Ihmettelen kyllä tämän kiinteistöpuljun arvostusta pörssissä. Jatkuvasti TPS1V on ollut aliarvostettu suhteessa verrokkeihin ja ennen kaikkea verrokkien arvostukseen suhteessa NAV:iin.
Viime annin yhteydessä osake treidasi lähes yhden päivän ajan yliarvostettuna, koska markkina ei reagoinut merkintäoikeuksien irtoamiseen mitenkään. Jos olisin tajunnut asian olisin myynyt koko positioni ja ostanut merkintäoikeuksia, mutta en ollut silloin tietokoneen ääressä. Tässä kuitenkin jotain omia ajatuksiani Technopoliksen nykyisestä arvostuksesta luettuani tilinpäätöksen vuodelta 2014.
Velka yhteensä 927,3 M€.
Markkina-arvo yhteensä 462,23 M€ (osakekurssi oli tarkastelua tehdessä 4,34€).
Enterprise value= markkina-arvo+velat=1389,56 M€.
Tulos ennen korkoja, veroja, poistoja ja kuoletuksia = 87,2 M€.
Jos vertaan tätä velattomaan asuntoon, jolle haluan 5 %:n vuokratuoton minun pitää käyttää velattoman asunnon hintana EV:tä ja vuokratuottona vastikkeen jälkeen EBITDA:aa. Käytännössä TPS:n osalta tiedämme, että yritys kykenee 87,2 M€ EBITDA:aan, jolloin voimme laskea EV:n edellä mainitulla tuottovaatimuksella. Oletetaan lisäksi 10 % turvamarginaali.
Fair value of EV = 0,9*87,2/0,05 = 1569,6 M€
Tämä on noin 1569,6-1389,56 M€ = 180,04 M€ euroa enemmän kuin osakekurssia P=4,34 vastaava EV. Lasketaan mikä on fair value osakekurssille. Oletetaan, että velka pysyy muuttumattomana EV:n laskennassa.
Fair value of P = (180,04/462,23+1)*4,34 € = 6,03 €.
Jos käytetään 6 % tuottovaatimusta, niin saamme osakkeen arvoksi seuraavaa
P=((0,9*87,2/0,06-1389,56)/462,23+1)*4,34 € = 3,57 €.
Otetaan näistä keskiarvo, jolloin saamme arvoksi = 4,8 €. Technopoliksen NAV on 4,94 euroa per osake. Jos Technopolis treidaisi lasketulla 4,8 euron kurssilla, niin arvostus suhteessa NAV:iin olisi 97 %, mikä vastaa paremmin verrokkien arvostusta. TPS1V säilyy kroonisesti aliarvostettuna, sillä perjantain päätös kurssi oli 4,4 euroa vaikka nousua tullut 18,9 % alkuvuonna.
Olen harkinnut Technopoliksen myyntiä salkustani, koska en näe yrityksessä merkittävää laatua. Johdon päätökset antien, osinkojen ja hybridilainojen suhteen eivät ole kovin loogisia ja eivät missään nimessä kohtele kaikkia osakkeenomistaja tasa-arvoisesti. Mielestäni voimakkaassa kasvuvaiheessa olevan firman ei ole mitään järkeä maksaa osinkoa ja järjestää anteja. Kaikki voitto tulisi käyttää bisneksen kasvattamiseen. Tämä on yksi varhaisimmista osakesijoituksista, joten olen seurannut toimintaa jo jonkin aikaa. En ole nähnyt riittävää parannusta vaikka osingon jakosuhdetta alennettiinkin, joten olen päättänyt luopua omistuksesta, kunhan arvostus kohoaa edes siedettävälle tasolle.
En pitäisi tuota kroonista aliarvostusta huonona seikkana, koska sehän tarkoittaa pitkällä tähtäimellä ylituottoja. Aliarvostuksen takia saa tavallaan aina "liikaa" osinkoja. Olisihan se toki mukavaa, jos arvostustaso korjaantuisi ja salkku näyttäisi hyviä tuottoja (ja saisi vahvistuksen omalle sijoituspäätökselle), mutta oikeasti parempi on, että sijoitusta saa ostettua halvalla jatkossakin.
VastaaPoistaNuo johdon päätökset ovat tosiaan olleet heikkoja, mutta toisaalta tämä asia on Technopolisissa paremmin kuin muissa vastaavissa suomalaisissa kiinteistöfirmoissa. Itsehän kutsuin johtoa "vähemmän typeräksi" kuin verrokeissa.
http://rahallavapaaksi.blogspot.fi/2014/11/ykkossijoitukseni-technopolis.html
Kiitos kommentista. Luin blogitekstisi ja hyvin perustelit tämän vähemmän typerän johdon. Lisäksi luin tekstissäsi olevat kommentit läpi. Siellä oli hyvää pohdintaa mm. omien osakkeiden ostoista.
PoistaTotta kyllä puhut, että netto-ostajana kroonisesti aliarvostettu osake on loistava juttu eikä huono juttu. Pitää jatkaa pohdintoja ja arvostuksen seurantaa. Ennen kaikkea minua johdon toiminnan lisäksi tällä hetkellä häiritsee velkaisuus ja silti matala oman pääoman tuotto. On nimittäin olemassa yrityksiä, joiden ROE on kymmeniä prosentteja nettovelattomanakin. Toki näistä joutuu maksamaan usein myös kymmenkertaista hintaa verrattuna Technopolikseen.
En ole tutustunut Technopolikseen mitenkään hirvittävän syvällisesti ja hybridilaina ei kieltämättä kuulosta kovinkaan hyvältä, mutta osakeannit ovat käsittääkseni REITien (jollainen Technopolis ei tosin ilmeisesti virallisesti ole) piirissä käsittääkseni arkipäivää. Yhtiön johdostakaan en osaa nyt mitään kovin syvällistä analyysiä tehdä, mutta eikös yhtiö ole päättänyt hankkia omia osakkeitaan jos yhtiön kurssi on riittävän paljon NAV:n alapuolella. Mielestäni se kuulostaa ainakin ihan järkevältä.
VastaaPoistaJoo osakeannit yleisiä, jos pyritään kasvamaan, mutta minkä takia niitä rahoja jaetaan samalla osinkoina ulos? Omistajien osuutta yrityksestä ja osuutta yrityksien tulevista voitoista dilutoivia osakeanteja tulisi välttää tai ainakin liikkeelle laskettavien osakkeiden määrää tulisi minimoida.
PoistaJos yrityksellä olisi kasvollinen omistaja tai johto omistaisi suuren osan yrityksestä kaikki tuotto käytettäisiin yrityksen kasvattamiseen. Tämä maksimoisi omistaja-arvoa. Vaihtoehtoisesti toki kaikki tuotto voitaisiin maksaa myös ulos, jos oltaisiin tyytyväisiä nykyiseen käteissampoon.
Vielä vähän aiheen vierestä, mutta sama ongelma on Siilillä. Miksi maksaa 30-50 prossaa tuloksesta ulos, jos tavoitteena on 20 % liikevaihdon kasvu vuodessa? Kasvu rahoitetaan uusilla osakkeilla, jotka dilutoivat omistajien osuutta yrityksestä ja yrityksen tulevista voitoista.