Asunnon osto vai asuminen vuokralla?

Olen nyt jahkaillut ja miettinyt pitkään kumpi vaihtoehto asumisessa olisi minun kohdallani parempi. En ole saanut mitään yksiselitteistä vastausta itselleni, sillä asiaan vaikuttaa niin monet seikat. Ennen kaikkea päätös on todella suuri, joten asiaa on syytäkin miettiä huolella ja arvioida eri vaihtoehtojen vaikutukset sekä taloudellisesti että muutenkin. Tässä tekstissäni pyrin avaamaan ajatuksiani hieman, jotta ne selkiytyisivät ja voisin lopulta tehdä päätöksen.

Mitä etuja ja haittoja on oman asunnon ostossa ja omistamisessa? Entä mitä etuja ja haittoja vuokralla asumisessa on? Molemmista vaihtoehdoista löytyy etuja ja haittoja:

EDUT:

Omassa asuessa saavutat tietyn itsenäisyyden tason, etkä ole riippuvainen vuokranantajan päätöksistä. Lisäksi sinulla on enemmän (tai ylipäätään) päätösvaltaa taloyhtiön asioissa. Lisäksi sijainti on pysyvä ja sinun ei tarvitse muuttaa ellet itse halua. Riippuen ostettavasta asunnosta kaikki on uutta ja/tai sinulla on avoimet kädet sisustaa asunto kuten haluat.

Vuokralla asuessa etuina ovat erityisesti joustavuus. Voit koska tahansa muuttaa pois esim. työn perässä tai karkuun naapureita. Sinun ei tarvitse olla mukana päättämässä taloyhtiön asioista ja muutenkin asuminen on huoletonta. Et joudu ostamaan uutta jääkaappia, jos se hajoaa, vaan kodinkoneet ovat vuokranantajan vastuulla. Lisäksi vuokraaminen mahdollistaa erilaisten asumisratkaisujen hyödyntämisen, kuten kommuuniasumisen. Tällöin voit pienellä vuokralla saada käyttöön yhteistiloja eli esim. ison täysin kalustetun keittiön, saunan ja parvekken tai pihan. Kommuuniasuminen voi mahdollistaa myös paremman sijainnin sekä uusia ystäviä.

HAITAT:

Vaikka omassa asuessa olet itsenäisempi ja pääset osallistumaan päätöksentekoon, niin toisaalta se tarkoittaa, että myös joudut osallistumaan päätöksentekoon. Kuvittelisin myös, että sinun pitää tulla toimeen naapureiden kanssa ja niiden hulluja ideoita ei välttämättä pääse pakoon olemalla pois yhtiökokouksesta. Oma asunto voi aiheuttaa myös yllättäviä kuluja, joilla tarkoitan lähinnä remonteista aiheutuvia kuluja. Toki monet peruskorjaukset ovat tiedossa etukäteen, mutta myös yllättäviä korjauksia voi jossain tilanteissa tulla. Myös pienemmät kulut, kuten kodinkoneiden rikkoontuminen, ovat mahdollisia ja sinun vastuullasi. Oma asunto ei luultavasti mahdollista kommuuniasumista tai ainakaan siitä saatavia hyötyjä ellet sitten osta siihen soveltuvaa asuntoa, joka usein hintansa puolesta pakottaa alivuokralaisiin. Lisäksi nykymaailmassa pitää varautua myymiseen tai ennen kaikkea yllättävään pakkomyymiseen, sillä YT-neuvotteluja käydään jatkuvasti. Tähän asunnon myyntihinnan laskuun liittyy myös asunnon arvon lasku, joka on mahdollista ainakin hieman lyhyellä aikavälillä, koska palkkakehitys ei yksinkertaisesti pysy perässä.

Vuokralla asuessa kaikki on vuokranantajan päätettävissä ja sinulla ei ole loppu peleissä mitään itsenäisyyttä tai päästövaltaa. Et välttämättä voi sisustaa asuntoa kuten haluat saati sitten tehdä suurempi muutoksia, kuten astianpesukoneen lisäämistä keittiöön. Yhtäkkiä voi tulla postissa irtisanomisilmoitus ja joudut muuttamaan juuri silloin kun se vähiten olisi sinulle sopinut. Monissa tilanteissa asunnon siisteys ja materiaalien sekä kodinkoneiden laadukkuus on huomattavasti heikompi vuokra-asunnossa kuin omassa asunnossa olisi.

TALOUDELLISUUS:

Yllä olevat edut ja haitat on mietitty lähinnä minun tarpeiden mukaan, joten ne eivät missään nimessä ole yleispäteviä. Esim. lapsiperheillä on täysin erilaiset tarpeet ja sitä kautta erilaiset edut ja haitat vaihtoehtojen välillä. Yksi juttu on kuitenkin sama kaikilla, nimittäin vaihtoehtojen vertailu taloudellisesti. Ensinnäkin olisi hyvä tietää kumpi on edullisempaa pitkällä aikavälillä, sillä asuminen on ennen kaikkea kulu?

Perusoletuksena on asunto pääkaupunkiseudulta ja tarkasteluaikaväli on 5 vuotta. Arvioitu velan määrä on 126000 euroa ja keskimääräinen korko 2,25 %. Omaa pääomaa on 18000 euroa ja asunnon ostohinta 144000 euroa. Tässä joitain laskelmissani käyttämiäni hinta-arvioita:

Vuokra 540 euroa/kk

Vastike 179 euroa/kk

Korkokulut, 5 vuoden keskiarvo 213 euroa/kk

Yllä olevan perusteella oman asunnon kulut olisivat keskimäärin 319 euroa/kk eli noin 221 euroa/kk vähemmän kuin vuokralla asuessa. Tämä on siis "palkka" siitä riskistä, jonka otan asuntoon sijoittaessa. Kun vuokraan, niin en ota riskiä ja maksan enemmän.

Oletetaan, että  asunnon arvo nousee 1,0 % vuodessa ja osakkeet tuottavat 8 % vuodessa tarkasteluaikavälillä keskimäärin. Vertaillaan vaihtoehtoja:

Vuokralla asuessa sijoitan oman pääoman (18ke) ja 610 euroa kuukaudessa osakkeisiin. Tällöin vuoden 2020 lopussa osakesalkku ja samalla nettovarallisuus on 97300 euroa.

Omassa asuessani sijoitan oman pääoman (18ke) asuntoon ja lisäksi lyhennän lainaa 264 euroa kuukaudessa.Tällöin vuoden 2020 lopussa asunnossa oleva varallisuus on 45867 euroa. Tämän lisäksi sijoitan osakkeisiin 315 euroa kuukaudessa, jolloin vuoden 2020 lopussa osakesalkku on 51472 euroa. Nettovarallisuus on yhteensä 97340 euroa, mikä on lähes eurolleen sama kuin vuokralla asuessa. Uskomatonta, eikö?

Missä tässä on sitten palkkio otetusta riskistä? Miten ylipäätään riskit pitäisi hinnoitella? Onko asuntolainan ottamisessa ja oman asunnon ostossa riskejä verrattuna vuokralla asumiseen?

Tarkastelussa en ole huomioinut korkokulujen verovähennysoikeutta. Oletetaan, että keskimäärin 50 % korkokuluista voi vähentää verotuksessa. Veroasteeksi olen olettanut 30 %. Verovähennys 5 vuoden keskiarvona on 32 euroa/kk. Tämä tekee 2433 euroa osakkeisiin sijoitettuna 5 vuoden aikana. Eli nettovarallisuus omassa asuessa olisi laskujeni mukaan 2473 euroa suurempi kuin vuokralla asuessa. Eipä ole kummoinen palkkio otetusta riskistä. Tämä on vain noin 2,54 % suurempi, mutta näyttää silti siltä, että omassa asuminen on taloudellisesti kannattavampaa. Mutta mitä tarkasteluaikavälin jälkeen tapahtuu?

Tarkoituksena olisi jättää asunto vuokralle. Vuoden 2020 lopussa tilanne on seuraava: asunnon arvioitu arvo 152860 euroa, josta asuntolainaa on 106992 euroa. Vuokra ja vastike ovat nousseet 1 % vuodessa ollen 2020 lopussa 894 euroa/kk (tällä hetkellä arvioitu vuokratuotto 830 euroa/kk) ja 193 euroa/kk (tällä hetkellä arvioitu vastike 179 euroa/kk). Lisäksi tarkastelun alla olevaan asuntoon tulee katto- ja julkisivuremontti, joiden hinnaksi arvioin 17000 euroa. Käyttämällä googlettamalla löytyvää vuokratuottolaskuria saan sijoitetun pääoman tuotoksi (ROI) tasan 5 %.

Vuonna 2020 vuokralla asuessa minulla olisi noin 97300 euron osakesalkku, joka tuottaa keskimäärin 8 % vuodessa. Omassa asunnossa ja sen vuokralle laittaessa minulla olisi noin 51400 euron osakesalkku, joka tuottaa keskimäärin 8 % vuodessa ja 170000 euron asuntovarallisuus, joka tuottaa keskimäärin 5 % vuodessa. Toisin sanoen tämä vastaa noin 157650 euron osakesalkkua, joka tuottaisi 8 % vuodessa. Velkavivulla on siis merkittävä vaikutus, kun asunnon muuttaa sijoitusasunnoksi. Tällaisessa skenaariossa oman asunnon ostaminen on siis selvästi kannattavampaa erityisesti pitkällä aikavälillä, kun asunto laitetaan vuokralle.

Kuulostaako järkevältä? Olenko huomioinut kaikki asiat? Onko teillä erilaisia kokemuksia tai muuta tietoa asiasta, joko puolesta tai vastaan? Elämän isoja päätöksiä tehdessä kaikki apu on tarpeen? Laita siis kommentti kiitos!

Salkun tuotto vuonna 2014

Monet ovat sanoneet, että sijoittajan ja säästäjän erottaa siitä, että sijoittaja seuraa säästöjensä tuottoa, säästäjä ei. Olenko sitten sijoittaja vai säästäjä? Olen mielestäni ennemmin sijoittaja kuin säästäjä, sillä seuraan jatkuvasti tuottojani. Lisäksi pyrin aktiivisesti parantamaan säästämistapojani parantamalla esimerkiksi strategiaani. Nyt kun vuosi on pulkassa on aika katsoa viime vuoden tuottoja.

Vuoden 2014 alussa portfolioni suuruus oli 13097 €, josta osakkeita oli 12162 € ja S-ryhmän osuusmaksuja 935 €. Vuoden aikana sain säästettyä 3765 € eli noin 314 €/kk. Vuoden lopussa portfolioni suuruus oli 18134€, josta osakkeita oli 17199 € ja S-ryhmän osuusmaksuja 935 €. Portfolioni on siis 5037 € suurempi kuin vuoden alussa. Säästetty summa 3765 € selittää kasvusta suurimman osan noin 75 % ja loput 1272 € ovat tuottoa. Portfolioni tuotto jakautuu siten, että osakkeet tuottivat 1136 € ja S-ryhmän osuusmaksut 136 €. Salkkuni tuotto vuonna 2014 oli 8,5 %, joka jakautuu siten, että osakkeet tuottivat noin 8,1 % ja S-ryhmän osuusmaksut 14,5 %.

Vertailuindeksinä olen käyttänyt OMXH25:n ja S&P500:n yhdistelmää siten, että molemmat indeksit muodostavat puolet vertailuindeksistäni. Tämä johtuu siitä, että noin puolet sijoituksistani on Helsingin pörssistä ja toinen puolikas jenkkipörsseistä. OMXH25 (seligsonin ETF) tuotti viime vuonna netto-osinko mukaan laskettuna 8,54 %. S&P500 (indeksi) tuotti viime vuonna 11,81 %. Tämän perusteella vertailuindeksini tuotti 10,18 %, joka on noin 1,68 % paremmin kuin oma portfolioni. Hävisin siis jälleen vertailuindeksilleni, mutta huomattavasti vähemmän kuin viime vuonna. Kaksi viimeistä vuotta ovat olleet melkoista bull markkinan aikaa ja olisikin mielenkiintoista nähdä, miten salkkuni käyttäytyy laskumarkkinan aikana suhteessa vertailuindeksiin.

Vuonna 2014 sain osinkoja ja korkoja 521,78 euroa. Osinkoa korottivat WMT (+2,13%), IBM (+15,79%), CVX (+7,00%), MDT (+7,23%), AFL (+5,41%), FUM1V (+10,00%) ja TIK1V (+5,26%). Osinkoa laski Technopolis (-50,00%).

Tein syyskuussa 3. kvartaalin jälkeen myös vertailu portfolion screenerin avulla. Tämä toimii eräänlaisena vertailuindeksinä myös, sillä screenerin mukaan sijoittamista voisi käyttää vaihtoehtoisesti sijoitustrategiana. Käytän tuottojen vertailussa näiden osalta suoraan google finance työkalun laskemia tuottoja, jolloin esim. osinkoja ei tässä huomioida. Syyskuun alusta lähtien sen hetkinen salkkuni on tuottanut -5,81 %, mikä johtuu pitkälti Nokian Renkaiden , Chevronin, IBM:n ja Tikkurilan romahduksesta. Screenerportfolio on tuotanut samalla aikavälillä -2,95 % eli jopa 2,86 % paremmin. Screenerportfoliossa ainoastaan kaksi osaketta on kokenut kovia ja ne ovat Sturm, Ruger  Company (RGR) ja Freeport-McMoRan (FCX) ja tämä myös selittää screenerportfolion parempaa tuottoa.

Vaikka hävisin vertailuindeksilleni (ja screenerportfoliolle), niin perusteet hyville tuleville vuosille pitäisi olla kunnossa. Pystyin kasvattamaan portfolioni kokoa viime vuonna reilu 38 % ja nettovarallisuuteni kasvoi vieläkin enemmän, sillä lyhensin opintolainaani 6030 € ja säästin ASP-tilille 2700 €. Lisäksi maksoin harkitsemastani asunnosta 2000 € ennakkovarausmaksun. Nettovarallisuuteni oli vuoden alussa 14777 € ja se on nyt 30544 €. Nettovarallisuuten kasvoi yhteensä 15767 € eli noin 107 %! Säästetty summa tuotot pois lukien oli noin 1208 €/kk, mikä on näin jälkikäteen tarkasteltuna huomattavasti enemmän kuin mitä odotin.

Ensi vuodelle olen asettanut jo tavoitteeni, joiden mukaan minun pitäisi säästää osakkeisiin 750 €/kk. Lisäksi aion jatkaa maksusuunnitelman mukaisesti opintolainani lyhentämistä 400 €/kk. Jos tässä onnistun, niin saan säästettyä ensi vuonna noin 1150 €/kk, mikä vastaa hyvin vuoden 2014 aikana toteutunutta summaa. Joka tapauksessa tästä on hyvä jatkaa!