Pakkasta Helsingissä -23 ja sijoitusvuosi-23 plus 15,44% paketissa

Ei ehkä juuri tällä hetkellä ole reilua kahtakymmentä pakkasella, mutta kyllä tässä niin kylmää on ollut, että autoonkin on pitänyt laittaa -40 celsiusta kestävää pissapojan nestettä. Viime vuosi meni todella nopeasti ja tälleen tammikuussa jotenkin siihen vasta havahtuu. Vuoden 2023 aikana sijoituksissani tapahtui melko suuria muutoksia aiempiin vuosiin nähden, joista lisää alla.

Lähtötilanteen vuodelle 2023 esittelin täällä ja se on olennaisin osin koostettu myös alla olevaan vertailuun.

Nettovarallisuuden kehitys

Lähtötilanne 31.12.2022:

• Osakesalkku 135 500€
• Asunnon oma pääoma 52 600€
• Käteinen ja muut varat 35 700€
• Nettovarallisuus yhteensä 223 800€

Vuoden aikana myin osakkeita ja niistä saadut varat yhdessä säästössä olevan käteisen kanssa laitoin sijoitusasunnon pankkilainan takaisin maksamiseen. Työpaikan vaihto aiheutti tulojen alenemisen ja lisäksi lomareissut veivät tonneja. Miltä tilanne siis näytti vuoden 2023 lopulla?

31.12.2023 tilanne:

• Osakesalkku 126 600€
• Asunnon oma pääoma 97 100€
• Käteinen ja muut varat 19 300€
• Nettovarallisuus yhteensä 243 000€

Nettovarallisuus kasvoi siis 19 200€, joka on noin + 9% vuoden takaiseen nähden. Parin viime vuoden vauhdista (+34k€ ja +42k€) jäätiin selvästi, mutta osakkeet kehittyivätkin melko huonosti yleisellä tasolla. Lisäksi tuloista säästöön ei jäänyt kuin reilu satanen kuukaudessa, joka on huonoin tulos seuraamaltani ajalta 2016 lähtien.

Alla kuvat nettovarallisuuden kehityksestä vuoden 2011 lopulta alkaen.

Osakesalkun kehitys

Vuonna 2023 sota Ukrainassa jatkui, inflaatio pysytteli korkealla ja korot jatkoivat nousu-uralla. Osakemarkkinat ovat sinivalkoisin silmin melko jakautuneet. Vaikka SP500 on palautunut nätisti, niin Helsingin pörssi reunamarkkinana kyntää. Vuoden 2023 aikana tein osakesalkusta kevennyksiä asuntolainan maksamiseen, joita olen tarkemmin käsitellyt täällä ja täällä. 

Alla suurpiirteinen erittely osakesalkun kehityksestä:

• Nostettu pääoma myynneistä - 23 400€
• Nostettu pääoma superluotolla - 5 200€
• Lisätty pääoma +2 000€
• Osingot (brutto) +3482€
• Ennakonpidätykset -598€
• Korkokulut - 50€
• Korkotulot + 3€
• Kaupankäynti- ja valuutanvaihtopalkkiot - 69€
• Arvon nousu +14 975€

Yhteensä osakesalkkuni arvo laski reilusta 135 000 eurosta reiluun 126 000 euroon eli 8 900€. Vuoden vaihteessa salkussa oli superluottoa jäljellä vajaa pari tonnia (-1995,32€). Olen "velkaa" salkkuuni edelleen 3 200€ sijoitusasunnon lainan takaisinmaksamiseen liittyen eli käteispositio on periaatteessa plussalla. Yksi tavoitteistani vuodelle 2024 on tämän velan maksu takaisin osakesalkkuun.

Vuoden lopulla avasin myös OST-tilin, jonne talletin 3 000€. Tämän nostin myös superluotolla AOT:n puolelta, jota en ole yllä huomioinut. OST-tilin sisältö ja superluotto puuttuvat siis yllä olevista laskelmista. Tämä liittyy kaverin kanssa sovittuun kisaan. Jos tämän huomioisi laskelmissa, niin eroa ei olisi käytännössä kuin muutaman euron verran, sillä OST:n arvo ei ole juuri muuttunut. Toinen vuoden 2024 tavoitteistani on tämän velan pois maksaminen, jotta turhilta korkokuluilta vältytään.

TWR-tuoton laskenta on hieman haastavaa salkun siirrosta, nostoista ja talletuksista johtuen. Täydensin oman TWR-laskenta taulukon tämän tiedon saamiseksi, sillä jossain vaiheessa käyttämäni arvio menetelmä eivät olisi olleet lainkaan riittävän tarkkoja. Kaikki data oli tallessa lähtötilanteesta (31.12.2022) ja TWR-laskentataulukko valmiina, joten yllättävän pieni homma tämä oli. Yllä olevan perusteella uskoisin salkkuni TWR-tuoton olleen noin +14%, jolla voittaisin vertailuindeksini. Vuodesta 2024 lähtien pystyn seuraamaan sijoitussalkun tuottoa suoraan Nordnetista, joten homma helpottuu huomattavasti tältä osin.

Laskennan perusteella TWR-tuottoni vuodelta 2023 asettui lukemaan +15,44%. Tämä on selvästi vertailuindeksiä parempi vaikka jääkin SP500:sta. Joka tapauksessa olen tyytyväinen tuottoon vuonna, jolloin tein suuria muutoksia salkussani. Jos katsoo tilannetta juuri nyt (13.1.2024), niin kaikki kaupat eivät olleet kovin järkeviä. Ensinnäkin Ubiquitistä olisi pitänyt päästä eroon (182 USD -> 128 USD, -30%) , mutta toisaalta 25% myyntihinnasta (74,1 USD) noussut suurella painolla ollut STRA (92,1 USD) olisi pitänyt jättää tai ainakin keventäminen olisi pitänyt olla pienempi. Tällä on turha toisaalta spekuloida, sillä tehty mikä tehty. 

Vertailuindeksinä toimii 50/50 SP500 (SXR8) ja OMXH25 (Nordnet Indeksirahasto Suomi).

Perustuen Yahoo Finance palvelun tietoihin SXR8 sulki vuoden 2022 lopulla hintaan 370,73 ja sulki vuotta myöhemmin hintaan 454,04, joten tuotoksi tuli + 22,47 %. SP500 indeksi tuotti todellisuuden + 26,29 %, mutta SXR8:ssa on huomioitu EUR-USD valuuttakurssimuutokset. Euroissa omaa salkkuanikin seuraan, joten SXR8:n tuotto on suoraan vertailukelpoinen. Nordnetin Indeksirahasto Suomi tuotto Morningstarin palvelun tietojen perusteella oli +1,26% viime vuonna. Siten vertailuindeksini tuotto oli +11,87%. Tällä tarkoitin markkinoiden jakautumista, toisaalla porskutetaan, kun toisaalla saadaan nipin napin omat takaisin.

Ennen kuin mennään osinkoihin ja muihin kuluihin, niin laitan tähän itselleni talteen seuraavat laskelmat:

• Nordnet
• Brutto-osingot 2434,15€
• Pidätykset 430,51€
• Korkomenot 49,7€
• Kulut 28€
• Korkotulot 0€
• Korkotuloverot 0€
• Lynx
• Brutto-osingot 1047,78€
• Pidätykset 157,78€ (sisältää korkotulojen pidätykset 20%)
• Korkomenot 0€
• Kulut 41,24€
• Korkotulot 2,91€
• Korkotuloverot (pidätyksissä mukana, 20%)

Netto-osingot kasvoivat + 16,6 % osakemyynneistä huolimatta. Tämä on hyvin pitkälti osinkokorotusten ja vuonna 2022 tehtyjen ostojen ansiota. Lisäksi myyntilistalla oli melko pientä osinkoa maksavia yrityksiä ja myynnit tein vasta kesäkuussa. Eteenpäin katsova osinkotuotto on tällä hetkellä bruttona noin 3000€ vuodessa eli lähes 500 euroa alle viime vuoden. Eniten osinkotuottoa menetin 3M:n (123€/v), STRA (79€/v) ja Koneen (65€/v) myynneillä. Suurimmat osingonmaksajat ovat tällä hetkellä Altria, Svenska Handelsbanken ja Aflac, jotka selittävät osingoista jopa lähes 23%. Tulisiko vuodesta 2024 ensimmäinen kerta kun osinkotulot laskevat? Toivottavasti ei, sillä asetan vuodelle 2024 tavoitteeksi myös osinkotulojen kasvattamisen.

Kaupankäyntikuluihin upposi vain 69 euroa. Osakemyyntien lisäksi en tehnyt juuri kauppoja. Kulut olivat vain 0,05 % salkkuni keskimääräisestä arvosta (131 050€). Melko edullista sanoisin, ainakin halvempi kuin monen osakerahaston lähes 1% tasoiset TER-lukemat. Positiivisena yllätyksenä oli se, että salkun siirto Lynxistä Nordnettiin ei maksanut mitään kummassakaan päässä. Kampanjan ansiosta sain myös hankintahintojen päivityksen ilman kuluja Nordnetin päässä.

Alla kuvia osinkojen, kulujen ja TWR-tuoton kehityksestä vuodesta 2013 alkaen.

Sijoitusasunnon kehitys

Vuokramarkkina jatkui haastavana, mutta ei sentään sellaisena kuin asuntomarkkinat. Vuokralainen vaihtui kesällä ilman tyhjiä kuukausia. Vuokra tuli ajoissa ja oikean suuruisena koko vuoden ilman mitään hämminkiä. Uskon, että tämä johtuu pääosin tarkasta vuokralaisen valinnasta. Tällä ei revitä hirveitä tuottoja, mutta tavoitteena pitää asunto arvon säilyttäjänä (inflaatio huomioiden). Toki tällä hetkellä se ei menisi kaupaksi ilman merkittäviä alaskirjauksia.

Lähtötilanne 31.12.2022:

• Sijoitusasuntolaina 41 600€
• Taloyhtiölaina 48 800€
• Oma pääoma 52 600€
• Yhteensä 143 000€

Lähtötilanteessa asunnon arvosta (=ostohinnasta 2016) velkaa oli 90 400€ eli 63,2%.

31.12.2023 tilanne:

• Sijoitusasuntolaina 0€
• Taloyhtiölaina 45 900€
• Oma pääoma 97 100€
• Yhteensä 143 000€

Nyt velkaa alkuperäiseen ostohintaan nähden on enää 32,1%. Alla asunnon kassavirtalaskelma vuodelta 2023.

• Vuokratulot 7 440€
• Hoitovastikkeet 1 573€
• Rahoitusvastikkeet 5 612€
• josta lyhennykset noin 3 710€
• ja korot noin 1900 €
• Sijoituslainan lyhennykset 41 600€
• Normaalit 1 411€
• Ylimääräiset lyhennykset 40 189€
• Sijoituslainan korot 565€
• Verotettava tulo 0€ (tarkalleen - 310€)
• Verot 0€
• Bruttovuokratuotto 5 867€
• Nettovuokratuotto 3 402€
• Bruttokassavirta (adjusted, vain normaali lyhennys) -2 441€
• Nettokassavirta (adjusted, vain normaali lyhennys) -2 441€

Eli tukkaan tuli? No kyllä. Tässä kootut selitykset.

Taloyhtiössä tapahtui vesivahinko, josta odotetaan korvauksia vakuutusyhtiöltä ja osakkaalta. Kassa ei sitä kestänyt, joten hoitovastikkeessa on mukana yksi ylimääräinen. Inflaatio aiheutti hoitovastikkeen kohoamisen lähes 20 %:lla. Korot aiheuttivat rahoitusvastikkeen yli tuplaantumisen, mutta tässä oli mukana myös puskurin kerääminen taloyhtiölle. Kassatilanne ei mahdollistanut juuri liikkumavaraa. 

Kun kassavirtaa katsoo yltä, niin onhan se kova maksaa 200€/kk siitä, että joku muu asuu omistamassani asunnossa. Näissä ei ole siis huomioitu ylimääräisiä lyhennyksiä vaan lyhennysten osalta huomioitu 12x normaali lyhennys eli täysin laskennallinen suure. Todellisuudessa kassavirrat olivat negatiivisena reilu 42 000 euroa.

Yksi asia mitä en ole aiemmin huomioinut on asunnon arvostus. Kun hinnat näyttivät olevan noususuunnassa, niin en sitä hankintahinnasta lähtenyt hilaamaan ylös. Joten miksi hilaisin sitä nyt alas, jos hinnat ovat laskusuunnassa? Niinpä. En ole sitä tehnyt, koska en osaa sitä arvioida eikä siitä ole kovinkaan luotettavia tai tarkkoja arvioita saatavilla.

Teen tähän kuitenkin laskelman, jotta asiasta saa jonkinlaisen käsityksen. 2021 välittäjät olivat valmiita myymään asunnon 6800€/m2 hinnalla eli 167k€. Olettamalla, että korkojen nousu olisi aiheuttanut noin 25% arvon laskun PK-seudun yksiöihin, niin asunnon arvo olisi nyt vain 125k€. Tämä olisi siis vajaa 20k€ alle alkuperäisen hankintahintani. Jos taas ajatellaan asiaa vuokratuoton kautta, niin saadaanko 620-680€/kk vuokralla ja noin 125€/kk vastikkeella mitään arvoa asunnolle? PK-seudulla on ilmeisesti ollut vuokratuotot noin 3,8% - 4,4%. Arvioidaan edellä mainituin arvoin asunnon arvon vaihteluväli, joka on 12*(vuokra-hoitovastike)/vuokratuotto-% = 135 000€ - 175 260€. Tämän perusteella nykyinen 143 000€ arvostus vaikuttaa ihan järkevältä pidemmällä aikavälillä varsinkin.

Vuoden 2024 tavoitteet

Sijoittamisen saralla tälle vuodelle tavoitteita on 3. Ne kaikki liittyvät riskien hallintaan, mutta toisaalta yksi liittyy päätavoitteeseeni eli vuoden 2025 netto-osingoihin. Tavoitteet:

1. Maksa osakesalkkuun 3200€ "laina" takaisin. Alenna riskiä ja valmistaudu kaikkeen.
2. Maksa osakesalkkuun 3000€ (OST-veto) laina takaisin. Alenna riskiä ja valmistaudu kaikkeen.
3. Sijoita siten, että saat vuonna 2024 enemmän osinkoja kuin vuonna 2023. Jatka alkuperäisen tavoitteen saavuttelua äläkä vaihda tavoitetta.

Lisäksi tälle vuodelle asetan yhden ei sijoittamiseen liittyvän tavoitteen, jota olen jossain määrin käsitellyt blogissani.

Tavoitteenani on perustaa yritys palvelemaan muutamia hyvin valittuja teollisuuden aloja hyvin rajallisessa, mutta olennaisessa, osassa liiketoimintaa. Oikeasti tällä hetkellä tuntuu siltä, ettei minulla ole mitään valmiuksia tämän tavoitteen saavuttamiseksi. Olen kuitenkin siinä asemassa tällä hetkellä, että pieleen menneet yritykset maksavat vain rahaa ja lisäksi ns. konsulttina toimiminen ei vaadi suuria pääomia eikä aiheuta merkittäviä kuluja. Pelkästään aloittamalla koko projektin uskon, että saan enemmän oppeja ja kokemusta kuin kirjoja lukemalla. Joten pakkohan sitä on "Yrittää".

4. Perusta konsulttiyritys, ala markkinoimaan tarjottuja palveluja ja pyri saamaan ensimmäinen toimeksianto/sopimus tehtyä vuoden 2024 aikana.

Näillä tavoitteilla uskon, että pystyn pitämään itseni kiireisenä sijoitusrintamalla. Kaksi ensimmäistä tavoitetta liittyvät säästöasteeseen, jota auttaa ensivuodeksi saatu reilu 10% palkan korotus ja osaltaan myös kertyneet palkalliset lomat. Tavoite 3 liittyy sijoitusstrategiaan ja on lähinnä suuntaa antava ja kannustava, että siirtyisin osinkoa maksamattomista osinkoa maksaviin yrityksiin. Viimeinen tavoite asettaa aikarajan kikkailun lopettamiseen ja todellisen yrittämisen aloittamiseen. Tämä on tehty kannustamaan itseäni ja auttamaan ymmärtämään omia taitojani sekä vaatimaan itseltäni hieman enemmän. Samalla tavoite mahdollistaa pidemmällä aikavälillä merkittävän kasvupotentiaalin, jota ei pidä väheksyä tai jättää täysin kokeilematta.

Uskon, että konsulttiyrityksen perustamiseen liittyvä tavoite 4 on ehdottomasti haastavin saavuttaa. Varsinkin, kun tunnen itseni jo lähes 40 vuoden iässä melko hyvin, niin voin sanoa, että en ole kovin hyvä tekemään asioita puolivillaisella tai keskeneräisenä. Pyrin liikaa täydellisyyteen, vaikka virheitä toki sattuukin usein. Silti näen, että tämä tavoite 4 kehittäisi minua eniten ja tarjoaisi suurimman vaikutuksen myös nettovarallisuuteen pidemmällä aikavälillä.

Yhteenveto

Nettovarallisuus kasvoi noin 20k€ lähes ilman säästöjä. Osakesalkku pieneni myynneistä johtuen, mutta tuotti +15%, joka oli yli vertailuindeksin. Sijoitusasunto tuotto vakaata vuokratuottoa ja maksoin siihen liittyvän pankkilainan pois. Jäljellä on enää 32% taloyhtiölainaa.

Ensi vuodelle asetin 4 tavoitetta:

1. Maksa 3200€ "velat" pois.
2. Maksa 3000€ velat pois.
3. Saa enemmän osinkoja kuin vuonna 2023 (brutto  3482€)
4. Perusta konsulttifirma ja ala myymään sen palveluja.

Lukuja katsomalla vuosi oli ihan kohtuullinen. Lehtiä tai uutisia lukemalla vuosi oli erinomainen, sillä monella muulla meni erittäin huonosti ja tuntui siltä, että ihmisillä ei ollut aina edes ruokaan rahaa. Jos koet, että olet tällaisessa tilanteessa, niin tähän loppuun tarjoan lyhyen oppaan talouden hallintaan:

• Seuraa mihin raha mene vähintään euron tarkkuudella 1-3kk,
• Tunnista mitä et tarvitse/halua ja mieti mikä on sinulle todella tärkeää,
• Karsi tarpeettomat kulut pois (kk-tilaukset, streaming, auto, kilpailutukset) ja panosta lisää enemmän tärkeisiin (urheilu, terveys, harrastukset, lapset)
• Käy läpi asunnon tavarat ja myy turhat pois (ml. varasto, vaatteet, elektroniikka, astiat, koristeet, kausitavarat),
• Muista, että kolme suurinta rahareikää ovat asuminen, ruoka ja liikkuminen. Jos pystyt näistä säästämään, niin muilla asioilla ei ole juuri merkitystä.

Hyvää uutta vuotta 2024, terveisin Fyysikko!