Monet sijoittajat ajattelevat, että oma asunto ei ole varallisuutta eikä varsinaisesti sijoitus, koska se ei tuota mitään. Oma asunto itseasiassa tuo kuluja, kuten vastikkeen, asuntolainan korot ja remonttikustannukset. Itse olen kuitenkin ajatellut asian siten, että asuisin ensiasunnossani 10 vuotta, jonka jälkeen muuttaisin takaisin vuokralle tai toiseen isompaan asuntoon yhdessä perheeni kanssa. Tämän jälkeen en suinkaan myisi ensiasuntoani vaan jättäisin sen vuokralle. Tällöin asunto muuttuisi sijoitukseksi, joka tuottaa kassavirtaa saatavien vuokrien muodossa.
Tein laskelman, jossa oletin seuraavaa: Ostan 1.1.2015 ensiasunnokseni 45 neliöisen kaksion 20 vuoden laina-ajalla. Keskimääräinen lainankorko on 3,35 % ja laina lyhennetään tasaerin (sama summa maksettavaa joka kuu). Asunnon markkina-arvo on 162ke, johon otan velkaa 145ke ja rahoitan itse 17ke. Oletan lisäksi, että asunnon vastike on 180 euroa/kk ja vastaavanlaisen asunnon vuokra on 800 euroa/kk. Sekä asunnon vastike että vastaavan asunnon vuokra ja asunnon arvo nousee 2 % vuodessa. Vuokraan asuntoni vuonna 2025 ja muutan tällöin itse vuokralle. Vapaita kassavirtoja diskonttaan 6 % korolla, jonka oletan saavani (nettona) sijoittamalla osakemarkkinoille.
Taulukko 1. Laskelman tarkemmat luvut.
Yllä olevasta taulukosta 1 löydät tarkempia lukuja laskelmasta. Erityisesti keltaisella merkityt kohdat ovat kiinnostavia. Jos asuisin vuokralla koko ajan 2015 - 2040 ja sijoittaisin sekä alkupääomani 17ke että vuokran jälkeen säästöön jääneet rahat osakkeisiin (keskimäärin 6 % nettotuotto vuodessa), minulla olisi vuonna 2040 88ke käteistä. Jos taas ostaisin asunnon, jossa asuisin 2015-2025 ja tämän jälkeen muutaisin itse vuokralle sekä vuokraisin asuntoni 2025 - 2040 väliseksi ajaksi, jonka jälkeen myisin sen 10 % alennuksella, minulla olisi verojen jälkeen 159ke käteistä. Tämä on lähes tuplasti verrattuna vuokralla asumiseen.
Jäikö minulta jotain huomaamatta tai onko laskelmissani jotain liiallista optimismiä/pessimismiä? Pistä kommentti, niin voidaan miettiä asiaa yhdessä!
Iso ero tulee siitä, kun asunto rahoitetaan pääosin lainalla ja tätä verrataan vain omalla pääomalla sijoittamiseen. Mikäli sijoittaisit myös lainalla, niin tilanne kääntyisi aivan toiseksi.
VastaaPoistaKyllä olet aivan oikeassa. Vivuttamalla saa isomman tuoton, mutta harmi vaan että se ei ainakaan samassa mittakaavassa onnistu osakkeiden kanssa. Jos saisin lainaa 9 kertaa oman pääomani verran, niin en uskaltaisi sitä osakemarkkinoille sijoittaa pakkomyyntien pelossa. Usein osakkeiden vakuusarvo on huomattavasti vähemmän kuin ASPin kohdalla oleva 70-90%.
PoistaKiitos kommentista!
Olisi tietenkin mahdollista ottaa esim 20% laina-aste aina dipeissä ja maksella laina takaisin. Tai siten että pitää jatkuvasti jonkun asteista lainaa sijoitettavassa pääomassa.
PoistaItse olen perheeni kanssa päätymässä omistusasumiseen. Emme ole tainneet edes miettiä vuokra-asumista kohdallamme, vaan omakotitalo on ollut se unelma, jonne olemme siis suuntaamassa. Nostaisin tässä kuitenkin esiin näkemystä, että kyseistä vertailua voi tehdä myös aivan muista näkokulmista kuin taloudellisesta. Meidän kohdallamme se on ollut esimerkiksi asumismukavuus-, harrastus- ja tilalähtökohdista tapahtuvaa, ja uskomme näiden kaikkien olevan parempaa ja helpompaa kuin vuokra-asumisessa. Olkoonkin, että omakotiasuminen on usein asumiskustannuksiltaan kalliimpaa, aikaa vievempää ja työläämpää. Olen kääntänyt nämäkin eduksi, sillä pidän pihan kolaamisesta, nikkaroinnista ja sen sellaisesta. :)
VastaaPoistaYllä oleva laskema on varmasti hyvä keskiarvo, mutta kohdallani se ei täsmää. Työllisyystilanteeni vuoksi olen niin hyvässä asemassa, että olen pystynyt kilpailuttamaan pankkien marginaaleja 45-50% alemmaksi kuin markkinamediaani marginaaleille nyt on. Olen tyytyväinen. :)
Kiitos hyvästä kommentista!
PoistaSiis tuo on täyttä totta, että ehdottomasti asumisessa kannattaa huomioida muutkin näkemykset kuin taloudellinen puoli. Asioita on monesti ajateltava monelta eri kantilta myös esimerkiksi auton omistamista: Jos sille ei todellista tarvetta ole, niin se ei ole muuta kuin hirmuinen kuluerä. Jos kuitenkin kaikki harrastukset, työ, mahdottomat etäisyydet ja huonot julkiset kulkuyhteydet tukevat auton pitämistä, niin sitä ei voi enää sanoa kulueräksi vaan välttämättömäksi hyödykkeeksi, jota ilman normaali elämä ei tulisi kuuloonkaan.
Kyllä omakotitalo on varmasti monella perheellä se unelma ja miksei olisi. Omakotitalo on vapautta, tilaa ja turvaa. Vielä kun löytää homeettoman ja hyvin pidetyn talon hyvällä sijainnilla, niin kyllä siinä vuokra-asunnot esimerkiksi lääkärin mainitsemissa asioissa aina toiseksi jää.
Onnittelut vielä onnistuneista lainaneuvotteluista ja toivottavati löytyy hyvä talo!