ASP ja ensiasunto

Olen tässä pohtinut asunnon ostoa, mutta tällä hetkellä tarjonta on mielestäni ylihinnoiteltua ja todella surkeaa laadultaan. Vaikka tinkisin asunnon sijainnista, niin silti huonotkin kohteet ovat aivan päättömästi hinnoiteltu. Pääkaupunki seudulla on todella paljon asuntoja, jotka ovat rakennettu 1960-luvulla. Tämä tarkoittaa viemäriputkien käyttöiän tulemista täyteen tällä vuosikymmenellä. Äskenkin selailin oikotiellä asuntovahtini tuloksia ja ainakin kolmessa kohteessa taloyhtiössä oli ollut vesivahinko putkien pettämisen takia, jonka jälkeen oli päätetty aloittaa linjasaneeraus. Ihmettelen syvästi, miten ihmiset päästävät asuntonsa niin huonoon kuntoon, että paskat valuu viemäreistä naapuriin. Onko tässä tilanteessa mitään järkeä hankkia ensiasuntoa?

Mielestäni asuntokantaan ei ole tulossa parannusta, koska 10 vuoden päästä tulee 70-luvulla rakennettu talokanta putkien halkeiluikään ja 20 vuoden kuluttua myös 1980-luvulla rakennetut mörskät. Taloyhtiöiden ongelmina tai ainakin asukkaiden suurimpina menoreikinä ovat myös julkisivut ja vesikatot. Kun tätä touhua on nyt hetken aikaa katsonut ihan tosissaan, niin on alkanut muodostumaan selkeät valintakriteerit asunnolle. Harmi, että näitä helmiä on vain harvassa.

Olen kuitenkin hyvässä asemassa siinä mielessä, että ASP-ehtoni täyttyivät huhtikuussa ja mielestäni hyvät lainatarjoukset on taskussa. Kaikki edellytykset ensiasunnon hankkimiseen on, mutta ongelmaksi on muodostunut surkea tarjonta. Olen käynyt muutamissa näytöissä ja sijoittajia tuntuu olevan liikenteellä jonkin verran.

Kävin katsomassa Espoossa 1980-luvulla rakennetussa kerrostalossa 33 neliöistä yksiötä, josta muutti pois talon alkuperäinen asukas. Kaikki oli alkuperäistä paitsi kylpyhuone, johon oli tehty remontti 90-luvun lopulla. Hintapyynti oli muistaakseni 135 000 euroa. Asunnossa olisin joutunut uusimaan keittiön ja maalaamaan/tapetoimaan seinät. Tähän olisi uponnut 5000-10000 euroa ja hieman aikaa sekä hikeä. Lattiassa ollut parkettilattia oli priimakunnossa ja kylpyhuone oli käytännöllisesti sisustettu, mihin olin tyytyväinen. Lisäksi taloyhtiö oli hyvässä kunnossa ja vähävelkainen. Yksi kaverini asui samassa taloyhtiössä ja istui hallituksessa, joten minulla oli hyvä käsitys kunnosta sekä tulevista korjaustarpeista.

Olin aiemmin laskenut käyttäen tätä laskuria, että olisin valmis maksamaan asunnosta 122 000 euroa. Käytin arvostamisessa/vaatimuksena 5 %:n nettovuokratuottoa. Hintapyyntöihin hierotaan noin 10 % ekstraa ja tässä tapauksessa neuvotteluvara osuisi suoraan tavoitehintaani 122 000 euroon. Kuitenkin olisin valmis maksamaan asunnosta nykyisessä kunnossaan vain 112000-117000 euroa, koska remontti veisi 5000 - 10000 euroa eli tinkimään pitäisi pystyä. Eikä tässä ole enää mitään turvamarginaalia. Olin tekemässä 110000 euron tarjousta näytön jälkeen, jolloin puhuin välittäjän kanssa ja kävi ilmi, että asunnosta on tehty täysihintainen tarjous sijoittajan toimesta ja se on voimassa huomiseen aamuun. Totesin, että se oli sitten siinä. Asunnot, jotka on helppo vuokrata ns. pienellä työllä menevät käsittääkseni usein sijoittajille, niin kuin tässäkin tapauksessa. Vivutettuna oman pääoman tuotto on tässä korkotilanteessa loistava!

Minulla on kuitenkin yksi etu, millä voin saada asunnon ilman sijoittajien tekemiä tarjouksia. Ostan todellisen murjun, jota ei voi vuokrata ilman laajaa pintaremonttia. Tässä tapauksessa vastassa voi olla tietenkin muita remonttihaluisia tai alhainen hinta voi houkutella ostajia. Ostaessa murjua, mitä joutuu remontoimaan, niin turvamarginaalia pitäisi löytyä hinnan puolesta kyllä jonkin verran. Alkaessa purkaa keittiötä ja saneerausta tehdessä kaikkea ikävää voi tulla vastaan ja rahaa palaa todella helposti yli budjetoidun.

Mutta hei, jos sinulla on myynnissä alla oleviin spekseihin sopiva asunto, niin ota yhteyttä!

Yksiö tai kaksio.
Hinta, max: 162 000 euroa
Koko, min: 25 neliötä.
Sijainti: Itä-Espoo, Etelä- ja Länsi-Helsinki.
Putkiremontoitu ja julkisivuremontoitu tai uudehko rakennus.
Parveke: KYLLÄ
Sauna: EI
Pesukone pitää saada sekä keittiöön että kylppäriin.

Onneksi ASP-lainaa ei pidä heti ottaa vaan voin odotella vielä 5 vuotta ehtojen täyttymisen jälkeen lainan ottoa. Eiköhän tässä ajassa jokin sopiva asunto löydy sopivaan hintaan. Tällä hetkellä yhdessä lisäkoron (noin 550 euroa) kanssa minulla on ASP:ssa noin 17000 euroa, jonka sain kasaan aikavälillä 7/2012-4/2014. Tämän jälkeen olen päässyt rukkaamaan budjettia uuteen uskoon, koska aiemmin ASP:iin mennyttä rahaa on voinut suunnata muihin kohteisiin. Alla vielä tämän hetken budjettini, jossa olen jopa viime aikoina pysynyt:

Tulot:

+2346,26 euroa   nettopalkka
-138,35 euroa      työpaikkaruokailu ja vakuutus

Palkka käteen: 2207,91 euroa

Menot:

-452,00 euroa      vuokra
-120,00 euroa      ruokaostokset
-150,00 euroa      juhliminen ja viikonloppumatkat
-45,00 euroa        bussilippu
-100,00 euroa      vaihtuvat menot (vaatteet, lääkkeet, lahjat jne.)
-400,00 euroa      opintolainalyhennys (6/2016 asti)

Menot yhteensä: 1267,00 euroa

Säästöt:

+2207,91 euroa    palkka käteen
-1267,00 euroa     menot yhteensä

Säästöön yhteensä: 940,91 euroa (ilman opintolainaa 1340,91 euroa)
Säästöprosentti: 40,1 % (ilman opintolainaa 57,2 %)

Jos jatkaisin frugaalilla tiellä ja kiristäisin vielä budjettiani, niin voisin toteuttaa lisäsäästöt helpoiten lopettamalla juhlimisen tai ainakin vähentämällä bilettämistä. Toinen kohta, missä on mielestäni vielä marginaalia on työpaikkaruokailu, jonka voisin korvata eväillä. Tällöin kokonaisruokailukulut olisivat arviolta 200 euroa kuussa eli noin 50 euroa vähemmän kuin nyt. Lisäksi näin kesäisin voisin mennä töihin pyörällä, jolloin bussilipun verran saisi säästöön lisää, mikä tekisi vuodessa noin 250 euroa. Näistä jälkimmäisistä mukavuuksista olen kuitenkin valmis maksamaan.

Jos haluaisin tavoitella taloudellista riippumattomuutta 40 vuoden ikään mennessä, niin riittäisikö nykyinen säästösumma? Ei taitaisi aivan riittää sillä saisin kerättyä tämän laskurin mukaan noin 295000 euroa. 50-vuotiaana minulla olisikin jo 899000 euroa, mikä riittäisi kädestä suuhun elämiseen ja paljon muuhun.