskeissi ei minua vakuuta. Joko minun pitää ajatella pidemmällä aikavälillä tai tyytyä siihen, että pääkaupunkiseudulla asunnot ovat melko korkealle arvostettu ja riski negatiiviseen tuottoon on selvästi olemassa. Välillä ihmetyttää tämä suomalainen tapa sitoa kaikki omaisuus asuntoon ja itsekin olen kovalla kyydillä menossa siihen. Reilu kaksi vuotta sitten, kun aloitin ASP-säästämisen en edes ajatellut vaihtoehtoa, että sijoittaisin kaiken osakkeisiin ja asuisin vuokralla. Toki silloin oli matkassa myös kauniimpi puolikas, jonka kanssa oman kodin omistaminen olisi jotain aivan muuta kuin sijoittamista.
Nyt olen kuitenkin suuren päätöksen äärellä ja en vieläkään osaa päättää. Pari asiaa mitä tuli mieleen tätä kirjoittaessa. Vuokrattaessa oman pääoman tuotto pysyy korkealla, jos velkavivun määrän pystyy pitämään vakiona. Onnistuuko bullet-lainat sijoitusasuntojen kanssa? Onkohan omavaraisuusvaatimus jotain samaa luokkaa kuin kiinteistösijoitusfirmoilla eli noin 30 %? Toinen asia mikä tuli mieleen, että pitäisikö sitä muuttaa pois pääkaupunkiseudulta ja pyrkiä tekemään etätöitä? Tällöin asumisen kustannukset laskisivat ja minulla olisi varaa paljon muuhunkin kuin betonikuutioon Helsingin lähiössä. Talo järven rannalta, vene järveen jne. Enpä tiedä, pitää miettiä unelmiaan vielä :)
Katsoin about 2 km säteeltä ostettavasta kohteesta kaikki vuokralle tarjottavat yksiöt läpi ja otin ylös neliöt ja vuokrapyynnin. Sain loppu tulokseksi, että yksiöiden koko oli keskimäärin 29,375 neliötä ja vuokrapyynti keskimäärin 763 euroa kuukaudessa. Keskihajonta oli asunnon koossa 2,54 neliötä ja vuokrassa 116,76 euroa. Tämän perusteella voidaan laskea keskimääräinen neliövuokra, joka on 26 euroa/neliö.
Lisäksi, jos oletamme, että neliöhinnat ovat normaalijakautuneita, voimme arvioida neliövuokran todennäköisen vaihteluvälin. Kahden keskihajonnan sisään mahtuu reilu 95 % arvoista, jonka perusteella voimme arvioida, että neliöhinnat vaihtelevat välillä 15,4-41,0 euroa/neliö. Tämä ottaa sekä asunnon koon vaihtelun että vuokran vaihtelun huomioon eli ekstrapoloimalla pätee myös muihin kuin yksiöihin. Näitä lukuja en aio käyttää laskelmissani, mutta niitä voi verrata vaikka omaan vuokraan tai vuokrapyyntiin.
Itselläni on kiikarissa tällä hetkellä kiikarissa 27,5 neliöinen yksiö. Jos laittaisin asunnon vuokralle, niin minkä voisin laittaa vuokrapyynniksi? Keskimääräisen neliövuokran perusteella saisin arvoksi 27,5*26 euroa=714 euroa/kk. Tätä voidaan pitää ns. best-estimate oletuksena vuokralle. Sijoituksissa yleensä halutaan varmuusmarginaalia, joten tehdään myös konservatiivinen arvio. Valitsin kaksi asuntoa, joissa oli selvästi matalampi neliövuokrapyynti ja muodostin siitä konservatiivisen vuokratuoton = 648 euro/kk.
Entä sitten itse asunto? Nyt tiedän about tulotason, mutta entä ne menot ja ostohinta? Ilmoitettu vastike oli 75 euroa/kk, jota pidän best-estimate oletuksen. Konservatiivisena arvona käytän hieman suurempaa eli 85 euroa/kk. Lisäksi olen arvioinut, että ostan asunnon seuraavalla hintavälillä: 147900 - 152400 euroa. Tähän sisältyy arvioidut remontti- ja ehostuskulut. Nyt saimme siis hinnallekin best-estimate ja konservatiiviset arvot.
Entäs sitten vuokratuotto? Jos oletetaan, että vuokrausaste on 95 % parhaassa tapauksessa ja konservatiivisessa tapauksessa vain 90 %, niin tällöin vuokratuotoksi vuodessa saamme seuraavat summat:
best-estimate 12*(714-75)*0,95=7284 euroa
konservatiivinen 12*(648-85)*0,9=6080 euroa.
Käsittääkseni melko yleinen vaatimus asuntosijoittajilla on, että vähintään 5 % pitää saada vuokratuottoa. Käyttämällä tätä asunnon arvostukseen saamme edellä lasketuilla vuokratuotoilla asunnolle seuraavat arvot:
best-estimate 7284/0,05=145692 euroa
konservatiivinen 6080/0,05=121608 euroa.
Kun näitä laskettuja arvoja vertaa asunnosta luultavasti maksamaani hintaväliin, niin voidaan huomata, että parhaassakin tapauksessa ostan asunnon noin 2200 euron ylihinnalla ja huonoimmassa tilanteessa jopa yli 30000 euron ylihinnalla. Mitä tapahtuu jos tutkinkin asiaa myös velkavivun kannalta?
Muodostamani sijoitus keissi on käytännössä tämä: ostan asunnun, asun siinä kaksi vuotta, muutan, pistän sen vuokralle ja myyn sen ajan X jälkeen. Myyntiajankohta määräytyy täysin tulevaisuuden sattumien kautta. En osaa kyllä asiaa arvioida. Joka tapauksessa olen sitä mieltä, että asunnoista maksettavat hinnat eivät voi merkittävästi kohota ennen kuin palkkakehitys paranee. Jos korot nousevat, niin silloin käsitykseni mukaan myös maailman taloudessa menee paremmin, jolloin myös palkkakehitys paranee. Tämä siis kompensoi korkojen nousun aiheuttamaa asunnoista maksettavan hinnan laskua. Lisäksi vuokrien nouseminen on mahdollista, sillä nykyisin suomalaisen keskipalkasta (brutto 3300 euroa/kk=netto 2310 euroa/kk) menee asumiseen noin 28 - 31 %. Käsittääkseni kipuraja alkaa menemään vasta 40 %:n tienoilla, joten nousuvaraa vuokrissa vielä on. Yhteenvetona näkisin siis, että asunnoista maksettavat hinnan eivät muut merkittävästi seuraavan kymmenen vuoden aikana, mutta vuokrat voivat jatkaa nousuaan.
Arvioidaan nyt, että se myyntiajankohta X on vähintään kaksi vuotta muuton jälkeen eli asuntoa vuokrataan kaksi vuotta. Tämä voi olla, jopa melko oiva aika myydä asunto korkojen nousun kannalta, mutta se jää nähtäväksi.
Minulla on omaa pääomaa asuntoa ostaessa aika tarkkaan 18000 euroa. Kahden asumisvuoden jälkeen eli vuokralle laittohetkellä omaa pääomaa on asunnossa kiinni noin 28600. Tällöin oman pääoman tuotoksi muodostuu 12,94 %. Kahden asumisvuoden ja kahden vuokrausvuoden jälkeen eli myyntihetkellä omaa pääomaa on asunnossa kiinni noin 39300 euroa. Tällöin oman pääoman tuotoksi muodostuu 10,36 %. Keskimääräinen ROE vuokrausajalta on siis 11,65 %. Tämä on hyvin lähellä 12 % tuottovaatimustani.
Entä sitten asunnon arvon nousu neljän vuoden aikana? Onko se mahdollista edellä mainitun heikon palkkakehityksen aikana? Entä voiko asunnon arvo laskea? Voi ja voi. Ennen kaikkea asunnon arvo ja hinta voivat heilahdella paljonkin ja eivät varmasti ole kaiken aikaan yksi yhteen. Jos oletetaan, että vuokrat nousevat 2 % vuodessa seuraavan neljän vuoden aikana, niin tällöin vuokratuotot voivat asuntoni kohdalla olla 6580 - 7885 euroa vuodessa (konservatiivinen ja best-estimate). Tällöin olettamalla vuokratuottovaatimuksen olevan edelleen 5 % saamme asunnostani maksettavaksi hinnaksi 131600 - 157700 euroa.
Lopputulemana on vähintään kaksi erilaista tapahtumaketjua:
best-estimate ostan asunnon hintaan 147900, asun siinä kaksi vuotta, laitan vuokralle 7284 euron vuosituotolla ja myyn kahden vuoden päästä hintaan 157700 euroa => ROE 14,15 % p.a.
konservatiivinen ostan asunnon hintaan 152400, asun siinä kaksi vuotta, laitan vuokralle 6080 euron vuosituotolla ja myyn kahden vuoden päästä hintaan 131600 euroa => ROE -10,5 % p.a.
Onneksi voin aina jatkaa vuokraamista. Jos tilanne näyttäisi neljän vuoden päästä konservatiivisen laskutoimituksen lopputulokselta, niin voisin pyrkiä parantamaan vuokrausastetta. Voisin pyrkiä nostamaan vuokraa kuuntelemalla vuokralaisen toiveita. Voisin neuvotella pankissa lainan uudestaan. Voin ennen kaikkea jäädä odottamaan parempia aikoja myydä asunto.
Oli miten oli, niin yllä oleva sijoituskeissi ei minua vakuuta. Joko minun pitää ajatella pidemmällä aikavälillä tai tyytyä siihen, että pääkaupunkiseudulla asunnot ovat melko korkealle arvostettu ja riski negatiiviseen tuottoon on selvästi olemassa. Välillä ihmetyttää tämä suomalainen tapa sitoa kaikki omaisuus asuntoon ja itsekin olen kovalla kyydillä menossa siihen. Reilu kaksi vuotta sitten, kun aloitin ASP-säästämisen en edes ajatellut vaihtoehtoa, että sijoittaisin kaiken osakkeisiin ja asuisin vuokralla. Toki silloin oli matkassa myös kauniimpi puolikas, jonka kanssa oman kodin omistaminen olisi jotain aivan muuta kuin sijoittamista.
Nyt olen kuitenkin suuren päätöksen äärellä ja en vieläkään osaa päättää. Pari asiaa mitä tuli mieleen tätä kirjoittaessa. Vuokrattaessa oman pääoman tuotto pysyy korkealla, jos velkavivun määrän pystyy pitämään vakiona. Onnistuuko bullet-lainat sijoitusasuntojen kanssa? Onkohan omavaraisuusvaatimus jotain samaa luokkaa kuin kiinteistösijoitusfirmoilla eli noin 30 %? Toinen asia mikä tuli mieleen, että pitäisikö sitä muuttaa pois pääkaupunkiseudulta ja pyrkiä tekemään etätöitä? Tällöin asumisen kustannukset laskisivat ja minulla olisi varaa paljon muuhunkin kuin betonikuutioon Helsingin lähiössä. Talo järven rannalta, vene järveen jne. Enpä tiedä, pitää miettiä unelmiaan vielä :)
maanantai 23. helmikuuta 2015
Pankki- ja vakuutusliiketoimintasektorin kehitys
Kirjoitin aiemmin lähes blogini ensimmäisinä teksteinä seurantalistallani olevista yrityksistä, jotka toimivat pankki- ja vakuutusliiketoimintasektorilla. Näin jälkikäteen on mukavaa palata aiempiin teksteihin ja ajatuksiin. Tai no mukavaa ja mukavaa.
Aiemmassa tekstissäni totesin, että minua kiinnostaa pankki- ja vakuutuspuolelta neljä yritystä Bank of Internet, Aflac, Sampo ja Nordea ja merkitsin yritysten markkina-arvot ylös 23.5.2013.
Yhtiö P/E Mkt cap
BofI 14.75 550Mio
Aflac 8.65 25.5Mrd
Sampo 12.44 17.5Mrd
Nordea 12.2 38.2Mrd
Vertailemalla yritysten hinnoittelua ja arvostuskertoimia suhteessa oman pääoman tuottoon päädyin ostamaan Aflacia salkkuuni 29.5.2013. Aflacin kannattavuus on säilynyt hyvänä, mutta ennen kaikkea valuuttakurssien (japanin jeni ja usdn välillä) muutokset ovat aiheuttaneet tuloksen ja liikevaihdon pysymisen käytännössä muuttumattomana. Aflac hinnoitellaan 20.2.2015 lähes täysin samalle tasolle kuin aiemmin, nimittäin yrityksen markkina-arvo on 27,49 mrd eli noin 8 % suurempi kuin aiemmin. P/E luku on pysytellyt myös samoilla tasoilla ollen vuoden 2014 tuloksen perusteella 9,56 eli noin 10 % korkeampi. Tästä itseasiassa nähdään, että ainoastaan arvostustaso on kohonnut ja tulos ei ole kehittynyt positiivisesti. Osinkoa Aflac on maksanut kvartaaleittain yhteensä noin 4,7 % hankintahetken markkina-arvosta.
Entä miten muiden finanssifirmojen kanssa olisi käynyt?
BofI:n markkina-arvo on kohonnut merkittävästi, sillä pankki treidaa tällä hetkellä 1,36 mrd hintalapulla. Tämä on noin 147 % enemmän kuin toukokuussa 2013. Tämä ei kuitenkaan ole pelkästään hyvän tuloskasvun syytä vaan myös arvostuskertoimet ovat kohonneet hieman ja P/E luku on tällä hetkellä 19,87. Osinkoa BofI ei ole maksanut.
Sampon markkina-arvo on kehittynyt myös erittäin suotuisasti, sillä osakekurssi kolistelee kaikkien aikojen korkeimpia lukemia. Markkina-arvo on 24,55 mrd, joka on 40 % suurempi kuin toukokuussa 2013. Tulos on kasvanut tehostamisen myötä, mutta samalla myös arvostus on kasvanut. Sampon P/E-luku on tällä hetkellä 15,98 eli noin 28,5 % korkeampi kuin pari vuotta sitten. Osinkoa Sampo maksoi viime vuonna 1,65 euroa per osake eli noin 6,2 % vuoden 2013 toukokuun markkina-arvostaan.
Nordean kurssi on kohonnut vähiten, sillä markkina-arvo on kohonnut vain 47,14 mrd:iin euroon eli noin 23 %. P/E-luku on kohonnut noin reilu 10 % ollen tällä hetkellä 13,6 eli markkina-arvon kasvu on mennyt lähes käsikädessä tuloskasvun kanssa. Nordea on maksanut osinkoa Sampon tapaan vuonna 2014 0,43 euroa per osake eli noin 5 % vuoden 2013 markkina-arvostaan.
Alla olevaa taulukkoa katsoessa voin jälleen kerran miettiä, mikä meni vikaan ja onko minulla mahdollisuuksia onnistua pitkällä aikavälillä, kun lyhyellä aikavälilläkin valinnat eivät näytä kovin onnistuneilta. Että näin.
Aiemmassa tekstissäni totesin, että minua kiinnostaa pankki- ja vakuutuspuolelta neljä yritystä Bank of Internet, Aflac, Sampo ja Nordea ja merkitsin yritysten markkina-arvot ylös 23.5.2013.
Yhtiö P/E Mkt cap
BofI 14.75 550Mio
Aflac 8.65 25.5Mrd
Sampo 12.44 17.5Mrd
Nordea 12.2 38.2Mrd
Vertailemalla yritysten hinnoittelua ja arvostuskertoimia suhteessa oman pääoman tuottoon päädyin ostamaan Aflacia salkkuuni 29.5.2013. Aflacin kannattavuus on säilynyt hyvänä, mutta ennen kaikkea valuuttakurssien (japanin jeni ja usdn välillä) muutokset ovat aiheuttaneet tuloksen ja liikevaihdon pysymisen käytännössä muuttumattomana. Aflac hinnoitellaan 20.2.2015 lähes täysin samalle tasolle kuin aiemmin, nimittäin yrityksen markkina-arvo on 27,49 mrd eli noin 8 % suurempi kuin aiemmin. P/E luku on pysytellyt myös samoilla tasoilla ollen vuoden 2014 tuloksen perusteella 9,56 eli noin 10 % korkeampi. Tästä itseasiassa nähdään, että ainoastaan arvostustaso on kohonnut ja tulos ei ole kehittynyt positiivisesti. Osinkoa Aflac on maksanut kvartaaleittain yhteensä noin 4,7 % hankintahetken markkina-arvosta.
Entä miten muiden finanssifirmojen kanssa olisi käynyt?
BofI:n markkina-arvo on kohonnut merkittävästi, sillä pankki treidaa tällä hetkellä 1,36 mrd hintalapulla. Tämä on noin 147 % enemmän kuin toukokuussa 2013. Tämä ei kuitenkaan ole pelkästään hyvän tuloskasvun syytä vaan myös arvostuskertoimet ovat kohonneet hieman ja P/E luku on tällä hetkellä 19,87. Osinkoa BofI ei ole maksanut.
Sampon markkina-arvo on kehittynyt myös erittäin suotuisasti, sillä osakekurssi kolistelee kaikkien aikojen korkeimpia lukemia. Markkina-arvo on 24,55 mrd, joka on 40 % suurempi kuin toukokuussa 2013. Tulos on kasvanut tehostamisen myötä, mutta samalla myös arvostus on kasvanut. Sampon P/E-luku on tällä hetkellä 15,98 eli noin 28,5 % korkeampi kuin pari vuotta sitten. Osinkoa Sampo maksoi viime vuonna 1,65 euroa per osake eli noin 6,2 % vuoden 2013 toukokuun markkina-arvostaan.
Nordean kurssi on kohonnut vähiten, sillä markkina-arvo on kohonnut vain 47,14 mrd:iin euroon eli noin 23 %. P/E-luku on kohonnut noin reilu 10 % ollen tällä hetkellä 13,6 eli markkina-arvon kasvu on mennyt lähes käsikädessä tuloskasvun kanssa. Nordea on maksanut osinkoa Sampon tapaan vuonna 2014 0,43 euroa per osake eli noin 5 % vuoden 2013 markkina-arvostaan.
Alla olevaa taulukkoa katsoessa voin jälleen kerran miettiä, mikä meni vikaan ja onko minulla mahdollisuuksia onnistua pitkällä aikavälillä, kun lyhyellä aikavälilläkin valinnat eivät näytä kovin onnistuneilta. Että näin.
| Yritys | Mcap alussa | Mcap nyt | Tuotto | Osingot | Yhteensä |
| BofI | 0,55 | 1,36 | 147,27% | 0,00% | 147,27% |
| Aflac | 25,5 | 27,49 | 7,80% | 4,70% | 12,50% |
| Sampo | 17,5 | 24,55 | 40,29% | 6,20% | 46,49% |
| Nordea | 38,2 | 47,14 | 23,40% | 5,00% | 28,40% |
Tilaa:
Blogitekstit (Atom)