Kymppitonni tilillä: lyhennänkö lainaa vai sijoitanko osakkeisiin?

Tällä hetkellä omalle tilille on jäänyt viime vuoden ylisuurista tuloista 10 000 euroa ylimääräistä ennakkoverojen jälkeen. Käyttötilillä ja puskurissa on tämän lisäksi sopiva summa ja onhan sitä luottokorttikin tukena hätätilanteessa. Nyt pitäisi keksiä käyttöä tuolle ylimääräiselle kymbsylle, kun ei sitä oikeen kulutuksenkaan kehtaa laittaa.

Käytännössä minulla on mielessä kaksi eri vaihtoehtoa. Ensimmäinen vaihtoehto on sijoitusasuntolainani lyhentäminen, mitä on jäljellä noin 41 000 euroa. Toinen vaihtoehto on tallettaa rahat arvo-osuustileille ja ostaa niillä lisää osakkeita osakesalkkuun.

Vaihtoehto 1: lainan lyhentäminen

Sijoitusasunnossani on pankkilainaa noin 41 000 euroa ja syyskuussa tapahtuneen korontarkistuksen jälkeen velan korko on 2,511% (0,59% + 12 kk EB). Lyhennyksen voisi tehdä suoraan pääomaan ns. ylimääräisenä lyhennyksenä tai ennakkolyhennyksenä. Jokatapauksessa vaikutus korkomenoihin olisi noin -250€/vv. Koska kyseessä on sijoitusasunto, niin nämä voidaan vähentää verotuksessa ja nettovaikutus on 30% pienempi. Jos katsotaan ihan kuukausitasolla, niin 10 000 euron ylimääräinen lainan lyhennys parantaisi nettokassavirtaa 15€/kk. Ensi syyskuun koron tarkistuksen jälkeen kokonaiskorko asettunee jonnekkin 4% tuntumaan, jolloin vaikutus on hieman suurempi n. 23€/kk.

Jos lyhennyksen tekisi ennakkolyhennyksenä, niin tämä poistaisi kuukausittaisen lainan lyhennyksen pitkäksi aikaa. Vaikka tämä parantaisi nettokassavirtaa väliaikaisesti, niin korot laskettaisiin kuitenkin todellisen pääoman mukaan, jossa ennakkolyhennyksiä ei huomioida. Tässä ei ole siis mitään järkeä, kun lyhennyksen suuruus on noin 25% koko lainan pääomasta.

Jos lyhennyksen tekisi ylimääräisenä lyhennyksenä suoraan pääomaan, niin tällöin seuraavien kuukausien lainan lyhennys pysyisi samana. Tämä johtuu siitä, että laina-aika lyhenee tasalyhenteisessä lainassa ylimääräisen lyhennyksen yhteydessä. Tämä siis vähentäisi korkomenoja välittömästi, mutta seuraava lyhennys pitäisi tehdä heti kuukauden päästä.

Kolmas vaihtoehto tässä on pankin vaihto tai kilpailuttaminen siten, että saisi lyhennysvapaan samalla pariksi vuodeksi. Tästä voisi tulla palvelumaksua 200-500€, mutta viime kerralla onnistuin sen puhumaan nolliin. Toisaalta pankin vaihto tarkoittaisi sitä, että viitekoroksi otettaisiin viimeisin lukema, joka on selvästi suurempi kuin viime syyskuun 1,921% lukema. Esimerkiksi 3kk EB oli perjantaina 2,621%.

Paras ratkaisu lienee ylimääräisen lyhennyksen teko ja sitten ennen seuraavaa korontarkistusta tehdä kilpailutus ja koittaa saada lyhennysvapaata ja 3kk EB sekä nykyistä parempi marginaali ilman palvelumaksua.

Vaihtoehto 2: Osakkeisiin sijoittaminen

Jotta saavuttaisin saman nettokassavirtavaikutuksen kuin vaihtoehdossa 1, niin minun tulisi sijoittaa 10 000 euroa vähintään 2,35% osinkotuoton osakkeisiin. Riski on tämän toteutumisesta osakkeissa tietenkin suurempi ja lisäksi vertailukohdan korko ei pysy nykyisellä tasolla aina vaan ensi vuoden syyskuusta alken odotan korkotason marginaali mukaalukien olevan jo noin 4%. Tällöin osakkeista pitäisi saada vähintään 3,75% osinkotuotto, jotta nettokassavirtavaikutus olisi vähintään sama.

Löydänkö mistään noinkin korkeaa osinkotuottoa, kun oman salkun nykyinen yield on vain 2,5%? Katselin päivittämääni follow-up listaa ja sieltä tuli tukku yrityksiä vastaan, jotka vaikuttavat aliarvostetulta. Nämä löytyvät hyvin pitkälti pohjoismaista yhtä poikkeusta lukuunottamatta.

Svenska Handelsbanken, Puuilo, Fortum ja Essex Property Trust tarjoavat korkeahkon osinkotuoton. Jotenkin ironista olisi sijoittaa pankkiin sen sijaan, että lyhentää lainaa pankille. Noh anyways, pystyisin sijoittamaan edellä mainittuihin neljään noin 6700€, jotta painotukset säilyisivät sopivana. Fortumille oletin 0,86€ osinkotason ja SHB:lle 7 SEK sekä lisäksi otin huomioon Puuilon ja ESS:n nykyiset osingot. Tällöin osinkotuotoksi muodostuisi 4,5%, joka antaisi 303€ vuodessa. Tämä olisi nettokassavirtavaikutukseltaan +19€/kk.

Lisäksi jäisi vielä 3300€ ylimääräistä, josta pitäisi saada nettona vähintään +4€/kk eli 1,95% osinkotuoton. Tähän olen pallotellut kahta seurantalistallani olevaa uutta tulokasta salkkuuni, nimittäin maaliruiskuvalmistajaa Gracoa ja teollisuusentsyymifirmaa Novozymesia. Molemmat ovat kalliin oloisia kasvavia laatufirmoja, joiden osinkotuotto on pieni. GGG:stä irtoaa noin 1,3% nykyisellä 72 dollarin hinnalla ja NZYM-B:stä 1,7% osakekurssilla 346 DKK. Sijoittamalla 3300€ fifty/fifty näihin saisin noin 1,52% yieldin eli pääsisin hyvin lähelle samaa hyötyä kuin asuntolainaa lyhentämällä.

Jatkopohdinnat

Sijoitusasunto ei tällä hetkellä ole mikään kultakaivos, mutta alunperin ostin sen 25 vuoten tähtäimellä. Toisaalta viime vuoden toukokuussa tein päätöksen sijoitusasunnosta luopumisen osalta. Koska päätös oli iso, niin sulattelin asiaa rauhassa. Toistaiseksi tämä oli väärä päätös, sillä kuluttajien ostovoiman hiippuessa ja korkojen noustessa valtaosa asunnon ostajista ovat siirtyneet varovaiselle kannalle ja odottelevat. Aktiivisia myynti-ilmoituksia on ennätyspaljon pääkaupunkiseudulla, markkinointiajat ovat venyneet jopa 80 päivään Uudellamaalla, aktiivisia vuokrailmoituksia on ennätyspaljon ja ylipäätään asuntokauppojen määrä on romahtanut. Tammikuussa myytiin -42% vähemmän asuntoja kuin viimeisen 5 vuoden aikana keskimäärin. Uusien asuntojen osalta luku oli vielä mykistävämpi, -82%.

Vaikka siis pistäisi asunnon myyntiin, niin joutuisin odottelemaan pitkän tovin ennen kuin se menisi kaupaksi tai joutuisin tinkaamaan merkittävästi hinnasta. Kiinteistövälitysalan keskusliiton toimitusjohtaja Tuomas Viljamaa arvioi, että "Asuntokaupan patoutunut kysyntä alkaa purkautumaan kevään ja kesän aikana". Ehkä, mutta ei se välttämättä hinnassa näy. Toisaalta sijoituasuntoni olisi hyvä ensiasuntokohde, kun pieni ja uusi yksiö on. ASP-lainalla saa korkotuen 10 vuodeksi ja asunnon arvioitu myyntihinta osuisi helposti ASP:n korotettuun maksimimäärään, joka on Helsingissä 215 000 € ja Espoossa sekä Vantaalla 160 000 €.

Tein nykyisen vuokrasopimuksen vuoden 2022 alussa, jolloin oli vielä haasteita löytää hyvää vuokralaista koronan takia. Ehkä tilanne on nyt muuttunut enkä joudu tinkaamaan vuokrapyynnöstä niin paljoa. Kesän lopulla nykyinen määräaikainen vuokrasopimus päättyy, jolloin asunnon myynti ensiasuntoa havittelevalle tulisi houkuttelevammaksi tai vaihtoehtoisesti olisi hyvä mahdollisuus nostaa vuokraa markkinavuokran tasolle. Toisaalta riskinä on tyhjät kuukaudet, jos asunto ei käykkään kaupaksi edes vuokralaiselle.

Vaikka nostaisin vuokran muun markkinan tasolle, niin silti nettokassavirta olisi reilu 100€ pakkasilla nykyisilläkin koroilla. Jos korot olisivat yhteensä 4%, niin nettokassavirta korotetulla vuokralla olisi -160€/kk. Vaikka tekisin 10 000 € ylimääräisen lyhennyksen, niin silti nettokassavirta pysyisi -138€/kk pakkasella. Jos nostaisin laina-ajan uudelleen 25 vuoteen ja muu edellä mainittu pysyisi samana, niin nettokassavirta jäisi lukemaan -60€/kk. Korotetulla vuokralla ja 4% korkotasolla ainoastaan oman pankkilainan raaka lyhentäminen nostaisi nettokassavirran plussalle ja lainan ollessa kokonaan maksettu rahaa tulisi +110€/kk. Toisaalta vuokratuotto olisi kuitenkin 374€/kk, jolla ROE on 4,7%. 

Tämä on kaukana +200€/kk tavoitteestani. Vuokraa pitäisi nostaa vielä tuosta korotetusta summasta 18%, että nettokassavirta olisi tavoitteeni mukainen. Tuskin markkinavuokra sille tasolle nousee ainakaan lähivuosina vaikka inflaatio onkin nostanut asumisen kustannuksia.

Mielestäni sijoitusasunnon myyntipäätös on edelleen fiksu. Ehkä se alkusyksystä on poissa käsistäni? Sijoittamalla osakkeisiin ylimääräisen lainanlyhennyksen sijaan menisin siis pitkän aikavälin tavoitteitani kohti, mutta pahalta se tuntuu maksaa nousevia korkoja ja ehkä tämän siirtymäkauden ajan olisi syytä vaan koittaa minimoida lainaa.

Ajatuksia, kommentteja, turhia toiveita?