Olen viime aikoina miettinyt suunnitelmiani omistamani asunnon suhteen. Kyseessä on 25 neliöinen yksiö, joka on hankittu uudiskohteena. Muutin asuntoon toukokuussa 2016. Haluan säilyttää mahdollisuudet muuttaa esimerkiksi työn tai vaimokkeen perässä, joten asunnon vuokraaminen tai myyminen voi tulla vastaan jatkossa. Alkuperäinen ideani oli hankkia asunto, joka on helppo vuokrata. Teesi meni siten, että asunnon pitää olla yksiö ja siitä pitää olla hyvät yhteydet keskustaan ja yliopistolle. Nyt olen pohtinut seuraavanlaista skenaariota, jossa asuisin asunnossa itse ensin 2 vuotta, jonka jälkeen olisin valmis vuokraaman asunnon. Asiaa hieman selviteltyäni vastaan tuli asuntosijoittamisen kassavirta, joka olisi hyvä olla positiivinen.
Vaikka sijoitusasunnon tuotto voi olla esim. 5 % vuodessa ja ylipäätään positiivinen, niin sijoitusasunnosta saatava kassavirta voi olla silti negatiivinen. Tähän liittyy ennen kaikkea lainan lyhentämiseen menevä summa, joka voi olla melko suuri vuokraan nähden. Huomasin heti alkuun, että nykyinen tasalyhenteinen laina on kaikken huonoin kassavirran osalta. Totesin nopean laskelman perusteella, että kassavirtani tulisi olemaan selvästi negatiivinen nykyisin lainaehdoin. Päädyinkin siis ensin selvittämään, että voinko lyhennystapaa muuttamalla kääntää kassavirran positiiviseksi.
Käydään ensin läpi hieman reunaehtoja, jotka koskevat tätä asuntosijoitusskenaariota. Tilanne kuvastaa siis kesäkuuta vuonna 2018 tai siitä eteenpäin. Ehkä suurin asuntosijoittamiseen vaikuttava tekijä on asunnosta saatava vuokra, joten arvioidaan se ensin. Kävin läpi samalta alueelta reilu kymmenkunta vuokrayksiötä, joiden keskimääräinen koko oli 29,4 neliötä. En huomioinut kaikkein suurimpia yksiöitä, jolloin otannan yksiöiden koot vaihteli 25 neliön ja 32 neliön välillä. Asuntojen keskimääräinen vuokra oli 763€/kk. Kun tämä jaetaan keskimääräisellä asunnon koolla, niin saadaan keskimääräinen neliövuokra 26€/kk/neliö. Oletetaan, että tämä edustaa alueeni vuokratasoa ja käytetään sitä myös kassavirran laskennassa.
Soveltamalla edellisessä kappaleessa arvioitua keskimääräistä neliövuokraa omaan asuntooni saadaan odotettavissa olevaksi vuokraksi 650€/kk. Tämä vaikuttaa ihan konservatiiviseltä, sillä samasta taloyhtiöstä on vuokrattu vain muutaman päivän ilmoitusajalla samanlaisia asuntoja 685-715€/kk hintaan. Toistaiseksi vaihtuvuus näissä yksiöissä on ollut omien havaintojen mukaan 0 eli ketään ei ole vielä muuttanut johonkin muualle. Toki tässä on riskinä, että toteunut vuokra ei tule olemaan edes näin paljon. Suomalaisten keskiansiot ovat noin 3000€/kk, jolloin nettopalkka on about 2100€/kk. Edellä esitetty 650€/kk vuokrataso on suomalaisen keskimääräisestä nettopalkasta noin 31 %. Tämä on vielä selvästi alle 40%, jota on käsittääkseni yleisesti pidetty kipurajana asumiskustannuksissa. Tulevaisuudessa vuokrat voivat siis vielä hieman kasvaa, mutta en lähtisi veikkaamaan tämän puolesta. Mielestäni pääkaupunkiseudulla vuokrien vähintään ennallaan pysyminen on todennäköistä.
Jotta päästään pelkästä vuokrasta kassavirtaan, niin aletaan vähentelemään kuluja. Heti alkuun tule vastike, joka on toistaiseksi talousuunnitelman mukaisesti 85€/kk. Tämän avulla voidaan laskea bruttovuokratuotto, joka on 12kk*(650€/kk-85€/kk) = 6780€ vuodessa. Tästä summasta pitäisi nyt sitten maksaa sijoituslainan korot ja lyhennykset sekä kerran vuodessa vielä verotkin. Loppu tuloksen pitäisi olla positiivinen!
Olen arvioinut, että minulla on asunnostani velkaa jäljellä hieman alle 112 000€ kesäkuussa 2018. Koska haluan pitää laskelman kohtuu yksinkertaisena, niin olen hyödyntänyt korkotason arviointiin OP:n tarjoamia pitkiä 25 vuoden kiinteitä korkoja. Käsitykseni mukaan korkotarjouksia marginaali mukaan lukien on saanut tällä hetkellä noin 2,5 % tasolla. Otin tähän kuitenkin hieman extraa ja arvioin kokonaiskoron olevan 3 %. Lisäksi oletin 25 vuoden takaisinmaksuajan sekä tasaerän lyhennystavaksi, jotta kassavirrasta tulisi mahdollisimman suuri. Käyttämällä esim. tätä laskuria saan maksueräksi 531€/kk, joka sisältää korot ja lyhennyksen. Vuodessa lainan lyhentämiseen ja korkoihin menee siis yhteensä 6372€.
Yllä olevista luvuista voidaankin jo laskea kassavirta ennen veroja, joka on 6780€ - 6372€ = 408€ vuodessa. Tästä voi jo huomata, että kassavirta muodostuu todella pieneksi ja verojen jälkeen itseasiassa negatiiviseksi. Koska lainapääoma pienenee vuosittain, niin myös maksettujen korkojen summa pienenee. Tämä johtaa taas verotettavan tulon kasvuun ja sitä kautta verojen kasvuun. Tämä vaikuttaa siis molempiin suuntiin, mutta arvioidaan tästä huolimatta verot ensimmäisen vuoden mukaan. Olettaen 3 %:n kokonaiskoron, niin korkoja maksetaan ensimäisen vuoden aikana yhteensä noin 0,03*112 000€ = 3360€. Nämä korot voidaan vähentää pääomatuloista, jolloin verotettavaksi vuokratuotoksi jää 6780€ - 3360€ = 3420€. Oletetaan vielä pääomatulojen veroasteen olevan 30 %, jolloin veroa joudutaan maksamaan vuodessa 0,3*3420€ = 1026€.
Nyt lopuksi voidaan laskea kassavirta uudelleen siten, että myös verot on huomioitu. Kassavirta = 408€ - 1026€ = -618€ vuodessa, joka on noin -52€/kk. Kassavirta on siis negatiivinen ja vaikka vuokrausaste olisi 100%, niin lisäksi joutuisin silti sijoittamaan sijoitusasuntooni noin 52€ joka kuukausi. Tässä ei päästy siis haluttuun tilanteeseen, jossa kassavirta olisi positiivinen. Onko jollain esittää keinoja miten tämän saisi käännettyä positiiviseksi? Yksi vaihtoehto käsittääkseni on bullet laina. Onko jollain mielipiteitä bulletin soveltumisesta tähän keissiin? Mitä tehdä 10 vuoden päästä, kun bullet erääntyy? Mitä riskejä siihen liittyy?
Veikkaan, että 10 vuoden bulletia on todella vaikea saada. 5 vuodenkin bullet voi tehdä tiukkaa ja 5 v on vähän liian lyhyt aika tällaiseen (pitäisi jatkuvasti olla uudelleenrahoittamassa ja riski, että joutuu uudelleenrahoittamaan huonona aikana, jolloin rahahanat voivat mennä kiinni ja asunto pakkomyyntiin).
VastaaPoistaYksi vaihtoehto voisi olla hakea osaa lainasta bulletina ja loput normaalina kuukausilyhenteisenä. Jos esim 20 % lainasta olisi bullet ja loput normaalilyhenteinen, niin kassavirran pitäisi olla positiivinen (en jaksa laskea tarkkaan). En tosin tiedä, miten pankki suhtautuisi tällaiseen vaihtoehtoon.
Toinen vaihtoehto olisi ottaa vaan lyhennysvapaata alkuun vuosi tai pari. Tuon ylijäävän kassavirran kun säästäisi, niin sillä saisi rahoitettua muutaman seuraavan vuoden negatiivisen kassavirran. Tai sitten voi aina hankkia uuden sijoitusasunnon johon taas lyhennysvapaa, jolloin kassavirta ei käänny negatiiviseksi missään vaiheessa ainakaan niin kauan, kun ottaa aina uuden lainan lyhennysvapaalla. Uutta sijoitusasuntoakaan ei olisi pakko hankkia, vaan voisi vain uudelleenrahoittaa lainan aina uusiksi uudesta pankista, jolloin vanhat lyhennysvapaat eivät tule uuden lyhennysvapaan esteeksi.
Niin tuo bulletin saaminen ylipäätään voi osoittautua vaikeaksi. Minulla ei ole kokemuksia sen tyyppisten lainojen hankkimisesta. Mietin itsekin tuota vaihtoehtoa, että osa lainasta olisi bullet. Pitänee laskea saako siitä mitään irti ja sitten kysellä vielä pankista, että mitenkä mahtaa tämmönen taipua. Tuo viimeisin ideasi on ehkä näistä toteutuskelpoisin ja täytyykin miettiä tuota ideaa tarkemmin. Kiitos ideoista!
PoistaOtit siis oman lainan taloyhtiön rahoitusosuuden sijaan? Jos päädyit taloyhtiölainaan eli maksoit vain velattoman hinnan, niin seuraava vaihe on taloyhtiön ensimmäisessä kokouksessa huolehtia, että rahoituslaina tuloututetaan kirjanpitoon. Tällöin rahoituslaina on kokonaan vähennyskelpoinen tulevista vuokratuloista ja käytännössä verotettava pääomatulo jää lähelle nollaa. Näin kassavirta ei taida mennä miinukselle.
VastaaPoistaKokemusten perusteella rahoitusvastikkeen tuloitus on nykyisin erityisesti uudiskohteissa jo käytäntö.
Tietenkin myytäessä asuntoa joudut maksamaan verot näistä rahoitusvastikkeen vähennyksistä koska ne pienentävät asunnon hankintamenoa. Toisaalta, jos asut asunnossa itse 2 vuotta tai säästät asunnon "lisäeläkettä" varten ei tällaisesta tarvitse murehtia. Näissä on varmaankin jokin poliittinen riski tietenkin olemassa.
Kiitos hyvästä kommentista, sillä en ajatellu tätä asiaa ollenkaan! Toistaiseksi on vielä taloyhtiön rahoitusosuus enkä ole maksanut taloyhtiölainaa omalla lainallani. Rahoituslaina on (käsittääkseni) toteutettu siten, että on kokonaan vähennyskelpoinen. Pitää tutustua tähän asiakokonaisuuteen paremmalla ajalla. Kun tämän yhdistää edellisen kommentin lyhennysvapaaseen, niin eiköhän se kassavirta positiiviseksi käänny.
PoistaNykyisillä matalilla koroilla ja laskevalle korkovähennysoikeudella, et hyödy paljoakaan oman lainan korkovähennysoikeudesta, joten jos olet valmis vuokraamaan asunnon 2-4 vuoden sisään, pitäisin rahoituslainan. Hyödyt rahoituslainasta huomattavasti enemmän myöhemmin vuokratessasi asunnon, kuin nyt oman lainan korkovähennyksestä.
PoistaTietenkin jos päätät itse asua pitkän aikaa, mitä epäilen, saisit omasta lainastasi ne pienet korkovähennykset vuosittain.
Ja yleensä taloyhtiön rahoitusvastikkeessa on pari vuotta lyhennysvapaata, jolloin maksaisit sen pari vuotta pienet korot ja sitten uusi kämppä ja tämä nykyinen vuokralle, vuokralainen maksaa lyhennykset, pääomatulo nolla tai pikkuisen plussalla.