Sijoitusasuntolaina maksettu

Olen kirjoittanut pitkin kesää suunnitelmistani sijoitusasuntolainan pois maksamiseksi. Nyt se on vihdoin toteutunut. Tässä pieni katsaus miten lainan kanssa menettelin.

Asunnon hankinta ja vuokralle laitto

Ostin asunnon alunperin ASP-säästöilläni uudiskohteesta, joka oli vielä rakenteilla kauppakirjoja tehtäessä vuoden 2015 kesällä. Omarahoitus osuus oli noin 21 000 euroa ja asunnon velaton kauppahinta 143 000 euroa. Taloyhtiölainaa oli alunperin 62 900 euroa, joten omaa pankkilainaa piti ottaa 59 100 euroa. Pääsin muuttamaan asuntoon toukokuussa 2016.

Vuoden 2017 loppu puolella tiesin, että olen laittamassa asuntoa vuokralle jossain vaiheessa. Tällöin muutin ASP-lainan normaaliksi asuntolainaksi ja samassa yhteydessä kilpailutin marginaalin (0,9 % -> 0,725 %) ja nostin laina-ajan takaisin 25 vuoteen. Asuntolainaa oli tällöin jäljellä 53 100 euroa ja viimeinen erä tulisi maksusuunnitelman mukaisesti maksuun vasta 2042.

Laitoin asunnon vuokralle heinäkuussa 2018 eli 2v asumista oli juuri tullut täyteen. Vuokra oli tällöin 700€/kk.

Asunnon vuokraaminen

Olen vuokrannut asuntoani nyt yhteensä 5 vuotta ja yhden kuukauden eli yhteenä 61 kk. Tänä aikana asunto on ollut tyhjillään vain kaksi kertaa, molemmat vuokralaisen vaihdon yhteydessä. Tyhjänä olo aika on ollut yhteensä 1,76 kk eli 2,9%. Käyttöaste on ollut siis 97,1%. Asunnossa on tällä hetkellä 4. vuokralainen.

Vuokratuloja on yhteensä ollut 40 800 euroa, jolla olen maksanut vastikkeet, lainan ja muut kulut. Keskimäärin koko ajalta tuloja on tullut siis 669 euroa kuukaudessa. Rahoitusvastikkeen kautta on lyhennetty 15 900 euron edestä taloyhtiölainaa, jota on tällä hetkellä enää 47 000 euroa. Lisäksi olen lyhentänyt pankkilainaa reilu 177 euroa kuukaudessa eli yhteensä 10 800 euroa vuokraamisen aikana.

Omaa pankkilainaa oli jäljellä tämän vuoden kesällä noin 41 000 euroa.

Lainan ylimääräiset lyhennykset

Kuten kesällä kirjoittelin, niin päätin maksaa lainan pois.

Kun otin lainan 2015, niin 12 kk euribor oli juuri ja juuri positiivinen. Helmikuussa 2016 viitekorko meni negatiiviseksi ja omalla kohdalla pysytteli siellä 09/2021 asti. Syyskuussa 2022 tehty korontarkistus hetkellä viitekorkona toimiva 12 kk euribor oli 1,92 %. Ei tämäkään nyt mahdottomalta kuulostanut, kun olin vuonna 2019 kilpailuttanut lainan ja marginaali oli tippunut 0,725 % -> 0,59 % tasolle eli kokonaiskorko oli 2,51%. Lähes koko asunnon omistusajan olin saanut nauttia nollakoroista, mutta sekin oli korontarkistusten jälkeen pelkkä märkä uni. Tällä hetkellä 12 kk euribor on 4,1 % lukemissa ja koron tarkistus olisi ollut vääjäämättä edessä muutaman viikon päästä. Yhdessä 0,59 % marginaalin kanssa kokonaiskoroksi olisi tullut noin 4,7 %.

Myin osakkeita melko reippaalla kädellä, noin 15 % salkustani. Näistä tulleet 23 400 euroa käytin yhdessä säästöjen kanssa lainan ylimääräiseen lyhentämiseen. Tein heinäkuussa 35 000 euron ylimääräisen lyhennyksen. Lainaa jäi jäljelle muutaman satkun yli 5000 euroa.

Nostin eilen 5200 euroa Nordnetista, joista reilu 4000 euroa meni superluotolle. Tein näillä 5200 euron ylimääräisen lyhennyksen pankkilainaani ja jäljelle jäi velkapääomasta enää reilu 160 euroa. Tämä maksetaan osana normaalia takaisinmaksuaikataulua elokuun lopulla ja sit se on finito. Laina on maksettu eikä korkoja enää tarvitse maksaa, vai tarviiko?

No eipä se Nordnetin superluottokaan ilmainen ole vaan siitä pitää kultatasolla maksaa 3,49 % korkoa. Tässä on kuitenkin se etu, että se on limittiä eli voin itse päättää milloin maksan sen pois. Lisäksi ainakin tällä hetkellä superluoton korko on noin 1,2 %-yksikköä edullisempi kuin asuntolainani tuleva korko 4,1% EB + 0,6% marginaali. Tavoitteenani on maksaa superluotto pois vuoden loppuun mennessä osingoilla ja säästöillä.