Asuntosijoitukseni

Päivitetty 17.3.2024

Tavoite
Tavoitteena on taloudellisen turvallisuuden tunteen rakentaminen konkreettisista palikoista. Yksi näistä palikoista on kulutasoon nähden merkittävää passiivista tuloa tuottava maltillisesti vivutettu asuntosijoitus. Ytimekkäästi sanottanut tämä tarkoittaa yhtä vuokrattavaa yksiötä pääkaupunkiseudulta, jonka nettokassavirta on 2400€ vuodessa eli keskimäärin 200€/kk. Pidemmällä aikavälillä osana tätä tavoitetta on sijoitusasunnon myyminen ja pääomien siirtäminen joko osakesalkkuun tai omaan kotiin.

Sijoitusasuntoni
Ostin 25 neliöisen yksiön uudiskohteesta vuoden 2015 lopulla ensiasunnokseni. Asunto valmistui toukokuussa 2016, jolloin muutin siihen. Asunnon velaton hankintahinta oli 143 000 €.

Vuokrasin asuntoni 7/2018 alkaen, jolloin ensiasunnostani tuli sijoitusasunto.

Sijoitusasunnossani oli sekä yhtiölainaa että sijoitusasuntolainaa oman pankin kautta. Vuokraushetkellä (7/2018) taloyhtiölainaa oli n. 62 200€ ja omaa lainaa 51 700 €. Omaa pääomaa oli siis vuokraushetkellä 29 100€. Oman pääoman tuotto oli vuokraushetkellä 17,2%.

Vuoden 2023 aikana maksoin oman pankin kautta otetun sijoitusasuntolainan pois riskienhallintasyistä. 3/2024 taloyhtiölainaa on jäljellä enää noin 44 800€. Tämän hetken vuokratuottolaskelma näyttää noin 5900€ tai 4,1% vuokratuottoa (12*(vuokra-hoitovastike)/hankintahinta). Vuokrausaikana (07/2018 - 03/2024) asunnon käyttöaste on ollut noin 97,5% ja oman pääoman tuotto keskimäärin 9,5% vuodessa.

Verotuksen porsaanreiät sijoitusasunnossa:
1. Asuin asunnossa reilu 2v ja 1kk, joka on juuri yli 2v eli voin tulevaisuudessa myydä asunnon voitolla ilman veroja.
2. Rahoitusvastike, jolla hoidetaan taloyhtiön lainaa tuloutetaan taloyhtiön taseeseen. Tämä tarkoittaa, että ne voi vähentää vuokratulosta verotuksessa. Myöhemmin nämä otetaan huomioon määritettäessä hankintahintaa ja sijoitusasunnosta syntyvää mahdollista luovutusvoittoa, mutta porsaanreiän 1 ansiosta en joudu maksamaan tästäkään veroa.

Toteutus
Strategiani pohjautuu nykyiseen sijoitusasuntooni, joka on esitelty yllä. Tavoitteen saavuttaminen vaati alunperin sijoitusasuntolainan lyhentämistä kokonaan, jonka tein vuonna 2023 reilu vuoden etuajassa suhteessa tavoitteeseeni. Tämä pienensi asuntosijoituksen vipua ja paransi nettokassavirtaa, mutta voimakkaan korkojen nousun takia ei riittänyt tavoitteen saavuttamisessa.

Nettokassavirta on tällä hetkellä noin 70 - 90 €/kk tasolla. Jos haluan saavuttaa tavoitteeni, niin minun tulee rahoitusjärjestelyjä vielä vuoden 2024 aikana. Periaatteessa voisin ottaa pankista vähintään 20v pitkän asuntolainan ja maksaa sillä taloyhtiölaina pois. Tällöin nettokassavirta asettuisi tavoitteeni mukaiselle tasolle. Toisaalta tässä tulisi näpeille veroissa noin 150€/kk, joten eipä tämä kovin järkevää ole vaikkakin tavoitteeni mukaista.