Nykyinen tilanteeni on sellainen, että minulla on hieman epävarmuutta työn pysyvyydessä projektiluonteisesta työstä johtuen. Minulla on sijoitusasunto, jossa on reilusti vipua asuntolainan ja taloyhtiölainan merkeissä. Lisäksi minulla on osakesalkku, jossa on positiivinen käteispositio. Tileillä on sitten vielä erinäinen määrä talletuksia ja käteistä käyttörahana ja puskurina. Jos kuitenkin tarkastelen omaa talouttani kokonaisuutena, niin huonossa tilanteessa voin menettää mahdollisesti kaiken. Varsinkin kun ottaa huomioon koko perheen taloudellisen turvan, niin mielestäni tälläisen riskin ottamisessa ei ole mitään järkeä.
Ajattelu oikeastaan lähti tästä videosta, jossa Warren Buffetin haastatteluista ja esitelmistä on poimittu parhaita paloja. Erityisesti kaksi ekaa kohtaa kolahti kovaa:
1. Do what you love
2. Make smart bets
Lisäksi Buffetin seuraavat sanat jäivät erityisesti mieleen kohdasta 2:
To make money that they did not have and did not need, they risked the money they did have have and did need. And that is foolish. If you risk something that is important for you to get something that is unimportant for you, that just dont make any sense. I do not care what the odds are you to succeed.
Kannattaa katsoa video ja lukea tuo teksti muutaman kerran. Anna sen rauhassa upota hetken.
Ajatus sai minut miettimään, että olenko tehnyt vastaavaa. Lyhyesti vastaus on, kyllä olen. Teen itseasiassa niin tälläkin hetkellä. Vivutan asuntosijoitusta niin paljon, että se voi johtaa kaiken menettämiseen vain saadakseni muutamia tuhansia euroa tuottoa vuodessa lisää. Riskeeraan sellaista, jota minulla on ja jota tarvitsen saadakseni sellaista mitä en tarvitse.
Onneksi ongelmaan on muutama helppo ratkaisuvaihtoehto:
1. myy sijoitusasunto ja tule velattomaksi.
2. lyhennä sijoitusasuntolaina ja vähennä vipua huomattavasti
Osa 1: sijoitusasunnon myynti
Hieman historiaa ensin miten päädyin tilanteeseen. Ostin ensiasunnon elokuussa 2015 ja asunto valmistui 2016 toukokuussa. Asuin asunnossa reilu 2 vuotta kesäkuun 2018 loppuun ja muutin vuokralle yhdessä tyttöystäväni kanssa. Ensiasunnosta tuli samalla sijoitusasunto.
Ostin asunnon 143k€ velattomaan ja tontin sisältävään hintaan. Nyt minulla on n. 49k€ asuntolainaa, n. 59k€ taloyhtiölainaa ja n. 35k€ omaa pääomaa. Arvioni mukaan asunnon myynnistä voisi tällä hetkellä saada ostohintaani enemmän.
Olen tarkastellut sijoitusasuntoni lähialueiden vastaavien asuntojen (rakentamisvuosi 2014-2019) pyyntihintoja oikotieltä. Tämän pohjalta olen yrittänyt määrittää sopivan pyyntihinnan ja arvon asunnolleni.
Vertailuasuntojen koot vaihtelevat välillä 22,5 m2 ja 29,5 m2 ollen keskimäärin 26,4 m2. Pyyntihinnat ovat välillä 139,5k€ - 189,9k€ sisältäen tontin. Neliöhinnat vaihtelevat välillä 5580 €/m2 -7275 €/m2 ollen keskimäärin 6476 €/m2 sisältäen tontin.
Käyttäen keskimääräistä neliöhintaa oman asuntoni pyyntihinnaksi muodostuu 158,6k€. Yleensä asuntojen pyyntihinnoista joutuu tinkimään, jotta päästään molempia tyydyttävään ratkaisuun. Varsinkin pitää huomioida, että vertailuasunnoissa on mukana useita asuntoja, jotka valmistuvat 2019 ja ovat 3 vuotta uudempia. Alla herkkyystarkastelu tinkimisen osalta:
Vaikuttaa siis siltä, että todennäköisesti voisin myydä asuntoni pienoisella voitolla tai vähintään alkuperäisellä ostohinnalla. Nykyinen asunnon arvo ei pitäisi muodostua siis ongelmaksi myynnin suhteen.
Lisäksi katoin Blok välittäjän tarjoamaa ilmaista hinta-arvio palvelua. Asunnon hinta-arvioksi tuli palvelun mukaan 158k€ ja todennäköiseksi vaihteluväliksi 152k€ - 164k€. Tämä on todella hyvin linjassa oman tarkastelun kanssa.
Entä sitten ne riskit? Miksi haluan luopua sijoitusasunnosta tai vähentää merkittävästi velkavipua?
Osa 2: asuntosijoittamisen riskit
Riskit voidaan jakaa mielestäni neljään osaan, jotka liittyvät puhtaasti sijoitusasuntoon:
1. Asunnon arvon lasku
2. Velan hinnan (korkotason) kohoaminen
3. Taloyhtiöön liittyvät riskit
4. Vuokralaiseen liittyvät riskit
Lisäksi viides riski koskee yleisesti kokonaistalouttani, joka liittyy maksukyvyn ylläpitoon palkkatulojen ja osakesalkun arvon mahdollisesti laskiessa.
Riski 1. Historiassa on hetkiä, jolloin asuntojen arvot tai myyntihinnat ovat laskeneet jopa alle rakennuskustannusten. Tämän asian bongasin phoebus-blogista. Tilastojen mukaan vuoden 2017 rakennuskustannukset olivat noin 3300€/m2 pääkaupunkiseudulla. Tämä tarkoittaisi oman 24,5 m2 asunnon kohdalla noin 81k€ hintaa. Lisäksi pitää huomioida tontin osuus, joka on taloyhtiön oma. Viime vuosina tontin osuus asuntojen myyntihinnoista on ollut 20-35%. Arvioidaan tontin osuus 25% mukaan, jolloin saadaan tontin arvoksi noin 36k€. Asunnon hinta voi siis laskea alle 117k€ tasolle. Olenko valmis että voin päätyä arvon laskun kautta kymmeniä tuhansia eurojen tappiolle, jos joudun myymään asunnon juuri tuossa tilanteessa?
Riski 2 on aika suoraviivainen ja liittyy koron nousun aiheuttamaan kustannusten nousuun. Tällä hetkellä velkaa on n. 109k€, jonka korkotaso on lainasta riippuen 0,725% - 0,8% marginaali + 12 kk euribor, joka on tällä hetkellä 0%. Jos korot nousisivat 6% tasolle, niin kuluja tulisi lisää n. 6,6k€ vuodessa. Kassavirta menisi negatiiviseksi jo paljon pienemmällä koron nousulla ja 6% korolla koko sijoituscase olisi kyseenalainen. Jos asunnossa olisi vain yhtiölainaa esim. vuonna 2025 noin 42000€, niin kassavirta pysyisi positiivisena vielä 11,6% korollakin. Tähän riskiin voi siis vaikuttaa itse lyhentämällä sijoituslainaa ja vähentämällä vipua.
Riski 3 tulee taloyhtiön kautta. Osa taloyhtiön muista osakkaista voi menettää maksukykynsä, jolloin jäljelle jäävät osakkaat joutuvat hoitamaan kertyneet kulut. Tässä tilanteessa toki maksukyvyttömien osakkaiden asunnot siirtyisivät taloyhtiölle jollain aikavälillä, mutta tähän liittyy kuitenkin riskejä. Taloyhtiötä voidaan myös johtaa huonosti ja laiminlyödä velvollisuuksia, mikä voi johtaa taloyhtiön kulujen kasvuun. Taloyhtiön kulut tulevat sitten osakkaiden maksettavaksi. Esimerkkinä huoltojen laiminlyönti, vesivahingot ja niiden virheelliset korjaamiset ja tarkastukset, kavallukset, petokset, oikeudenkäynnit sekä muut mahdolliset riskit. Koska suuri osa varallisuudesta, joka on lainan vakuutena on taloyhtiön hoidossa, niin hajautus on olematonta ja riskien eskaloituessa ongelmilta ei pääse suojaan.
Riski 4 ja sen hallinta on enemmän omissa käsissä. Olen mielestäni löytänyt kelpo vuokralaisen nyt, mutta tilanne elää vuosien saatossa. Vuokralainen voi jättää vuokrat maksamatta tai hajottaa asuntoa tai pahimmillaan tekee molemmat asiat samaan aikaan. Pienimmillään tämä voi johtaa pieneen pintaremonttiin ja muutamiin tyhjiin kuukausiin. Vuokralainen voi vahingoittaa asuntoa tahallaan tai vahingossa ja jäädä korvausvelvolliseksi, mutta harvemmin on mitään takuuta siitä, että vuokralaisen maksukyky riittää korvausvelvollisuuksien hoitamisessa. Vaikka kuinka olisi taloyhtiön kiinteistövakuutukset ja vuokralaisen kotivakuutus, niin ei vakuutusyhtiötkään kaikkea korvaa. Riskin 4 kanssa on sama juttu kuin riskin 3 kanssa, hajautus on olematonta ja suojaan ei pääse.
Yhteenvetona voisi sanoa ottaen huomioon riskin 5, että pahin tilanne on jos kaksi tai useampi riski totetuu samaan aikaan. Yksi mahdollinen skenaario olisi esim. korkojen nousun jälkeen Kiinasta alkava velkakuplan puhkeaminen, joka vaikuttaa globaalin talouden kautta Suomen talouteen. Tämä johtaisi työn menetykseen projektin rahoituksen loputtua ja yleisesti Suomen talouteen ja asuntomarkkinoiden viilenemiseen. Asuntojen hinnat laskisivat ja taloyhtiön muut osakkaat eivät pystyisi hoitamaan velvoitteita. Vuokralainen menettäisi työn eikä pystyisi maksamaan vuokraa. Kaikki eskaloituisi samaan aikaan ja minulle jäisi patarouva eli maija käteen.
En oikeastaan ole kiinnostunut tapahtuman todennäköisyydestä. Upside on vain hyvin rajallinen, jolla ei ole juurikaan merkitystä tulevaisuuteni, mutta downside on katastrofaalinen.
Viimeisin huomioni riskeihin liittyen on verotuksen muutokseen liittyvät riskit. Uuden hallitusohjelman mukaan on aikeena selvittää vähennyksen rajoittamista liittyen rahoitusvastiikkeeseen. Lisää pohdintaa asiasta löydät esim. "Ostan asuntoja"- sivuilta. Minun sijoituscase ainakin kaatuisi kassavirran osalta kokonaan, jos vähennysoikeus poistettaisiin. Rahoitusvastikkeeni on tällä hetkellä n. 300e, joten se vähentää verotettavaa tuloa saman verran. Jos tätä ei saisi tehdä, niin verotettava pääomatulo nousisi 300e ja veroa pitäisi maksaa 30% eli 90e enemmän kuin nyt. Tässä voisi tietenkin ottaa lainan omaan piikkiin, jolloin korot sentään saisi vähentää.
Jokatapauksessa kassavirta menisi negatiiviseksi, eikä tällöin vuokra-asuntoa voisi enää kutsua sijoitukseksi. Periaatteessa tämä vähennys on vain verotuksen siirtämistä tulevaisuuteen, mutta koska olen asunnossa asunut yli 2v, niin en joudu maksamaan myyntivoitosta veroa. Tämä yhdistelmä on verotuksen porsaanreikä, johon oma sijoituskeissi osittain perustuu.
Osa 3: sijoitussuunnitelma asunnosta vapautuvalle pääomalle
Jos myyn sijoitusasunnon ja luovun siitä kokonaan, niin asunnosta vapautuu n. 40k€ - 50k€ riihikuivaa, joka pitää saada töihin. Tämä summa on nykyisestä osakesalkustanin vähintään noin 2/3-osaa eli aika merkittävän suuruinen. Tällöin laittaisin pienen osan rahoista puskuriin ja loput pyrkisin sijoittamaan n. 2v sisällä asunnon myynnistä.
Osa 4: Tavoitteeni sijoittamisessa
Olen miettinyt tätä todella pitkään. Miksi ihmeessä sijoitan? Miksi haluan vaurastua? Ekana mieleen tulee köyhä nuoruus. Haluan eroon siitä enkä halua, että loppuelämässäni on samanlaisia rajoitteita. Toiseksi tulee mieleen järkevyys. Miksi ihmeessä haluaisin tuhlata kaiken rahani asioihin, joita en oikeasti tarvitse, tehdäkseni vaikutuksen ihmisiin, joista en oikeasti välitä?
Buffet käytti seuraavia kahta fraasia puheissaan, jotka oli aiemmin linkatulla videolla:
Getting what you want is success
Wanting what you get is happiness
Saanko sijoittamisella sen mitä haluan? En tiedä. Haluanko sitä mitä sijoittamisella saan? Aivan varmasti, asiaa on vain pirun vaikea pukea sanoiksi. Logiikka ei sovi kovin hyvin yhteen tunteiden kanssa. Monet sanoo, että turvallisuus on tunne. Mutta oikeasti turvallisuus on paljon muuta. Se on jotain konkreettista, mistä turvallisuus rakentuu ja siltä pohjalta sitten tunne syntyy.
Turvallisuus on noussut pinnalle varsinkin esikoisen syntymän jälkeen. Haluan hänen nuoruutensa olevan parempi kuin omani. Haluan mahdollisuuden viettää aikaa hänen kanssaan enemmän kuin mitä on mahdollista normaalin rytmin mukaan: nuku 8h, tee töitä 8h, työmatkat 2h, ole kotona perheen kanssa 6h. Äitini on kasvattanut minut yksinään enkä ole ikinä nähnyt isääni. Haluan lapselleni kaksi turvallista aikuista elämän varrelle. Jotain muuta mitä itse koin nuoruudessa.
Haluan hänelle tulevaisuuden, joka on ilman suurempia murheita, mutta täynnä mahdollisuuksia. Haluan myös itselleni ja perheelleni tarjota mahdollisuuksia ja turvallisuutta. Tiedän, että taloudellinen aspekti on monesti rajoittavin, joten se pitää saada kuntoon. Mitä tämä taloudellinen turvallisuus sitten konkreettisina rakennuspalikoina tarkoittaa?
Tärkein rakennuspalikka on ehdottomasti osakesalkku, joka tuottaa merkittävää pasiivista tuloa suhteessa kulutasoon. Tätä voi sanoa "f*ck you money":ksi. Tämä tuo mahdollisuuden sanella omat ehdot asioille, jolloin pääset aina tekemään mitä rakastat. Konkreettisena tavoiteena on ytimekkäästi sanottanut vähintään 100 000€ osakesalkkua, jonka efektiivinen netto-osinkotuotto on 2400€ vuodessa eli keskimäärin 200€/kk.
Toinen tärkeä osa on puskuri eli ("cold hard cash") käteinen, valmiina tilillä hoitamaan pienet taloudelliset huolet, murheet tai muut asiat, joihin normaalit palkkatulot eivät heti riitä. Tämä tuo joustavuutta ja onnellisuutta, yhtäkkiä ei tarvitsekkaan olla esimerkiksi 2kk ilman pyykinpesukonetta, telkkaria tai autoa. Konkreettisena tavoitteena on 2400€ käteispuskuri, josta pystyy ottamaan 200€/kk vuoden ajan.
Kolmanneksi tärkein olisi maltillisesti vivutettu sijoitusasunto, joka tuottaa merkittävää passiivista tuloa suhteessa kulutasoon. Kaiken edellä esitetyn pohdinnan jälkeen tuntuu, että siinä ei kuitenkaan ole mitään järkeä. Tämän perusteella olisi järkevämpää luopua asunnosta ja kasvattaa osakesalkun merkitystä. Tällöin salkun osalta tavoitteeksi tulisi 200 000€ osakesalkku, jonka efektiivinen netto-osinkotuotto on 4800€ vuodessa eli 400€/kk.
Näin rakennettu taloudellinenturvallisuus tarkoittaa vähintään 600€/kk passiivista nettotuloa vuoden ajan ja vähintään 400€/kk nettotuloa pidempiäkin aikoja.