Vuoden 2019 tilinpäätös: paras vuosi tähän mennessä, tuotto +26,81%

Vuosi 2019 on ohi ja viime vuodelle riittikin paljon tapahtumia. Tässä tekstissä vedän yhteen viime vuoden ja esittelen muutamia pääkohtia sijoituksiini liittyen.

Lähtötilanne vuodelle oli hyvä ja esittelin sen vuoden 2018 tilinpäätöksessäni.

Nettovarallisuuden kehitys

Lähtötilanne 31.12.2018:
Osakesalkku 48 861€
Asunnon oma pääoma 33 462€
Käteinen ja muut varat 9 605€
Nettovarallisuus yhteensä 91 928€

Säästin salkkuuni melko vähän uutta pääomaa, mutta tein melko paljon kauppoja tavoitellen strategiani mukaista salkkua. Salkku tuotti paremmin kuin koskaan aiemmin, koska vuoden 2018 lopulla markkinat kyykkäsivät pahasti.

Lyhensin lainoja normaaliin tahtiin vuokratuloilla ja asunnon oma pääoma kehittyi mukavasti.

Käteiseen ja muuhun varallisuuten tuli ehkä eniten muutoksia lähinnä auton hankinnasta johtuen.

31.12.2019 tilanne:
Osakesalkku 65 398€
Asunnon oma pääoma 38 027€
Käteinen ja muut varat 20 725€
Nettovarallisuus yhteensä 124 150€

Viime vuonna arvelin, että 100K€ raja nettovarallisuudessa rikotaan vuonna 2019 ja näin kävikin jo helmikuussa. Nettovarallisuus ehti Tapaninpäivänä käydä kaikkien aikojen korkeimmassa arvossa 125 400 eurossa, mutta laski vuoden loppuun mennessä hieman.

Nettovarallisuus kasvoi yhteensä 32 222€, joka on 35,1% vuoden takaiseen nettovarallisuuteen nähden. Hienoa!

Alla vielä kuva nettovarallisuuden kehityksestä vuodesta 2012 alkaen



Osakesalkun kehitys

Vuosi 2019 oli vahva osakesalkun kehityksen osalta. Alla suurpiirteinen erittely osakesalkun kehityksestä:

Lisätty pääoma +2 550€
Osinkotulot (brutto) +1 527€
Ennakonpidätykset -296€
Korkokulut -3€
Arvon nousu +12 753€
Yhteensä +16 531€

Osakesalkkuni jakautuu kahdelle eri välittäjälle Nordnetille ja Lynxille. Nordnet salkun tuotto oli +24.46% ja Lynx salkun tuotto oli +32.64%. Kun painottaa tuottoja eri arvo-osuustilien keskimääräisellä arvolla, niin saan salkkuni kokonaistuotoksi (TWR) +26,81%. Laskelma ei ole aivan tarkka, mutta riittää tähän tarkoitukseen.

Vertailuindeksinä toimii 50/50 SP500 ja Superrahasto Suomi (OMXH25). SP500 tuotti vuoden aikana +31.22% dollareissa. Euro heikentyi hieman (-2,58%) dollaria vastaan USD/EUR kurssin laskiessa 1,1516 -> 1,1219. Tämä tarkoittaa, että Euroissa mitattuna SP500 tuotti itseasiassa vieläkin enemmän, nimittäin +33,80%. Superrahasto suomi tuotti +20,93%. Vertailuindeksi tuotti vuonna 2019 yhteensä +27.36%. Hävisin siis jälleen vertailuindeksilleni, tällä kertaa toki vain 0,55%.

Kaupankäyntikulut lähtivät hieman käsistä tänä vuonna ja olivat yhteensä n. 169€. Tämä johtui salkun uudelleen järjestelystä ja vuoden alussa olevan ylimääräisen käteisen sijoittamisesta markkinoille. Kulujen osuus salkkuni keskimääräisestä arvosta oli 0,30%.

Alla kuva osinkojen ja kulujen kehityksestä vuodesta 2013 alkaen (mukana myös eteenpäin katsova vuoden 2020 osinkotuotto ja kuluarvio)



Tässä vielä yhteenveto salkkuni brutto-osinkojen kehityksestä vuodesta 2013 alkaen, joka on tärkein seuraamani parametri. Vuonna 2019 osinkotulot (nettona) kasvoivat +17,50% viime vuoteen nähden.

Vuosi	2019	2018	2017	2016
Osingot (€)	1527	1298	1258	1125
Kulut (€)	169	51	96	211
Salkun tuotto	26.81%	-1.90%	3.14%	18.70%
Osinkokasvu	17.50%	3.98%	13.28%	9.22%

Vuosi	2015	2014	2013
Osingot (€)	1133	522	431
Kulut (€)	184	111	146
Salkun tuotto	15.39%	8.50%	12.19%
Osinkokasvu	113.32%	9.93%	100.00%

Sijoitusasunnon kehitys

Vuonna 2019 omistamani asunto oli koko vuoden sijoitusasuntona. Vuokrasuhde alkoi 2018 heinäkuussa ja edelleen on sama vuokralainen. Ei voi olla kuin tyytyväinen, että jaksoin nähdä vaivaa hyvän vuokralaisen etsimisessä.

Lähtötilanne 31.12.2018:
Sijoitusasuntolaina 50 136€
Taloyhtiölaina 59 402€
Oma pääoma 33 462€
Yhteensä 143 000€

Lähtötilanteessa asunnon arvosta (ostohinnasta) velkaa oli 109 538€ eli 76,6%.

31.12.2019 tilanne:
Sijoitusasuntolaina 48 005€
Taloyhtiölaina 56 968€
Oma pääoma 38 027€
Yhteensä 143 000€

Nyt asunnon arvosta (ostohinnasta) velkaa on 104 973€ eli 73,4%.

Harkitsin asunnon myyntiä vakavasti vuoden aikana, mutta lopulta päädyin pitämään sijoitusasunnon ja lähivuosina vähentämään velkavipua merkittävästi tekemällä ylimääräisiä lyhennyksiä sijoitusasuntolainaani.

Alla sijoitusasunnon kassavirtalaskelma vuodelta 2019

Vuokratulot +8 400€
Hoitovastikkeet -1 205€
Rahoitusvastikkeet -3 528€ (korkojen osuus 475€ ja lyhennysten osuus 3053€)
Sijoituslainan lyhennykset -2 131€
Sijoituslainan korot -361€

Bruttokassavirta 1 174€
Bruttovuokratuotto 6 358€
Verotettava tulo 3 305€
Verot -991€
Nettokassavirta 182€
Nettovuokratuotto 5 366€

Viime vuonna nettokassavirta oli siis vain noin 15€/kk. Tavoitteeni on nostaa tämä 200 euroon kuukaudessa 2025 alkaen lyhentämällä sijoitusasuntolaina kokonaan vuoden 2024 loppuun mennessä.

Yhteenveto

Nettovarallisuus kehittyi hyvin kiitos hyvän pörssivuoden ja vuokratulojen. Osakesalkku ja sijoitusasunto ovat hyvässä kunnossa seuraavan tavoitteen saavuttamisen kannalta.

Pyrin vuoden 2024 loppuun mennessä saavuttamaan sellaisen osakesalkun ja sijoitusasunnon velkarakenteen, että saan vuonna 2025 keskimäärin 400€ passiivista tuloa kuukaudessa. Noin 200€/kk netto-osinkoja osakesalkusta ja noin 200€/kk nettokassavirtaa asunnosta.

Tämä vaatii vielä melkoisesti pitkäjänteisyyttä ja työtä, mutta on saavutettavissa.

Hyvää ja onnellista alkanutta vuotta 2020 kaikille!