Inflaatio, aika susi lampaan vaatteissa. Muistan joskus ajatelleeni, että inflaatio on hyväksi velkavivulle kun se periaatteessa syö lainan pois. Eipä se homma ole kuitenkaan niin yksinkertaista vaan olennaista "syömisessä" on myös tulojen pysyminen hintojen nousun perässä.
Tällä hetkellä tuntuu, että vähän kaikki on nousussa. Vielä loppukesästä ostin 400g jauhelihaa 3,6 eurolla, mutta nyt lähiässässä paketti maksaa 5 euroa. Makaronipussin hinta on noussut jopa 58% vuoden takaiseen nähden ainakin Omavaraisuushaasteen ruokakorivertailun mukaan. 6 rullaa pehmeää kakkipaperiakin maksoi jo melkein 5 euroa lidlissä, voi pylly.
Kukaan ei ole voinut myöskään missata energian ja lainan hinnan nousuja. Diesel on tukevasti yli 2 euron, sähkö on noussut 5 sentin hujakoilta 3-8-kertaiseksi ja korot ovat nousseet todella nopeasti alta nollan kohti 3%:n tasoa. Tänään oli lähellä sähkömarkkinoilla, että oltaisiin menty 4000€/MWh vuorokausimarkkinan kattoon asti (eli 100x vuoden takaiseen). Energian kallistuminen vaikuttaa melkeen kaikkeen, kun monet tuotteet ja palvelut vaativat kuljetuksia laivalla tai autolla tai varastointia sopivassa lämpötilassa eli jäähdytystä- ja lämmitystä. Nämä vaikuttavat myös suoraan tai välillisesti taloyhtiön kuluihin.
Kirjoitin toukokuussa päätöksestäni myydä sijoitusasuntoni. Ympäristö on muuttunut todella nopeasti ja radikaalisti viimeisen puolen vuoden aikana. Tässä tekstissä tarkastelen sijoitusasuntoani muuttuneessa ympäristössä.
Korkojen nousu ja lainan hinta
Olen rahoittanut sijoitusasunnon kahdella lainalla eli taloyhtiölainalla ja omalla pankkilainalla. Taloyhtiölainan viitekorko on 6kk euribor ja marginaali on 0,8%. Oman lainani viitekorko on 12kk euribor ja marginaali 0,59%.
Toukokuussa sekä 6kk että 12kk EB olivat negatiiviset, joten lainasta meni vain marginaalien verran korkoja. Taloyhtiölainan viitekorko tarkistettiin marraskuussa ja oman lainani syyskuussa. Tarkastuksessa 6kk EB oli 2,37% ja 12 kk EB 1,92%, joten lainojen hinta on siis noussut melkoisesti:
1. Taloyhtiölaina 0,8% -> 3,17% eli +297%
2. Oma laina 0,59% -> 2,51% eli +326%
Tämä on johtanut siihen, että rahoitusvastike on nousemassa 11 eurosta 16 euroon (+45%). Lisäksi korkoja omasta lainasta on mennyt syyskuusta alkaen aiemman 20€/kk sijaan 90€/kk.
Lainan hinnan kallistuminen pitäisi heijastua myös asunnon arvoon negatiivisesti. Tämä ei varmaan ole vielä tullut kovin vahvasti läpi, mutta se on mielestäni väistämätöntä ennemmin tai myöhemmin varsinkin jos korot vielä nousevat. Tämä on tietenkin harmillista asunnon myyntiä suunnittelevalle, mutta eipä sille oikeen mitään voi. Ainut vaihtoehto mitä keksin on myynnin siirtäminen pitkälle tulevaisuuteen. Jos oot HOLD, niin tällä ei pitäisi olla vaikutusta kun pankit tuskin vaativat lisävakuuksia.
Lisäksi korkojen nousu kasvattaa taloyhtiöstä ja erityisesti niiden lainoista johtuvaa riskiä. On mahdollista, että kaikki osakkaat eivät kykene maksamaan nousevia vastikkeita tai lainojaan, jolloin kulut kaatuvat muiden osakkaiden niskaan. Tämä on ehdottomasti pelottavin asia näistä kolmesta, sillä pahimmillaan lopputuloksena voi olla kunnon shit storm. Toki tälläisessa tilanteessa taloyhtiö voisi ottaa asunnon haltuun ja vuokraamalla kattaa kuluja. Aika viiveet ovat pitkät tälläisessä skenaariossa ja luultavasti taloyhtiölainan lyhennysvapaa voisi olla harkitsemisen arvoinen, mutta hoitokulut toki juoksevat kuukaudesta toiseen.
Itse olen varautunut korkeampiin korkoihin ja esimerkiksi maksamaan lainaa pois merkittävästi nopeampaa tahtia. Tälläkin hetkellä sivussa on vajaa 20 000 euroa, jolla periaatteessa voisin lyhentää lainaa. Ylipäätään lainamääräni on melko pieni (91 000€) ainakin suhteessa tuloihin, mutta kaikilla ei varmasti ole ihan näin hyvä tilanne.
Energian kallistuminen ja yleinen hintatason nousu
Taloyhtiö käyttää jonkin verran sähköä ja päälämmönlähteenä on maalämpö. Kaukolämmön hinnankorotuksilta ollaan siis vältytty siitä puhumattakaan, että sattuisi olemaan sähkö- tai kaasulämmitys. Seuraavalle vuodelle budjetoitiin 35% korkeammat sähkökulut. Tähän vaikuttaa jonkin verran sähkösopimuksen tyyppi ja ALV-alennus. Lisäksi ainakin jätehuolto, isännöinti, huolto ja lumityöt nousevat muutamia prosentteja. Nämä kulut näkyvät sitten taloyhtiön hoitopuolella eli hoitovastikkeessa, joka nousi 4,2 eurosta tasan 5 euroon eli +19%.
Lisäksi inflaatio vaikuttaa, palkkatulojen mahdollisesti pysyessä paikoillaan, vuokralaisten maksukykyyn. Eli vaikka vuokria haluaisi nostaa kulujen noustessa, niin vuokralaisilla ei niihin varaa ole. Kaiken lisäksi tällä hetkellä asuntoja, varsinkin yksiöitä, on tarjolla pääkaupunkiseudun vuokramarkkinoilla pilvin pimein.
Tälläisessa tilanteessa taloyhtiön hallitukselta ja myös isännöitsijältä kaivataan halua, taitoa ja aikaa käydä läpi kuluja, sopimuksia ja laskuja, jotta turhia kuluja saataisiin kuriin. Se ei kuitenkaan omasta mielestäni toteudu ainakaan oman asuntoni taloyhtiössä:
1. Isännöitsijä on ylityöllistetty eikä kykene hoitamaan edes perusasioita kunnolla. Lisäksi ammattitaito on vähän sinne päin. IT-taidot olemattomat, opitut tavat on vaikeita muutta ja oma-aloitteisuus täysin olematonta.
2. Hallitukseen valittiin väkisin 2 henkilöä kolmesta ja vain minä olin vapaaehtoinen. Hallitustyöskentelystä maksetaan alle 100€ kaudelta eli kaikki työ on käytännössä täyttä hyväntekeväisyyttä, joten aikaa, mielenkiintoa saati motivaatio ylimääräisiin hommiin tuskin löytyy. Onneksi saimme mukaan sentään yhden kiinteistöalan ammattilaisen, joten osaamista ja mahdollisuuksia taloustilanteen parannukseen olisi.
Hoitovastike on yleensä aika kohtuullisella tasolla ja parin kymmenen prossan nousu tuskin monella tuntuu juuri missään. Enkä usko, että meidänkään taloyhtiössä on kenelläkään ongelmia hoitovastiikkeen noustessa 19%. Tää on siis ennemminkin business as usual kuin mikään erityinen haaste. Toki tälläisen "pakko maksaa" maksun noustessa yhdessä muiden kulujen kanssa pistään monien talouden tiukoille.
Sijoitusasuntoni vuokratuottolaskelmat
Alle olen koostanut "ennen" ja "jälkeen" vuokratuottolaskelmat. Aika karua luettavaa, mutta mitä sitä muuta odottaakkaan kun korot tykittää koilliseen ja vastikkeet nousevat n. 40%:
- Hoitovastike 102,9€/kk -> 122,5€/kk
- Rahoitusvastike 270,7€/kk -> 392€/kk
- Yhteensä 373,6€/kk -> 514,5€/kk eli +37,7%
Määritelmät:
- Nettokassavirta (€) = vuokra - vastikkeet - oman lainan korko ja lyhennys - verot
- Nettovuokratuotto (€)= vuokra - hoitovastike - korkojen osuus rahoitusvastikkeesta - oman lainan korot - verot
- Nettovuokratuotto (%) = 12x nettovuokratuotto (€) / ostohinta
- Oman pääoman tuotto = 12x nettovuokratuotto (€) / oma pääoma
- Velaton bruttovuokratuotto (%) = 12x (vuokra - hoitovastike) / ostohinta
Eli nettokassavirta painuu selkeästi pakkaselle, vuotuinen nettovuokratuotto laskee reilu tonnin ja oman pääoman tuottokin laskee jo melko naurettaviin lukemiin. Tililtäni lähtee siis 2000€ vuodessa, koska joku asuu asunnossani. Toki lainat lyhenee 5100€ vuodessa, mutta ei tämä sijoitukselta kuulosta: "liabilities withdraw money from your account, assets deposit money to your account".
Miten parantaa nettokassavirtaa?
1. Asunnon myynti on edelleen mielestäni paras vaihtoehto vaikka siitä ei yhtä hyvää hintaa saisi kuin vielä alkuvuodesta. Toisaalta asunto soveltuu hyvin ensiasunnoksi ja korkotuella varustetun ASP-lainan enimmäismäärä on yli myyntihinnan. Asumisen kysyntä ei ole vähenemässä niin kauan kuin ihmisiä on pääkaupunkiseudulla vielä hengissä.
Esimerkki ensiasunnon ostajan laskelmasta:
- Asunnon velaton hinta 156 000€
- Omarahoitus (10%) 15 600€
- Laina (90%) 140 400€
- Lainan takaisinmaksuaika 25v
- Lainan lyhennys 468€/kk
- Lainan korkokulut (oletus 3,3%) 386,1€/kk
- Lainan hoitokulut yhteensä 854,1€/kk
- Asumisen kulut yhteensä 976,6€/kk
Jos saisin asunnosta esimerkiksi 150 000 euroa kulujen jälkeen, niin käteistä tulisi velkojen jälkeen 59 000 euroa. Vuosi sitten elättelin toiveita noin 10% suuremmasta myyntihinnasta. Jos sijoittaisin tämän 59k€ REIT:hin 4,74% efektiivisellä osinkotuotolla (tasajaolla: ESS, NNN, O, STAG, WPC), niin saisin netto-osinkotuloksi 174€/kk.
2. Lainan uudelleen rahoitus 25v laina-ajalla mahdollistaisi 40€ pienemmän lyhennyksen. Tästä ei ole juuri apua. Jos kuitenkin laittaisin kokonaan lyhennysvapaalle, niin nettokassavirta nousisi 17€ plussalle. Tietysti vain hetkellisesti.
3. Oman lainan lyhentäminen 20 000 eurolla about puolittaisi korkokulut. Ei juuri merkitystä. Entä jos oman lainan saisi maksettua kokonaan pois? Tällöin nettokassavirta nousisi 74 euroon.
4. Viimeinen vaihtoehto on korkeamman vuokran pyytäminen nykyisen määräaikaisen sopimuksen päätyttyä. Alunperin vuokrasin asuntoa 700-712€/kk hintaan 07/2018-11/2020, mutta koronan jälkeen tammikuussa 2021 jouduin tinkimään vuokran 630 euroon. Jos saisin asunnon vuokralle 700€/kk vuokralla, niin nettokassavirta olisi silti huntin pakkasella.
5. Bonuksena pohjalla on edellä olevien kohtien 2-4 yhdistelmä. Eli lyhennän lainaa 20 000 eurolla ja otan 2v lyhennysvapaan, jonka jälkeen pyrin vuokraamaan asunnon 700€/kk hinnalla. Lyhennysvapaan ajan nettokassavirta olisi 42€/kk ja sen jälkeen 24€/kk.
Yhteenveto
Lainojeni korot ovat nousseet hyvin lyhyessä ajassa noin 300% (2-2,5 prosenttiyksikköä). Rahoitusvastike on nousemassa 45%. Tämä ei ole juuri vaikuttanut asuntojen pyyntihintoihin (vielä).
Energian hinta on kasvanut suhisten ja se on johtanut suoraan ja välillisesti hoitovastikkeeseen, joka on nousemassa 19%. Taloyhtiön hallitukselta ja isännöitsijältä vaadittaisiin kunnon panostusta turhien kulujen karsimiseen ja sopimusten kilpailuttamiseen.
Näistä johtuen nettokassavirtani on laskenut merkittävästi ja tililtäni lähtee 2000€ vuodessa, koska joku asuu asunnossani. Myymällä asunnon 10% halvemmalla kuin vuosi sitten ja sijoittamalla pääoman REIT:hin pystyisin nostamaan nettokassavirran selvästi plussalle. Tililleni tulisi 2100€ vuodessa eli käytettävissä olisi yli 4000€/vuodessa enemmän.
Sen verran piti vielä sanoa, että halvin oikotiellä oleva yksiö omalla tontilla on myynnissä 152 000 pyyntihinnalla. 20-27m2 asuntoja on myynnissä yhteensä 135, joista 85 on vuokratontilla ja vain 50 omalla tontilla. Jos otetaan huomioon myös vuokratontilla olevat, niin halvin asunto on myynnissä 130 000 pyynnillä.
VastaaPoistaKai tuosta siis tuollainen 159 000 pyyntihinta voisi olla vielä ihan realistinen, mutta tinkaamaan kyllä joutuisi. Ehkä sen yli alkuperäisen ostohinnan saisi kaupaksi?
Alunperin sijoitusasunnon luopumisesta kirjoitin kesäkuussa 2019, joten päätöksen teko on ollut melko hidasta:
VastaaPoistahttps://fyysikonosingot.blogspot.com/2019/05/hyvasti-sijoitusasunto-hyvasti-velkavipu.html
Tällöin tunnistin mm. seuraavat riskit:
1. Asunnon arvon lasku
2. Velan hinnan (korkotason) kohoaminen
3. Taloyhtiöön liittyvät riskit
4. Vuokralaiseen liittyvät riskit
Vuoden 2021 alussa kirjoitin vuokralaisen etsintäprosessista:
https://fyysikonosingot.blogspot.com/2021/02/sijoitusasuntoon-uusi-vuokralainen.html
Tässä muutamia asioita, joita vuokralaisen etsintä opetti:
1. Aseta vuokrataso kohtuulliseksi ottaen huomioon asunnon koko, sijainti ja tavoite hyvästä pitkäaikaisesta vuokralaisesta. Mieti olisitko itse valmis maksamaan pyydettyä vuokraa.
2. Laita ilmoitukseen selkeät odotukset vuokranmaksukykyyn, kommunikointiin ja kielitaitoon liittyen.
3. Laita ilmoitukseen jotain uniikkia, jota voit tarjota asuntoon liittyen kuten vuokralaisen tarpeiden mukaan asuntoon voidaan asentaa kiinteää sisustusta vaikka lisäsäilytystilan mahdollistamiseksi vuokranantajan piikkiin.
4. Tee sijoitusasuntoa varten erillinen sähköpostiosoite, josta olet yhteydessä vuokralaisehdokkaisiin ja tee valmis kysymyspatteri, jonka lähetät kiinnostuneille vuokralaiskandidaateille esikarsintaa varten.
5. Toimi nopeasti, julkaise ilmoitukset ja ala aktiivisesti etsimään vuokralaista heti irtisanomisilmoituksen jälkeen.
6. Jos ei tunnu hyvältä, niin älä vuokraa vaikka riskinä olisikin tyhjä kuukausi. Tietyistä asioista ei yksinkertaisesti kannata joustaa, koska ne aiheuttavat ongelmia myöhemmin.
Lopulta tämän vuoden toukokuussa kirjoitin sijoitusasunnon luopumisesta:
https://fyysikonosingot.blogspot.com/2022/05/fyysikonosingot-20-uusi.html
Yhteenveto tästä oli, että myynnillä saan hajautuksen paremmaksi, velkavivun pois ja riskit matalammiksi sekä hallittavimmiksi. Lisäksi:
1. Ei tarvitse enää osallistua taloyhtiön hallitustyöskentelyyn, mikä voi välillä ja ilmeisen usein olla melko uskomatonta sekoilua. Ylityöllistetty puolivajaa isännöitsijä yrittää hoitaa asioita yhdessä hyväntekeväisyyttä tekevän puoliksi pakotetun amatöörihallituksen kanssa.
2. Ei tarvitse etsiä vuokralaista kerran vuoteen kahteen ja kysellä itsestään selvyyksiä vuokramaksukyvystä tai taustoista.
3. Ei tarvitse murehtia asunnon kunnosta, tyhjistä kuukausista, laskea vesimaksun tasauksia tai pitää kirjanpitoa verottajalle.
Ehkä tämä on nyt lopullista ja otan taas (ja vihdoin) yhteyttä välittäjään asunnon myynnin tiimoilta. Tai sitten mulla menee vielä kaksi kolme vuotta kipuillessa sijoitusasunnon kanssa... who knows?