Olen nyt jahkaillut ja miettinyt pitkään kumpi vaihtoehto asumisessa olisi minun kohdallani parempi. En ole saanut mitään yksiselitteistä vastausta itselleni, sillä asiaan vaikuttaa niin monet seikat. Ennen kaikkea päätös on todella suuri, joten asiaa on syytäkin miettiä huolella ja arvioida eri vaihtoehtojen vaikutukset sekä taloudellisesti että muutenkin. Tässä tekstissäni pyrin avaamaan ajatuksiani hieman, jotta ne selkiytyisivät ja voisin lopulta tehdä päätöksen.
Mitä etuja ja haittoja on oman asunnon ostossa ja
omistamisessa? Entä mitä etuja ja haittoja vuokralla asumisessa on? Molemmista
vaihtoehdoista löytyy etuja ja haittoja:
EDUT:
Omassa asuessa saavutat tietyn itsenäisyyden tason, etkä ole
riippuvainen vuokranantajan päätöksistä. Lisäksi sinulla on enemmän (tai
ylipäätään) päätösvaltaa taloyhtiön asioissa. Lisäksi sijainti on pysyvä ja
sinun ei tarvitse muuttaa ellet itse halua. Riippuen ostettavasta asunnosta
kaikki on uutta ja/tai sinulla on avoimet kädet sisustaa asunto kuten haluat.
Vuokralla asuessa etuina ovat erityisesti joustavuus. Voit
koska tahansa muuttaa pois esim. työn perässä tai karkuun naapureita. Sinun ei
tarvitse olla mukana päättämässä taloyhtiön asioista ja muutenkin asuminen on
huoletonta. Et joudu ostamaan uutta jääkaappia, jos se hajoaa, vaan kodinkoneet
ovat vuokranantajan vastuulla. Lisäksi vuokraaminen mahdollistaa erilaisten
asumisratkaisujen hyödyntämisen, kuten kommuuniasumisen. Tällöin voit pienellä
vuokralla saada käyttöön yhteistiloja eli esim. ison täysin kalustetun keittiön,
saunan ja parvekken tai pihan. Kommuuniasuminen voi mahdollistaa myös paremman
sijainnin sekä uusia ystäviä.
HAITAT:
Vaikka omassa asuessa olet itsenäisempi ja pääset
osallistumaan päätöksentekoon, niin toisaalta se tarkoittaa, että myös joudut
osallistumaan päätöksentekoon. Kuvittelisin myös, että sinun pitää tulla
toimeen naapureiden kanssa ja niiden hulluja ideoita ei välttämättä pääse
pakoon olemalla pois yhtiökokouksesta. Oma asunto voi aiheuttaa myös yllättäviä
kuluja, joilla tarkoitan lähinnä remonteista aiheutuvia kuluja. Toki monet
peruskorjaukset ovat tiedossa etukäteen, mutta myös yllättäviä korjauksia voi
jossain tilanteissa tulla. Myös pienemmät kulut, kuten kodinkoneiden
rikkoontuminen, ovat mahdollisia ja sinun vastuullasi. Oma asunto ei
luultavasti mahdollista kommuuniasumista tai ainakaan siitä saatavia hyötyjä
ellet sitten osta siihen soveltuvaa asuntoa, joka usein hintansa puolesta pakottaa
alivuokralaisiin. Lisäksi nykymaailmassa pitää varautua myymiseen tai ennen
kaikkea yllättävään pakkomyymiseen, sillä YT-neuvotteluja käydään jatkuvasti.
Tähän asunnon myyntihinnan laskuun liittyy myös asunnon arvon lasku, joka on
mahdollista ainakin hieman lyhyellä aikavälillä, koska palkkakehitys ei
yksinkertaisesti pysy perässä.
Vuokralla asuessa kaikki on vuokranantajan päätettävissä ja
sinulla ei ole loppu peleissä mitään itsenäisyyttä tai päästövaltaa. Et
välttämättä voi sisustaa asuntoa kuten haluat saati sitten tehdä suurempi
muutoksia, kuten astianpesukoneen lisäämistä keittiöön. Yhtäkkiä voi tulla
postissa irtisanomisilmoitus ja joudut muuttamaan juuri silloin kun se vähiten
olisi sinulle sopinut. Monissa tilanteissa asunnon siisteys ja materiaalien
sekä kodinkoneiden laadukkuus on huomattavasti heikompi vuokra-asunnossa kuin
omassa asunnossa olisi.
TALOUDELLISUUS:
Yllä olevat edut ja haitat on mietitty lähinnä minun
tarpeiden mukaan, joten ne eivät missään nimessä ole yleispäteviä. Esim. lapsiperheillä
on täysin erilaiset tarpeet ja sitä kautta erilaiset edut ja haitat vaihtoehtojen
välillä. Yksi juttu on kuitenkin sama kaikilla, nimittäin vaihtoehtojen vertailu
taloudellisesti. Ensinnäkin olisi hyvä tietää kumpi on edullisempaa pitkällä
aikavälillä, sillä asuminen on ennen kaikkea kulu?
Perusoletuksena on asunto pääkaupunkiseudulta ja
tarkasteluaikaväli on 5 vuotta. Arvioitu velan määrä on 126000 euroa ja
keskimääräinen korko 2,25 %. Omaa pääomaa on 18000 euroa ja asunnon ostohinta 144000 euroa. Tässä
joitain laskelmissani käyttämiäni hinta-arvioita:
Vuokra 540 euroa/kk
Vastike 179 euroa/kk
Korkokulut, 5 vuoden keskiarvo 213 euroa/kk
Yllä olevan perusteella oman asunnon kulut olisivat keskimäärin 319
euroa/kk eli noin 221 euroa/kk vähemmän kuin vuokralla asuessa. Tämä on siis "palkka"
siitä riskistä, jonka otan asuntoon sijoittaessa. Kun vuokraan, niin en ota riskiä ja
maksan enemmän.
Oletetaan, että asunnon arvo nousee 1,0 % vuodessa ja osakkeet tuottavat 8 % vuodessa tarkasteluaikavälillä keskimäärin. Vertaillaan vaihtoehtoja:
Vuokralla asuessa sijoitan oman pääoman (18ke) ja 610 euroa kuukaudessa osakkeisiin. Tällöin vuoden 2020 lopussa osakesalkku ja samalla nettovarallisuus on 97300 euroa.
Omassa asuessani sijoitan oman pääoman (18ke) asuntoon ja lisäksi lyhennän lainaa 264 euroa kuukaudessa.Tällöin vuoden 2020 lopussa asunnossa oleva varallisuus on 45867 euroa. Tämän lisäksi sijoitan osakkeisiin 315 euroa kuukaudessa, jolloin vuoden 2020 lopussa osakesalkku on 51472 euroa. Nettovarallisuus on yhteensä 97340 euroa, mikä on lähes eurolleen sama kuin vuokralla asuessa. Uskomatonta, eikö?
Missä tässä on sitten palkkio otetusta riskistä? Miten ylipäätään riskit pitäisi hinnoitella? Onko asuntolainan ottamisessa ja oman asunnon ostossa riskejä verrattuna vuokralla asumiseen?
Tarkastelussa en ole huomioinut korkokulujen verovähennysoikeutta. Oletetaan, että keskimäärin 50 % korkokuluista voi vähentää verotuksessa. Veroasteeksi olen olettanut 30 %. Verovähennys 5 vuoden keskiarvona on 32 euroa/kk. Tämä tekee 2433 euroa osakkeisiin sijoitettuna 5 vuoden aikana. Eli nettovarallisuus omassa asuessa olisi laskujeni mukaan 2473 euroa suurempi kuin vuokralla asuessa. Eipä ole kummoinen palkkio otetusta riskistä. Tämä on vain noin 2,54 % suurempi, mutta näyttää silti siltä, että omassa asuminen on taloudellisesti kannattavampaa. Mutta mitä tarkasteluaikavälin jälkeen tapahtuu?
Tarkoituksena olisi jättää asunto vuokralle. Vuoden 2020 lopussa tilanne on seuraava: asunnon arvioitu arvo 152860 euroa, josta asuntolainaa on 106992 euroa. Vuokra ja vastike ovat nousseet 1 % vuodessa ollen 2020 lopussa 894 euroa/kk (tällä hetkellä arvioitu vuokratuotto 830 euroa/kk) ja 193 euroa/kk (tällä hetkellä arvioitu vastike 179 euroa/kk). Lisäksi tarkastelun alla olevaan asuntoon tulee katto- ja julkisivuremontti, joiden hinnaksi arvioin 17000 euroa. Käyttämällä googlettamalla löytyvää vuokratuottolaskuria saan sijoitetun pääoman tuotoksi (ROI) tasan 5 %.
Vuonna 2020 vuokralla asuessa minulla olisi noin 97300 euron osakesalkku, joka tuottaa keskimäärin 8 % vuodessa. Omassa asunnossa ja sen vuokralle laittaessa minulla olisi noin 51400 euron osakesalkku, joka tuottaa keskimäärin 8 % vuodessa ja 170000 euron asuntovarallisuus, joka tuottaa keskimäärin 5 % vuodessa. Toisin sanoen tämä vastaa noin 157650 euron osakesalkkua, joka tuottaisi 8 % vuodessa. Velkavivulla on siis merkittävä vaikutus, kun asunnon muuttaa sijoitusasunnoksi. Tällaisessa skenaariossa oman asunnon ostaminen on siis selvästi kannattavampaa erityisesti pitkällä aikavälillä, kun asunto laitetaan vuokralle.
Kuulostaako järkevältä? Olenko huomioinut kaikki asiat? Onko teillä erilaisia kokemuksia tai muuta tietoa asiasta, joko puolesta tai vastaan? Elämän isoja päätöksiä tehdessä kaikki apu on tarpeen? Laita siis kommentti kiitos!
Vuokralla asuessa sijoitan oman pääoman (18ke) ja 610 euroa kuukaudessa osakkeisiin. Tällöin vuoden 2020 lopussa osakesalkku ja samalla nettovarallisuus on 97300 euroa.
Omassa asuessani sijoitan oman pääoman (18ke) asuntoon ja lisäksi lyhennän lainaa 264 euroa kuukaudessa.Tällöin vuoden 2020 lopussa asunnossa oleva varallisuus on 45867 euroa. Tämän lisäksi sijoitan osakkeisiin 315 euroa kuukaudessa, jolloin vuoden 2020 lopussa osakesalkku on 51472 euroa. Nettovarallisuus on yhteensä 97340 euroa, mikä on lähes eurolleen sama kuin vuokralla asuessa. Uskomatonta, eikö?
Missä tässä on sitten palkkio otetusta riskistä? Miten ylipäätään riskit pitäisi hinnoitella? Onko asuntolainan ottamisessa ja oman asunnon ostossa riskejä verrattuna vuokralla asumiseen?
Tarkastelussa en ole huomioinut korkokulujen verovähennysoikeutta. Oletetaan, että keskimäärin 50 % korkokuluista voi vähentää verotuksessa. Veroasteeksi olen olettanut 30 %. Verovähennys 5 vuoden keskiarvona on 32 euroa/kk. Tämä tekee 2433 euroa osakkeisiin sijoitettuna 5 vuoden aikana. Eli nettovarallisuus omassa asuessa olisi laskujeni mukaan 2473 euroa suurempi kuin vuokralla asuessa. Eipä ole kummoinen palkkio otetusta riskistä. Tämä on vain noin 2,54 % suurempi, mutta näyttää silti siltä, että omassa asuminen on taloudellisesti kannattavampaa. Mutta mitä tarkasteluaikavälin jälkeen tapahtuu?
Tarkoituksena olisi jättää asunto vuokralle. Vuoden 2020 lopussa tilanne on seuraava: asunnon arvioitu arvo 152860 euroa, josta asuntolainaa on 106992 euroa. Vuokra ja vastike ovat nousseet 1 % vuodessa ollen 2020 lopussa 894 euroa/kk (tällä hetkellä arvioitu vuokratuotto 830 euroa/kk) ja 193 euroa/kk (tällä hetkellä arvioitu vastike 179 euroa/kk). Lisäksi tarkastelun alla olevaan asuntoon tulee katto- ja julkisivuremontti, joiden hinnaksi arvioin 17000 euroa. Käyttämällä googlettamalla löytyvää vuokratuottolaskuria saan sijoitetun pääoman tuotoksi (ROI) tasan 5 %.
Vuonna 2020 vuokralla asuessa minulla olisi noin 97300 euron osakesalkku, joka tuottaa keskimäärin 8 % vuodessa. Omassa asunnossa ja sen vuokralle laittaessa minulla olisi noin 51400 euron osakesalkku, joka tuottaa keskimäärin 8 % vuodessa ja 170000 euron asuntovarallisuus, joka tuottaa keskimäärin 5 % vuodessa. Toisin sanoen tämä vastaa noin 157650 euron osakesalkkua, joka tuottaisi 8 % vuodessa. Velkavivulla on siis merkittävä vaikutus, kun asunnon muuttaa sijoitusasunnoksi. Tällaisessa skenaariossa oman asunnon ostaminen on siis selvästi kannattavampaa erityisesti pitkällä aikavälillä, kun asunto laitetaan vuokralle.
Kuulostaako järkevältä? Olenko huomioinut kaikki asiat? Onko teillä erilaisia kokemuksia tai muuta tietoa asiasta, joko puolesta tai vastaan? Elämän isoja päätöksiä tehdessä kaikki apu on tarpeen? Laita siis kommentti kiitos!
Asuntomarkkinat eivät todellakaan ole tehokkaat. On siis hyvin mahdollista, että jo ostohetkellä tekee voittoa esimerkiksi ostamalla kuolinpesältä, joka myy perintöverojen maksamiseksi. Toisekseen hallitukseen lähtemällä ja aktiivisesti yhtiötä parantamalla arvonnousua saa todennäköisesti enemmän kuin 1%. Tämä lähinnä vanhoissa yhtiöissä, joissa riittää tekemistä. Vuokralla asuessa irtisanomisaika on puoli vuotta, joten ehkä on vähän harhaanjohtavaa sanoa, että joutuu muuttamaan silloin, kun se vähiten sopii.
VastaaPoistaTotta puhut. Mulla on kyllä niin vähän kokemusta omistusasunnoista, että en oikein osaa muodostaa mielipidettä. Lisäksi olen käyttänyt pessimististä oletusta, joka kuvastaa mielestäni asuntojen arvon kehitystä keskimäärin pääkaupunkiseudulla.
PoistaVuokraamisesta ja vuokrallaolosta pitääkin lueskella vielä enemmän. Esim. juuri noista irtisanomisajoista. Kiitos kommentista!
Tein jossain vaiheessa vastaavia laskelmia Excelissä ja päädyin tulokseen, että jos varannot on pienet, niin voi olla järkevää säästää asunnon kautta. Jos taas on varaa ostaa koko asunto tai suuri osa siitä, niin kannattaa asua vuokralla. Korkoa korolle efekti alkaa näkyä erityisen hyvin asunnon ja osakkeiden tuottojen absoluuttisissa eroissa, kun lähtösummat ovat suuremmat.
VastaaPoistaPaljonhan lopputulos on kiinni oletuksista, mutta periaatteessa yksinkertaistin asian itselleni näin: säästä ensin jonkinlainen pesämuna asunnon avulla, myy asunto ja sijoita osakkeisiin sekä rahastoihin. Jos haluat hajauttaa sijoituksia kiinteistöihin, niin voit tehdä sen ostamalla ETF:iä. Näin pääset eroon yksittäisen asunnon riskistä.
T:Tilastotieteilijä ja harrastelijasijoittaja
Joo alkuoletukset ja muutkin oletukset vaikuttaa varmasti lopputilanteeseen. Minulla lähtötiedot on kuitenkin tiedossa ja sidottu. ASP-säästöjä on tietty määrä ja osakkeissa on tietty määrä sekä kuukausittain säästettävä summa on kohtuu vakio.
PoistaAsunnon myynti on varmaankin järkevää jollain aikavälillä ja siirtää varallisuus esim kiinteistösijoituksiin. Tällöin kuten sanoit, ei ole enää riippuvainen yksittäisestä asunnosta ja sen tuotosta. Toinen vaihtoehto on toki esim. perheen perustamisen jälkeen siirtyminen isompaan asuntoon, johon laittaa sitten pääoman kiinni. Kuten alussa spekuloin eduista ja haitoista, niin perheen kanssa asuessa omistusasumisessa on varmaankin enemmän etuja.
Kiitos kommentista ja sorry että kesti vastata. Olin mm. viikon työmatkalla ulkomailla.
Itselläni on sijoitusasunto on hankittu juurikin tällä tavalla. En pidä sitä yhtään huonona, sijoitetun pääoman nettotuotto tällä hetkellä karvan alle 6% ja oman pääomantuotto lähes 20%. Lisäksi nykylainsäädännön nojalla saat myydä asunnon joskus halutessasi verovapaasti, koska olet asunut siinä itse yli 2 vuotta. Harkitsisin sinuna jopa toisen hankintaa ennen viittä vuotta, jotta ehtisit asua myös siinä vähintään sen kaksi vuotta. Parhaimpana pidän tuota asunnon hyvää vakuusarvoa. Ja sijoitusasuntoa mielestäni tuleekin pystyä pyörittämään velkavivun kautta. Jos asunnosta vapautuu vakuusarvoa, niin miksei sitä vastaan voisi nostaa lainaa osakkeita varten.
VastaaPoistaAinut mitä ei tullut aikoinaan mietittyä oli asunnon koko eli 61m2 kaksio ei välttämättä ole aivan paras sijoitusasunnoksi. Toisaalta et voi pyytää vastaavan kokoisen kolmion hintaa ja pienempiä halvempia kaksioitakin on tarjolla. Eli kaksio, mutta lähes kolmion yhtiövastike. :D Onneksi alue on hyvämaineinen, viihtyisä ja suht. lähellä palveluita, alueen maksuhäiriömerkinnätkin ovat kaupungin vähäisimmät.
Oletko jo lukenut tuota:
http://www.ostavuokraavaurastu.com/blogi/2015/01/18/88
Siinä on hyviä ja toimivia juttuja sijoitusasunnon valintaan eli jos jo tiedät että laitat asunnon myöhemmin vuokralle, voi olla hyvä miettiä omaa kotia myös sijoituksen näkökulmasta. Itse en sitä aikoinani tehnyt, ja ehkä tuurillakin sattui ihan mukiin menevä sijoituskohde ;)
Tuota en välttämättä allekirjoita, että pystyisit siirtämään katto/julkisivuremontin suoraan asunnon arvoon?
Joo tämä on käsittääkseni ihan toimiva tapa hankkia itselle sijoitusasunto, jonka voi kuten sanoit myydä verovapaasti kahden vuoden asumisen jälkeen. Asunto on siinä mielessä mielenkiintoinen omaisuuserä, että sen vakuusarvo on melko suuri 70-85 % ja käsitykseni mukaan sitä ei lähdetä nopeasti tiputtelemaan vaikka asunnon arvossa olisi radikaalejakin muutoksia.
PoistaAsunnon koko vaikuttaa paljon vuokrattavuuteen ja varsinkin suhteelliseen tuottoon, mutta jos ROI on tällä hetkellä lähes 6 %, niin olet mielestäni onnistunut hyvin. Sijainti ja pohjaratkaisu vaikuttavat eniten vuokrattavuuteen ja tuottoon, jos oletetaan että ostohinta on järkevä suhteessa taloyhtiön taseeseen ja tuleviin remontteihin nähden.
Lähettämäsi linkki ei ole aiemmin tuttu ja pitää tutustua siihen paremmalla ajalla. Olen miettinyt asuntoani ja ennen kaikkea sen sijaintia sillä tavoin, että lähistöllä on liike-elämän keskittymiä ja suuria opiskeluapaikkoja myös 20-30 vuoden päästä, jolloin vuokraaminen tulee olemaan helppoa kysynnän säilyessä vahvana.
Remontin siirtäminen arvoon on toki kyseenalaista, mutta miten oikeasti asunnon arvo määritellään? Jos asetan vuokratuottovaatimukseksi 5 %, niin tällöin 894 euron kuukausivuokralla asunnon arvo on noin 170000 eli about 144000*1,01^6+17000. Voin toki arvostaa asuntoni vain 152860 euroon eli 144000*1,01^6, mutta tällöin kyseisellä vuokralla saan suuremman ROI:n. Toki asuntoa myydessä arvo tulee esiin paremmin tai ainakin asunnon hinta tulee esiin. Jos joku muu on valmis 4 % vuokratuottoon, niin tällöin asunnon arvo onkin 210300 euroa ja katto/julkisivuremontti menee helposti asunnon arvoon/hintaan.
Itselleni on kuitenkin olennaista arvostaa asunto-omaisuus vuokratuoton kautta, sillä tämä vastaa mielestäni konservatiivista pitkän aikavälin arvostusta vähän niinkuin osakkeissa shillerin P/E luku. Toki aika ajoin asuntomarkkinoilla asunnosta saatava hinta voi olla laskettua arvoa suurempi tai pienempi. Toivottavasti tämä avasi ajatuksiani?
Joo ilman muuta, ymmärsin mitä tarkoitat. Onnea etsimiseen!
PoistaTämä Valtionkonttorin sivuilta lainattu teksti tuli mieleeni, koska ilmeisemmin olet ostamassa asunnon asp-lainalla:
ASP-etujen saaminen edellyttää, että asunto tulee ASP-lainansaajan omaan vakituiseen asumiskäyttöön. Asunnon väliaikainen vuokraus enintään kahdeksi vuodeksi on myöhemmin mahdollista, jos ASP-lainansaaja muuttaa työn tai opiskelun vuoksi toiselle paikkakunnalle. Asunnon vuokrauksesta on ilmoitettava kirjallisesti asunnon sijaintikunnan asuntoviranomaiselle.
ASP-asunnon voi rajoituksetta myydä ja tarvittaessa hankkia tilalle uuden omistusasunnon. Korkotuen jatkuminen seuraavan asunnon lainoituksessa edellyttää, että uusi asunto ostetaan kohtuullisessa ajassa ja jäljellä oleva korkotukilaina käytetään asunnon rahoittamiseen.
Siis käytännössä tämä taitaa koskea vain sitä mahdollisen 3,8% ylimenevää korkoa, jota tuetaan 70% asti. Mutta kuitenkin hyvä tietää.
Joo tuo teksti on kyllä luettu niin monta kertaa, että osaan sen varmaan ulkoa. Olen samaa mieltä, että tuo rajoitus omaan asumiskäyttöön käytännössä taitaa koskea ainoastaan tuota korkotukea eikä esim. valtiontakauksen maksuttomuutta tai lainaa otettaessa saatuja muita etuja.
PoistaNyt on sellaiset fiilikset, että ostan asunnon ja asun siinä kaksi vuotta, jonka jälkeen pyrin hakemaan ulkomailta töitä ja jätän asunnon vuokralle. Antaa tulevaisuuden näyttää loput ja tämä kaksi vuottakin on toki pitkä aika, että mitä vaan voi tapahtua.
Kyllä se pankki haistaa hyvän raon koskea marginaaliin, jos korkokatto poistuu.
PoistaJoo totta, mutta marginaali ei ole mielestäni ASP:stä saatava etu, sillä:
PoistaAiemmin, kun kävin kilpailuttamassa lainat, niin yhdenkään pankin tarjouksessa ei näkynyt ASP-lainan marginaali olevan matalampi kuin ylimääräisen lainan. Vaikka näin ehdoissa ohjeistetaan.
Toisaalta marraskuisen ASP-lainamäärien nostamisen jälkeen minulla ei ole enää tarvetta ylimääräiselle lainalle. Pitää käydä uusi kierros vielä ja yrittää keskustella marginaalit kohilleen siten, että olisi matalampi kuin ilman ASP:tä lainaa otettaessa.
En ihan ymärtänyt sitä viimeistä osuutta missä mietit että jättäisit asunnon vuokralle 2020. Pitäähän sun jossain asuakin, niin eikö sun omaa vuokraa pitäisi siten ottaa myös huomioon?
VastaaPoistaOlen itsekin pohdiskellut että kannattaako mun asua vuokralla ja investoida ylijäämä, vai ottaa lainan ja sitä lyhentää. En olse tosin vielä laskenut mutta viimeisen vuoden aikana asuntohinnat ovat jo tippuneet helsingissä, joten sen varaan ei välttämättä voi laskea.
Omaa vuokra ei vaikuta sen hetkiseen varallisuustilanteeseen ainoastaan kassavirtoihin. Tekstissäni tarkastelin siis varallisuuden muutosta 2015-2020 välisenä aikana. Jos asun vuokralla koko ajan, niin vuonna 2020 varallisuuteni on 97300 ja se tuottaa 8 % vuodessa. Jos asun omassa asunnossa koko ajan, niin vuonna 2020 varallisuuteni on 157650 ja se tuottaa 8 % vuodessa. Molemmissa vaihtoehdoissa olen asumisen kannalta täysin samassa tilanteessa eli asun itse vuokralla, mutta oman asunnon osto velkavivulla on nostanut varallisuuteni noin 62 % korkeammalle kuin vuokralla asuessani.
PoistaMiten olet huomioinut varallisuuslaskelmassasi jäljellä olevan 106992 euron asuntolainan?.
Poista"Vuonna 2020 vuokralla asuessa minulla olisi noin 97300 euron osakesalkku, joka tuottaa keskimäärin 8 % vuodessa."
PoistaTässä puhuin nettovarallisuudesta, koska velkaa ei olisi.
"Omassa asunnossa ja sen vuokralle laittaessa minulla olisi noin 51400 euron osakesalkku, joka tuottaa keskimäärin 8 % vuodessa ja 170000 euron asuntovarallisuus, joka tuottaa keskimäärin 5 % vuodessa. Toisin sanoen tämä vastaa noin 157650 euron osakesalkkua, joka tuottaisi 8 % vuodessa."
Tässä laskin vertailun vuoksi varallisuuden määrän, jolle saan 8 % tuoton. Tässä en huomioinut asuntovelkaa ja siksi en puhunutkaan nettovarallisuudesta.
Nettovarallisuuksista puhuin hieman ylempänä: "Tällöin vuoden 2020 lopussa asunnossa oleva varallisuus on 45867 euroa. Tämän lisäksi sijoitan osakkeisiin 315 euroa kuukaudessa, jolloin vuoden 2020 lopussa osakesalkku on 51472 euroa. Nettovarallisuus on yhteensä 97340 euroa, mikä on lähes eurolleen sama kuin vuokralla asuessa."
Ja vielä tarkennukseksi, että yllä olevassa kommentissa: "...mutta oman asunnon osto velkavivulla on nostanut varallisuuteni noin 62 % korkeammalle kuin vuokralla asuessani." tarkoitin kassavirtaa tuottavaa varallisuutta. Oikeasti suurin osa tuosta +62 %:sta on velkaa, mikä juuri tekee asuntosijoittamisesta mielenkiintoista.
PoistaEtenkin kun miettii valintojen taloudellisuutta, niin on syytä ottaa laskin käteen ja laskea mikä on homman nimi. Itse käytän laskuissa ensiksi alla olevan videon esittämää kaavaa, jonka jälkeen teen hieman monimutkaisempia laskelmia
VastaaPoistavideo: https://www.youtube.com/watch?v=EqcrslYfEP4