tag:blogger.com,1999:blog-1823730554213228511.post4389493936295713169..comments2024-03-27T12:16:29.624+02:00Comments on Fyysikon osingot: Asunnon osto vai asuminen vuokralla?Fyysikkohttp://www.blogger.com/profile/12037083642203887118noreply@blogger.comBlogger16125tag:blogger.com,1999:blog-1823730554213228511.post-7859283910773843942016-12-07T21:49:15.709+02:002016-12-07T21:49:15.709+02:00Etenkin kun miettii valintojen taloudellisuutta, n...Etenkin kun miettii valintojen taloudellisuutta, niin on syytä ottaa laskin käteen ja laskea mikä on homman nimi. Itse käytän laskuissa ensiksi alla olevan videon esittämää kaavaa, jonka jälkeen teen hieman monimutkaisempia laskelmia<br />video: https://www.youtube.com/watch?v=EqcrslYfEP4Anonymoushttps://www.blogger.com/profile/14953085951899590935noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-1823730554213228511.post-21919584355121910562015-03-17T00:27:54.070+02:002015-03-17T00:27:54.070+02:00Ja vielä tarkennukseksi, että yllä olevassa kommen...Ja vielä tarkennukseksi, että yllä olevassa kommentissa: "...mutta oman asunnon osto velkavivulla on nostanut varallisuuteni noin 62 % korkeammalle kuin vuokralla asuessani." tarkoitin kassavirtaa tuottavaa varallisuutta. Oikeasti suurin osa tuosta +62 %:sta on velkaa, mikä juuri tekee asuntosijoittamisesta mielenkiintoista.Fyysikkohttps://www.blogger.com/profile/12037083642203887118noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-1823730554213228511.post-61534315698109472612015-03-17T00:25:14.306+02:002015-03-17T00:25:14.306+02:00"Vuonna 2020 vuokralla asuessa minulla olisi ..."Vuonna 2020 vuokralla asuessa minulla olisi noin 97300 euron osakesalkku, joka tuottaa keskimäärin 8 % vuodessa."<br /><br />Tässä puhuin nettovarallisuudesta, koska velkaa ei olisi.<br /><br /><br />"Omassa asunnossa ja sen vuokralle laittaessa minulla olisi noin 51400 euron osakesalkku, joka tuottaa keskimäärin 8 % vuodessa ja 170000 euron asuntovarallisuus, joka tuottaa keskimäärin 5 % vuodessa. Toisin sanoen tämä vastaa noin 157650 euron osakesalkkua, joka tuottaisi 8 % vuodessa."<br /><br />Tässä laskin vertailun vuoksi varallisuuden määrän, jolle saan 8 % tuoton. Tässä en huomioinut asuntovelkaa ja siksi en puhunutkaan nettovarallisuudesta.<br /><br />Nettovarallisuuksista puhuin hieman ylempänä: "Tällöin vuoden 2020 lopussa asunnossa oleva varallisuus on 45867 euroa. Tämän lisäksi sijoitan osakkeisiin 315 euroa kuukaudessa, jolloin vuoden 2020 lopussa osakesalkku on 51472 euroa. Nettovarallisuus on yhteensä 97340 euroa, mikä on lähes eurolleen sama kuin vuokralla asuessa."Fyysikkohttps://www.blogger.com/profile/12037083642203887118noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-1823730554213228511.post-86509157052223551902015-03-12T23:20:27.810+02:002015-03-12T23:20:27.810+02:00Miten olet huomioinut varallisuuslaskelmassasi jäl...Miten olet huomioinut varallisuuslaskelmassasi jäljellä olevan 106992 euron asuntolainan?.Anonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-1823730554213228511.post-89959200773619542692015-02-24T13:29:27.236+02:002015-02-24T13:29:27.236+02:00Joo totta, mutta marginaali ei ole mielestäni ASP:...Joo totta, mutta marginaali ei ole mielestäni ASP:stä saatava etu, sillä:<br /><br />Aiemmin, kun kävin kilpailuttamassa lainat, niin yhdenkään pankin tarjouksessa ei näkynyt ASP-lainan marginaali olevan matalampi kuin ylimääräisen lainan. Vaikka näin ehdoissa ohjeistetaan.<br /><br />Toisaalta marraskuisen ASP-lainamäärien nostamisen jälkeen minulla ei ole enää tarvetta ylimääräiselle lainalle. Pitää käydä uusi kierros vielä ja yrittää keskustella marginaalit kohilleen siten, että olisi matalampi kuin ilman ASP:tä lainaa otettaessa.Fyysikkohttps://www.blogger.com/profile/12037083642203887118noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-1823730554213228511.post-18019101112226651012015-02-24T02:43:52.767+02:002015-02-24T02:43:52.767+02:00Kyllä se pankki haistaa hyvän raon koskea marginaa...Kyllä se pankki haistaa hyvän raon koskea marginaaliin, jos korkokatto poistuu.Petskuhttps://www.blogger.com/profile/04483930770242672123noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-1823730554213228511.post-79214428932832035492015-02-24T02:30:20.149+02:002015-02-24T02:30:20.149+02:00Joo tuo teksti on kyllä luettu niin monta kertaa, ...Joo tuo teksti on kyllä luettu niin monta kertaa, että osaan sen varmaan ulkoa. Olen samaa mieltä, että tuo rajoitus omaan asumiskäyttöön käytännössä taitaa koskea ainoastaan tuota korkotukea eikä esim. valtiontakauksen maksuttomuutta tai lainaa otettaessa saatuja muita etuja.<br /><br />Nyt on sellaiset fiilikset, että ostan asunnon ja asun siinä kaksi vuotta, jonka jälkeen pyrin hakemaan ulkomailta töitä ja jätän asunnon vuokralle. Antaa tulevaisuuden näyttää loput ja tämä kaksi vuottakin on toki pitkä aika, että mitä vaan voi tapahtua.Fyysikkohttps://www.blogger.com/profile/12037083642203887118noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-1823730554213228511.post-44130955312875252102015-02-23T17:42:48.528+02:002015-02-23T17:42:48.528+02:00Joo ilman muuta, ymmärsin mitä tarkoitat. Onnea et...Joo ilman muuta, ymmärsin mitä tarkoitat. Onnea etsimiseen!<br /><br />Tämä Valtionkonttorin sivuilta lainattu teksti tuli mieleeni, koska ilmeisemmin olet ostamassa asunnon asp-lainalla:<br />ASP-etujen saaminen edellyttää, että asunto tulee ASP-lainansaajan omaan vakituiseen asumiskäyttöön. Asunnon väliaikainen vuokraus enintään kahdeksi vuodeksi on myöhemmin mahdollista, jos ASP-lainansaaja muuttaa työn tai opiskelun vuoksi toiselle paikkakunnalle. Asunnon vuokrauksesta on ilmoitettava kirjallisesti asunnon sijaintikunnan asuntoviranomaiselle.<br /><br />ASP-asunnon voi rajoituksetta myydä ja tarvittaessa hankkia tilalle uuden omistusasunnon. Korkotuen jatkuminen seuraavan asunnon lainoituksessa edellyttää, että uusi asunto ostetaan kohtuullisessa ajassa ja jäljellä oleva korkotukilaina käytetään asunnon rahoittamiseen.<br /><br />Siis käytännössä tämä taitaa koskea vain sitä mahdollisen 3,8% ylimenevää korkoa, jota tuetaan 70% asti. Mutta kuitenkin hyvä tietää.jlindenwoodhttps://www.blogger.com/profile/03187863910208125888noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-1823730554213228511.post-8606134633324316632015-02-22T14:52:02.328+02:002015-02-22T14:52:02.328+02:00Joo tämä on käsittääkseni ihan toimiva tapa hankki...Joo tämä on käsittääkseni ihan toimiva tapa hankkia itselle sijoitusasunto, jonka voi kuten sanoit myydä verovapaasti kahden vuoden asumisen jälkeen. Asunto on siinä mielessä mielenkiintoinen omaisuuserä, että sen vakuusarvo on melko suuri 70-85 % ja käsitykseni mukaan sitä ei lähdetä nopeasti tiputtelemaan vaikka asunnon arvossa olisi radikaalejakin muutoksia.<br /><br />Asunnon koko vaikuttaa paljon vuokrattavuuteen ja varsinkin suhteelliseen tuottoon, mutta jos ROI on tällä hetkellä lähes 6 %, niin olet mielestäni onnistunut hyvin. Sijainti ja pohjaratkaisu vaikuttavat eniten vuokrattavuuteen ja tuottoon, jos oletetaan että ostohinta on järkevä suhteessa taloyhtiön taseeseen ja tuleviin remontteihin nähden.<br /><br />Lähettämäsi linkki ei ole aiemmin tuttu ja pitää tutustua siihen paremmalla ajalla. Olen miettinyt asuntoani ja ennen kaikkea sen sijaintia sillä tavoin, että lähistöllä on liike-elämän keskittymiä ja suuria opiskeluapaikkoja myös 20-30 vuoden päästä, jolloin vuokraaminen tulee olemaan helppoa kysynnän säilyessä vahvana.<br /><br />Remontin siirtäminen arvoon on toki kyseenalaista, mutta miten oikeasti asunnon arvo määritellään? Jos asetan vuokratuottovaatimukseksi 5 %, niin tällöin 894 euron kuukausivuokralla asunnon arvo on noin 170000 eli about 144000*1,01^6+17000. Voin toki arvostaa asuntoni vain 152860 euroon eli 144000*1,01^6, mutta tällöin kyseisellä vuokralla saan suuremman ROI:n. Toki asuntoa myydessä arvo tulee esiin paremmin tai ainakin asunnon hinta tulee esiin. Jos joku muu on valmis 4 % vuokratuottoon, niin tällöin asunnon arvo onkin 210300 euroa ja katto/julkisivuremontti menee helposti asunnon arvoon/hintaan.<br /><br />Itselleni on kuitenkin olennaista arvostaa asunto-omaisuus vuokratuoton kautta, sillä tämä vastaa mielestäni konservatiivista pitkän aikavälin arvostusta vähän niinkuin osakkeissa shillerin P/E luku. Toki aika ajoin asuntomarkkinoilla asunnosta saatava hinta voi olla laskettua arvoa suurempi tai pienempi. Toivottavasti tämä avasi ajatuksiani?Fyysikkohttps://www.blogger.com/profile/12037083642203887118noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-1823730554213228511.post-373026705275756482015-02-17T18:18:45.120+02:002015-02-17T18:18:45.120+02:00Omaa vuokra ei vaikuta sen hetkiseen varallisuusti...Omaa vuokra ei vaikuta sen hetkiseen varallisuustilanteeseen ainoastaan kassavirtoihin. Tekstissäni tarkastelin siis varallisuuden muutosta 2015-2020 välisenä aikana. Jos asun vuokralla koko ajan, niin vuonna 2020 varallisuuteni on 97300 ja se tuottaa 8 % vuodessa. Jos asun omassa asunnossa koko ajan, niin vuonna 2020 varallisuuteni on 157650 ja se tuottaa 8 % vuodessa. Molemmissa vaihtoehdoissa olen asumisen kannalta täysin samassa tilanteessa eli asun itse vuokralla, mutta oman asunnon osto velkavivulla on nostanut varallisuuteni noin 62 % korkeammalle kuin vuokralla asuessani.Fyysikkohttps://www.blogger.com/profile/12037083642203887118noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-1823730554213228511.post-31218225972778917032015-02-17T18:12:18.849+02:002015-02-17T18:12:18.849+02:00Joo alkuoletukset ja muutkin oletukset vaikuttaa v...Joo alkuoletukset ja muutkin oletukset vaikuttaa varmasti lopputilanteeseen. Minulla lähtötiedot on kuitenkin tiedossa ja sidottu. ASP-säästöjä on tietty määrä ja osakkeissa on tietty määrä sekä kuukausittain säästettävä summa on kohtuu vakio.<br /><br />Asunnon myynti on varmaankin järkevää jollain aikavälillä ja siirtää varallisuus esim kiinteistösijoituksiin. Tällöin kuten sanoit, ei ole enää riippuvainen yksittäisestä asunnosta ja sen tuotosta. Toinen vaihtoehto on toki esim. perheen perustamisen jälkeen siirtyminen isompaan asuntoon, johon laittaa sitten pääoman kiinni. Kuten alussa spekuloin eduista ja haitoista, niin perheen kanssa asuessa omistusasumisessa on varmaankin enemmän etuja.<br /><br />Kiitos kommentista ja sorry että kesti vastata. Olin mm. viikon työmatkalla ulkomailla.Fyysikkohttps://www.blogger.com/profile/12037083642203887118noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-1823730554213228511.post-44113416313693363042015-02-17T18:06:49.657+02:002015-02-17T18:06:49.657+02:00Totta puhut. Mulla on kyllä niin vähän kokemusta o...Totta puhut. Mulla on kyllä niin vähän kokemusta omistusasunnoista, että en oikein osaa muodostaa mielipidettä. Lisäksi olen käyttänyt pessimististä oletusta, joka kuvastaa mielestäni asuntojen arvon kehitystä keskimäärin pääkaupunkiseudulla.<br /><br />Vuokraamisesta ja vuokrallaolosta pitääkin lueskella vielä enemmän. Esim. juuri noista irtisanomisajoista. Kiitos kommentista!Fyysikkohttps://www.blogger.com/profile/12037083642203887118noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-1823730554213228511.post-9582633415214246442015-01-20T21:29:17.332+02:002015-01-20T21:29:17.332+02:00En ihan ymärtänyt sitä viimeistä osuutta missä mie...En ihan ymärtänyt sitä viimeistä osuutta missä mietit että jättäisit asunnon vuokralle 2020. Pitäähän sun jossain asuakin, niin eikö sun omaa vuokraa pitäisi siten ottaa myös huomioon?<br />Olen itsekin pohdiskellut että kannattaako mun asua vuokralla ja investoida ylijäämä, vai ottaa lainan ja sitä lyhentää. En olse tosin vielä laskenut mutta viimeisen vuoden aikana asuntohinnat ovat jo tippuneet helsingissä, joten sen varaan ei välttämättä voi laskea.Anonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-1823730554213228511.post-75335836281128368212015-01-19T20:38:50.233+02:002015-01-19T20:38:50.233+02:00Itselläni on sijoitusasunto on hankittu juurikin t...Itselläni on sijoitusasunto on hankittu juurikin tällä tavalla. En pidä sitä yhtään huonona, sijoitetun pääoman nettotuotto tällä hetkellä karvan alle 6% ja oman pääomantuotto lähes 20%. Lisäksi nykylainsäädännön nojalla saat myydä asunnon joskus halutessasi verovapaasti, koska olet asunut siinä itse yli 2 vuotta. Harkitsisin sinuna jopa toisen hankintaa ennen viittä vuotta, jotta ehtisit asua myös siinä vähintään sen kaksi vuotta. Parhaimpana pidän tuota asunnon hyvää vakuusarvoa. Ja sijoitusasuntoa mielestäni tuleekin pystyä pyörittämään velkavivun kautta. Jos asunnosta vapautuu vakuusarvoa, niin miksei sitä vastaan voisi nostaa lainaa osakkeita varten.<br /><br />Ainut mitä ei tullut aikoinaan mietittyä oli asunnon koko eli 61m2 kaksio ei välttämättä ole aivan paras sijoitusasunnoksi. Toisaalta et voi pyytää vastaavan kokoisen kolmion hintaa ja pienempiä halvempia kaksioitakin on tarjolla. Eli kaksio, mutta lähes kolmion yhtiövastike. :D Onneksi alue on hyvämaineinen, viihtyisä ja suht. lähellä palveluita, alueen maksuhäiriömerkinnätkin ovat kaupungin vähäisimmät.<br /><br />Oletko jo lukenut tuota:<br />http://www.ostavuokraavaurastu.com/blogi/2015/01/18/88<br /><br />Siinä on hyviä ja toimivia juttuja sijoitusasunnon valintaan eli jos jo tiedät että laitat asunnon myöhemmin vuokralle, voi olla hyvä miettiä omaa kotia myös sijoituksen näkökulmasta. Itse en sitä aikoinani tehnyt, ja ehkä tuurillakin sattui ihan mukiin menevä sijoituskohde ;)<br /><br />Tuota en välttämättä allekirjoita, että pystyisit siirtämään katto/julkisivuremontin suoraan asunnon arvoon?jlindenwoodhttps://www.blogger.com/profile/03187863910208125888noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-1823730554213228511.post-54883231299432285442015-01-19T13:11:25.368+02:002015-01-19T13:11:25.368+02:00Tein jossain vaiheessa vastaavia laskelmia Excelis...Tein jossain vaiheessa vastaavia laskelmia Excelissä ja päädyin tulokseen, että jos varannot on pienet, niin voi olla järkevää säästää asunnon kautta. Jos taas on varaa ostaa koko asunto tai suuri osa siitä, niin kannattaa asua vuokralla. Korkoa korolle efekti alkaa näkyä erityisen hyvin asunnon ja osakkeiden tuottojen absoluuttisissa eroissa, kun lähtösummat ovat suuremmat.<br /><br />Paljonhan lopputulos on kiinni oletuksista, mutta periaatteessa yksinkertaistin asian itselleni näin: säästä ensin jonkinlainen pesämuna asunnon avulla, myy asunto ja sijoita osakkeisiin sekä rahastoihin. Jos haluat hajauttaa sijoituksia kiinteistöihin, niin voit tehdä sen ostamalla ETF:iä. Näin pääset eroon yksittäisen asunnon riskistä.<br /><br />T:Tilastotieteilijä ja harrastelijasijoittajaAnonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-1823730554213228511.post-8983467867487543332015-01-18T23:50:23.571+02:002015-01-18T23:50:23.571+02:00Asuntomarkkinat eivät todellakaan ole tehokkaat. O...Asuntomarkkinat eivät todellakaan ole tehokkaat. On siis hyvin mahdollista, että jo ostohetkellä tekee voittoa esimerkiksi ostamalla kuolinpesältä, joka myy perintöverojen maksamiseksi. Toisekseen hallitukseen lähtemällä ja aktiivisesti yhtiötä parantamalla arvonnousua saa todennäköisesti enemmän kuin 1%. Tämä lähinnä vanhoissa yhtiöissä, joissa riittää tekemistä. Vuokralla asuessa irtisanomisaika on puoli vuotta, joten ehkä on vähän harhaanjohtavaa sanoa, että joutuu muuttamaan silloin, kun se vähiten sopii. Petskuhttps://www.blogger.com/profile/04483930770242672123noreply@blogger.com