Vuokralla vai laina-asunnossa?

Omalla kohdallani päätökset asumisen suhteen ovat hyvin ajankohtaisia, sillä ASP-tilin ehdot tulevat täyteen huhtikuussa. Halusin vielä selvittää tarkemmin, että onko oman asunnon osto todella kannattavampaa kuin vuokralla asuminen. Tähän arvioon liittyy tietenkin paljon epävarmuuksia ja siihen voi vaikuttaa monet asiat, kuten työpaikan vaihto, muutokset perhe-elämässä tai markkinakorkojen sekä vuokrien muutokset. Pyrin kuitenkin tekemään realistisen arvion, joka olisi myös konservatiivinen vuokraamisen kannattavuuden suhteen.

Monet sijoittajat ajattelevat, että oma asunto ei ole varallisuutta eikä varsinaisesti sijoitus, koska se ei tuota mitään. Oma asunto itseasiassa tuo kuluja, kuten vastikkeen, asuntolainan korot ja remonttikustannukset. Itse olen kuitenkin ajatellut asian siten, että asuisin ensiasunnossani 10 vuotta, jonka jälkeen muuttaisin takaisin vuokralle tai toiseen isompaan asuntoon yhdessä perheeni kanssa. Tämän jälkeen en suinkaan myisi ensiasuntoani vaan jättäisin sen vuokralle. Tällöin asunto muuttuisi sijoitukseksi, joka tuottaa kassavirtaa saatavien vuokrien muodossa.

Tein laskelman, jossa oletin seuraavaa: Ostan 1.1.2015 ensiasunnokseni 45 neliöisen kaksion 20 vuoden laina-ajalla. Keskimääräinen lainankorko on 3,35 % ja laina lyhennetään tasaerin (sama summa maksettavaa joka kuu). Asunnon markkina-arvo on 162ke, johon otan velkaa 145ke ja rahoitan itse 17ke. Oletan lisäksi, että asunnon vastike on 180 euroa/kk ja vastaavanlaisen asunnon vuokra on 800 euroa/kk. Sekä asunnon vastike että vastaavan asunnon vuokra ja asunnon arvo nousee 2 % vuodessa. Vuokraan asuntoni vuonna 2025 ja muutan tällöin itse vuokralle. Vapaita kassavirtoja diskonttaan 6 % korolla, jonka oletan saavani (nettona) sijoittamalla osakemarkkinoille.

Taulukko 1. Laskelman tarkemmat luvut.

Yllä olevasta taulukosta 1 löydät tarkempia lukuja laskelmasta. Erityisesti keltaisella merkityt kohdat ovat kiinnostavia. Jos asuisin vuokralla koko ajan 2015 - 2040 ja sijoittaisin sekä alkupääomani 17ke että vuokran jälkeen säästöön jääneet rahat osakkeisiin (keskimäärin 6 % nettotuotto vuodessa), minulla olisi vuonna 2040 88ke käteistä. Jos taas ostaisin asunnon, jossa asuisin 2015-2025 ja tämän jälkeen muutaisin itse vuokralle sekä vuokraisin asuntoni 2025 - 2040 väliseksi ajaksi, jonka jälkeen myisin sen 10 % alennuksella, minulla olisi verojen jälkeen 159ke käteistä. Tämä on lähes tuplasti verrattuna vuokralla asumiseen.

Jäikö minulta jotain huomaamatta tai onko laskelmissani jotain liiallista optimismiä/pessimismiä? Pistä kommentti, niin voidaan miettiä asiaa yhdessä!

Ostaisinko Outoteciä?

Ennen varsinaiseen aiheeseen menoa haluan mainita, että olen päivittänyt strategia sivuani tarkentamalla muutamia kohtia ja salkkuni sisällön olen laittanut vastaamaan tammikuun lopun tilannetta. Lisäksi olen koittanut ahkerasti jatkaa tekstisarjan "Salkkuni yhtiöt" kirjoittamista. Tämän viikonlopun aikana pitäisi vielä tulla Fortumia koskeva osa 2 ulos. Aiemmin olen kirjoittanut Tikkurilasta ja lupailin, että seuraava osa käsittelisi Strayer Educationia. Totesin kuitenkin, että kirjoitan Strayeriä käsittelevän tekstin loppuun vastaa niiden tulosjulkistuksen jälkeen.

Mutta aiheeseen, Outotec (OTE1V) on kasvanut merkittävästi koko pörssissä olo aikansa ja jopa ennen sitä. Tein pikaisen analyysin Outotecistä, jotta voin arvioida olisiko nykyinen arvostus hyvä ajankohta aloittaa osto-ohjelma. Salkkuani säilyttävän Nordnetin julkaiseman tarjouksen takia osakekaupat ovat hyvinkin edullisia ensi maanantaina. Tämä mahdollistaa hyvinkin pienien summien sijoittamisen kulujen pysyessä kuitenkin reilusta alle 1 %:n ja itse harkitsen ostavani Outoteciä maanantaina noin 300 eurolla. Tämä myös mahdollistaa merkittävät lisäpanostukset myöhemmin, jos kurssi laskee, jolloin keskihintani tippuu myös merkittävästi. Outotecin paino salkussani voisi nousta 10 - 20 %:iin osto-ohjelman päätyttyä.

Outotecin oma pääoma vuoden 2013 lopussa oli 2,64 euroa per osake. Viime vuoden osakekohtainen tulos oli 0,51 euroa per osake. Näiden perusteella Outotecin 7 euron osakekurssilla arvostukseksi muodostuu P/E =  13,7 ja P/B = 2,65. Yhtiön liiketoiminta on kehittynyt vuosien 2003 - 2013 välillä suotuisasti alla olevan taulukon 1 mukaisesti. Arvojen kehittymistä on havainnollistettu myös kuvissa 1 ja 2.

Taulukko 1. Outotecin liiketoiminnan kehitys 2003 - 2013.

Vuosi	ROE (%)	Liikevaihto (mEUR)	Liikevoitto (mEUR)
2013	19,40	1 911,50	141,90
2012	29,40	2 087,40	184,30
2011	20,90	1 385,60	111,90
2010	7,60	969,60	41,60
2009	14,90	877,70	58,60
2008	42,60	1 217,90	120,20
2007	43,30	1 000,10	96,10
2006	29,10	740,40	51,60
2005	16,30	556,20	24,30
2004	11,80	425,60	10,80
2003	6,60	365,90	7,90

Kuva 1. Outotecin liikevaihdon ja liikevoiton kehitys vuosien 2003-2013 välillä.

Kuva 2. Outotecin oman pääoman tuoton kehitys vuosien 2003-2013 välillä.

Outotecin oman pääoman tuotto (ROE) on ollut keskimäärin 21,99 % tarkasteluvälillä. Lisäksi liikevaihto ja liikevoitto ovat kasvaneet huimaa tahtia tarkasteluvälillä, keskimäärin 20,46 % ja 51,58 % vuodessa. Taulukon mukaiseen huimaan kasvuun en kuitenkaan usko tulevaisuudessa, vaikka Jim Rogers Taulouselämän haastattelussa sanookin, että raaka-aineista on aina krooninen pula.

Olen pyrkinyt ottamaan käyttööni jotain nykyarvomallia, joka diskonttaa tulevaisuuden tuotot nykyarvoonsa. Vapaan kassavirran malli on kohtuu haastava, sillä tilinpäätöksissä harvoin on vapaata kassavirtaa valmiina, vaan se pitää itse laskea. Luovuin tämän menetelmän käytöönottopyrkimyksistä viimeistään lukiessani tämän tekstin ja siihen liittyvät kommentit.

Löysin netistä kuitenkin hyvin yksinkertaisen työkalun, joka perustuu osakekohtaisen tuloksen kautta nykyarvon mallintamiseen. Mallin laskut on helppo toteuttaa myös taulukkolaskentaohjelmalla. Laskin työkalulla Outotecin osakkeen arvon eri kasvuoletuksilla. Tulokset on esitetty taulukossa 2, missä on oletettu 12 % diskonttauskerroin ja 0,51 euron osakekohtainen tulos.

Taulukko 2. Outotecin osakkeen arvo eri kasvuoletuksilla.

Osakkeen arvo	Kasvu (2025->)
Kasvu (2014-2024)	2,00%	2,50%	3,00%
5,00%	6,37 €	6,52 €	6,70 €
7,00%	7,30 €	7,49 €	7,70 €
10,00%	8,97 €	9,22 €	9,50 €

Osakkeen nykyinen 7 euron arvostus vastaa hyvin taulukossa 2 laskettuja arvoja. Outoteciltä odotetaan arvostuksensa perusteella noin 6 % (osakekohtaisen tuloksen) kasvua seuraavalle vuosikymmenellä ja sen jälkeen inflaation mukaista (osakekohtaisen tuloksen) kasvua. Malli on melko herkkä oletuksille, sillä optimistisimman 9,5 euron arvon ja pessimistisimmän 6,37 euron arvon välillä on eroa noin 50 %.

Tarkastellaan vielä Outotecin arvostusta vertaamalla oman pääoman tuottoa osakkeen P/B arvostukseen. Pitkän aikavälin ROE on keskimäärin ollut 21,99 %, mutta turvamarginaalin lisäämiseksi ei huomioida kaivosbuumin huippuvuoden 2007 kannattavuutta, jolloin keskimääräiseksi ROE:ksi saadaan 19,86 %. Lasketaan mikä Outotecin osakkeen hinta pitäisi olla, jotta sijoittaja saisi 12 % tuoton

12 % = ROE/(P/B)    =>

P = B* ROE/12 %.

Outotecin osakekohtainen oma pääoma eli kaavassa B oli vuoden 2013 lopulla 2,64 euroa ja käyttämällä 19,86 %:n ROE:ta saamme osakkeen hinnaksi P = 2,64 euroa *19,86/12 = 4,37 euroa. Tämä vastaa viime vuoden osakekohtaisella tuloksella arvostusta P/E = 8,57, mikä tuskin on kovin realistinen voimakkaasti kasvavalle yhtiölle. Ostamalla yritystä tähän hintaan sijoittaja saa kuitenkin melkoisen turvamarginaalin, sillä hintaa voi sanoa jo halvaksi.

Voimme muodostaa taulukon 2 tulosten ja toisella menetelmällä lasketun 4,37 euron arvon perusteella Outotecin osakkeelle hinnan, jota halvemmalla ostava ei ainakaan kovin huonoa sijoitusta tee. Laskemalla keskiarvon taulukon 2 arvoista saamme tulokseksi 7,75 euroa. Jos oletamme, että taulukon 2 kasvuvaihtoehdot toteutuvat 50 % todennäköisyydellä ja toisella 50 % todennäköisyydellä liiketoiminta ei kasva nykyisestä, niin tällöin voimme arvioida Outotecin arvon olevan P = 0,5*7,75+0,5*4,37 = 6,06 euroa.

Ostamalla maanantaina halpojen kaupankäyntikulujen innoittamana Outoteciä noin 300 eurolla hintaan 7 euroa kappale, joudun tekemään lisäostoja alle 6 euron, jotta keskihintani on alle arvioidun 6,06 euron arvon. Osto-ohjelmani voisi näyttää esim. tältä: 40 kpl hintaan 7 euroa, 150 kpl hintaan  6 euroa ja 170 kpl hintaan 5,5 euroa. Tällöin ostaisin yhteensä 360 outotecin osaketta keskihintaan 5,875 euroa per osake.

Lasketaan lopuksi vielä kevennys mielessä, mikä Outotecin osakkeen arvo olisi, jos olettaisimme osakekohtaisen tuloksen (liikevoiton) kasvun jatkuvan entisellään seuraavan viiden vuoden ajan ja sen jälkeen inflaation tahtiin 2,5 % vuodessa. Nimittäin vuosien 2003-2013 välillä liikevoitto on kasvanut keskimäärin 51,58 % vuodessa ja syöttämällä nämä tiedot yhdessä 12 % tuottovaatimuksen ja 0,51 euron EPS:n kanssa aiemmin linkittämääni työkaluun saamme tulokseksi 31,9 euroa. Aloittamalla osto-ohjelman hinnasta 7 euroa voin naureskella matkalla pankkiin, jos liikevoitto kehittyisi viime vuosikymmenen tapaan, mutta en menettäisi yöuniani vaikka kasvu jäisikin merkittävästi lähemmäksi tekstissä arvioituja lukuja.

Lähteet:

Outotecin kotisivut, sijoittajille osio, tilinpäätökset ja vuosikertomukset: http://www.outotec.com/fi/Sijoittajille/Raportit-ja-presentaatiot/ (viitattu 7.2.2014).

Ostaisinko Nokian Renkaita?

Nokian Renkaat on kasvanut roimasti viime vuosikymmenen aikana. Tein arvion Nokian Renkaiden arvosta diskonttaamalla tulevaisuuden osingot nykyarvoonsa. Nokian Renkaat on nostanut osinkoaan vuodesta 2002 lähtien keskimäärin noin 30 % vuodessa ja viime vuonna osakekohtainen osinko oli 1,45 euroa. Tein laskuissani seuraavat oletukset:

• Osakkeen arvo on tulevaisuuden osinkojen nykyarvojen summa
• Tulevaisuuden osinkojen kasvuun oletetaan 5 % turvamarginaali => kasvu 25 % vuodessa
• Kasvu jatkuu vuoteen 2015 asti 90 % varmuudella
• Kasvu jatkuu 2016-2020 75 % varmuudella
• Kasvu jatkuu 2021 - 2025 50 % varmuudella
• Kasvu hidastuu 6 %:iin vuodessa 2026 alkaen ja kasvun varmuus on vain 25 %
• Tuottovaatimus (diskonttauskerroin) on 12 %

Tämän jälkeen voidaan laskea Nokian Renkaiden arvo summaamalla tulevaisuuden diskontatut osingot. Ottamalla huomioon yllä listatut oletukset sain Rinkuloiden nykyarvoksi 30,36 euroa per osake. Nokian Renkaiden osake on laskenut viime aikoina melkoisesti ja tämän päivän (4.2.2014) päätös kurssi oli  30,9 euroa. Osake treidaa siis hyvin lähellä laskemaani nykyarvoa.

Toisaalta voimme unohtaa kasvun ja arvioida osakkeen arvoa ROE:n ja P/B arvostuksen kautta. Nokian Renkaiden oma pääoma oli Q3:n jälkeen 1443,6 miljoonaa euroa, joka on jatkanut kasvuaan vuoden 2012 Q3 vastaavasta 1349,4 miljoonasta eurosta noin 6,98 %. Tämän perusteella voimme arvioida, että Q4 raportissa osakekohtainen oma pääoma on kasvanut noin 7 % viime vuotisesta 10,85 eurosta ja ollen 11,6 euroa.

ROE on ollut keskimäärin 22 % vuosien 2002 - 2012 välisenä aikana. Jos tästä poistetaan vuoden 2009 pohjanoteeraus ja huippuvuoden 2004 arvot, niin keskimääräiseksi ROE:ksi saamme 22,5 %. Tällöin 12 % tuottovaatimuksella osake pitäisi olla arvostettuna P/B = 1,875. Jos oletamme, että osakekohtainen omapääoma on tällä hetkellä aiemmin laskemani 11,6 euroa, niin Nokian Renkaiden arvoksi saamme 1,875*11,6 euroa = 21,77 euroa. Tämä on huomattavasti alle aiemmin laskemani 30,36 euron arvon. Tämä jälkimmäinen menetelmä ei ota kuitenkaan huomioon kasvua vaan olettaa, että osakekohtainen omapääoma pysyy 11,6 eurossa ja ROE 22,5 %:ssa. Nokian Renkaat on kuitenkin pystynyt kasvattamaan osakekohtaista omaa pääomaa vuosien 2003-2012 välillä lähes 20 % vauhdilla, joten laskettu arvo ei varmasti ole koko totuus.

Tällä hetkellä markkina on yleisesti alavireessä ja Nokian Renkaiden osaketta voi painaa Suomen valtion verokohteluun liittyvät epävarmuudet vielä lisää. Lisäksi laskemiini arvoihin liittyy epävarmuuksia melkoisesti. Voiko Renkaat jatkaa kasvuvauhtiaan? Voiko Renkaat pitää kannattavuuttaan yllä kasvun jatkuessa? Tästä syystä jään odottelemaan edelleen parempaa ostopaikkaa, jossa on enemmän turvamarginaalia osakkeen halvan hinnan puolesta.