perjantai 27. helmikuuta 2015

Sijoitusasunnon arvostaminen vuokratuoton perusteella

Olen ostamassa asuntoa ja olen pohtinut miten arvioida asunnon pyyntihinnan realistisuutta. Päädyin siihen tulokseen, että käsitellessäni sitä sijoituksena asetan sille saman tuottovaatimuksen kuin osakkeille eli oman pääomantuotto > 12%. Tätä voi tarkastella niin monella eri tavalla, mutta näin itse näen asian.

Katsoin about 2 km säteeltä ostettavasta kohteesta kaikki vuokralle tarjottavat yksiöt läpi ja otin ylös neliöt ja vuokrapyynnin. Sain loppu tulokseksi, että yksiöiden koko oli keskimäärin 29,375 neliötä ja vuokrapyynti keskimäärin 763 euroa kuukaudessa. Keskihajonta oli asunnon koossa 2,54 neliötä ja vuokrassa 116,76 euroa. Tämän perusteella voidaan laskea keskimääräinen neliövuokra, joka on 26 euroa/neliö.

Lisäksi, jos oletamme, että neliöhinnat ovat normaalijakautuneita, voimme arvioida neliövuokran todennäköisen vaihteluvälin. Kahden keskihajonnan sisään mahtuu reilu 95 % arvoista, jonka perusteella voimme arvioida, että neliöhinnat vaihtelevat välillä 15,4-41,0 euroa/neliö. Tämä ottaa sekä asunnon koon vaihtelun että vuokran vaihtelun huomioon eli ekstrapoloimalla pätee myös muihin kuin yksiöihin. Näitä lukuja en aio käyttää laskelmissani, mutta niitä voi verrata vaikka omaan vuokraan tai vuokrapyyntiin.

Itselläni on kiikarissa tällä hetkellä kiikarissa 27,5 neliöinen yksiö. Jos laittaisin asunnon vuokralle, niin minkä voisin laittaa vuokrapyynniksi? Keskimääräisen neliövuokran perusteella saisin arvoksi 27,5*26 euroa=714 euroa/kk. Tätä voidaan pitää ns. best-estimate oletuksena vuokralle. Sijoituksissa yleensä halutaan varmuusmarginaalia, joten tehdään myös konservatiivinen arvio. Valitsin kaksi asuntoa, joissa oli selvästi matalampi neliövuokrapyynti ja muodostin siitä konservatiivisen vuokratuoton = 648 euro/kk.

Entä sitten itse asunto? Nyt tiedän about tulotason, mutta entä ne menot ja ostohinta? Ilmoitettu vastike oli 75 euroa/kk, jota pidän best-estimate oletuksen. Konservatiivisena arvona käytän hieman suurempaa eli 85 euroa/kk. Lisäksi olen arvioinut, että ostan asunnon seuraavalla hintavälillä: 147900 - 152400 euroa. Tähän sisältyy arvioidut remontti- ja ehostuskulut. Nyt saimme siis hinnallekin best-estimate ja konservatiiviset arvot.

Entäs sitten vuokratuotto? Jos oletetaan, että vuokrausaste on 95 % parhaassa tapauksessa ja konservatiivisessa tapauksessa vain 90 %, niin tällöin vuokratuotoksi vuodessa saamme seuraavat summat:

best-estimate 12*(714-75)*0,95=7284 euroa
konservatiivinen 12*(648-85)*0,9=6080 euroa.

Käsittääkseni melko yleinen vaatimus asuntosijoittajilla on, että vähintään 5 % pitää saada vuokratuottoa. Käyttämällä tätä asunnon arvostukseen saamme edellä lasketuilla vuokratuotoilla asunnolle seuraavat arvot:

best-estimate 7284/0,05=145692 euroa
konservatiivinen 6080/0,05=121608 euroa.

Kun näitä laskettuja arvoja vertaa asunnosta luultavasti maksamaani hintaväliin, niin voidaan huomata, että parhaassakin tapauksessa ostan asunnon noin 2200 euron ylihinnalla ja huonoimmassa tilanteessa jopa yli 30000 euron ylihinnalla. Mitä tapahtuu jos tutkinkin asiaa myös velkavivun kannalta?

Muodostamani sijoitus keissi on käytännössä tämä: ostan asunnun, asun siinä kaksi vuotta, muutan, pistän sen vuokralle ja myyn sen ajan X jälkeen. Myyntiajankohta määräytyy täysin tulevaisuuden sattumien kautta. En osaa kyllä asiaa arvioida. Joka tapauksessa olen sitä mieltä, että asunnoista maksettavat hinnat eivät voi merkittävästi kohota ennen kuin palkkakehitys paranee. Jos korot nousevat, niin silloin käsitykseni mukaan myös maailman taloudessa menee paremmin, jolloin myös palkkakehitys paranee. Tämä siis kompensoi korkojen nousun aiheuttamaa asunnoista maksettavan hinnan laskua. Lisäksi vuokrien nouseminen on mahdollista, sillä nykyisin suomalaisen keskipalkasta (brutto 3300 euroa/kk=netto 2310 euroa/kk) menee asumiseen noin 28 - 31 %. Käsittääkseni kipuraja alkaa menemään vasta 40 %:n tienoilla, joten nousuvaraa vuokrissa vielä on. Yhteenvetona näkisin siis, että asunnoista maksettavat hinnan eivät muut merkittävästi seuraavan kymmenen vuoden aikana, mutta vuokrat voivat jatkaa nousuaan.

Arvioidaan nyt, että se myyntiajankohta X on vähintään kaksi vuotta muuton jälkeen eli asuntoa vuokrataan kaksi vuotta. Tämä voi olla, jopa melko oiva aika myydä asunto korkojen nousun kannalta, mutta se jää nähtäväksi.

Minulla on omaa pääomaa asuntoa ostaessa aika tarkkaan 18000 euroa. Kahden asumisvuoden jälkeen eli vuokralle laittohetkellä omaa pääomaa on asunnossa kiinni noin 28600. Tällöin oman pääoman tuotoksi muodostuu 12,94 %. Kahden asumisvuoden ja kahden vuokrausvuoden jälkeen eli myyntihetkellä omaa pääomaa on asunnossa kiinni noin 39300 euroa. Tällöin oman pääoman tuotoksi muodostuu 10,36 %. Keskimääräinen ROE vuokrausajalta on siis 11,65 %. Tämä on hyvin lähellä 12 % tuottovaatimustani.

Entä sitten asunnon arvon nousu neljän vuoden aikana? Onko se mahdollista edellä mainitun heikon palkkakehityksen aikana? Entä voiko asunnon arvo laskea? Voi ja voi. Ennen kaikkea asunnon arvo ja hinta voivat heilahdella paljonkin ja eivät varmasti ole kaiken aikaan yksi yhteen. Jos oletetaan, että vuokrat nousevat 2 % vuodessa seuraavan neljän vuoden aikana, niin tällöin vuokratuotot voivat asuntoni kohdalla olla 6580 - 7885 euroa vuodessa (konservatiivinen ja best-estimate). Tällöin olettamalla vuokratuottovaatimuksen olevan edelleen 5 % saamme asunnostani maksettavaksi hinnaksi 131600 - 157700 euroa.

Lopputulemana on vähintään kaksi erilaista tapahtumaketjua:

best-estimate ostan asunnon hintaan 147900, asun siinä kaksi vuotta, laitan vuokralle 7284 euron vuosituotolla ja myyn kahden vuoden päästä hintaan 157700 euroa => ROE 14,15 % p.a.

konservatiivinen ostan asunnon hintaan 152400, asun siinä kaksi vuotta, laitan vuokralle 6080 euron vuosituotolla ja myyn kahden vuoden päästä hintaan 131600 euroa => ROE -10,5 % p.a.

Onneksi voin aina jatkaa vuokraamista. Jos tilanne näyttäisi neljän vuoden päästä konservatiivisen laskutoimituksen lopputulokselta, niin voisin pyrkiä parantamaan vuokrausastetta. Voisin pyrkiä nostamaan vuokraa kuuntelemalla vuokralaisen toiveita. Voisin neuvotella pankissa lainan uudestaan. Voin ennen kaikkea jäädä odottamaan parempia aikoja myydä asunto.

Oli miten oli, niin yllä oleva sijoituskeissi ei minua vakuuta. Joko minun pitää ajatella pidemmällä aikavälillä tai tyytyä siihen, että pääkaupunkiseudulla asunnot ovat melko korkealle arvostettu ja riski negatiiviseen tuottoon on selvästi olemassa. Välillä ihmetyttää tämä suomalainen tapa sitoa kaikki omaisuus asuntoon ja itsekin olen kovalla kyydillä menossa siihen. Reilu kaksi vuotta sitten, kun aloitin ASP-säästämisen en edes ajatellut vaihtoehtoa, että sijoittaisin kaiken osakkeisiin ja asuisin vuokralla. Toki silloin oli matkassa myös kauniimpi puolikas, jonka kanssa oman kodin omistaminen olisi jotain aivan muuta kuin sijoittamista.

Nyt olen kuitenkin suuren päätöksen äärellä ja en vieläkään osaa päättää. Pari asiaa mitä tuli mieleen tätä kirjoittaessa. Vuokrattaessa oman pääoman tuotto pysyy korkealla, jos velkavivun määrän pystyy pitämään vakiona. Onnistuuko bullet-lainat sijoitusasuntojen kanssa? Onkohan omavaraisuusvaatimus jotain samaa luokkaa kuin kiinteistösijoitusfirmoilla eli noin 30 %? Toinen asia mikä tuli mieleen, että pitäisikö sitä muuttaa pois pääkaupunkiseudulta ja pyrkiä tekemään etätöitä? Tällöin asumisen kustannukset laskisivat ja minulla olisi varaa paljon muuhunkin kuin betonikuutioon Helsingin lähiössä. Talo järven rannalta, vene järveen jne. Enpä tiedä, pitää miettiä unelmiaan vielä :)

15 kommenttia:

  1. Moi, muutama ajatus..

    Itse en oikein ymmärrä minkä takia sulla on tuottovaatimus >12% oman asunnon kohdalla. Jos ostat oman 150.000 euron asunnon maksat korkoa ehkä 180 euroa kuukaudessa ja sen päälle 85 euroa yhtiövastiketta. Asumiskustannukset yhteensä noin 265 euroa/kk. Jos asut vuokralla asumiskustannukset ovat 648 eur/kk. Melkoinen ero asumiskustannuksissa, 383 euroa/kk.

    Käytät velkavipua osakesijoituksissa (nordnet-laina?). Olisi todennäköisesti paljon kannattavampaa ottaa asuntolaina ja sijoittaa tuo ylijäävä 383euroa/kk osakkeisiin. Siis jos haluat käyttää velkavipua.

    Oma mielipide on, että yksittäinen asunto on huono sijoituskohde. Mieluummin ostaisin Wallenstam (tai ehkä Technopolis) osakkeita silloin kun niitä saa hankittua lähellä P/B=1. Kiinteistöbusinessakin on mittakaavaetuja (paremmat lainaehdot, huolto, kehitys, hallinnointi)

    Terv. Muffe

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Näistä asuntoihin liittyviin teksteihin on tullut melko paljon kommentteja, mikä selvästi kuvastaa ihmisten käsityksien laajaa poikkeavuutta asunnoista, asumisesta ja sijoitusasunnoista.

      Käytännössä en käytä "omaan" asuntoon 12 % tuottovaatimusta. Kuten tekstin alussa yritän mainita, niin pyrin arvostamaan myytävää asuntoa vuokratuoton perusteella. Eli jos ostaisin asunnon käteisellä ja vuokraisin asunnon, niin mikä olisi tuotto. Itse hyödynnän/hyödyntäisin toki velkavipua, jotta 12 % olisi edes mahdollista saavuttaa.

      Oletetaan 150ke asunto, josta opoa 18ke. Oletetaan lisäksi, että ostan sen heti tai vuoden sisällä. En osaa korkojen käyttäytymistä arvioida, mutta maksaessani lainaa kuitenkin seuraavat 25 vuotta voidaan olettaa koron olevan keskimäärin 3,31 % [en muista lähdettä, ehkä itse laskettu arvo viimeisen 20 vuoden ajalta]. Tällöin korkoihin menee edullisimmalla lyhennystavalla eli tasalyhennyksellä 363 euroa/kk. Lisäksi menee vastike eli noin 80 euroa/kk. Yhteensä 443 euroa/kk.

      Tällä hetkellä vuokrakuluni on 470 euroa/kk ja siihen kuuluu vesi, sähkö ja 100MB valokuitu ja kotivakuutus. Vesimaksu voi olla noin 15 euroa/kk, sähkö noin 10 euroa/kk, valokuitu voi olla mitä vaan 10-40 euroa/kk välillä ja kotivakuutus on oletuksen mukaan noin 10 euroa/kk. Tämän jälkeen vuokra-asuminen alkaa kummasti kuulostaa edullisemmalta ja siinä mielessä ensimmäisen kappaleen väitteesi ei sovi oikeen mun korvien väliin.

      Tässä toki pitää ymmärtää se, että emme voi verrata ostettuja omenoita vuokrattaviin omenoihin, koska eri vaihtoehdoilla siellä voi olla tarjolla myös kirsikoita tai verigreippejä samaan hintaan.

      Mitä velkavipuun tulee, niin kyllä ja kyllä! Tässä kuitenkin unohtuu se, että jos vivutan sijoitusasuntoa 50-90 %:lla, niin se koko asunnon arvo nousee X % vuodessa ei ainoastaan oma pääoma. Jos tunget exceliin lukuja, niin huomaat, että asunnon ostaminen on taloudellisesti kannattavampaa sijoitusvarallisuuden kasvattamisen kannalta. Tämä johtuu ennen kaikkea siitä, että osakkeita vastaan ei voi saada eikä kannata ottaa 70-90 % velkavipua, mutta sijoitusasunnossa se ei ole ongelma, sillä vakuusarvo pysyy vakaana.

      Lopuksi vielä voisin mainita, että tällä hetkellä TPS1V tuottaa noin 87,2 miljoonaa euroa EBITDA:aa ja enterprise value EV on noin 1390 miljoonaa euroa, jolloin esim. EV/EBITDA=6% vaatimuksella saamme TPS1V:n arvoksi 1453 miljoonaa euroa. Tämä tarkoittaa velan pysyessä vakiona osakekurssia 4,94 euroa, joka oli vuoden lopulla TPS1V:n nettovarallisuus (NAV) myös.

      Sijoittamalla kiinteistöfirmaan jää edelleen huomioimatta yksittäisen omistusasunnon velkavivun merkitys. Vaikka firma on velkainen, niin sijoittajan tuotto ei ole niin hyvä, kuin ottamalla itse velkaa asuntoa vastaan. Jos olet eri mieltä, niin laskemalla sen voi näyttää toteen. Toivoisin jopa, että joku näin tekisi ja voisin hyvin mielin luopua asuntosijoituksesta ja siitä kaiken varallisuuteni osakemarkkinoille.

      Poista
    2. Pari kommenttia vielä.

      "Tämän jälkeen vuokra-asuminen alkaa kummasti kuulostaa edullisemmalta ja siinä mielessä ensimmäisen kappaleen väitteesi ei sovi oikeen mun korvien väliin."

      -Väitteeni perustuu sun antamiin lukuihin. En tiedä sitten miten tarkasti olet tutkinut asuntojen vuokrapyynti vs ostohintoja. Korkokulu 180 euroa/kk oli oma karkea arvio 150ke asuntolainalle. Korot nousee joskus tulevaisuudessa, mutta samalla nousee myös vuokrat. Eli tuo ero asumiskustannuksissa pysynee samanlaisena myös tulevaisuudessa.

      “Sijoittamalla kiinteistöfirmaan jää edelleen huomioimatta yksittäisen omistusasunnon velkavivun merkitys. Vaikka firma on velkainen, niin sijoittajan tuotto ei ole niin hyvä, kuin ottamalla itse velkaa asuntoa vastaan.”

      -Totta, osakkeita vastaan ei voi saada eikä kannata ottaa 70-90% velkavipua. Mutta asuntolaina saa melko edullisesti sekä oman asunnon hankintaan että perusparannuksiin. Eli velkavipua osakkeisiin ottamalla niin paljon asuntolainaa kuin vaan saa ja rahat kiinni kiinteistö-osakkeisiin. Melko “turvallinen” tapa vivuttaa osakesalkkua koska ei joudu pakkomyyntiin pörssin romahtaessa.

      ..sijoitusasunnon hankinta on varmaan ihan fiksu veto, mutta itse ostan mieluummin laadukkan kiinteistöfirman osakkeita salkkuun sopivaan hintaan.

      Toivotan onnea asunnon etsimiseen!

      Poista
    3. En usko, että vuokrat nousevat vain sen takia, että korot nousevat. Ennemminkin asuntojen arvot laskevat, jolloin vuokratuotot nousevat jälleen kattamaan kulut. Mutta kuka näitä tarkalleen tietää. Asuminen pääkaupunkiseudulla on joka tapauksessa helvetin kallista nyt ja tulevaisuudessa.

      Tuo asuntolainalla vivuttaminen on erittäin mielenkiintoinen huomio. Miten käytännössä voi ottaa asuntolainaa niin paljon kuin saa? Sanotaan, että tulojani vastaavalla tasolla saisi lainaa 150ke ja ostamaani asuntoon tarvitsen lainaa 120ke, niin miten tuon "ylimääräisen" 30ke saa? Vai tarkoitatko jotain muuta tapaa, esim. pikkuhiljaa lyhentämällä minimit asuntolainaa ja sijoittamalla maksimit osakkeisiin?

      Kiitos onnen toivotuksista, sitä tulen vielä tarvitsemaan. Mikään ei ole oikeen kolahtanut vielä. Sydän sanoo, että älä osta mitään, mutta laskelmat sanoo muuta.

      Poista
  2. Hei

    Itse kyllä pidän asuntoa omatoimiselle sijoittajalle hyvänä hajautuksena. Simppeliä hommaa ja omalla työllä voi vaikuttaa asioihin paljonkin. Tietenkin asunto/yhtiökohtainen riski on melko suuri. Eihän siihen lopulta omaa pääomaakaan sitoudu tuollaista perus osakesalkkua enempää. 30% omavaraisuus on mielestäni jopa suotavaa, vaikka itsekin ylitän sen tällä hetkellä pahasti.

    Se asunnon paikka on varmasti mietittävä tarkkaan, pienempi vuokratuotto lähempää keskustaa vai suurempi tuotto kauempaa. En osaa sanoa, en tunne yhtään pääkaupunkiseudun markkinoita. Ei kai tämä asunnon osto poista mahdollisuutta tilanteeseen "sijoitusasunto pääkaupunkiseudulla ja oma talo järven rannalla".?

    Oman pääomatuoton olisi tärkeää olla lähempänä 15% kuin 10%. Tästä syystä olen miettinyt eri vaihtoehtoja lainan lyhentyessä "liikaa". Käsittääkseni bullet-laina on mahdollista pankista riippuen. Tätäkin vaihtoehtoa olen miettinyt. Samoin lyhennysvapaan sopimisesta. Ajatuksena on ollut lyhennyksen käyttäminen isomman omakotitalon lainan lyhentämiseen. Pankki vain ei välttämättä suostu :)

    Lisäksi olen miettinyt tilanteita parin kolmen vuoden päähän eli mahdollisesti toisen sijoitusasunnon ostamista. Nyt maksan molempien lainojen ja asuntojen kulut palkasta ja vuokratulo menee säästöön. Parin, kolmen vuoden päästä siellä voi olla käsiraha toiseen vuokra-asuntoon tai metsäpalstaan. Tämä on tätä pakkosäästämistä for dummies.

    En harkitsisi asuntoa sijoitusmielessä, jos siitä on tarkoitus luopua alle viiden vuoden aikajänteellä. Hintasyklit voivat olla todella pitkiä, joten lähtisin enemmän ajatuksesta "voin pitää vaikka 20 vuotta tai eläkkeellä on aikaa vuokrata asuntoa" :)

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. "Ei kai tämä asunnon osto poista mahdollisuutta tilanteeseen "sijoitusasunto pääkaupunkiseudulla ja oma talo järven rannalla".?"

      Ei poista ei ja tuo kuulostaa kieltämättä hyvältä :)

      Lisäksi viimeinen kommenttisi on todella hyvä eli sijoitusasunnon hankinnassa ei ole järkeä lyhyellä aikavälillä. Tähän täytyy selvästi uhrata vielä ajatuksia ja aikaa, jotta saa paremman käsityksen asuntosijoittamisesta yleisesti.

      Poista
  3. En oikein ymmärrä oman pääoman tuoton hyödyllisyyttä tässä yhteydessä. OPO:n tuottoa on kuitenkin mahdollista nostaa äärettömän suureksi yksinkertaisesti pienentämällä omarahoitusosuutta. Tuota OPO:n tuoton kasvua ei kuitenkaan saa ilmaiseksi, vaan riski kasvaa aina vivun kasvaessa. Käytännössä ainoa, mitä OPO:n tuottovaatimus tekee, on määrittää vivun määrän kunkin kohteen kohdalla, ja silloinkin se jättää huomioimatta riskin. Huonossakin kohteessa on laskennallisesti mahdollista saada 12 % tuotto nostamalla riskiä (pienentämällä omarahoitusosuutta), mutta järkevämpää olisi tehdä hyvä kauppa ja saada sama tuotto pienemmällä riskillä.

    CAPM:in mukainen alueen tuottovaatimus kiinteän OPO:n tuottovaatimuksen tai kiinteän "haluan asuntosijoitukselta 5 %:n tuoton ostohinnalle" sijasta olisi mielestäni parempi apuväline arvonmääritykseen.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Millaista beta on yleensä käytetty asuntojen kohdalla? Voisiko sitä verrata Fortumin kaltaiseen tasaiseen tekijään eli 1 korvilla? Toisaalta yleensähän asunnot reagoivat indeksejä vähemmän eli alle 1 olisi myös perusteltu? En ole tutkinut tätä tarpeeksi, etten tiedä asuntojen betan arvoja.

      Ainakin omalla kohdalla on tarkoituskin pitää riskiä korkeammalla OPO:n tuoton kautta, siis tarkoituksen mukaista toimintaa. Uskoisin Fyysikonkin tarkoittavan tätä, vaikka kohde olisikin hyvä ja tuotto hyvä, niin silti haetaan hieman lisäriskiä korkeamman OPO:n tuoton kautta.

      Jos tuijottaa pelkkää OPOn tuottoa päätyy juurikin tuohon mistä puhut. Näyttää paperilla hyvältä.

      Sijoitetun pääoman tuottoa seuraan myös ja sen olisi hyvä pysyä yli 5%. Samoin seuraan alueen hintakehitystä, jotta tiedän suurinpiirtein sijoitetun pääoman määrän. Ostohinnan tuottoa en seuraa. Ja vaihtoehtoisia tuottoja muissa sijoitusmuodoissa.

      Poista
    2. Alkaa olla jo aikaa siitä, kun näitä opiskelin.

      Muistelisin, että käytännössä määritettiin alueen keskimääräinen hintataso, keskimääräinen vuokrataso ja keskimääräinen vastike, minkä perusteella saatiin määriteltyä alueen tuottovaatimus. Kun tuon lisäksi selvittää riskittömän koron ja markkinakoron, niin yhtälön ratkaisemalla voi selvittää kyseisen alueen betan. En vaan näe, että tuolla tiedolla juuri mitään tekee, koska alueen tuottovaatimus käytännössä kertoo kaiken olennaisen. Alueen hintojen voinee olettaa keskimäärin olevan oikein, että kyseinen tuottovaatimus vastaa alueen riskiä.

      Toki, jos haluaa jonkun matemaattisesti optimaalisen portfolion muodostaa, niin tuolla betalla voi saattaa jotain tehdäkin, mutta itse en ainakaan ole tällaisesta optimoinnista kiinnostunut.

      Alueen tuottovaatimukseen vertaamalla olisi mahdollista nähdä, onko kauppa hyvä vai huono. Aluetta parempi tuottoprosentti kertoisi alihinnoittelusta ja ylempi ylihinnoittelusta, ellei löydy seikkoja, jotka selittävät tuon eron.

      Alle 1 mielestäni betan pitää olla, kun tosiaan reagoivat indeksejä vähemmän.

      Poista
    3. "OPO:n tuottoa on kuitenkin mahdollista nostaa äärettömän suureksi yksinkertaisesti pienentämällä omarahoitusosuutta."

      Miten tarkalleen ottaen pystyt tekemään tämän sijoitusasunnon kohdalla? Käsittääkseni tämä voi onnistua bullet lainalla, jolloin omarahoitusosuus on vakio tai jatkuvasta kasvattamalla sijoitusasuntojen määrää, jolloin portfolion omarahoitusosuus pysyy riittävän pienenä halutulle OPO:n tuotolle.

      Tuottovaatimuksen määrittely on vaikeaa ja hintapyynnöt monesti ovat juuri alueen vuokratuottojen ja tuottovaatimuksen mukaisia. Mielestäni tällä hetkellä hyvin harvasta kohteesta saa pääkaupunkiseudulla (tai ainakin niiltä alueilta, joilta olen katsonut) yli 5 prosentin sijoitetun pääoman tuottoa. Suurin osa hintapyynnöistä suhteessa alueen vuokrapyyntöihin antaa noin 4,0 - 4,5 % sijoitetun pääoman tuoton. Ei kai tämäkään mahottoman huono ole, jos on laskelmissa ottanut kuitenkin huomioon hieman turvamarginaalia esim. kiristämällä tulevia remonttikuluja ja pienentämällä vuokrausastetta alle 100 %:n.

      Kiitos hyvistä kommenteistä ja keskusteluista molemmille!

      Poista
    4. Täysin äärettömän suureksi ei käytännössä pysty, koska sentti on pienin raha, joka on käytössä. Mutta jos ostat esim. 100 000 e asunnon käyttäen 1 c omaa rahaa ja loput velkarahaa, niin saatu 5 000 € (5 %) tuotto tarkoittaa 50 000 000 %:n oman pääoman tuottoa eli aika isoksi pystyy OPO:n tuottoprosentin nostamaan. Siksi en pidä OPO:n tuottoa kovinkaan mielekkäänä apuvälineenä ellei samalla määritellä riskitasoa eli vivun määrää.

      Jos koko sijoitus on velkarahaa (esim. pankista se 75-80 % ja lopun "omarahoitusosuus" luottokortilta tai pikavippeinä), niin voi sanoa, että OPO:n tuotto on äärettömän suuri, vaikka oikeastihan OPO:n tuottoa ei voi laskea, koska nollalla ei voi jakaa.

      Poista
    5. Nyt hereillä! Tää sun viesti kuulostaa jopa provokaatiolta tai trollailulta :)

      Eikös nollalla jakaminen juuri tarkoita äärettömyyttä? Kun otan lainaa koko asunnon edestä, niin omaa pääomaa ei ole, mutta saan silti tuottoa omalle pääomalle. Matemaattisesti tämän kai voisi ilmaista seuraavalla tavalla.

      ROE = lim (OPO->0) TUOTTO/OPO => ROE -> inf.

      Mennäkseni kuitenkin takaisin aiheeseen, niin se on totta, että OPO:n tuotto kytkeytyy riskitasoon. Mielestäni ROE on kuitenkin ihan käyttökelpoinen mittari alla olevan esimerkin mukaisesti:

      Jos haluan ostaa sijoitusasunnon ja haluan oman pääoman tuoton olevan ROE> 12 %. Tarkoituksena ostaa aina uusi asunto, kun vakuutta löytyy tarpeeksi. Myynnissä on aluksi kaksi asuntoa:

      Asunto 1: Vuokratuotto 5000€, hintapyynti 100000€. Pankki suostuu antamaan lainaa 90 %.

      Asunto 2: Vuokratuotto 5000€, hintapyynti 200000€. Pankki suostuu antamaan lainaa 70 %.

      Asunnon 1 kohdalla 1. vuoden jälkeen velka on vähentynyt esim. 3000 euroa ja korkoja on maksettu 2000 euroa. Tällöin nettotuotto OPO:lle on vain 3000 euroa. 1. vuoden ROE = 3000/10000 = 30 %. Toisena vuonna tilanne elää hieman, sillä velan suhde OPO:on on muuttunut. Velka vähentynyt 3500 euroa ja korkoja maksettu 1500 euroa. Tällöin 2. vuoden ROE = 3500/13000=26,9 %. Ja niin edelleen.

      Asunnon 2 kohdalla vastaavasti: 1. vuosi korot 4000, velan vähennys 1000, jolloin ROE = 1000/60000=1,7%. Toisena vuonna korot 3700, velan vähennys 1300, jolloin ROE = 1300/61000=2,13%. Ja niin edelleen.

      Kumman asunnon ostaisit, jos haluat saada mahdollisimman paljon tuottoa ROE:lle?

      Yllä olevat esimerkit olivat huomattavia yksinkertaistuksia, mutta antavat osviittaa siitä miten ROE ja velkavipu ja riskitaso ovat hyvin olennaisesti kytkyssä toisiinsa. Jos tavoitteena on kerryttää varallisuutta siten, että tuottovaatimuksena on ROE>12 %, niin tällöin pitää miettiä koko sijoituksen aikaväliä ja koko sijoitusportfoliota.

      Poista
    6. Ei ole tarkoitus trollailla eikä provosoida. Korkeintaan saivarrella ja viilata pilkkua.

      Nollallahan ei matematiikassa voida jakaa, joten vastaus ei voi olla ääretön. Vain nollaa lähestyessä vastaus on ääretön, kuten kaavassasikin kerrot. Kun rahan kanssa ei voida lähestyä nollaa (koska on olemassa pienin mahdollinen rahayksikkö), niin todellisuudessa ääretön ei ole mahdollinen. Kuten sanoin - saivartelua, jolla ei ole suurempaa merkitystä. Joka tapauksessa OPO:n tuotto on velkavivulla mahdollista saada niin suureksi, että tulee merkityksettömäksi, onko OPO:n tuottovaatimus esim. 10 vai 12 %.

      Esimerkkisi ei mielestäni oikein osu, koska toisessa vuokratuotto on 5 % ja toisessa 2,5 %. En tarvitse OPO:n tuottoa nähdäkseni kumpi noista tuottaa paremmin vuokratuloa. Muuttamalla velkavipuja voisin kuitenkin halutessani saada asunnon nro 2 näyttämään asuntoa 1 parempaa OPO:n tuottoa. Tekisikö tuo vivun muutos asunnosta 2 paremman vaihtoehdon?

      Voit ostaa asunnon 2 käyttäen 80 %:n velkavipua, jolloin saisit 12,5 % OPO:n tuoton eli yli tuottovaatimuksesi. (Oletan nyt korottoman lainan, ettei tarvi liikaa muuttujia lisätä kaavaan).

      Voit myös ostaa asunnon 1 käyttäen 60 %:n vipua, jolloin saat saman 12,5 %:n tuoton OPO:lle.

      Ovatko asunnot siis yhtä hyvät, koska molemmilla on mahdollisuus saada tuottovaatimuksen ylittävä tuotto?

      Mielestäni OPO:n tuottovaatimus kertoo käytännössä vain sen, paljonko täytyisi kussakin kohteessa käyttää vipua tavoitteen täyttymiseksi. Arvostamiseen se on siis aika hyödytön, jollei samalla lyödä lukkoon vivun määrää, mikä mahdollistaisi kohteiden vertaamisen "samalla viivalla".

      Toki laskemalla koko elinkaaren tuotot, voi saada muunlaisia OPO:n tuottolukuja, mutta pidän tuota vähän turhan työläänä ja epätarkkana tapana, kun arvostuksen ja vertailun on niin paljon helpompi tehdä nettovuokratuoton ja sijoitetun pääoman tuottoprosentin kautta (kuten yleisesti on tapana).

      Poista
  4. Vuokralla asuvat, paetkaa.

    VastaaPoista